+7 (499) 755-96-84Москва +7 (812) 565-33-79СПб

Как обменять жилой дом на городское жилье? Возможные варианты, документы и обмен дома на квартиру с доплатой

Обмен частного жилища на квартиру — далеко не типичная задача для рынка недвижимости.

И для ее успешного осуществления понадобится знание ряда нюансов.

Об этом и многом другом пойдет речь далее в статье.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-96-84. Это быстро и бесплатно!

Условия и требования обмена жилого дома на квартиру

Такая процедура, как и обратная ей, вполне осуществима на практике, но при одном условии: потребуется учесть целый ряд особенностей.

Во-первых, необходимо принять к сведению, что обмен жилого дома на квартиру — объекты которые принадлежат к различным категориям недвижимости, а значит и документы будут заметно отличаться.

Не стоит забывать и об особых требованиях законодательства, возникающих в связи со значением объектов, фигурирующих в обмене.

Специального закона, освящающего отдельную ситуацию с обменом дома на квартирные метры, не существует.

Сегодняшнее законодательство предлагает 2 инструмента для обмена — 567 статью ГК РФ о договоре мены и 454 статью ГК РФ о договоре купли-продажи, о чем подробнее пойдет речь чуть позже.

ГК РФ Статья 567. Договор мены

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Кроме того не удастся обойти стороной и заботы по оформлению земельного участка, на котором расположен частный дом. Передача этой земли опять же налагает необходимость в оформлении правовых отношений.

Принимая во внимание сложность предстоящих действий, будет разумно привлечь специалистов от юриспруденции. Если же вы решили самостоятельно решать поставленную задачу, то следует продумать план действий и заранее отметить наиболее «коварные» моменты.

Варианты обмена жилого дома на квартиру

Получить желаемое городское жилище в обмен на частное можно следующим образом:

Обмен дома на квартиру с доплатой

Дом как обособленная постройка стоит намного дороже «ячейки» в многоквартирном здании, ведь к нему прилегает земля и различные коммуникации, которые включены в стоимость, не говоря уже о превосходстве в площади жилого пространства.

Потому покупатель дома должен располагать дополнительными средствами, которые покроют эту разницу, но только в случае, если себестоимость дома выше.

Равноценный обмен

Эта ситуация для приобретателя квартирных метров предполагает поиск особенно ценной недвижимости, которая смогла бы сравниться с полномасштабным частным зданием.

Прочие схемы

В наличии у покупателя может быть несколько квартир, которые вместе окупают вашу постройку.

Подобное соглашение тоже имеет право состояться, разумеется, если вы убедитесь в ее равноценности. Другое решение — отказ от слишком обширного земельного участка, опоясывающего дом.

Способы

Теперь перейдем к тому, возможен ли обмен на квартиру и какие способы для реализации вышеизложенных вариантов предлагает закон.

Соглашение мены

Соглашение мены и, соответственно, прямой обмен, с доплатой или без. Данное соглашение обладает рядом плюсов:

  1. Затраты на оформление минимальны, так как оплачивать госрегистрацию нужно только один раз.
  2. Малый риск. Даже при оспаривании договора и признании его несостоятельности, стороны точно сохранят за собой права на свою недвижимость.

    К примеру, если уже после успешного обмена третье лицо заявит права на один из объектов сделки в связи с отношениями, возникшими до заключения соглашения, то пострадавшая сторона может затребовать возврат старого жилища с компенсацией за понесенные неудобства.

  3. Экономия времени. Операция мены, при наличии обеих сторон, готовых к заключению соглашения, произойдет гораздо быстрее, нежели продажа и дальнейшая покупка квартирного жилья.
Непосредственный обмен домов на квартиры, имеет и серьезный недостаток — очень сложно найти квартиру, которая устроила бы вас и чей владелец также был бы согласен на прямой обмен.

Современный рынок далеко не изобилует предложениями подобного рода, а потому подходящего кандидата можно искать годами, о чем говорит статистика работы риелторов.

Соглашение купли-продажи

Соглашение купли-продажи, подразумевающее продажу дома и последующее приобретение городского жилища — гораздо более популярная альтернатива договору мены, которая превосходит последний почти по всем параметрам:

  • желающих обзавестись коттеджем без дополнительных условий, очевидно, на порядок больше, чем стремящихся обменять на него свою квартиру;
  • купля-продажа происходит в кратчайший срок;
  • вы вольны реализовывать собственность по рыночной стоимости, вместо того чтобы прогибаться под немногочисленные предложения мены.

При всех своих плюсах схема купли-продажи не так надежна, чем не следует пренебрегать при конечном выборе.

План действий

Если вы хотите не просто заключить соглашение, но и сделать это с максимальной для себя выгодой, то будет разумно взять на вооружение следующий алгоритм:

  1. Позаботьтесь о проведении оценки стоимости своего жилья. Для этого лучше всего прибегнуть к помощи специалистов под началом оценочной компании.

    Сотрудничество с таковой поможет не продешевить и точнее вычислить цену, которая в то же время не покажется слишком завышенной потенциальным покупателям.

  2. Как правило, стоимость формируют такие факторы, как год постройки, этаж, удаленность от объектов инфраструктуры, состояние жилья и т. д.
  3. Выбор кандидатов. Поиск собственника квартирного жилья, заинтересованного в проведении с вами соглашения может происходить несколькими способами. Здесь можно как обойтись собственными силами, так и обратиться к риелтору, чьи услуги обойдутся в определенный процент от сделки.

    Стоит понимать, что участие опытных специалистов значительно упростит вам жизнь, что также распространяется и на следующий пункт.

  4. Экспертиза стоимости подходящей квартиры. Если желающие продать свои квартирные апартаменты и купить другую еще могут ориентироваться по стоимости своего жилья, то владельцам дома будет сложно провести сравнение с собственной частной постройкой.

    Дополнительным «НО» становится незнание текущего состояния рынка недвижимости, восполнить которое не получится, изучив пару страниц интернет-объявлений.
  5. Потому участие оценщиков и здесь придется очень кстати, ведь оно не позволит вам переплатить лишнее.

К кому обратиться

Если вы хотите обменять дом на квартиру было без посредников, то придется лично проявить инициативу и уговорить вторую сторону прибегнуть к услугам нотариуса. Последний заверит каждый параграф договора, а вы сможете спокойно спать, зная, что в случае разногласий будете иметь возможность защититься через суд.

Однако участие нотариуса обходится не дешево, из-за чего нередко стороны решают сэкономить на железной гарантии, довольствуясь подписями друг друга в самостоятельно составленных документами.

Перечень документов обмена дома на квартиру

Процедура не начнется, пока субъекты соглашения не будут иметь на руках пакет необходимой документации.

В случае владельца дома он представлен:

  1. Документ, подтверждающий право на домостроение.
  2. Кадастровые бумаги (на участок и постройку).
  3. Документы, гласящие о праве собственности на земельный участок.
  4. Технический паспорт (из БТИ).
  5. Выписка из домовой книги.
  6. Справка об отсутствии арестов и других отношений, препятствующих корректному заключению соглашения (ЕРГП).
Если дом относится к брачному имуществу, то требуется одобрение соглашения обоими супругами. Когда же право собственности числится за несовершеннолетним, отчуждение не будет проведено, пока не поступит разрешительный документ опеки.

При заключении договора мены частный дом может перейти во владение другой стороны лишь вместе с прилегающим земельным участком.

Куда подать документы

Собранные бумаги вместе с договором следует направить в Росреестр. Пока оформление новых правовых отношений в этом органе не завершится, они не будут считаться действительными.

Сроки и стоимость

Операции по государственной регистрации прав кадастровому учету недвижимости производятся в течение периода от 5 до 12 дней. Сама постановка на учет не предполагает платы, тогда как фиксация прав сопряжена с взиманием пошлины в размере 2000 руб.

Отказ в регистрации

Росреестр вполне может отклонить запрос на оформление сделки, если в предоставляемом пакете документов не хватает хотя бы одного, либо информация, отраженная в бумагах, противоречит действительному положению дел. Иными словами, любые заминки во время процедуры всегда лежат на совести лиц, заинтересованных в ее проведении.

Вопрос приватизации

Дом в деревне можно обменять лишь на приватизированную квартирную площадь.

Жилье, которое числится за государством, не может фигурировать в соглашении.

Чтобы обмен стал возможен для муниципального объекта, сначала оно должно перейти в категорию приватизированного.

Однако стоит учесть, что такое преобразование налагает потребность в оплате подоходного налога в течение 3 лет. Следовательно, перед процедурой нужно основательно взвесить все «за» и «против».

Обмен без посредников

Обмен дома на квартиру без посредников возможен, но только при вашей готовности взять на себя ответственность за ход сделки. Иными словами, вы лично будете контролировать исполнение обязательств другой стороной.

Помощь агентства

Эта опция наиболее оптимальна, ведь все заботы по поиску предложений и реализации соглашения ложатся на плечи узкопрофильного специалиста. В его задачи входит юридическое сопровождение, которое выражается в курировании оформления договора, а также подбор наиболее выгодных потенциальных партнеров.

Такие услуги обойдутся в сумму, взятую в процентном отношении от стоимости объекта (2 — 10% в зависимости от конкретного случая).

Чтобы понять, оправдана ли запрашиваемая риелторами цифра, выделим преимущества взаимодействиями с ними:

  • Экономия сил, времени и нервов. Не у каждого есть возможность уйти в отпуск на несколько месяцев, чтобы посвятить их неустанному поиску квартирного жилья. При этом проседание семейного бюджета по причине этой паузы может оказаться выше суммы, запрашиваемой агентом.
  • Профессиональный риелтор отсеивает сотни предложений, доводя до сведения клиентов лишь те, в которых он по-настоящему уверен.
  • Он же берет на себя, временами очень затруднительные, переговоры с продавцами, что требует опыта и определенного психологического настроя. На плечи агента также полностью ложатся все бумажные хлопоты.
  • Решение квартирного вопроса — утонченный процесс со своими нюансами, уловить и учесть которые под силу лишь истинному профессионалу. Следовательно, участие гида от мира недвижимости в сделке будет сложно переоценить.
  • Сделка под руководством риелтора не так страшна, поскольку он обязан проверять квартиры на юридическую чистоту. Такому специалисту известно, какими схемами и инструментами пользуются мошенники, а потому он может выявить даже самый изощренный подвох и обезопасить тем самым клиентов.

Но стоит понимать: риелторские агентства, как и любой бизнес, не желают лишней ответственности, что отражается в договоре. К тому же у подобных фирм просто нет ресурсов, чтобы возместить ущерб, даже и понесенный по их вине.

Обращение в самую крупную компанию не обрекает сделку на 100-процентный успех. Выход — титульное страхование.

Такая защита обеспечит вам возврат полной стоимости квартиры, если третьему лицу удастся отсудить вашу новую собственность.

Дополнительные особенности

Перед совершением сделки, обмена коттеджа на квартиру, нужно позаботиться о том, чтобы дом был вовлечен в операцию без проблем и заминок, для чего следует:

  • выписать всех, кто числится зарегистрированным в доме;
  • ликвидировать задолженности перед поставщиками коммунальных услуг.

При рассмотрении кандидатур не стоит довольствоваться свидетельством о праве собственности, которое может быть подделано — смело требуйте выписку из ЕГРН в качестве доказательства, что вы говорите с владельцем квартиры.

Будет не лишним несколько раз удостовериться в корректности оформления всех документов.

Заключение

Любые манипуляции с недвижимостью требуют серьезного, обстоятельного подхода. Принимая в расчет важность сделки по обмену жилого дома на квартиру, будет разумно не пренебрегать услугами страховых и риелторских компаний, чье участие позволит вам быть более уверенными в том, что масштабная затея принесет желаемый результат.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 755-96-84 (Москва)
+7 (812) 565-33-79 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018 Юрист.Эксперт