Варианты и способы обмена однокомнатной квартиры на трехкомнатную, двухкомнатную или две однокомнатных с доплатой

Размен однокомнатной квартиры, находящейся в собственности нескольких лиц или при разводе супругов, производится добровольно при обоюдном согласии собственников.

В данной статье мы подробно рассмотрим различные варианты обмена квартиры.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа! Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Альтернативой размену являются:

  1. Совместное проживание на данной жилплощади, с учетом права каждого сособственника вселить на данную жилплощадь своего супруга, несовершеннолетних детей без учета установленного местной властью минимума площади, необходимой для вселения.
  2. Выкуп одним из собственников доли другого собственника.
  3. Продажа квартиры и дележ вырученных денег между бывшими собственниками.

Законность обмена однокомнатной квартиры на трехкомнатную квартиру или другую жилплощадь

Во времена СССР однокомнатную квартиру при разводе было легально поменять разве что на две комнаты в семейном общежитии с удобствами в общем коридоре.

Сегодня договор мены четко прописан в ГК РФ и не имеет советских ограничений.

Надо только суметь грамотно им воспользоваться.

Отметим особенность этого договора: метраж, количество комнат, кадастровая или рыночная стоимость обмениваемых помещений с обеих сторон никак не влияют на юридическую возможность совершить сделку мены. Чем многие граждане успешно пользуются, чтобы уменьшить или свести к нулю налогообложение транзакций.

Для тех, кто последний раз обменивал жилье еще в советский период, надо знать, что с тех пор установленный порядок и нормативная база аналогичной процедуры в РФ в корне изменились. В отличие от действовавших в СССР правил, суд не вправе определять равноценность обмена и в зависимости от этого разрешать или запрещать его.

Вполне реально осуществить обмен однокомнатной квартиры на трехкомнатную и двухкомнатную; также возможен размен однокомнатной квартиры на две однокомнатные, на другую однокомнатную или двухкомнатную, а также размен однокомнатной квартиры на две квартиры или несколько квартир. Или можно поменять её на дом (дома) или на любое другое недвижимое и движимое имущество.

При обмене обязательно будет обращено внимание на соблюдение интересов несовершеннолетних. Однако реально вариант «чистой» мены, когда стороны просто переезжают на новое место жительства и обмениваются документами, скорее исключение, чем правило.

В большинстве случаев при договоре мены требуется доплата одной стороны другой.

Законные основания обмена квадратных метров:

  • процедура мены приватизированного жилья регулируется ст. 567 ГК РФ. В договоре мены закон предусматривает только две стороны;
  • неприватизированные квартиры размениваются по договору обмена, который регулируется статьями 72, 73, 74, 75 ЖК РФ;
  • для уточнения правомерности действий в конкретных ситуациях юристы часто обращаются также к судебной практике ранее принятым решениям российских судов.

Причины размена

Их может быть несколько. Если за организацию мены берется посредник, причину ему желательно знать: от нее зависит выбор вариантов и способов совершения сделки.

В числе причин следующие обстоятельства:

  1. Развод – основная причина.

    Обыкновенно хотя бы у одного из бывших супругов нет возможности и времени сначала продавать жилье, затем порознь искать новое для покупки. Ключевым здесь является затратность, неудобства и риск временного местопребывания между продажей и покупкой.

  2. Дети выросли, хотят жить отдельно. Члены семьи изыскивают варианты раздельного проживания разных поколений во избежание конфликтов и дискомфорта.
  3. Квартира досталась в наследство нескольким лицам, каждый желает получить отдельное жилье.
  4. Квартира в долевой собственности, это создает неудобства и конфликты сособственников. На куплю-продажу доли нет средств или не дается согласия.

Способы обмена

Рассмотрим основные способы, как разменять 1-комнатную квартиру:

Мена без доплаты

Стороны подписывают договор, регистрируют его, обмениваются документами, переезжают по новым адресам, каждая сторона новое жилье регистрирует в собственность.

В таком договоре может быть только две стороны.

Однокомнатные квартиры современной постройки зачастую за счет комфортных просторных подсобных помещений имеют общую площадь больше чем двух- и даже трехкомнатные стандартные квартиры советского периода.

Кухня в такой квартире вполне может быть размером с зал и, по сути, являться столовой; вместо тесной прихожей, где можно было разве что снять обувь, мы имеем просторный холл, в котором умещается мебельный гарнитур.

Сама жилая комната по размерам вполне допускает строительство перегородки, делающей из нее две. Просторная лоджия (иногда две, в комнате и кухне) дополняют картину.

Для такой однокомнатной квартиры реально найти вариант обмена, размена на одну или две квартиры более низкой комфортности или аналогичной комфортности и расположения, но общей площадью в сумме примерно равные.

Вполне реален вариант мены без доплаты однокомнатной на любые квартиры, даже в сумме гораздо большей площади, если последние находятся в менее престижном поселении, микрорайоне, улице. Или в том же микрорайоне, но в домах намного более низкого качества, чем у хозяина однокомнатной.

Чтобы убедиться в выгодности такого варианта, достаточно сравнить цены в колонках объявлений на аналогичные вашей и предлагаемых к обмену квартир. При сравнении учесть такие факторы как адреса домов, этажность; материал, из которого они построены, нахождение квартиры на первом или последнем этаже.

Однокомнатную квартиру в Москве реально поменять на две квартиры любого размера в провинции (сравните цены в объявлениях о продаже на аналогичное жилье). Квартира в монолитном доме заведомо дороже, чем в кирпичном, в кирпичном – чем в панельном. Квартиры в стандартных 16-ти, 14-ти и 12-тиэтажках дороже квартир в 9-этажках.

Самый дешевый вариант 5-этажные «хрущобы». Если жилье находится в современном или довоенной постройки доме нестандартной архитектуры, с вопросом о его ценности лучше обратиться к специалисту.

Мена с доплатой

При таком виде мены возможен обмен однокомнатной квартиры на трехкомнатную с доплатой.

Или обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную и однокомнатную.

В договоре мены стороны прописывают размер доплаты одной из сторон другой, сроки и процедуру внесения доплаты.

Затем выполняют действия в порядке, описанном в предыдущем пункте, плюс осуществляется передача доплаты с получением расписки.

В договоре мены, с доплатой или без, может быть только две стороны. Этот способ позволит вам поменять однокомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой.

Фактическая мена

Предположим, вам необходимо поменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную. Или обменять однокомнатную квартиру на трехкомнатную квартиру. В таком случае вас выручит фактическая мена. Фактическая мена оформляется как взаимная купля-продажа размениваемой однокомнатной и получаемых в обмен квартир. Он является единственным выходом в случае, если:

  • хотя бы одна из сторон считает договор мены неприемлемым, например, опасается возможности опротестования сделки задним числом;
  • или желает получить законный налоговый вычет за покупку жилья;
  • у задействованных в сделке квартир разные хозяева.

Такая сделка обыкновенно в целях безопасности проводится через посредника – профессионального риэлтора. Такая необходимость обусловлена: высокой вероятностью мошенничества одной из сторон при совершении сделки.

Поскольку в данном случае фактически одна сделка (купля-продажа) прикрывает другую (мена), при неграмотном выполнении юридических действий есть возможность признания сделки недействительной с большими материальными потерями.

Где искать варианты обмена?

Для поиска вариантов обмена стороны изучают колонки объявлений в газетах, специализированных сайтах, сами помещают туда объявления, обращаются к риэлторам, у которых имеются базы данных.

Пошаговая инструкция

Юридические различия при оформлении мены возникают в зависимости не от числа комнат в обмениваемых объектах, а от того, одному или разным собственникам они принадлежат; хотят стороны оформить сделку договорами мены или взаимной купли-продажи.

Если у предлагаемых вам на размен (обмен) квартир один собственник, подписываете с ним договор мены и регистрируете его, затем вы и ваш бывший сожитель отдельно регистрируют собственность каждый на свою новую квартиру.

Если у предлагаемых вам на обмен квартир разные собственники, и они хотят жить вместе (например, при создании семьи):

  1. Если поставлена задача провести сделку как договор мены (например, для оптимизации налогообложения, исключения претензий третьих лиц, судебных исполнителей на полученные от продажи деньги).
    • договариваетесь с партнерами по обмену о ценах таким образом, чтобы сумма цен предлагаемых вам квартир (долей) была равна цене вашей однокомнатной квартиры;
    • официально оформляете со своим совладельцем раздел квартиры на доли (если она еще не поделена). В качестве стоимости долей указываете договорные цены предлагаемых на обмен квартир;
    • вы и ваш сожитель подписывают каждый со своим партнером договоры мены и регистрируют их;
    • все участники сделки регистрируют право собственности на новые объекты.
  2. Если поставлена задача: провести сделку договорами купли-продажи (например, с целью уменьшение базы НДФЛ или во избежание возможности пересмотра сделки), действуете как в предыдущем случае, только вместо договоров мены заключаете каждый по два взаимных договора купли-продажи обмениваемых объектов и обмениваетесь с партнерами расписками о получении денег.

    Деньги в виде наличности при такой сложной сделке не присутствуют, их просто надо провести документально в договорах и взаимных расписках о получении.

  3. Вас устраивает договор мены, ваших партнеров по сделке — только договор купли-продажи (или наоборот).
    • находите риэлтора, согласного быть посредником;
    • вы заключаете с риэлтором договор мены, ваши партнеры с ним же — договора взаимной купли-продажи и обмениваются расписками в получении денег (или наоборот).

Если квартиры, предлагаемые в обмен на трехкомнатную, независимо от числа комнат в них, имеют разных хозяев, и (или вы уже поделили свою квартиру на доли) чистый договор мены всего объекта недвижимости как целого невозможен. Сложная сделка осуществляется через посредника. Обычно им выступает риэлтор.

Посредник заключает перекрестные договоры купли-продажи, мены со всеми участниками сложной сделки, чтобы в итоге каждый получил желаемое. Если договором предусмотрено внесение доплаты, она вносится в присутствии риелтора и нотариуса.

Затем каждый из новых хозяев регистрирует свою новую собственность. Все документы подписываем и подаем на регистрацию одним днем. Во избежание мошенничества профессиональный посредник необходим!

Обязательные пункты инструкции

С чего начать?

Всем участникам сделки:

  • внести все необходимые коммунальные платежи, сведя задолженность к нулю;
  • взять все необходимые справки из БТИ, выписки из Росреестра, разрешения от супругов, сособственников; выписаться с места жительства.

Где оформляют, куда обратиться?

Сделки регистрируются в местном филиале Росреестра.

Документы

Для обмена нужны:

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Согласие на осуществление сделок от супругов и сособственников всех участников сделки.
  3. Разрешения от отдела опеки, если на обмениваемых площадях постоянно зарегистрированы несовершеннолетние.
  4. Техпаспорты всех квартир.
  5. Кадастровые паспорта всех квартир.
  6. Выписки из Росреестра по всем квартирам и собственникам долей.

Форма договора мены квартир.

Образец согласия супруга на обмен квартиры.

Куда подавать документы?

Договоры и указанные выше документы подаются в региональную регистрационную палату Росреестра.

Сроки оформления

При сдаче пакета документов выдается справка об их принятии, в которой будет указана дата выдачи свидетельства о собственности.

Стоимость и госпошлина регистрации

  1. Госпошлина в РФ при договора мены жилья 200 рублей.
  2. Госпошлина в РФ при регистрации собственности на жилье 500 рублей.

Когда могут оказать в оформлении

Отказать в оформлении могут, если:

  • на одну из квартир или долей наложен арест (запрет совершения регистрационных действий);
  • нет хотя бы одного из требуемых документов или хотя бы один из них не отвечает установленным требованиям, или просрочен;
  • есть сомнения в дееспособности участников сделки.

Особенности и нюансы

  1. Сделка мены регистрируется дважды: договор мены, затем право собственности.
  2. При сделке купли-продажи обязательна регистрация только права собственности.
Сделки мены и купли продажи имеют разный порядок регистрации, при их сочетании для безопасности при такой сложной сделке желательно участие риэлтора и нотариуса (хотя по закону это и не обязательно).

Пытаясь провести сделку самостоятельно, вы многим рискуете. Теперь вы знаете, как осуществить размен однокомнатной квартиры на двухкомнатную и однокомнатную, а также трехкомнатную с минимальными рисками.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - обратитесь в форму онлайн-консультанта справа! Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018 Юрист.Эксперт