Сегодня многие граждане пользуются программами ипотечного кредитования. Подобное предложение весьма выгодно в первую очередь ввиду того, что людям не нужно копить годами на желаемую недвижимость. Ипотека позволяет получить необходимую сумму сразу, разово, а отдавать денежные средства в течение нескольких лет.
В любом случае ипотечный кредит, это долгосрочные обязательства перед организацией с финансовым уклоном, на долгий срок. В жизни заемщика могут произойти различные изменения, а квартира, приобретенная по ипотеке, может подвергаться различным сделкам, в том числе и дарению.
Квартира в ипотеке: можно ли оформить дарственную на квартиру? Чтобы ответить на этот вопрос, вам важно прочитать статью.
Показать содержание
- При каких условиях это возможно?
- Какими законодательными актами регламентируется данная сделка?
- Как получить согласие банка?
- Пошаговая инструкция
Куда обращаться? Какие документы понадобятся? Особенности оформления Сколько придется потратить? В какие сроки проходит сделка?- Есть ли варианты подарить жилье в обход банка?
- Другие особенности
- На каких основаниях банк не даст разрешения? Можно ли обжаловать решение банка?
- Заключение
- Документы на тему статьи
При каких условиях это возможно?
Прежде, чем оформлять сам непосредственный договор дарения, вспомните о том, что у вас всё ещё в силе обязательства перед банком.
Это значит, что данная сделка будет произведена несколько иначе, чем происходит обычно, и в ней будет задействовано третье лицо в виде кредитной организации. Банк, который предоставил вам ипотеку, также имеет определенные права на взятую вами квартиру.
Поэтому, не стоит списывать его со счетов, так как его роль в совершении дарения тоже важна и весома. Так как же подарить квартиру, находящуюся в ипотеке и возможно ли это вообще на законодательном уровне? На самом деле, чтобы данная сделка прошла успешно, а главное, вы не остались в невыигрышном положении, необходимо соблюсти ряд условий.
Так как сумма, которую банк одалживает на приобретение недвижимости достаточно большая, а ваш кредитор в виде банковской организации хочет удостовериться в том, что вы возвратите эту сумму вне зависимости от того, какую сделку проведете с недвижимостью.Именно поэтому, приобретенная вами квартира является не только предметом договора ипотечного кредитования, но и одновременно и залогом. Это значит, что если вы вдруг перестанете выплачивать ежемесячные взносы в счет кредитной организации, банк имеет полное право стать полноправным владельцем вашей недвижимости.
Поэтому, делаем вывод, что пока вы не выплатили все денежные средства по ипотеке, вы не являетесь полноправным владельцем, и значит, делите свои права совместно с банком.
Вам придется смириться с этим фактом, и уделить этому внимание при осуществлении дарения.
Если вы собираетесь дарить недвижимость, которая некоторое время назад была в ипотеке, но на сегодняшний день вы ее уже выплатили, то вы сможете сделать это даже без одобрения банка. Так как вы погасили свой долг, вашу кредитную организацию больше не связывают никакие отношения с вами.
Но если речь идет о невыплаченном кредите, то здесь необходимо уделить внимание некоторым нюансам.
Если с квартиры еще не снят статус залога, вы не можете без одобрения банка дарить, продавать или завещать ее. Банк, одновременно являющийся залогодержателем, имеет ряд прав на квартиру, а значит, должен дать вам согласие на то, чтобы осуществлять какие-либо действия.
Однако, любые изменения в статусе квартиры, которые касаются передачи прав собственности, негативно отражаются на кредитной организации, ведь по сути, имущество, которое находится в залоге, и является гарантией вашей добропорядочной оплаты суммы займа, переходит на праве собственности другому лицу.
Поэтому, банк воспринимает негативно подобную сделку. Обратите внимание на то, что возможность осуществления сделок с недвижимостью, взятых в ипотеку должны прописываться в договоре. В этом документе должны быть установлены правила о том, как именно вы можете распоряжаться той или иной недвижимостью. В частности, возможность дарить или по-другому отчуждать имущество.
Банк сохраняет за собой право отказать в осуществлении сделки дарения, эту возможность ему предоставляет закон. Положительно банк может ответить только в том случае, если ипотечное кредитование практически полностью погашено, и остались лишь небольшие суммы денежных средств, которые вы сможете загасить в течение пары месяцев.Какими законодательными актами регламентируется данная сделка?
Если вы не согласны с вышеуказанными нами правилами, которые подразумевают тот факт, что только от кредитной организации зависит возможность распоряжения ипотекой, в частности недвижимостью, то мы предлагаем вам ознакомиться с рядом нормативно-правовых актов.
Любое распоряжение, в том числе дарение недвижимости, взятой в ипотеку возможно только с разрешения кредитора, ввиду полномочий залогодержателя. Об этом говорит статья 37 Федерального закона номер 102. Этот закон, раскрывающий вопросы ипотеки регулирует процедуру передачи жилья в залог банку.
Если речь идет о правах, а также обременениях, которые накладываются и на ту, и на другую сторону, они прописаны в законе 122, который рассказывает о государственной регистрации прав на приобретенное имущества.
Если вам необходимо ознакомиться с вопросами залога, то желательно обратиться к Гражданскому кодексу, статье 329.
Статья 329. Способы обеспечения исполнения обязательств
- Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
- Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.
- При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству.
- Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.
Неисполнение должником своих обязанностей, влечет за собой санкции в виде возврата недвижимости, что регулирует Гражданский кодекс, статья 334. Имея представление о законодательной базе, а значит, правовом подспорье данного вопроса, вы сможете четко понять, на что вы имеете право, а что не дозволено законом.
Как получить согласие банка?
Ответ на этот вопрос вы можете найти в законе 120 статье 38. Для того, чтобы вынести окончательное решение, банк руководствуется следующим:
берется в расчет договор, который был составлен между вами и кредитной организацией. Если у нее есть разрешение на осуществление подробной сделки, то банк может подумать. Если прописан запрет, то даже не стоит пытаться.
Итак, если банк разрешает воспользоваться подобной сделкой, он должен тщательно проверить вас на возможность доверять вам в этом вопросе. Кредитная организация выясняет вашу платежеспособность, также надежность и кредитную историю. Кроме того, важную роль играет количество платежей.
Если вы сделали больше 2/3 платежей, то процент доверия к вам повышается. Суммируя все факты, полученные о вашей личности, банк делает вывод о том, может ли доверить проведение сделки с имуществом, находящимся в залоге или же нет.Пошаговая инструкция
- Первым делом вам необходимо решить, кому именно вы хотите подарить квартиру.
- Далее, изучите свой договор ипотечного кредитования. Если у него имеется разрешение на осуществление подобной сделки, то можете явиться в банк.
- В офисе банка сотрудники проверят вашу кредитную историю, а также, выяснят вашу платежеспособность и иные документы, которые характеризуют вас как клиента (позвоните предварительно в банк, уточните куда и когда можно подойти с ваши вопросом).
- Если данные, полученные о вас, отвечают необходимым требованиям, вы переходите к следующему шагу.
- Банк должен выдать вам письменное разрешение о том, что не против того, чтобы вы произвели подобную сделку.
- После этого вы можете оформлять договор дарения у нотариуса, или без заверения у такового.
- Затем оформляете право собственности на человека, в отношении которого вы осуществили сделку.
Казалось бы, всё очень просто, однако данная сделка имеет ряд нюансов. Познакомимся с ними подробнее
Куда обращаться?
Для того, чтобы получить разъяснения о возможности или невозможности осуществления дарения, вам необходимо явиться в офис кредитной организации, которая выдавала вам ипотеку.
Очень важно, чтобы офис этой компании располагался в одном с вами регионе, а также желательно в городе, где вы получали ипотечное кредитование, где приобрели жилье. Именно там вам дадут все указания, откажут или разрешат сделку.
Какие документы понадобятся?
Для того, чтобы ваши предложения были рассмотрены, вы должны составить заявление на разрешение осуществления вами договора дарения, приобщить ксерокопию своего паспорта, копию договора ипотечного кредитования, документацию на квартиру, а также, проект договора дарения, который вы хотите составить.Кроме того, могут понадобиться дополнительные документы, которые свидетельствуют о состоянии вашего ипотечного счета, и так далее.
Скачать заявление на разрешение перехода права собственности на квартиру с обременением.
Скачать образец договора дарения квартиры.
Особенности оформления
Особенностью оформления данного договора является непосредственное участие банка. Договор нельзя оформить, пока нет разрешения от кредитной организации.
Договор дарения обязательно должен содержать тот факт, что недвижимость находится в залоге у банка, однако, в момент осуществления дарения, право на неё переходит от банка к новому собственнику. При этом, с дарителя не снимается обременение по осуществлению выплат в отношении кредитной организации.
Данное условие обязательно указывается в договоре, и без него невозможна регистрация прав собственности в Росреестре.
Сколько придется потратить?
Сделка дарения абсолютно бесплатна, но только если она происходит между близкими родственниками.
Однако, если сделка проводится между гражданами, которые являются друг другу посторонними людьми или дальними родственниками, то стороны обязаны платить 13% от суммы недвижимости.
В договоре прописывается, какая из сторон обязана уплатить данную сумму в виде налогов государству.
Кроме того, оформление новых прав собственности на новое лицо, подразумевает государственную пошлину в Росреестр в размере двух с половиной тысяч рублей.
Если вы прибегаете к услугам нотариуса, то они также является платными. А вот получение разрешения банка является бесплатной процедурой.В какие сроки проходит сделка?
Сделка дарения осуществляется сразу же по факту получения вами разрешения от банка.
Как правило, и оформление в Росреестре займет одну рабочую неделю.
Рассмотрение банком вашего заявления на разрешение осуществления дарения может занять также от трех рабочих дней до одной недели, в зависимости от уровня загруженности кредитной организации.
В среднем, данная сделка может быть осуществлена в срок меньше одного месяца.
Есть ли варианты подарить жилье в обход банка?
Многие граждане, видя, какие сложности возникают при осуществлении дарения ипотечной квартиры, пытаются обойти вышеуказанные условия. К сожалению, нарушение условий договора, в котором говорится о запрете дарения, карается негативными последствиями.
- Во-первых, в регистрации таких прав собственности вам откажет Росреестр.
- Во-вторых, к вам, по факту выявления нарушений, будут предъявлены серьезные меры.
Так, кредитная организация может подать на вас в суд, в связи с чем, сделка дарения признается недействительной, к вам будут применены различные штрафы.
- С вас могут потребовать досрочного погашения суммы задолженности по ипотечному кредитованию, с выплатой всех процентов.
Если вы не можете возвратить сумму в полном объеме, с вас потребуют предоставить недвижимость в виде квартиры, которая являлась залогом.
Поэтому, не стоит действовать поперёк закона.
Другие особенности
Очень редко можно получить разрешение кредитной организации на осуществление дарения. Ни один банк не захочет рисковать своими деньгами, для того, чтобы помочь вам в ваших проблемах.Поэтому, будьте готовы к тому, что возможно получите отказ. Однако, не расстраивайтесь.
Вам могут пойти навстречу только в случае, если вы имеете безукоризненную кредитную историю, вовремя платили по ипотеке, а также, имеете хороший, стабильный доход, который без проблем позволяет оплачивать ипотеку.
На каких основаниях банк не даст разрешения? Можно ли обжаловать решение банка?
- Банк не даст вам разрешение на дарение в случае, если вы являетесь злостным неплательщиком, и уже несколько раз у вас были неприятные инциденты по поводу невнесения платежей.
- Второй причиной, за которой может последовать отказ, является факт того, какую часть кредита вы погасили. Чем ближе оплата к завершению, тем больше вероятность получить разрешение.
- Если в договоре с кредитной организацией изначально был прописан запрет на осуществление сделок с имуществом, пока не будет погашена ипотека, то с этим никак не поспоришь.
- Еще одной причиной является недоверие к заемщику ввиду отсутствия у него постоянной работы, а следственно, возможности оплаты по ипотеке. Существуют и другие причины, но они встречаются несколько реже, поэтому не будем заострять на них внимание.
Заключение
Если вы намереваетесь подарить недвижимость, находящуюся в ипотеке какому-либо лицу, вам необходимо учесть все нюансы, и быть заранее готовыми к тому, что может последовать отказ.Поэтому, сделайте всё возможное от вас, но если кредитная организация считает, что сильно рискует своими денежными средствами, вам придется смириться с этим, и попытаться побыстрее погасить ипотеку для того, чтобы иметь полную свободу распоряжения своей недвижимостью.
Документы на тему статьи
День добрый! Назрел вопрос по договору дарения квартиры под залогом банка. Взят кредит под обеспечение квартиры. Я основной заёмщик, мама-созаёмщик. Квартира принадлежит маме-созаёмщику. Есть ли у нас основание и реальная возможность провести договор дарения квартиры на меня, чтобы в итоге был целиком мой кредит и моя квартира в залоге?
Здравствуйте Константин, в соответствии с законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.02.1998 г., ипотека это тоже вид обременения. Оно заключается в том, что до полного погашения кредита, ваша квартира фактически принадлежит банку, находясь у него в залоге. Однако, право собственности на объект недвижимости возникает у заемщика сразу после оформления сделки купли-продажи, оформленной должным образом. То есть, собственник может распоряжаться объектом как угодно, но его полномочия ограничиваются возможностью регистрироваться в этом объекте, а также регистрировать в нем любых других лиц. Такие сделки с объектом, как купля-продажа, сдача в наем, а также передача в безвозмездное пользование могут совершаться исключительно с согласия банка.
Для того чтобы получить разрешение на сделку по дарению квартиры вашей маме нужно обратиться в банк, с которым заключен договор ипотечного кредитования.
Здравствуйте!
Гражданин вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, включая дарение. Однако, залог не просто обременение, это означает, что гражданин этим имуществом пока что не владеет, поэтому дарить его не имеет права. Обращайтесь в банк для заключения нового договора — только они вправе разрешить дарение и переоформить ипотеку на вас.
Отчуждение залогового объекта не предполагается — это правило прописывается в кредитных договорах. Банки разрешают продавать или даже менять ипотечные квартиры, но только не дарить. Пользование объектом производится по установленным банком правилам. К новому владельцу квартиры банк не сможет предъявлять какие-либо требования, поэтому этот вариант отчуждения квартиры невозможен.