Аванс, задаток, залог — разбор полетов

фото 1 Я покупаю квартиру
Задайте свой вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову 👑.

Юридические отношения в сделках купли-продажи не бывают без подводных камней. Об уловках участники могут и не знать, но агенты по недвижимости, риелторы предупреждают о неких тонкостях договорных отношений, которые могут повлечь за собой финансовые потери.
Решение финансовой стороны отношений начинается с момента, когда покупатель недвижимости одобряет предложенный вариант и соглашается на внесение части средств от стоимости данного имущества для дальнейшего сотрудничества и последующего выкупа товара.

На данном этапе и начинаются ответственные и подкрепленные документом отношения. Как же правильно различать и оформлять первичный взнос?

Показать содержание

Задаток, аванс и залог – учимся отличать

Существуют 3 понятия первого внесения средств – это залог, задаток и аванс. Они несут в себе юридически абсолютно разные значения, оформление которых также отличается.

  • Задаток – обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата.По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе.
    Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка.В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу. Договор задатка
  • Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. Пример типового договора аванса скачайте здесь
И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.
  • Залог носит немного другой характер. Покупатель вносит вместо денежных средств в залог имущество с последующим безусловным обязательством вернуть долг. Образец договора залога по ссылке

Размер аванса и задатка

Аванс не требует четко установленной требуемой суммы. Это часть от суммы стоимости квартиры, которая будет достаточно значимая для обоих сторон сделки, а также будет соразмерна хлопотам продавца или продавцов по текущим делам переезда, поиска нового объекта жилья и прочего. То есть сумма аванса – понятие строго индивидуальное между участниками сделки, хотя принято корректировать сумму в пределах 5-10 % от стоимости жилья. Важно, чтобы доводы были уместны и подкреплены фактической ситуацией. Тем более, что аванс в любом случае потерпевшая сторона сможет вернуть в полном размере.

Другой вопрос о задатке. Сумма безвозвратна при любых обстоятельствах, вопрос только пойдет ли она в счет покупки или в счет неустойки. Потому здесь определиться с суммой гораздо сложнее и ответственнее.

Задаток определяется сторонами также на условиях обоюдной договоренности. Чем больше стоимость и желание обладать именно этой квартирой, тем больше сумму предлагают. Потому в процентном соотношении трудно вывести среднестатистические примеры задатка.

Оформление залога и задатка

Аванс и задаток оформляются на бумаге между продавцом и покупателем самостоятельно. Не обязательны нотариальные и юридические услуги. Хотя допускается и приветствуется наличие свидетелей при составлении и подписании подобных поручительств.

Соглашение о задатке содержит в себе такие позиции как:

  • цена недвижимости;
  • ее характеристики – площадь, количество комнат, особенности;
  • адрес продаваемой квартиры;
  • сумма задатка;
  • информация о сторонах сделки – Ф. И. О., паспортные данные;
  • сроки выполнения обязательств сторон-участников.
В письменном соглашении об авансе прописываются также сроки совершения сделки купли-продажи, условия возврата, штрафов при отказе от сделки.

Залог оформляется часто с участием нотариуса. Договор о залоге вмещает в себе множество позиций, где расписаны обязанности сторон – залогодателя и залогодержателя – перед сделкой. Основные положения договора:

Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:
  • распределение ролей сторон – залогодатель и залогодержатель;
  • информация о требованиях, которые обеспечивает залог, то есть сведения об основном договоре;
  • информация об имуществе, которое является предметом залога, описание точных характеристик;
  • может ли предмет залога быть заменен, с какими условиями;
  • обязательства, права залогодателя и залогодержателя в подробностях (права пользования предметом залога залогодержателем, условия возврата, невозврата имущества и т. д.);
  • в каком соотношении заложенное имущество покрывает требования;
  • какие риски несут обе стороны, а также ответственность;
  • сроки действия, условия к изменению и т. д. , реквизиты участников сделки.

Отличным дополнительным шагом станет страховка имущества под залог. Передача самого имущества происходит после подписания договора о залоге.

Возврат залога

По истечению срока договора о залоге с учетом выполненных обязательств обеих сторон, заложенное ранее имущество переходит к первичному владельцу – залогодателю. Вернуть залог по иным причинам можно, если условия, которые прописаны в договоре, позволяют это. В большинстве случаев все зависит от предмета залога. Ведь залог различного рода имущества, не только недвижимого, регулируется отдельными законами. Правоотношения сторон могут расцениваться даже совсем не как залоговые.

Различные траты при покупке квартиры

Помимо основной стоимости покупателю приходиться учитывать дополнительные траты в процессе поиска, сделки и регистрации имущества на нового владельца.

  1. Учитывайте стоимость оформления договора о купле-продаже, что составит минимум 3000 рублей и более.
  2. Следующие траты – государственная пошлина за регистрацию жилья, а также сама регистрация.
  3. Если покупатель воспользуется услугами банка для расчетов с продавцом, то неизбежны комиссионные и прочие взносы. Особенно, если дело касается ипотечных выплат и т. д., тогда банк еще потребует и страхование жилья и жизни владельца.
  4. Супружеские пары нотариально заверяют обоюдное соглашение на продажу-покупку квартиры. Без данной бумаги сделка невозможна.
  5. Доверенность (при необходимости) для подписания сделки вместо покупателя составит менее 1000 рублей.
  6. Налог на приобретение недвижимости порой несет в себе крупные растраты. Особенно если вы покупаете или продаете квартиру, что сменила собственника менее 3 лет назад по причине наследия, продажи и т. д.

Риелторские комиссии: как не переплатить

Возможно, для поиска и оформления вам понадобятся риелторские услуги или агентские. Здесь нужно выбирать: либо время, либо деньги. Либо вы ищите квартиру самостоятельно, либо платите деньги и этот процесс выполняют за вас. Такие учреждения берут в среднем 3-6% от стоимости приобретаемого жилья. На самом деле, сумма немаленькая. В дополнение обычно приписывают стоимость нескольких параллельных услуг, специалистов, потому выйдет дороже, чем обещали сначала. Это включает в себя:

  • мониторинг рынка недвижимости по заданным параметрам покупателя;
  • осмотр квартиры;
  • проверка и подготовка документов сторон сделки.

Очень часты мошенничества на рынке недвижимости, где участвуют агентства с малым стажем работы, новички. Потому лучше обращаться в проверенные временем компании, хотя стоимость у них выше.

Все предъявленные услуги обязательно прописываются в договоре между покупателем и агентством.

Потому всякого рода пошлины, налоги, дополнительные расходы оплачиваются покупателем самостоятельно и риелтер отношения к этому не имеет.

Заранее обговаривают с агентом услуги, которые будут предоставлены, а также возможные дополнительные сервисы. После этого подписывают бумагу о сотрудничестве.

Бывает 2 вида тарификации на услуги посредников:

  • фиксированная ставка на конкретные услуги с любым видом недвижимости;
  • процент от стоимости жилья, особо высокую плату запрашивают на загородные объекты.

Если агентство работает от процента, то осветите вопрос каков он будет от предполагаемой суммы, от чего зависит рост ставки. Ведь в таких сделках даже 1% — серьезная сумма.

Заключение

В итоге финансовые и юридические вопросы с сделках с недвижимостью имеют очень тесную связь. Потому любые финансовые операции следует задокументировать хотя бы на листе бумаге с обоюдными подписями. Это уже станет весомым аргументом в случае неудовлетворенности одной из сторон или судебной тяжбы.

ПОСЛЕДНИЙ шанс задать вопрос вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову 👑
Добавить комментарий для Георгий Смирнов Отменить ответ

  1. Владимир

    Покупаю квартиру через фирму, квартиру подобрали, заплатил задаток (оформлено договором) . Продавец отказался продавать за ранее оговоренную сумму, представитель фирмы говорит, что они не успели вручить продавцу задаток… Вправе ли я требовать возврат задатка в дойном размере?

    Ответить
  2. fabrica

    26.02.была сделка по покупке квартиры мне дали залог а сегодня они отказались от сделки как мне быть ? ВОЗВРАЩАТЬ ЗАЛОГ ИЛИ НЕТ

    Ответить
    1. Александр

      Деньги нужно вернуть. Существо залога заключается в возможности реализовать предмет залога, получив из его стоимости удовлетворение. Осуществляться это должно посредством продажи предмета залога на публичных торгах, а вырученная сумма должна направляться на погашение долга. Будучи имуществом, деньги тем не менее не могут быть проданы, что исключает их участие как предмет имущественного залога. Выступая способом обеспечения обязательств, залог вносится как средство защиты кредитора на невозвратность долга в отношениях «кредитор-должник». В ваших же отношениях покупатель статус должника не приобретает, а вы не приобретаете статус кредитора. Чтобы оставить деньги у себя, следовало назвать эту сумму задатком, оформив соглашение о задатке.
      Обоснование: ГК РФ (статьи 334, 349, 350), Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 (п. 3).

      Ответить
  3. fabrica

    Здравствуйте. Я продаю квартиру, покупатели внесли залоговую сумму, оформили расписку. Покупатели ипотечники, 3 недели собирали документы, я сама для них готовила предварительный договор для банка, сейчас перед сделкой они без согласования со мной решили уменьшить сумму своего первоначального взноса, а также требуют оформить у нотариуса расписку на передачу первоначального взноса, причем на большую сумму, чем они собираются оплатить и при этом требуют чтобы я поровну с ними оплачивала услуги нотариуса. Я отказываюсь оплачивать услуги нотариуса и давать расписку на большую сумму, а они требуют вернуть залоговую сумму. Должна ли я вернуть им залоговую сумму при таких обстоятельствах?

    Ответить
    1. Игорь

      Здравствуйте!
      Вообще-то, вопрос залога должен по идее разрешаться в заключаемом договоре, как и остальные вопросы, чтобы как можно меньше возникало затем спорных ситуаций, в иных случаях не исключено судебное гражданское разбирательство, если такого рода сделка, иные договоренности были.

      Ответить
    2. Виктория

      Здравствуйте, Роман. При данных обстоятельствах, возвращать залоговую сумму вы не должны. По закону, если сделка срывается по вине покупателя, то возвращать залог не нужно. И не подписывайте расписку, в которой сумма залога превышает реальную.

      Ответить
  4. fabrica

    Покупаем квартиру, вносим 20000руб., как лучше их оформить как задаток или как аванс (что-то возвращается, а что-то нет)?

    Ответить
    1. Александр

      Как лучше, знает только субъект, имеющий определённую цель. Задаток – это способ обеспечения сделки. Его целью является не столько уплата некоей суммы в счёт будущего платежа, сколько приобретение дополнительных обязательств, гарантирующих сделку. Оформляя передачу денег через соглашение о задатке, вы приобретаете право требовать и получить денежные средства с потенциального продавца в удвоенной сумме задатка в случае несостоятельности сделки по его (продавца) вине. Если сделка не состоится по вашей вине, то право требовать и получить переданные продавцу деньги вы утрачиваете. Аванс же представляет передачу части суммы по договору. При несостоятельности сделки продавец обязан его вам вернуть. Задаток дисциплинирует намерения сторон в отличии от аванса.

      Ответить
  5. fabrica

    здравствуйте! сестре покупатели за квартиру внесли залог, через неделю пришли они потребовали вернуть им залог. Что мы должны делать? Заявление было составлено и залог по их инициативе.

    Ответить
    1. Александр

      Вам нужно разобраться, по какому основанию вам были переданы деньги. Для этого нужно обратиться к соглашению о передаче денег. По основанию залога деньги переданы быть не могут. Они могут быть переданы как задаток или как аванс. В первом случае вы вправе их оставить себе. Во втором – обязаны вернуть.
      Обоснование: ГК РФ (статьи 334, 380, 487).

      Ответить
  6. fabrica

    Добрый день! Я продаю участок по генеральной доверенности, которую оформила на меня Мама, это удобно тк она проживает в другой стране. Покупатель требует от нее документы о ее дееспособности заверенные консулом, справку из загса о том что она не замужем,.. необходимы ли эти справки?

    Ответить
    1. Александр

      Здравствуйте Надежда! Требования вашего покупателя при покупке квартиры по доверенности вполне законны, хотя и необязательны. Просто бывает так, что люди, которые покупают по генеральной доверенности, стараются убедиться, что все в порядке. Если не договоритесь с ними, или мать не вышлет то что они требуют, то они могут и отказаться от сделки.

      Ответить
    2. Игорь

      Здравствуйте!
      Тут вот какая ситуация. Доверенность на совершение юридически значимых действий оформляется нотариусом с удостоверением дееспособности доверителя. Вместе с тем покупатель желает подстраховаться от оспаривания в дальнейшем договора купли-продажи, запрашивая от вас указанные документы — это, в принципе, его право, как и ваше — отказаться от заключения с ним сделки, т.к. вы предоставлять такие документы не обязаны.

      Ответить
  7. fabrica

    При покупке залоговой квартиры, лучше оформлять задаток или гасить долг в банке продавца?

    Ответить
    1. Ирина

      Доброго времени суток! При правильном оформлении сделки оба варианта считаются приемлемыми и равнозначными. Поэтому вам нужно самому решать, какой вы предпочитаете. Главное, наймите хорошего юриста, который проверит всю документацию и поможет уточнить спорные моменты.

      Ответить
    2. Анна

      Ульяна, добрый день.
      Вы можете сами выбрать, что сделать. Оформляйте задаток, главное сделайте все правильно. Как это сделать подробно описано в данной статье со всеми нюансами.

      Ответить
  8. fabrica

    Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, с какой суммы платится налог на имущество и как если оно досталось по наследству и менее 5 лет в собственности?

    Ответить
    1. Марина

      Доброго времени суток! Налог в 13 процентов как вам тут ответили, придется платить только в том случае, если вы собираетесь продавать имущество, доставшееся по наследству в течение первых трех лет после его получения, и если речь вообще идет о квартире/доме. Если же вы просто получаете недвижимость по наследству, то платить нужно только за свидетельство на недвижимость.

      Ответить
    2. Ирина

      Дарья, добрый день.
      Налог платится от 1 миллиона рублей в размере 13 процентов от всей суммы. Если в собственности имущество более 3 лет, тогда налог уже не надо платить.

      Ответить
  9. michael автор

    хочу купить дом,что лучше внести хозяину аванс или задаток?

    Ответить
    1. Александр

      Цель всегда определяет действие. Например, задаток – это форма обеспечения исполнения сторонами обязательств по купле\продаже. Тогда как аванс – это форма предварительного платежа в счёт суммы финансовых обязательств. В случае несостоявшейся сделки аванс возвращается к покупателю, тогда как судьба задатка зависит от виновных действий одной из сторон. Например, возвращается вам в удвоенном размере либо остаётся у продавца. Каждый выбирает самостоятельно.
      Обоснование: ГК РФ (статьи 380, 487).

      Ответить
  10. michael автор

    Здравствуйте! Я продаю квартиру через агентство.Покупатель внёс аванс риэлтору. Как мне узнать сумму и получить аванс за квартиру от риэлтора?

    Ответить
    1. Александр

      Вам следует обратиться к документу, регулирующему ваши отношения с агентством. А именно: действует ли агентство от своего имени, либо от вашего. Если действует от вашего имени, то вы вправе не только знать детали сделки с 3-м лицом, но и приобретаете права/обязанности по такой сделке. В ином случае агентство вправе не информировать вас об отношениях агента с 3-м лицом.
      Обоснование: ГК РФ (ст. 1005).

      Ответить
  11. michael автор

    Здравствуйте! я агент по недвижимости.Пять месяцев назад были поданы документы на регистрацию в юстицию на продажу зем.участка. За свою работу получила от покупателя 20т.р. по рассписке. Сегодня покупатель требует вернуть деньги, по причине расторжения сделки. Это правомочно? Грозит прокуратурой.

    Ответить
  12. michael автор

    Договор купли продажи квартиры от продавца-застройщика. Заплочен аванс 50% от стоимости квартиры, остальная сумма предполагалось оплатить через ипотеку. Квартира находится в залоге у продавца до полного погашения долга, это указано в договоре. Договор купли-продажи прошел регистрацию в рег.палате и покупатель стал собственником. По этой причине банки отказали в выдаче ипотеки. Что делать теперь?

    Ответить
    1. Александр

      Здравствуйте Георгий! Попробуйте решить свою проблему с помощью хорошего юриста. Есть такие, которые как раз специализируются на решении таких вопросов, как кредиты и вообще ипотека.. Потому, что в вашем случае проблему все равно надо решать, а на этом этапе сами вы уже вряд ли что придумаете.

      Ответить
    2. Илья

      Добрый вечер. Конечно, на свою собственную квартиру, уже купленную, нелогично брать кредит. Поэтому вам и отказали банки. Кроме того, могли отказать и из-за залога части квартиры. В вашем случае только отказаться от идеи ипотеки, так как она к вам не будет применяться ни при каком случае.

      Ответить