Правила покупки квартиры: какие вопросы надо задавать?

После осмотра квартиры, если она приглянулась, предстоит серьезный разговор с Продавцом. Важно не выдать своих эмоций и сохранить здравый рассудок. Не на все вопросы он ответит честно, хоть и будет уверять в этом. От того, как он будет отвечать, зависит решение Покупателя.

Только после этого переходят к обсуждению условий продажи, суммы и смотрят все документы. Если Продавец – все-таки честный человек, он сэкономит массу нервов, времени Покупателю. Он не оставит что-то сокрытым, но такие случаи – большая редкость. Итак, о чем же стоит спрашивать Продавца?

Показать содержание

• Топ-10 проблем
Что уточнить, интересуясь вторичным рынком?     Была ли узаконена перепланировка?      Что с теплоснабжением?     Как дела с шумоизоляцией?      Есть ли документы, подтверждающие право владения?      Вернет ли Продавец задаток, если сделка сорвется?      О чем надо спрашивать, приобретая жилье в новостройке?      Сколько стоит квадратный метр?      Как приобрести в рассрочку? Какие условия предлагают?      Когда можно заселяться?      Какие проекты реализовала компания-застройщик в недалеком прошлом?     Есть ли разрешительная документация на строительство дома по конкретному адресу?     
• Какие вопросы нужно задать в самом начале?
Почему комиссия подозрительно низкая или отсутствует вовсе?      Есть ли подлинник паспорта владельца жилплощади?     Как обстоят дела с дееспособностью Продавца?     Почему риелтор дружелюбный?      То ли жилье смотрит Покупатель?     
• Тематические блоки
Документация собственника      Техническое оснащение здания      Придомовая территория и прочая инфраструктура      Иные юридические тонкости     
• Полезное видео
• Заключение

Топ-10 проблем

Вопросы, которые задают Продавцу, зависят от того, какую квартиру приобретают – в новостройке или на вторичном рынке.

Что уточнить, интересуясь вторичным рынком?

Была ли узаконена перепланировка?

Ответ на этот вопрос не может быть голословным. Хозяин обязан предъявить технический паспорт. С его помощью определяют, все ли стены на месте, разделяли санузел и ванную комнату или нет, есть ли кладовка. Если вдруг не сходится что-то, требуют у Продавца документы, подтверждающие перепланировку с печатями БТИ.

Купив квартиру с перепланировкой и вовремя не выявив этого, впоследствии можно нарваться на уплату крупного штрафа с возвращением, например, стен на свои прежние места.

Что с теплоснабжением?

У Продавца узнают толщину стен, перекрытий. Материал изготовления стен тоже играет важную роль. Если вторичное жилье покупают в старом панельном доме, в нем некомфортно будет жить, так как летом домочадцы будут изнывать от жары, а зимой от холода.

Лучше выбирать квартиру в кирпичном доме, потому что кирпич держит тепло хорошо. В угловой квартире желательно, чтобы Владелец утеплил стены, в противном случае придется делать все за свой счет.

Как дела с шумоизоляцией?

От того, насколько будут качественно возведены стены и перекрытия, зависит звукоизоляция. Хозяин может сказать одно, а по факту все будет по-другому. Как проверить его слова? Покупатель может попросить выключить TV, радио, ПК и некоторое время посидеть в тишине. Если разговоры соседей слышны хорошо, значит, после переезда придется вложить крупную сумму денег в покупку шумоизоляционных материалов.

Есть ли документы, подтверждающие право владения?

По ним выясняют, сколько собственников было у жилплощади. Если собственников двое – муж, жена, и они состоят в законном браке, понадобится нотариальное согласие на сделку от супруга. В квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети. Без согласия органов опеки и попечительства сделка «Купли-Продажи» не может состояться.

Важно посчитать в уме, сколько времени прошло с момента последней продажи квартиры. Покупатель должен уточнить, как она попала в собственность к Продавцу (наследство, приватизация). Расспрашивают обо всех зарегистрированных лицах на жилплощади. В будущем после покупки могут возникнуть сложности, если во время сделки не учли права сына, служащего в армии, отбывающего наказание в местах лишения свободы и недееспособных лиц. Через суд они смогут признать сделку недействительной.

Вернет ли Продавец задаток, если сделка сорвется?

В случае если квартира нравится, вносят аванс/задаток. Это делают для снятия объекта с продажи. Покупатель платит 5-10% от оговоренной стоимости жилья. Впоследствии эту сумму многие рассматривают, как аванс. Если сделка не состоялась, обязаны вернуть его. Если вносят задаток, а впоследствии Покупатель отказывается от приобретения квартиры, он теряет деньги.

В случае, когда сделка не происходит по вине Продавца, Покупатель получает задаток в двойном размере. Чтобы не столкнуться с трудностями на этом этапе, все условия оговаривают, записывают на листке бумаги и ставят свои росписи под текстом.

• Скачать бланк типовой расписки о получении задатка при покупке квартиры
• Скачать образец расписки о получении задатка при покупке квартиры

О чем надо спрашивать, приобретая жилье в новостройке?

Сколько стоит квадратный метр?

Как правило, в рекламе по TV нет и слова правды. Только в офисе продажи выясняется реальная стоимость 1 кв. метра (900-1000 долларов в домах эконом-класса и класса комфорт-плюс). Если цена не устраивает, можно встать и спокойно уйти.

Как приобрести в рассрочку? Какие условия предлагают?

Не всегда есть деньги на оплату полной стоимости понравившегося жилья в новостройке. Многим нужны гибкие условия выплат и небольшой первоначальный взнос. Ранее застройщики давали рассрочку лишь на год – ровно на столько, сколько требовалось времени до окончания строительства. Теперь при внесении 30% от суммы рассрочку дают на 2-4 года с ежемесячным платежом – 800-1000 долларов США.

Когда можно заселяться?

Покупая квартиру в строящемся доме, не многие готовы ждать больше оговоренного срока. Очень редко нарушают сроки введения в эксплуатацию, но можно перестраховаться. Для этого узнают приблизительную дату сдачи дома в эксплуатацию, а после, что именно еще не сделали строители.

Какие проекты реализовала компания-застройщик в недалеком прошлом?

Чем больше объектов сдали, тем больше вероятность, что и этот проект реализуют без проволочек.

Есть ли разрешительная документация на строительство дома по конкретному адресу?

Купив жилье, не изучив документы, можно впоследствии оказаться жертвой мошенников.

Какие вопросы нужно задать в самом начале?

Почему комиссия подозрительно низкая или отсутствует вовсе?

С 2015 г. вторичное жилье существенно подешевело. Среди риелторов идет конкурентная борьба за каждого клиента, так как сделок не так много. В 2013-2014 г. они брали комиссию в размере 3-3,5%, а сейчас – 1,5-2,5% от суммы сделки. Есть риелторы, которые берут комиссию менее 1%. Рискуют ли те, кто соглашаются работать с ним? Да. Часто бывает так, что риелтор находит подходящий клиенту вариант.

После этого он договаривается с Хозяином на увеличение цены за квартиру. Тем самым он увеличивает свою комиссию. Чтобы не попасть в такую ситуацию, желательно напрямую поговорить с владельцем, даже если при разговоре будет участвовать риелтор.

Есть ли подлинник паспорта владельца жилплощади?

«Черные риелторы» наживаются на нерадивых Покупателях, которые спокойно смотрят на то, что Хозяин не присутствует во время сделки. Как все происходит? Риелтор находит Продавца-пенсионера. Он берет у него паспорт якобы для составления договора с Покупателем.

Получив документ на руки, он ищет похожего на владельца человека, идет вместе с ним и паспортом к нотариусу и оформляет генеральную доверенность на себя, чтобы продать квартиру и забрать все деньги себе. Теперь не надо предоставлять свидетельство о государственной регистрации прав на жилье, достаточно лишь выписки из ЕГРН.

Как обстоят дела с дееспособностью Продавца?

Пенсионер из Москвы умудрился три раза продать свою квартиру, расторгая договор купли-продажи через суд каждый раз. Каждый покупатель получил не всю сумму целиком, а лишь 70% от нее. К обману пенсионер заручился поддержкою риелтора за процент.

Он оспаривал впоследствии сделку из-за своей недееспособности, о которой не знал ни один из Покупателей. Чтобы не попасть в похожую историю, у владельца спрашивают справку о дееспособности из психоневрологического диспансера.

Почему риелтор дружелюбный?

Каждый, кто работает на рынке недвижимости, должен быть вежливым и дружелюбным, но не чересчур. Покупатель не должен говорить и обсуждать лишнего (сексуальная ориентация, религиозные и политические вопросы), чтобы риелтор не собрал на него «компромат» для манипулирования.

Подробнее о том, что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости, читайте здесь.

То ли жилье смотрит Покупатель?

Бывает, что риелтор взялся продать 2-комн. квартиру по адресу 3-я улица Строителей, д. 21, к.1, но она требует серьезного капитального ремонта. Трудно найти покупателей на такую. Помучавшись, он снимает в соседнем, таком же по виду доме 2-комн. квартиру, но с евроремонтом. Он показывает арендованную квартиру клиентам, накинув 1-2 млн. рублей.

Видя шикарный ремонт, Покупатель соглашается на сделку, но даже не подозревает, что показывают ему жилье совсем по другому адресу. Это выясняется уже после того, как договор «Купли-Продажи» подпишут. Чтобы не оказаться в такой ситуации, уточняют адрес дома, смотрят, соответствует ли он тому, который значится на карте. Если понадобится, едут на место и убеждаются в том, что не напутали с адресом.

Тематические блоки

Документация собственника

Какие документы должны быть у собственника? Документы на квартиру и на земельный участок (если он есть). Мало того, чтобы они были, они должны быть в надлежащем состоянии. Все сведения из них должны быть достоверными. Это касается технических характеристик, состояния, состава строений, площади и т.д.

Поэтому тщательно проверяют правоустанавливающие документы на квартиру и техпаспорт на нее. В них не должно быть ошибок и они должны быть зарегистрированы в органе юстиции.

Техническое оснащение здания

Зачем проводить техническое обследование дома, в котором покупают квартиру? Эта процедура сыграет на руку тем, кто покупает ее на вторичном рынке, а иногда даже в новостройке. Это делают для того, чтобы убедиться в том, что ничего не угрожает после переезда безопасности граждан, их здоровью и жизни. При обследовании иногда выявляют недостатки, которые устраняют и спокойно въезжают в новую жилплощадь.

У Продавца есть документы на перепланировку, но Покупатель видит, что им были снесены все капитальные стены.

Заключение о техническом состоянии всегда предоставляют желающим приобрести жилье в новом доме, чтобы впоследствии ничего не мешало заключению сделки.

Больше информации об осмотре квартиры перед покупкой вы найдете тут.

Придомовая территория и прочая инфраструктура

Что Покупатель продает вместе с квартирой? Иногда так бывает, что в придачу к ней он получает земельный участок и гараж. Важно поинтересоваться, есть правоустанавливающие документы на эти объекты недвижимости или нет. Цену на них включают в цену на квартиру, и впоследствии расстраиваются новые владельцы, если один из документов будет не в порядке.

Иные юридические тонкости

Прежде чем заключать договор «Купли-Продажи», проверяют юридическую чистоту объекта. Изучают тщательно историю квартиры, всех, кто владел ее в прошлом. Не проведя тщательный анализ, впоследствии можно остаться без квартиры и без денег. Что надо обязательно потребовать у продавца?

• Справка о психическом и физическом здоровье.
• Справка об отсутствии наркотической и алкогольной зависимости.
• Справка о наличии/отсутствии психических расстройств и неврологических заболеваний, из-за которых у владельца могут быть проблемы с памятью.

Справки из списка выше запрашивают, чтобы предотвратить судебные разбирательства и споры. В противном случае не удастся доказать свои права на владение квартирой из-за того, что прежний владелец был недееспособным. Покупая квартиру и выяснив, что владелец получил ее в наследство, узнают, сколько дней прошло со дня смерти родственника. Также уточняют юридические основания для перехода жилища к нему и знакомятся со всеми решениями суда, если по ее поводу были споры.

С осторожностью покупают комнату, если владельцев несколько. У каждого из них есть доля, и в первую очередь при продаже один должен предложить ее другому. Случаи отказа от ее покупки – редкое явление. Чаще именно второй собственник приобретает жилье у первого.

При появлении третьего претендента на него возникают споры, а если еще один из собственников не поинтересовался у другого на предмет покупки его доли, то сделку оспаривают в суде, руководствуясь ст.250 ГК РФ. У Хозяина интересуются, была ли квартира в залоге у кредитных организаций или нет? Он может не ответить на него честно. Лучше перепроверить полученную информацию через сайт Госуслуг.

На что еще обратить внимание при покупке квартиры, читайте в этой статье.

Полезное видео

На видео рассказывается как избежать обмана при покупке квартиры.

Заключение

Покупка квартиры – самая непростая сделка. Многие отдают накопленные за долгие годы деньги или берут кредит в банке, чтобы купить ее. Никому не хочется остаться без квартиры и без денег. Поэтому перед передачей задатка опрашивают Продавца, получают самостоятельно справки на недвижимость, чтобы удостовериться в юридической чистоте сделки.