Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры, зачем нужен, кто составляет и как оформить по образцу?

Обычно сделке купли-продажи недвижимости предшествует заключение предварительного договора. В статье рассмотрена его роль в заключении сделки, особенности его составления и нюансы, которые требуется знать при его оформлении.

Так как неверно составленный предварительный документ может повлиять на правоспособность процедуры в целом. Поговорим о подводных камнях.

Показать содержание

• Что это такое и зачем нужно?
• Действителен ли с юридической точки зрения?
• Нужно ли регистрировать в Росреестре?
• Особенности заключения
С задатком или авансом     Ипотека     Покупка доли     Жилье в новостройке    
• Разновидности ПДКП
• Содержание
• Существенные условия
• На какие пункты следует обратить внимание?
• В течение какого срока актуален?
• Когда и какую роль играет в сделке?
• Когда составляется основной документ?
• Основания для расторжения
• Заключение

Что это такое и зачем нужно?

ПДКП (преддоговор на покупку) – это предварительный договор купли-продажи недвижимости, официальный удостоверенный сторонами документ контрактного типа. Порождает обязанность сторон к намерению заключить сделку. Составляется заведомо, до начала процедуры купли-продажи, выступает в роли первого этапа сделки.

Имеет вид официального документа, с удостоверением подписями сторон. Поэтому его основные положения должны соблюдаться. После подписания контрагентами объект резервируется за потенциальным покупателем, но не переходит в его собственность.

Зачем нужен и кто его составляет? Наличие заключённого предварительного договора должно гарантировать сторонам (которые и участвуют в составлении):

• продавцу – что покупатель найден и сделка состоится;
• покупателю – что квартира зарезервирована и снята с торгов.

Эти основные гарантии должны соблюдаться, в них – цель и смысл заключения ПДКП.

Это значит, что в промежуток времени между подписанием ПДКП и заключением сделки можно перепроверить и выявить характеристики приобретаемой квартиры. А так же сверить их с теми, которые будут внесены в основной договор при сделке.

Здесь же стороны дают ссылки на отсутствие юридических препятствий к заключению сделки и устанавливают срок оформления купли-продажи.

Смотрите видео о назначении предварительного договора купли-продажи:

Действителен ли с юридической точки зрения?

Правовая база регулируется статьёй 429 ГК РФ, определяющей основные позиции составления и заключения договора, его юридическую силу.

В отличие от устных договорённостей, которые не обязывают стороны к завершению сделки, заключение ПДКП вменяет им данные обязательства. Поэтому его требуется составить в письменном виде, согласно статье 160 ГК РФ, с применением всех норм, предусмотренных для составления и удостоверения.

При этом допускается как рукописный вариант, так и распечатанный текст, с обязательно проставленными собственноручно подписями покупателя и продавца. По усмотрению сторон допускается нотариальное удостоверение, придающее документу дополнительную силу.

Договор действителен с каких пор? Он вступает в юридическую силу с момента подписания его сторонами, но контрагенты не имеют полномочий на требование исполнения обязательств, допустимых только по завершении сделки. То есть:

1. Покупатель не вправе требовать освобождение жилья и немедленного заселения на приобретаемую жилплощадь.
2. Продавец не может требовать оплаты в полном объёме.

По усмотрению сторон, оплата при заключении ПДКП может быть соразмерна лишь сумме задатка или аванса.

Нужно ли регистрировать в Росреестре?

Согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.97г., дополнительные договора не подлежат регистрации в Росреестре. В кадастровые записи вносится только основной договор купчей, на основании которого происходит переход права собственности от продавца к покупателю (подробнее о порядке регистрации сделки купли-продажи квартиры читайте в нашей статье).

Теперь вы знаете, нужно ли регистрировать ПДКП.

Особенности заключения

С задатком или авансом

Задаток – гарантия резервирования объекта и готовности сторон к сделке. После его предоставления покупателем, продавец обязан немедленно прекратить поиск покупателей, а покупатель – поиск объекта на продажу.

Законность получения задатка оглашена в статье 380 ГК РФ. При этом в дальнейшем:

• Сумма, уплаченная по задатку, идёт в зачёт основной суммы при расчёте, аналогично авансовой выплате. То есть она вычитается из полной стоимости квартиры при оформлении купчей.
• При отмене сделки по объективным причинам, задаток возвращается в полном объёме (ст. 381 ГК РФ).
• При отмене сделки по вине продавца, он возвращает задаток в двойном объёме (ст. 381 ГК РФ).
• При отказе покупателя от приобретения квартиры, задаток не возвращается, а остаётся у продавца (ст. 381 ГК РФ).

Перечисленные положения требуется обязательно внести в положение договора, определяющее условия получения задатка. Несмотря на то, что оно полностью правоспособно и законно – наличие такого пункта не позволит оспорить правомочие норм статьи 381 ГК РФ.

При этом обязательно следует указать, что деньги получены в качестве задатка, с вытекающей из норм статьи 381, с обозначенными правовыми последствиями.

Если в положении договора будет применён термин «аванс», это меняет полномочия сторон, так как аванс возвращается при расторжении ПДКП всегда в соразмерном объёме, если сторонами не проводится полный расчёт по сделке. Здесь вина контрагента не учитывается и не предусматривает компенсации.

Несмотря на действие статьи 380, судебная практика богата примерами признания положения о внесении задатка, оспоримым.

Больше информации о том, в чем разница между авансом и задатком, чем отличается от них залог и что из этого выгоднее для каждой стороны сделки, вы найдете здесь.

Ипотека

Ипотечная сделка предусматривает согласие кредитной организации как базового условия для покупки квартиры. Поэтому при заключении ПДКП сторонам требуется определить статус отказа от предоставления кредита банком:

1. как объективной причины, с возвращением задатка покупателю;
2. как вины покупателя, без получения задатка.

В правовом отношении обе позиции представляются законными, так как продавец при срыве сделки несёт материальный ущерб, снимая объект с торгов и теряя покупателей, что может существенно сдвинуть сроки продажи квартиры. В то же время объективность отказа должна быть предусмотрена заранее, как фактор риска, сопутствующий сделке.

Поэтому при покупке квартиры в ипотеку, данное обстоятельство следует оговорить в ПДКП особо, указав – является ли отказ банка поводом для возвращения задатка, или его потребуется вернуть.

Покупка доли

В случае покупки доли квартиры может возникнуть объективная причина в виде права совладельца на преимущественную покупку. Однако следует учесть, что продавцу необходимо согласовать вопрос о преимущественной покупке до момента заключения ПДКП со сторонним лицом.

А покупателю требуется проверить наличие в пакете подготовленной для сделки документации – нотариально удостоверенного согласия от сособственника продавца.

Поэтому в стандартном случае предварительный договор заключают только после отказа лиц, имеющих право преимущественной покупки. Но по усмотрению сторон, если ПДКП заключается до получения нотариально удостоверенного согласия, можно внести подпункт об объективном характере указанной причины, в случае расторжения сделки.

Тогда продавец вернёт при срыве сделки по причине притязаний совладельца, только полученный задаток.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи долей в квартире
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи долей в квартире

Жилье в новостройке

Если объект ещё не сдан, то квартира приобретается по договору долевого участия (ДДУ), а предварительный договор получает наименование ПДДУ. Этот документ опирается на ту же правовую базу, что и ПДКП, за исключением того, что заключается с застройщиком как с юридическим лицом.

Поэтому здесь кроме подписей сторон ставится печать юридического лица и даются его реквизиты. Если гражданин не заключил основной договор, задаток остаётся у застройщика.

По преимуществу здесь устанавливаются и подробно описываются обязательства и ответственность сторон, которые могут предусматривать и начисление пени, штрафов и т.п. за просрочку платежа или срока заключения основного ДДУ. По ПДДУ недопустимо уплачивать сумму, превышающую размер установленного задатка, так как этот договор не регистрируется и не обеспечивается гарантиями.

• Скачать бланк предварительного договора долевого участия (ПДДУ)
• Скачать образец предварительного договора долевого участия (ПДДУ)

Разновидности ПДКП

Форма и содержание предварительных договоров имеет базовую основу, обязательную во всех случаях. Специфические виды их заключения привносят в текст дополнительные нюансы, которые оформляются соответствующими пунктами и подпунктами. А так же – видоизменяют форму документа.

1. От застройщика. Этот документ должен носить наименование ПДДУ, согласно Федеральному закону №214-ФЗ. Оформление ПДКП является неправоспособным актом и не может повлечь ответственности сторон к завершению сделки. Поэтому часто используется в серых схемах и влечёт двойные продажи.

   Законодательство допускает оформление ПДКП только в тех случаях, когда здание введено в эксплуатацию и застройщик получил свидетельство о праве собственности. Такие договоры оформляются в стандартном режиме, с учётом, что одна из сторон – юридическое лицо.

2. При ипотеке. В этом случае ПДКП составляется в трёх экземплярах, один из которых предоставляется банку. Однако банк не всегда идёт навстречу, выдавая кредитный продукт без залога, так как приобретаемая квартира не принадлежит заёмщику и предварительный договор не даёт полных гарантий на проведение сделки.

   Поэтому нужно определить позиции сторон на случай расторжения ПДКП из-за отказа банка в кредитовании.

3. При оформлении в агентстве недвижимости. При обращении в агентство составляется договор об оказании услуг. Если такой договор не составлен – представительство агентства ничтожно. А если составлен – ПДКП должен быть трёхсторонним, то есть включать соответствующие обязательства агентства.

   Соответственно, если договор заключался в агентстве недвижимости, а залог передавался контрагенту, о чём в ПДКП сделана соответствующая запись – все обязательства по договору могут считаться оспоримыми, или ничтожными.

Содержание

Используемая форма должна содержать нормы, применяемые к заключению договоров, контрактов, соглашений двустороннего характера. В самом начале указывается время и место его заключения. Следом даются сведения о сторонах, с указанием:

• фамилии, имени, отчества;
• года рождения;
• адреса регистрации (проживания);
• паспортных данных.

После перечисленных сведениях о контрагентах, и определения таковых в качестве «Покупателя» и «Продавца», формулируется фраза: «Заключили настоящий договор о нижеследующем». После этой формулировки вносится предмет договора, которым выступает предстоящая сделка купли-продажи.

После определения предмета договора перечисляются основные пункты:

• расчёты по договору;
• уплата задатка (аванса);
• сроки и условия оформления сделки купли-продажи;
• условия расторжения;
• заключительные положения.

Теперь вы знаете, как правильно составить документ.

• Скачать бланк типового предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП)
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП)

Существенные условия

В число существенных условий входят предусмотренные для проведения сделки купли продажи:

1. цена объекта;
2. порядок оплаты;
3. сроки проведения сделки;
4. условия перехода права собственности на квартиру.

Кроме перечисленного, по усмотрению сторон могут вноситься и иные положения, требующие обязательного исполнения при совершении сделки. Например:

• кто оплачивает расходы по оформлению сделки;
• нотариальное удостоверение;
• вопрос о задатке, пени и неустойке;
• обстоятельства форс-мажора и их влияние на проведение сделки;
• условия расторжения договора.

Несоблюдение норм составления ПДКП влечёт его ничтожность.

На какие пункты следует обратить внимание?

1. В первую очередь должно соблюдаться требование к форме, основные положения и пункты, данные выше, должны обязательно быть включены в текст. Особое внимание следует обратить на существенные условия.

   Нужно учитывать, что документация контрактного типа составляется и подписывается сторонами с целью предоставления каждому из контрагентов особых преимуществ. Если какое-либо положение таких преимуществ не предоставляет, или лишает их – текст договора следует пересмотреть и составить так, чтобы соблюдались имущественные интересы обеих сторон.

2. Чтобы не попасть на удочку мошенников, нужно обратить внимание на правильно внесённые в договор паспортные данные контрагента, кадастровые и технические характеристики приобретаемой квартиры. Обязательно сверить их с правоустанавливающим документом и свидетельством о праве собственности, которые должны предъявляться в виде оригиналов.
3. Обязательно проверяется возраст собственника. Если он несовершеннолетний – от его имени должен действовать законный представитель, а органы опеки и попечительства представить дополнительное разрешение.

   Посредник, действующий в интересах лица должен иметь нотариально удостоверенную доверенность. Эти факты так же обязательно указываются в предмете договора при представлении сторон.

Как оформить правильно? В целом договор должен иметь однозначный и непротиворечивый стиль оформления, все положения нужно излагать лаконично, во избежание интерпретаций контрагентом и его представителем. Особенно чётко нужно обозначить:

• стоимость квартиры;
• наличие задатка (аванса);
• условия проведения сделки;
• сроки.

Ни одно из положений не может быть внесено без согласия каждой из сторон.

В течение какого срока актуален?

Если в установленный в ПДКП срок сделка не состоялась, предварительный договор не утрачивает юридическую силу, а стороны, на его основании, получают полномочия:

1. Понуждать контрагента к сделке через суд, требуя соблюдения установленных обязательств.
2. Распорядиться суммой задатка, не выдав его не состоявшемуся покупателю, или затребовав его в двойном размере с несостоявшегося продавца.

Если конкретный срок сделки не назначен – договор действителен в течение года, после чего нужно завершить сделку или решить вопрос с полученным задатком (авансом), если он предоставлялся.

Когда и какую роль играет в сделке?

Если у покупателя достаточно средств для немедленного приобретения квартиры, предварительный договор можно не заключать. Он требуется тогда, когда сделка по объективным причинам откладывается, но покупатель принял незыблемое решение о приобретении данного объекта.

По преимуществу такие ситуации связаны с отсутствием нужной суммы денег у покупателя, в момент нахождения подходящей для покупки квартиры. Продавец вправе не соглашаться на заключение такого договора, если планирует найти наиболее подходящего покупателя.

Роль ПДКП для обеих сторон заключается в обязательстве проведения сделки купли продажи квартиры, с указанными в договоре параметрами.

Когда составляется основной документ?

После заключения ПДКП сделка состоится:

1. в срок, указанный в его положениях;
2. после соответствующих обстоятельств (например – получение кредита);
3. не позднее чем через год после заключения.

Стандартная процедура заключается в урегулировании вопросов по сделке на основании согласия сторон или при организации сделки услугами посредника, которым может выступить:

• риэлтерская компания;
• юрист, сопровождающий сделку;
• компания застройщика (при ДДУ).

Сделка происходит следующим образом:

1. Стороны или их представители встречаются в назначенном месте, имея на руках паспорта, пакет документации для сделки и экземпляры ПДКП.
2. Составляют договор купли-продажи, в котором стороны и переходящий в результате сделки объект недвижимости полностью идентичны. Должно быть составлено три экземпляра купчей.
3. Каждый получает свой экземпляр, проверяет его. Стороны подписывают все три экземпляра. Если сделка сопровождается юридическим лицом – оно утверждает экземпляры договоров.
4. Проводится расчёт за квартиру тем способом, который был указан в ПДКП. Если способ передачи денег изменился, стороны составляют дополнительное соглашение о его изменении.
5. Покупатель и продавец совместно отправляются в Росреестр и передают 3 экземпляра договора сделки купли-продажи, с прилагаемым пакетом документации, регистратору.

После передачи документации на регистрацию, ПДКП утрачивает свою силу.

Основания для расторжения

Можно ли расторгнуть? В число оснований входят те, которые нарушили одно (несколько) из положений, внесённых в договор, что регламентировано нормами статьи 455 ГК РФ.

Кроме этого расторжение допустимо:

• если при заключении ПДКП проявлялось насилие, шантаж или обман;
• если стороной выступило недееспособное лицо;
• когда одна из сторон не достигла 18 лет;
• если сделка оказалась кабальной.

В остальных случаях разорвать договор можно как по согласию сторон, так и в суде.

Как расторгнуть? Процедура расторжения следующая. Та из сторон, которая проявляет инициативу для расторжения договора, обязана представить контрагенту официальное уведомление о расторжении, с объяснением причин. Здесь же предлагается составить соглашение о расторжении. Контрагент в ответ на уведомление вправе ответить как согласием, так и отказом. В случае отказа вопрос решается в суде.

Заключение

По усмотрению сторон при покупке квартиры можно составить предварительный договор. В нём устанавливается обязанность сторон к заключению сделки купли-продажи в определённый срок, на указанных в договоре условиях.

По этому договору допустимо получить аванс или задаток. ПДКП расторгается по взаимному согласию или в суде. А если сделка состоялась – утрачивает силу в момент передачи документации на регистрацию. Теперь вы знаете, что это такое и как составить документ.