Регистрация договора купли-продажи квартиры: нужно ли оформлять сделку в государственном органе при покупке жилья, как происходит этот процесс, где подать документы?

Если речь идёт о приобретении недвижимого имущества, договор имущественной сделки заключённый сторонами вступает в силу после проведения регистрационной процедуры в Росреестре.

В этой рубрике мы подробно ответим на все вопросы связанные с регистрацией договора: начиная от нюансов составления и оформления и заканчивая подробным алгоритмом расторжения уже после его регистрации и в других разных случаях .

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

8 (800) 302-76-93 Москва

Показать содержание
Зачем нужно регистрировать покупку в государственном учреждении?
Пошаговая инструкция: как зарегистрировать сделку
Основания для оспаривания и расторжения
Что делать, если документ утерян?
Заключение

Зачем нужно регистрировать покупку в государственном учреждении?

Процедура госрегистрации – это правовой прецедент, в результате которого право собственности на квартиру законно переходит к правопреемнику. Главным звеном и основанием этой процедуры становится договор купли продажи, который удостоверяет факт перехода вещных прав на квартиру от продавца к покупателю. По существу, регистрации подлежит не сам договор, а сделка, которая происходит посредством его заключения.

Регистрируется сделка купли продажи в отделении Росреестра (регистрационной палате) по месту расположения жилого дома, в котором приобретена квартира. Если покупатель проживает в другом регионе или населённом пункте, где отсутствует указанное отделение – он может воспользоваться услугами представителя или переслать документы почтовым отправлением.

Также можно передать договор с прилагаемой документацией в многофункциональный центр (МФЦ), расположенный в населённом пункте, где проживают стороны имущественной сделки.

В результате регистрации сведения о сделке, с указанием реквизитов договора купли продажи, вносятся в информационный банк Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Внесение этих сведений обязательно, так как соответственно нормам статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу после его заключения сторонами, а ч.1 статьи 558 ГК РФ регламентирует его обязательную регистрацию, если дело касается имущественных сделок с недвижимостью.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

На данное обстоятельство указывают и такие источники законодательства, как:

ВНИМАНИЕ: По усмотрению контрагентов договора, документ можно дополнительно удостоверить в нотариальной конторе. В этом случае стороны освобождаются от уплаты госпошлины за регистрацию.

Иногда стороны заключают предварительный договор, который не подлежит регистрации. Соответственно он не допускает перехода прав и получения полной стоимости платежа по сделке.

Если обстоятельства или условия проведения купли продажи изменились, то допустимо составить дополнительный договор. Он играет роль дополнительного приложения, что обязательно требует:

указания реквизитов купчей на квартиру;
включения в текст точно сформулированного положения, которое изменяется;
новое положение, вносимое взамен старого;
указания на то, что изменение внесено по согласию сторон.

Каждое дополнительное приложение может иметь несколько пунктов, подлежащих изменению, но в целом правоспособность купчей на квартиру не должна изменяться более чем на треть. Дополнительные приложения обязательно передаются в регистрирующий орган, а изменённые сведения вносятся в ГКН.

Пошаговая инструкция: как зарегистрировать сделку

Стороны сделки подходят в местное отделение Росреестра или в МФЦ. Предварительно требуется нижеследующее:

Оформить договор купли-продажи в трёх экземплярах, соответственно нормам, предъявляемым для таких документов.
Приложить к нему правоустанавливающий и право удостоверяющий документ на квартиру. Соответственно ситуации, приложить остальные обязательные документы.
Если действует представитель – оформить у нотариуса доверенность.
Оплатить госпошлину за регистрацию в отделении Сбербанка в размере 2 тысячи рублей.

Целесообразно обратиться в регистрирующий орган обеим сторонам сделки одновременно, в этом случае сроки регистрации будут существенно снижены (п.2 ч.1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ). С гражданскими паспортами стороны подходят в Росреестр или МФЦ. Если пошлина ещё не уплачена и договор не удостоверялся нотариусом, её следует уплатить через терминал.

Попасть на приём можно:

по предварительной записи через сайт Госуслуг;
по номеру электронной очереди, получив талон в терминале.

В назначенное время, или по электронной очереди, граждане подходят к окну регистратора. Он проверяет правоспособность обратившихся лиц по предъявленным паспортам, документам на владение квартирой и сведениям о сторонах, внесённых в договор. После проверки они пишут заявления с просьбой зарегистрировать имущественную сделку.

Заявления и требуемая документация принимается под расписку. С паспортов снимаются копии, оригиналы возвращаются. В расписке зафиксировано время повторного визита, в указанный день требуется подойти за получением договоров, в которых сделана пометка о регистрации сделки. Кроме этого, покупателю будет выдана выписка из ЕГРП о вступлении в права собственности на квартиру.

ВАЖНО: На повторный приём может подойти только лицо, на имя которого выдана расписка о получении документов.

Основания для оспаривания и расторжения

Иногда составленный договор по ряду причин признаётся оспоримым (ст. 166 ГК РФ) или недействительным (ст. 167 ГК РФ). К таким случаям относятся:

нарушение имущественных прав третьих лиц;
незаконность сделки;
неправоспособность продавца или покупателя;
неверно оформленный договор;
кабальная сделка;
иные нарушения, обозначенные в статьях 168-172 ГК РФ.

Статья 168 ГК РФ. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительной или ничтожной признаётся купчая, составленная в нарушение закона. Он заведомо не вступает в силу и аннулируется автоматически. Оспоримым считается договор, который требует судебного решения для его аннулирования.

Если обстоятельства для расторжения договора были выявлены во время регистрационной процедуры, то следует:

подать заявление в Ростеестр о приостановке регистрации;
подать исковое заявление в суд;
получить в суде выписку о производстве иска и представить её в Росреестр;
приостановка пролонгируется на 3 месяца;
регистрация будет прекращена или продолжена по решению суда.

СОВЕТ: Согласно общим нормам, изложенным в статье 450 ГК РФ, расторгаться может любой договор, если одна из сторон не получила преимуществ, на которые рассчитывала, заключая его. В этом случае расторжение допускается не только через суд, но и по взаимному согласию, составлением соглашения.

Смотрите видео о причинах расторжения договора купли-продажи недвижимости:

Более подробно о том, как можно расторгнуть договор купли-продажи до его регистрации в Росреестре, мы рассказываем в отдельном материале, а как провести его расторжение уже после регистрации, узнаете тут.

Что делать, если документ утерян?

Восстановление утерянного договора допустимо:

по экземпляру, имеющемуся у контрагента;
по заявлению в Росреестр, где хранится экземпляр, полученный при регистрации;
через нотариуса, если он составлялся или удостоверялся нотариусом.

С договора снимается копия, на которой Росреестр делает отметку о регистрации. Если по ряду причин такие действия невозможны, то требуется восстановление права собственности через суд.

Для этого через МФЦ делается запрос на получение выписки из ГКН, о внесении записи о регистрации права собственности. На основании этой выписки получают решение суда о признании права собственности. Эта выписка полноценно заменит правоустанавливающий документ.

Договор купли-продажи, переданный третьим лицам, вызывает риск попасть в схему мошеннических действий.

Подробнее процедуру восстановления договора купли-продажи мы рассматривали здесь.

Заключение

Регистрируют сделку купли продажи в отделении Росреестра, куда представляется заключённый сторонами договор и прилагаемый к нему пакет документации. Стороны пишут заявления и подают документы под расписку. По завершении процедуры они подходят на повторный приём, получая документы о регистрации сделки. Ряд обстоятельств допускает расторжения договора. А если его экземпляр утерян – его требуется восстановить.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

8 (800) 302-76-93

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Наверх