Обстоятельства могут измениться под влиянием объективных причин. В таких случаях приходится быть мобильным и подстраиваться под них. Особенно, если вопрос стоит о крупных денежных суммах или ценном имуществе. Поэтому в сделках с недвижимостью допускается составление дополнительных договоров и соглашений.
Показать содержание
- Что это за документ?
- Требуется ли в нотариальное удостоверение и государственная регистрация?
- Основания для заключения
- Пошаговая инструкция составления
- Дополнительные документы
- Срок действия соглашения
- Заключение
Что это за документ?
Дополнительное соглашение – это документ, который составляется сторонами, заключившими сделку, если возникает необходимость внести коррективы в купчую. Когда речь идёт о договоре купли продажи квартиры (ДКП), сторонами соглашения могут быть:
- лица, указанные как покупатель и продавец;
- сторона сделки и представитель;
- представители сторон.
Его юридическое назначение соответствует целям составления и интересам сторон сделки. Предназначен, исходя из сложившейся ситуации:
- порождать новые положения проведения сделки, внесением дополнений;
- изменять положения, внесённые в ДКП;
- аннулировать положения, внесённые в ДКП;
- аннулировать действие ДКП полностью.
Сведения о сторонах и продаваемой квартире в обоих документах должны полностью совпадать.
Требуется ли в нотариальное удостоверение и государственная регистрация?
Вопрос об удостоверении нотариусом и госрегистрации решается в зависимости от обстоятельств. Если купля продажа оформлялась или удостоверялась в нотариальной конторе согласно нормам статьи 163 ГК РФ, то дополнительный документ так же нужно удостоверить нотариально.Государственная регистрация не требуется:
- Если дополнительные положения имеют процедурный характер и не влияют на право собственности на квартиру.
- Если изменённые пункты не затрагивают таких существенных положений, как стоимость объекта, объём права, характеристики объекта.
При внесении дополнений в существенные положения, а особенно – при расторжении сделки купли продажи, дополнительный документ обязательно регистрируется в Росреестре согласно положениям федеральных законов № 122-ФЗ от 27.07.97 г. и 218-ФЗ от 13.07.15 г.
Основания для заключения
Заключение дополнительного соглашения допускается только на основании полноценного оформления основного ДКП. Без него внесённые дополнения не имеют правоспособности и признаются ничтожными. Подробно о том, как составить типовой договор купли-продажи квартиры, читайте тут.
Следующим важным основанием является добровольное согласие сторон на внесение изменений или аннулирование соответствующих положений, или всего договора купли продажи. Ситуационно потребность в составлении этого документа может выражаться в нижеследующем:
- изменение сроков, условий или способа внесения оплаты по сделке;
- оформление ипотеки;
- привлечение средств материнского капитала или жилищного сертификата;
- изменение сроков, условий или процедуры передачи квартиры;
- повышение или снижение установленной стоимости объекта;
- изменение доли в праве на большую или меньшую;
- установление дополнительных гарантий;
- усиление ответственности сторон;
- внесение требований о страховании квартиры;
- внесение иных дополнений и изменений;
- аннулирование договора.
Недопустимо вносить поправки, которые являются центральной частью юридического факта сделки:
- изменять стороны ДКП;
- заменять предмет договора на другую недвижимость.
ВНИМАНИЕ: Аннулирование ДКП дополнительным договором допустимо только до момента завершения процедуры регистрации, после этого расторжение допускается только через суд или обратной сделкой купли-продажи.Пошаговая инструкция составления
Вначале нужно чётко определить, какие положения требуют замены. Они обязательно должны быть внесены в договор купчей. Перечитать текст основного документа внимательно и выявить моменты, которые также требуют корректировки.
Допускается изменение не более трёх положений. Если преимущественная часть текста документа потребует замены – в регистрации дополнительного договора могут отказать.
- Составление документа начинается с его наименования, которое может быть нижеследующим:
- «Дополнительный договор».
- «Дополнительное соглашение».
Название пишется посередине листа А-4, и продолжается строчкой ниже, где даётся подробная формулировка оснований: «об изменении и дополнении условий договора купли-продажи № 2 от 19 января 2018 г. г. Новокузнецк». Ещё строчкой ниже указывается место и дата составления дополнительного документа.
- Во вводной части указываются:
- стороны дополнительного договора;
- ссылка на заключённую сделку по ДКП;
- причина внесения дополнений, изменений.
Стороны вносятся с формулировкой «настоящий договор заключён между сторонами купли продажи № 2 от 19 января 2018 г. г. Новокузнецк». После этой формулировки даются сведения о сторонах договора, соответствующих сторонам имущественной сделки. Эти сведения полностью идентичны тем, которые вносились в ДКП.
После их внесения указываются мотивы составления документа: «стороны заключили настоящее соглашение о нижеследующем: в связи с необходимостью оформления квартиры по сделке купли продажи в ипотеку, и оформлением кредитного договора, согласовали вносимые изменения».
- Основная часть состоит из того, что в ней указываются:
- пункты ДКП и внесённые положения;
- изменения данных положений.
В данном случае они могут быть нижеследующими:
- Пункт 2.2 изложить в следующей редакции: «Оплата стоимости квартиры производится путем перечисления денежных средств в размере, указанном в п. 2.1 Договора купли продажи № 2 на банковский счет Продавца в Россельхозбанке в течение 7 дней с момента передачи договора на регистрацию».
- В пункт 3.2 внести изменения: вместо указания даты: «до 30 января 2018 года», считать действительным: «после поступления денег, в размере, указанном в п. 2.1 Договора купли продажи № 2 на банковский счет Продавца».
- В пункт 6 внести дополнительное положение в следующей редакции: «Договора купли продажи удостоверить нотариально».
- Скачать бланк дополнительного договора к договору купли-продажи квартиры
- Скачать образец дополнительного договора к договору купли-продажи квартиры
При необходимости и по согласию сторон, можно вносить иные положения. В завершение указывается, что дополнительный договор составляется в двух экземплярах и вступает в силу после подписания сторонами. Вносятся реквизиты (паспортные данные) сторон и ставятся их подписи.Дополнительные документы
Составленный документ прилагается к ДКП и подаётся вместе с ним на регистрацию в МФЦ. Если сделка прошла регистрацию, а в дополнительном документе отсутствуют положения, влияющие на факт и объём права собственности – приложение можно не регистрировать.
Для составления дополнительного документа нужно законное основание, требующее внесение изменений. Если мотивом стали изменения в оплате по сделке, связанные с необходимостью ипотеки, то прилагаются:
- справка из банка о выдаче кредита;
- экземпляр кредитного договора.
Эти документы, так же как и внесение изменений в договор, обязательны – по ним будет оформлено обременение залогом до момента погашения ипотеки.
В других случаях прилагаются документы, соответствующие обстоятельствам. Например:
- Если изменился адрес – справку из администрации.
- При использовании средств от материнского капитала или жилищного сертификата – справку от администрации или ПФ РФ.
- При расторжении после регистрации – веские аргументы, заставляющие расторгнуть сделку (о том, можно ли совершить расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации, читайте тут).
- При изменении стоимости документы не прилагаются, но регистрация таких изменений обязательна.
Актуальная стоимость требуется для передачи сведений по сделке в ФНС, где определяют допустимость налогового вычета.
Покупка квартиры – одна из самых важных сделок в жизни человека. Очень важно правильно оформить договор и зарегистрировать права на недвижимость в Росреестре, чтобы не было поводов для оспаривания факта покупки в суде. Читайте наши статьи о том, как и в каких случаях можно добиться признания недействительным ДКП, а также как восстановить утерянный или испорченный документ.Срок действия соглашения
Документ вступает в юридическую силу после подписания сторонами, а при необходимости – удостоверения и регистрации. Он имеет силу правоустанавливающего документа наряду с договором купли продажи. Действует в течение срока, предусмотренного для ДКП и вместе с ним.
Утрачивает силу при переходе права собственности другому владельцу – при сделке передаётся для составления нового договора. А если полученное право собственности сохраняется – срок не ограничен.Заключение
Внесение изменений, дополнений или прекращение действия положений ДКП происходит составлением дополнительного договора. Он составляется в двух экземплярах, а при передаче на регистрацию – в трёх. Допускает нотариального удостоверения. Срок действия ограничивается сроком права собственности на квартиру.