Заключение дополнительного договора к договору купли-продажи квартиры: нюансы грамотного составления и образец соглашения

Обстоятельства могут измениться под влиянием объективных причин. В таких случаях приходится быть мобильным и подстраиваться под них. Особенно, если вопрос стоит о крупных денежных суммах или ценном имуществе. Поэтому в сделках с недвижимостью допускается составление дополнительных договоров и соглашений.

Показать содержание

• Что это за документ?
• Требуется ли в нотариальное удостоверение и государственная регистрация?
• Основания для заключения
• Пошаговая инструкция составления
• Дополнительные документы
• Срок действия соглашения
• Заключение

Что это за документ?

Дополнительное соглашение – это документ, который составляется сторонами, заключившими сделку, если возникает необходимость внести коррективы в купчую. Когда речь идёт о договоре купли продажи квартиры (ДКП), сторонами соглашения могут быть:

• лица, указанные как покупатель и продавец;
• сторона сделки и представитель;
• представители сторон.

Его юридическое назначение соответствует целям составления и интересам сторон сделки. Предназначен, исходя из сложившейся ситуации:

1. порождать новые положения проведения сделки, внесением дополнений;
2. изменять положения, внесённые в ДКП;
3. аннулировать положения, внесённые в ДКП;
4. аннулировать действие ДКП полностью.

Сведения о сторонах и продаваемой квартире в обоих документах должны полностью совпадать.

Требуется ли в нотариальное удостоверение и государственная регистрация?

Государственная регистрация не требуется:

• Если дополнительные положения имеют процедурный характер и не влияют на право собственности на квартиру.
• Если изменённые пункты не затрагивают таких существенных положений, как стоимость объекта, объём права, характеристики объекта.

При внесении дополнений в существенные положения, а особенно – при расторжении сделки купли продажи, дополнительный документ обязательно регистрируется в Росреестре согласно положениям федеральных законов № 122-ФЗ от 27.07.97 г. и 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Основания для заключения

Заключение дополнительного соглашения допускается только на основании полноценного оформления основного ДКП. Без него внесённые дополнения не имеют правоспособности и признаются ничтожными. Подробно о том, как составить типовой договор купли-продажи квартиры, читайте тут.

Следующим важным основанием является добровольное согласие сторон на внесение изменений или аннулирование соответствующих положений, или всего договора купли продажи. Ситуационно потребность в составлении этого документа может выражаться в нижеследующем:

1. изменение сроков, условий или способа внесения оплаты по сделке;
2. оформление ипотеки;
3. привлечение средств материнского капитала или жилищного сертификата;
4. изменение сроков, условий или процедуры передачи квартиры;
5. повышение или снижение установленной стоимости объекта;
6. изменение доли в праве на большую или меньшую;
7. установление дополнительных гарантий;
8. усиление ответственности сторон;
9. внесение требований о страховании квартиры;
10. внесение иных дополнений и изменений;
11. аннулирование договора.

Недопустимо вносить поправки, которые являются центральной частью юридического факта сделки:

• изменять стороны ДКП;
• заменять предмет договора на другую недвижимость.

Пошаговая инструкция составления

Вначале нужно чётко определить, какие положения требуют замены. Они обязательно должны быть внесены в договор купчей. Перечитать текст основного документа внимательно и выявить моменты, которые также требуют корректировки.

Допускается изменение не более трёх положений. Если преимущественная часть текста документа потребует замены – в регистрации дополнительного договора могут отказать.

1. Составление документа начинается с его наименования, которое может быть нижеследующим:
   • «Дополнительный договор».
   • «Дополнительное соглашение».

   Название пишется посередине листа А-4, и продолжается строчкой ниже, где даётся подробная формулировка оснований: «об изменении и дополнении условий договора купли-продажи № 2 от 19 января 2018 г. г. Новокузнецк». Ещё строчкой ниже указывается место и дата составления дополнительного документа.

2. Во вводной части указываются:
   • стороны дополнительного договора;
   • ссылка на заключённую сделку по ДКП;
   • причина внесения дополнений, изменений.

   Стороны вносятся с формулировкой «настоящий договор заключён между сторонами купли продажи № 2 от 19 января 2018 г. г. Новокузнецк». После этой формулировки даются сведения о сторонах договора, соответствующих сторонам имущественной сделки. Эти сведения полностью идентичны тем, которые вносились в ДКП.

   После их внесения указываются мотивы составления документа: «стороны заключили настоящее соглашение о нижеследующем: в связи с необходимостью оформления квартиры по сделке купли продажи в ипотеку, и оформлением кредитного договора, согласовали вносимые изменения».

3. Основная часть состоит из того, что в ней указываются:
   • пункты ДКП и внесённые положения;
   • изменения данных положений.

   В данном случае они могут быть нижеследующими:

   • Пункт 2.2 изложить в следующей редакции: «Оплата стоимости квартиры производится путем перечисления денежных средств в размере, указанном в п. 2.1 Договора купли продажи № 2 на банковский счет Продавца в Россельхозбанке в течение 7 дней с момента передачи договора на регистрацию».
   • В пункт 3.2 внести изменения: вместо указания даты: «до 30 января 2018 года», считать действительным: «после поступления денег, в размере, указанном в п. 2.1 Договора купли продажи № 2 на банковский счет Продавца».
   • В пункт 6 внести дополнительное положение в следующей редакции: «Договора купли продажи удостоверить нотариально».

• Скачать бланк дополнительного договора к договору купли-продажи квартиры
• Скачать образец дополнительного договора к договору купли-продажи квартиры

Дополнительные документы

Составленный документ прилагается к ДКП и подаётся вместе с ним на регистрацию в МФЦ. Если сделка прошла регистрацию, а в дополнительном документе отсутствуют положения, влияющие на факт и объём права собственности – приложение можно не регистрировать.

Для составления дополнительного документа нужно законное основание, требующее внесение изменений. Если мотивом стали изменения в оплате по сделке, связанные с необходимостью ипотеки, то прилагаются:

• справка из банка о выдаче кредита;
• экземпляр кредитного договора.

Эти документы, так же как и внесение изменений в договор, обязательны – по ним будет оформлено обременение залогом до момента погашения ипотеки.

В других случаях прилагаются документы, соответствующие обстоятельствам. Например:

1. Если изменился адрес – справку из администрации.
2. При использовании средств от материнского капитала или жилищного сертификата – справку от администрации или ПФ РФ.
3. При расторжении после регистрации – веские аргументы, заставляющие расторгнуть сделку (о том, можно ли совершить расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации, читайте тут).
4. При изменении стоимости документы не прилагаются, но регистрация таких изменений обязательна.

Актуальная стоимость требуется для передачи сведений по сделке в ФНС, где определяют допустимость налогового вычета.

Срок действия соглашения

Документ вступает в юридическую силу после подписания сторонами, а при необходимости – удостоверения и регистрации. Он имеет силу правоустанавливающего документа наряду с договором купли продажи. Действует в течение срока, предусмотренного для ДКП и вместе с ним.

Заключение

Внесение изменений, дополнений или прекращение действия положений ДКП происходит составлением дополнительного договора. Он составляется в двух экземплярах, а при передаче на регистрацию – в трёх. Допускает нотариального удостоверения. Срок действия ограничивается сроком права собственности на квартиру.