Покупка квартиры – одна из самых важных сделок в жизни человека. Очень важно оформить ее правильно и зарегистрировать права на недвижимость в Росреестре, чтобы не было поводов обжаловать факт покупки в суде. Наша статья призвана дать ответы на вопросы тех, кто оформляет такую сделку: где и как можно заключить договор на покупку жилого помещения, где его подписывать, каков порядок правильного заключения, и многие другие.
Показать содержание
- Общий порядок заключения
- Особенности оформления сделки
За наличные В ипотеку С субсидией В рассрочку С материнским (семейным) капиталом Приобретение новостройки от застройщика- Как физическому лицу правильно совершить покупку недвижимости?
- Что делать после покупки жилого помещения?
- Заключение
Общий порядок заключения
Сделка оформляется договором купли-продажи, который может быть заверен у нотариуса. Допускается и простая письменная форма договора, но регистрация в обоих случаях обязательна.
Сам текст соглашения обычно является типовым, но стороны вправе дополнять его по собственному усмотрению.Общие правила оформления следующие. В договоре содержится:
- информация об участниках сделки (Ф.И.О, паспортные данные, адрес регистрации);
- сведения о недвижимости (адрес, метраж, количество комнат, дополнительных помещений);
- цена сделки (стоимость жилья);
- информация о договоре аванса, предварительного договора купли-продажи, ипотеке;
- реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца;
- права и обязанности сторон;
- условия расторжения договора (подробно о том, можно ли совершить расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, допускается ли аннулирование этого документа после гос. оформления);
- порядок оплаты;
- подписи сторон.
Продавец гарантирует, что квартира свободна и не находится под арестом или в залоге. Передача недвижимости производится по акту приема-передачи (передаточному акту). Если жилье покупается на первичном рынке возможно оформление предварительного договора купли-продажи до регистрации объекта и постановки его на кадастровый учет.
При оформлении договора купли-продажи необходимо будет оплатить услуги нотариуса, а также госпошлину при регистрации прав в Росреестре. Обычно эти расходы ложатся на покупателя недвижимости.
- Скачать бланк акта приема-передачи квартиры
- Скачать образец акта приема-передачи квартиры
- Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
Особенности оформления сделки
Договор купли-продажи может иметь свои особенности в зависимости от выбранного варианта расчетов, получения кредита, субсидии, материнского капитала (МСК) и других факторов.
Договор может быть:
- двух и трехсторонним (например, в случае покупки квартиры в ипотеку);
- с рассрочкой оплаты;
- с переоформлением ипотечного кредита на покупателя;
- с учетом субсидии или МСК;
- с обязательством продавца не только передать квартиру, но и завершить в ней ремонт к определенной дате;
- с отсроченной передачей квартиры новому собственнику (например, не сразу после регистрации договора, а спустя какое-то время).
Как заключать договор? Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых оформляется договор купли-продажи, а также особенности оформления в этих случаях взаимоотношений между покупателем и продавцом.
За наличные
Если квартира покупается без оформления кредита или рассрочки, то деньги передаются в два этапа. Сначала – аванс (5-10% стоимости жилья), а уж после регистрации договора в Росреестре – остальная сумма (95 или 90%).
Иногда платежи разбиваются и на три части. Например, еще одна часть платится сразу после нотариального заверения договора купли-продажи.Все этапы оплаты должны быть отражены в договоре. Обязательно указывается и выбранный порядок расчетов: наличными, через банковскую ячейку, оформление аккредитива или перевод со счета на счет.
В ипотеку
При покупке жилья за счет ипотечного кредита сначала оформляется кредитный договор и соглашение о залоге, и только во вторую очередь – договор купли-продажи. В этом особенность сделки, которая частично оплачивается заемными средствами. Покупаемая квартира находится в залоге у банка до окончания выплаты кредита. Обременение снимается только после того, как ипотека будет погашена.
Договор купли-продажи с учетом ипотеки может быть двусторонним и трехсторонним. В первом случае в договоре вообще не отражается факт покупки жилья в кредит (например, если заемщик оформил кредит наличными). Во втором – третьей стороной по договору может выступить банк-кредитор и одновременно залогодержатель. Квартира в этом случае выступает не только как предмет договора купли-продажи, но и как предмет ипотеки. Расчеты с продавцом обычно происходят через банк, где оформлялась ипотека.
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в ипотеку
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку
С субсидией
Если сделка стала возможной благодаря субсидии из бюджета, то это также отражается в договоре. Особенность подобного соглашения в том, что без получения субсидии оплата договора не может быть произведена.
В разделе договора, где указывается стоимость квартиры отмечается какая сумма для ее покупки является субсидией и на каком основании она была предоставлена (приводится номер свидетельства о предоставлении субсидии на строительство или приобретение квартиры, выданного на основании распоряжения госвластей). Описывается в документе и порядок, а также сроки расторжения договора и возврата полученной субсидии в бюджет в этом случае.
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с использованием субсидии
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием субсидии
В рассрочку
Обычно рассрочка оформляется при приобретении жилья на начальном этапе строительства. На вторичном рынке квартиры в рассрочку продаются крайне редко. В договоре указывается график внесения платежей и их размер, а также первоначальный взнос (например, 50% или 30% стоимости жилья). Если предусмотрены проценты за рассрочку, то это также отражается в тексте соглашения.
Отмечается в договоре и ответственность покупателя за просрочку платежей (штрафы, пени). До окончания оплаты полной стоимости квартиры покупатель не вправе ею распоряжаться (например, продавать без ведома бывшего владельца).В этом особенность сделки с рассрочкой платежей.
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
С материнским (семейным) капиталом
Если квартира покупается с учетом материнского (семейного) капитала, то это обязательно фиксируется в договоре купли-продажи. Особенность такого рода соглашения в том, что покупатель полностью зависит от того, когда поступят эти деньги от Пенсионного фонда. Ему придется открыть счет в Сбербанке РФ для перечисления МСК (в 2018 году эта сумма превышает 453 тыс. рублей), поскольку на руки средства не выдаются. Потом эти средства перечисляются на счет продавца. В договоре отмечается какая именно сумма представляет собой МСК, а какая уплачивается наличными.
Государство запрещает приобретать с использованием МСК доли в недвижимости. Можно покупать только квартиру целиком с учетом интересов детей и с выделением долей по соглашению.
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала
Приобретение новостройки от застройщика
Покупка жилья в новостройке также имеет свои особенности. До ввода в эксплуатацию квартира не может быть зарегистрирована в реестре. Поэтому заключаются другие договора: ДДУ, уступки прав по ДДУ либо инвестиционное соглашение, позднее предварительный договор купли-продажи.
Только после окончания строительства можно оформить купчую. Выбор типа договора зависит от того на какой стадии строительства покупается квартира, и какие условия предлагает застройщик.
Когда дом будет сдан, а договор купли-продажи подписан, покупатель проверит состояние квартиры и подпишет акт приема-передачи. После регистрации ему перейдет право собственности, которое будет оформлено свидетельством.
- Скачать бланк договора долевого участия
- Скачать образец договора долевого участия
- Скачать бланк договора уступки права по договору участия в долевом строительстве
- Скачать образец договора уступки права по договору участия в долевом строительстве
Как физическому лицу правильно совершить покупку недвижимости?
Для приобретения недвижимости требуется, чтобы покупатель был совершеннолетним и дееспособным. Сделка между физическими лицами либо физическим и юридическим лицом должна быть оформлена надлежащим образом (в простой или нотариальной форме), а расчеты произведены в сроки указанные в договоре.
Инструкция для приобретения жилья:
- Найти квартиру (у физлица или застройщика). Для проверки квартиры можно попросить продавца заказать в МФЦ (центр госуслуг «Мои документы») справки об оплате ЖКУ, выписку из домовой книги или справку о регистрации лиц по конкретному адресу. Сделать это можно прямо на сайте.
- Получить кредит, материнский капитал или субсидию от государства для оплаты части стоимости жилья (если в этом есть необходимость).
- Назначить дату сделки и попросить продавца предъявить дополнительные документы (выписку из домовой книги, справки об отсутствии долгов, обременений либо если это застройщик – разрешение на строительство, проектную декларацию, подтверждение прав собственности на земельный участок).
- Передать аванс и оформить это договором. Обычно передается не более 5-10% стоимости жилья.
- Составление договора. Если сделка оформляется у нотариуса, то покупателю и продавцу предложат готовый вариант соглашения, который нужно будет изучить, добавить или убрать какие-либо пункты и подписать.
Обращайте внимание на раздел о проведении расчетов, а также досрочного расторжения договора, так как в случае, если что-то пойдет не так можно будет оспорить сделку в суде.Больше о том, как в каких случаях можно добиться признания недействительным договора купли-продажи квартиры, читайте тут.
Если передавался аванс, то это должно быть отражено в соглашении, если остаток суммы будет передаваться после регистрации, то должна быть отмечена точная дата и последствия в случае, если расчет не состоится.
- Подготовка пакета документов для сделки купли продажи квартиры. Для заключения сделки понадобится подготовить пакет документов. Нотариус должен будет проверить не находиться ли жилье в залоге либо под арестом, а также не являются ли документы продавца подделкой. Для этого делаются запросы в соответствующие инстанции.
Продавцу необходимо предъявить:
- паспорт;
- документы на жилье (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве собственности, вступлении в наследство и пр.);
- разрешение органов опеки и попечительства (если есть маленькие дети);
- нотариально заверенное согласие супруга;
- выписку из домовой книги;
- техпаспорт квартиры;
- выписку из ЕГРН;
- справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Покупателю достаточно иметь при себе:
- паспорт;
- договор об авансе.
Если недвижимость является общей, а продавцом является только один собственник, то потребуется письменное согласие на сделку второго лица. При наличии малолетних детей не миновать обращения в органы опеки и попечительства, которые могут, кстати, и не дать согласие на сделку, если сочтут, что вы нарушаете права несовершеннолетних, продавая квартиру.
- Совершить сделку купли-продажи (предварительно получив ипотечный кредит, МСК или субсидию, если требуется). Для заключения договора обращаются к нотариусу или в агентства недвижимости. При оформлении кредита в банке договор купли-продажи часто заключается прямо в отделении кредитора и с приглашенным им нотариусом.
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) оформляется на период пока застройщик достраивает объект и до его регистрации в Росреестре (то есть в среднем на срок от 3 до 12 месяцев). На начальном этапе строительства происходит продажа квартир по ДДУ, потом заключается предварительный договор, а уже после регистрации квартиры – основной договор купли-продажи.
Особенность ПДКП в том, что в нем четко фиксируется дата, когда должен быть заключен основной договор. Регистрировать ПДКП в Росреестре не нужно.- Зарегистрировать договор в Росреестре (в случае ипотеки квартира будет числиться в залоге у банка до окончания выплаты кредита). Необходимо будет всего лишь написать заявление, указать дату и номер договора купли-продажи, а также информацию о предыдущих собственниках. Потребуется и копия недавно оформленного договора купли-продажи.
Заявителю в Росреестре выдается расписка о приеме пакета документов. Это очень важный документ, которым нельзя пренебрегать, поскольку окончательные расчеты с продавцом обычно происходят после регистрации в Росреестре. Если госорган затянет с регистрацией или потеряет документы, вы всегда можете подтвердить факт выполнения условий договора купли-продажи в суде (имеется ввиду подача документов на регистрацию в определенные соглашением сроки).
В течение 10 дней после подачи заявления в Росреестр будут выполнены и кадастровый учет, и регистрация прав. По отдельности на регистрацию прав уйдет не более недели, а на постановку на учет – не более 5 дней.
- Произвести расчеты с продавцом. Для безопасной передачи денег в основном используют три инструмента: банковский перевод на счет продавца (особенно, если квартира покупается на условиях ипотеки или с МСК), аккредитив и банковскую ячейку. Расчеты наличными с продавцом-физлицом происходят крайне редко, так как это сопряжено с серьезными рисками.
При покупке жилья у застройщика деньги обычно переводятся на счет либо вносятся в кассу. После того как деньги переданы нужно подписать у продавца расписку в том, что деньги получены и претензий он не имеет.
- Оформить акт приема-передачи жилья после тщательной проверки (для ипотеки необходимо будет также застраховать квартиру). Актом удостоверяется, что квартира передана в надлежащем виде и претензий у покупателя нет. Сверяется также текущая планировка с поэтажным планом БТИ.
Если покупатель обнаружил, что в купленной недвижимости незаконная планировка, то формально это не может быть поводом для отказа в регистрации договора в Росреестре. Но необходимо будет позднее узаконить изменения в Мосжилинспекции, и оплатить штраф. Желательно заранее проконсультироваться можно ли вообще это сделать, так как узаконить можно далеко не всякую перепланировку.
Оформить договор купли-продажи даже с учетом получения ипотечного кредита можно довольно быстро. Сложнее обстоит дело с покупкой квартиры с учетом получения субсидии и МСК, так как в этом случае покупатель полностью зависит от срока выдачи этих средств государством.
Важно: При оформлении сделки очень важно убедиться, что квартира действительно принадлежит собственнику и нет двойной перепродажи (иногда случается при покупке жилья у застройщика). Оформление сделки в банке это дополнительная гарантия проверки «чистоты» сделки.Что делать после покупки жилого помещения?
После оплаты жилья и регистрации его в Росреестре покупатель становится полноправным собственником. Он вправе распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению (кроме случаев, когда оно куплено в ипотеку). Собственник вправе:
- сдавать жилье и получать прибыль;
- перепродавать его другим лицам;
- проводить ремонт и менять перепланировку;
- закладывать недвижимость для получения кредита;
- дарить и передавать его в наследство.
Если жилье куплено за счет кредита, то его необходимо будет страховать каждый год от основных рисков (пожара, затопления и пр.) и плюс при желании сдать квартиру в аренду необходимо будет получать согласие банка-кредитора. Заемщик может и продать недвижимость, но для этого нужно проинформировать банк, и погасить остаток задолженности.
Бывает, что обстоятельства или условия проведения купли-продажи изменились. В этом случае допустимо заключить дополнительный договор к основному соглашению. На нашем интернет-портале вы найдете материалы о том, как правильно его составить и требуется ли в нотариальное удостоверение и государственная регистрация, а также как восстановить утерянный или испорченный ДКП.Заключение
Купля-продажа жилья требует тщательной проверки документов продавца. Покупатель должен убедиться в том, что квартира действительно принадлежит ему на законных правах. В случае, если недвижимость покупается у застройщика также необходимо удостовериться в том, что она сдана в эксплуатацию и числится в реестре.
