Показать содержание
- Основания для аннулирования сделки
- По соглашению
- По инициативе одной стороны
- По доверенности
- После регистрации
Основания для аннулирования сделки
Далее рассмотрим,можно ли аннулировать сделку и как?
До завершения регистрации договор не вступает в юридическую силу и переход права собственности от продавца к покупателю не завершён, что существенно облегчает расторжение сделки.
Право собственности на недвижимость возникает у покупателя согласно нормам статьи 131 и ч.1 статьи 558 ГК РФ и Федеральным законам:Для этого имущественная сделка должна быть внесена в сведения Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Если регистрационная процедура не завершена, договорённости расторгаются согласно нормам главы 29 ГК РФ.
Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений
- Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
- Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
- Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.
Условиями, допускающими расторжение купли продажи квартиры, являются в первую очередь факты нарушения положений договора, не исполнение одного и более пунктов, внесённых в него. В этом случае вступают в силу нормы статьи 450 ГК РФ. Она констатирует, что заключение договора предусматривает для каждой стороны определённые преимущества. Если одна из сторон обещанных преимуществ не получила – допускается аннулирование сделки. В число таких ситуаций обычно входят:
- Отсутствие оплаты со стороны покупателя, неправомерная задержка части установленного договором платежа.
- Отказ покупателя подписать передаточный акт.
- Отказ продавца составить передаточный акт и ключи от квартиры. Продолжение проживания в квартире после указанного в договоре срока.
- Обнаружение новых обстоятельств, нарушающих права третьих лиц, и указывающих на оспоримость сделки.
- Обнаружение обременений, не оглашённых продавцом.
- При заселении в квартиру установлено её фактическое состояние, отличающееся от обещанного договором в сторону ухудшения. Или иные неполадки, препятствующие проживанию в квартире и существенно снижающие её стоимость.
СПРАВКА: Если нарушения ничтожны, целесообразно добиваться их исправления, а не прекращения правопреемства.Особняком стоят непредвиденные обстоятельства или форс-мажор, когда в срыве передачи прав отсутствует вина контрагентов. При оформлении купчей такие варианты исхода дела предусматриваются, о чём составляется отдельный пункт, регулирующий действия сторон. Они укладываются в нормы статьи 451 ГК РФ. При аннулировании договорённости о приобретении квартиры, алгоритм действий опирается на указанный пункт.
В этом случае прекращение действия документа оформляется по обоюдному согласию. Если одна из сторон нарушила установленный договором алгоритм, допускается претензионное рассмотрение на основании статьи 452 ГК РФ.
Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора
- Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
- Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Главное условие правоспособности расторжения сделки – это наличие соответствующих положений в теле договора. При указании на нарушения имущественных прав контрагента даётся обязательная ссылка на внесённый в документ пункт, которым должны были исполниться соответствующие обязательства, но не были исполнены, в нарушение установленных законодательством норм. То есть существенные положения купчей должны содержать обязательства:
- по передаче денег в размере стоимости объекта недвижимости;
- по передаче имущества взамен полученных денег;
- ответственность за неисполненные сторонами обязательства.
Все положения должны быть сформулированы лаконично и не допускать интерпретаций.
По соглашению
К соглашению контрагенты могут прийти в силу любых сложившихся обстоятельств. Независимо от того, чья позиция способствовала прекращению перехода прав на недвижимое имущество – соглашение считается наиболее целесообразным выходом из ситуации.
Возникновение неприемлемой для участника сделки ситуации, грубо нарушающей его права, становится прецедентом для предъявления письменной претензии к недобросовестному контрагенту. Если в ответ было получено предложение об отмене регистрационной процедуры, сторонам нужно произвести следующие действия:
- Заключить соглашение о расторжении договора купли продажи, с указанием реквизитов купчей. Сторонами соглашения должны выступить стороны несостоявшейся сделки.
- Обратиться в МФЦ или отделение Росреестра с заявлением о регистрации соглашения и прекращением регистрационной процедуры.
- Если покупатель передал деньги за квартиру, они должны быть возвращены ему под расписку или перечислены через банк.
- Составить передаточный акт по возвращению имущества законному собственнику.
- В назначенное время получить документацию о праве собственности на квартиру, вернувшуюся к своему прежнему владельцу.
ВАЖНО: В соглашении обязательно указывается, что каждый контрагент возвращает полученное по сделке.При непредвиденных обстоятельствах покупатель или продавец, у которого они произошли, сам оповещает второго участника процедуры о происшедшем. Здесь не требуется претензионная переписка.
Согласно пункту, в котором прописан алгоритм действий на такой случай, стороны подходят в регистрирующий орган и подают заявление во исполнение положения, внесённого в тело купчей на квартиру. По заявлению сторон внесение сведений в ГКН о переходе имущественных прав прекращается.
Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры
По инициативе одной стороны
Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор в одностороннем порядке, в течении какого срока это можно сделать?
Если согласие не достигнуто, то каждый участник процедуры купли продажи вправе приостановить регистрацию на один месяц на основании статьи 26 ФЗ № 218-ФЗ. Для этого ему достаточно написать в МФЦ заявление о приостановке. Далее начинается претензионная (досудебная) процедура.
Досудебная процедура
Алгоритм её проведения следующий:
- Инициатор расторжения пишет уведомительное сообщение о претензиях в сторону своего контрагента, с точным указанием на неисполненные им обязательства.
- Уведомляет его, что не исполнение обязательств, нарушающих его права, стало причиной расторжения договора в одностороннем порядке.
- Претензионное письмо отправляется адресату заказным письмом, с уведомлением о получении и удостоверенной оператором почтового отделения описью вложения.
Исковое заявление
Одностороннее расторжение должно подтверждаться решением суда. Доказательства проведения досудебной процедуры передаются в суд, приложением к исковому заявлению.
Иск подаётся в суд общей юрисдикции по месту расположения квартиры, в отношении которой возник спор (ст. 28 ГПК РФ). Оно пишется по форме, установленной для подачи исковых заявлений (ст. 131 ГПК РФ). Заявитель выступает в роли истца, а его оппонент – в роли ответчика.
Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика
Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.
- Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры
В тексте заявления должно быть указано:
- Наименование суда.
- Номер участка и сведения о мировом судье.
- Сведения о сторонах спора – истце и ответчике.
- Обстоятельства заключения имущественной сделки, с указанием реквизитов договора купли продажи.
- Факты, нарушившие законные права истца и допускающие расторжение купли продажи квартиры.
- Ссылки на указанные в теле купчей положения, которые не исполнились контрагентом.
- Просьба к суду о признании расторжения сделки в одностороннем порядке.
В завершение ставится дата и подпись, даётся перечень приложений. К приложениям относится документация, подтверждающая правомочие иска. Её перечень зависит от причин, повлекших судебный спор. Но во всех случаях представляется паспорт и расписка о передаче документов в МФЦ или Росреестр.
ВНИМАНИЕ: После подачи иска в МФЦ (отделение Росреестра) обязательно пишется заявление о продлении срока приостановления регистрации до трёх месяцев по причине судебного рассмотрения спора, иначе через месяц процедура будет возобновлена.Если покупатель не уплатил деньги, или продавец отказался от составления передаточного акта – данные обстоятельства просто указываются в исковом заявлении, не требуя подтверждения. Опровергать данные претензии должен ответчик. Если жильцы не выехали или не выписались из квартиры, представляются:
- выписки из поквартирной книги;
- акты о проживании в квартире лиц, утративших на это право;
- письменные и устные свидетельства соседей и представителей управляющей компании.
Если обнаружено обременение – прилагается кадастровая справка, указывающая на его наличие. А если техническое состояние квартиры расходится с состоянием, обещанным при договорённости о сделке – собираются:
- заключения эксперта;
- справки из ЖЭУ.
Во всех случаях требуется оплата государственной пошлины, согласно нормам статьи 333.33 НК РФ. Её размер 300 рублей. Квитанция об оплате прилагается к исковому заявлению вместе с пакетом документации.
Кроме перечисленного, суд вправе затребовать все нужные сведения из документации, переданной для регистрации. Так же, после вынесенного судом решения о расторжении договора, выписка из решения представляется в Росреестр. На этом основании сделка аннулируется согласно нормам статьи 27 ФЗ № 218-ФЗ и в информационном банке Росреестра остаются сведения о собственности на квартиру, существовавшие до наступления прецедента купли продажи.
Сроки обращения в суд для расторжения – до наступления даты повторного визита, указанной в расписке. После завершения регистрации договор вступит в силу.
По доверенности
Если со стороны одного из участников имущественной сделки выступал представитель, он обязан иметь в наличии нотариально удостоверенную доверенность. Исходя из вверенных полномочий, указанных в теле доверенности, складывается алгоритм действий.
Представитель с генеральной доверенностью, подавший договор на регистрацию, обязан представительствовать в суде, а так же имеет на это право, которое даёт ему генеральная доверенность.
Поверенный со специальной или разовой доверенностью, на имя которого оформлена расписка Росреестра, вправе подать заявление на приостановку регистрации и представлять интересы доверителя, если данное полномочие прописано в доверительном документе.
Если же ему представлено только полномочие для проведения регистрационных действий, то он может приостановить регистрацию, а для участия в судебном споре потребуется оформить новую доверенность на представление интересов в суде.
Рекомендуем посмотреть другие наши материалы о том, можно ли и как восстановить утерянный или испорченный ДКП, а также в каких случаях и как заключить дополнительный договор к основному соглашению купли-продажи квартиры.После регистрации
Если наступила дата повторного посещения, назначенная при подаче документов, расторгнуть договор купли-продажи после регистрации по указанному алгоритму невозможно, так как он приобрёл юридическую правоспособность. Для этого можно воспользоваться одним из вариантов:
- Заключить новый гражданско-правовой договор, где стороны меняются ролями (о том, как составить типовой договор купли-продажи квартиры, читайте тут). Бывший продавец покупает принадлежащую ему ранее квартиру, а приобретатель продаёт её. Сделка требует полного соответствия нормам, предъявляемым при оформлении купли продажи недвижимости.
- Одна из сторон подаёт исковое заявление по всем правилам искового производства и требует расторжения заключённого ранее договора, с возвратом переданного по сделке имущества или денег.
Для судебного рассмотрения потребуются веские аргументы, иначе иск может быть отклонён за незначительностью претензий (о том, как и в каких случаях можно добиться признания недействительным договора купли-продажи квартиры, можно узнать здесь). А передача имущества оформлением купчей может быть проведена беспрепятственно, без обоснований и дополнительных пояснений. Главное здесь – достижение компромисса между контрагентами.
СПРАВКА: Сделка по передаче прав потребует уплаты НДФЛ, что составит 13% суммы, указанной в договоре.Пока сделка не зарегистрирована, её можно прекратить подачей соглашения о расторжении. В одностороннем порядке расторжение должно опираться на решение суда. Для этого инициатор прецедента приостанавливает регистрационную деятельность и обращается с иском в суд.
