Особенности договора купли-продажи квартиры для продавца с двумя покупателями. Образец документа

Я покупаю квартиру
Задайте свой вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову 👑.

Продать квартиру двум покупателям можно, оформив два разных договора, зарегистрировав каждый из них. В некоторых случаях более удобно заключить один трёхсторонний договор.

Показать содержание

Существенные условия соглашения

После оформления жилого помещения на двух покупателей, они вступают в долевую собственность, что является главной характеристикой такой купли продажи и обязательно отражается в предмете договора.

При составлении одного документа о переходе прав, способствуют следующие обстоятельства:

  1. он заключается одновременно с двумя покупателями;
  2. предметом договора является одна квартира;
  3. регистрацию договора каждый покупатель проводит самостоятельно (как проходит процедура и какие для этого понадобятся документы читайте тут);
  4. оплачивает приобретение своей доли так же самостоятельно.

Обозначенные обстоятельства вносятся в договор и являются существенными, наряду с такими как:

Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:
  • цена квартиры;
  • условия оплаты и передачи права собственности (о том, какие варианты оплаты могут быть выбраны для проведения сделки, читайте тут);
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • условия и причины расторжения договора.

В целом нормы договора регулируются статьями 131, 454 ГК РФ и п.3 ст. 244 ГК РФ. В их число входят как базовые правила оформления недвижимости, так и переоформление в долевую собственность.

Справка! Согласно нормам статьи 35 СК РФ, супруги владеют имуществом совместно, для этого им не обязательно оформлять долевую собственность.

Срок действия

Этот момент вызывает как у контрагентов сделки, так и у специалистов, сопровождающих сделку, самые неоднозначные представления. Это обстоятельство становится причиной отказа составления трёхстороннего договора, и предпочтением заключения двух купчих на одну квартиру.

Следует учесть, что становясь правоустанавливающим документом на жилое помещение, договор правоспособен до момента отчуждения объекта недвижимости. Если впоследствии продажа доли будет происходить одним участником сделки, правоспособность договора другого совладельца останется прежней. Правоспособность договора утратится в случае признания его оспоримым или ничтожным одним из покупателей.

Много вопросов может возникнуть и при проведении стандартной сделки купли-продажи с одним ДКП. Ответить на некоторые из них могут такие публикации наших экспертов:

На что обратить особое внимание продавцу при оформлении покупки в совместную собственность?

При составлении купчей на двух совладельцев потребуется учесть все нюансы, которые могут создать препятствия при передаче прав от одного продавца к покупателям. Например:

  1. Покупателю требуется убедиться в том, что второй участник правоспособен в силу достижения совершеннолетия или представительства родителей (попечителей).
  2. А так же – что он признан дееспособным. Ведь если передачу прав признают неправомерной, произойдёт реституция, затрагивающая все стороны сделки на основании статей 166, 167 ГК РФ.
  3. Сам текст следует выверить тщательно, чтобы не было последующих нарушений в исполнении пунктов договора, что может повлечь его расторжение на общих основаниях согласно статье 450 ГК РФ.
  4. Особое внимание следует уделить пунктам:
    • стоимость квартиры;
    • оплата по сделке;
    • условия перехода прав.
  5. В положении о предмете договора обязательно указывается, что имущество приобретается в совместную долевую собственность, с указанием сведений о покупателях. Эти сведения вносятся следующим образом:
    • После внесения сведений о продавце и его паспортных данных определяется его статус «Продавец».
    • Далее вносятся сведения о первом покупателе и определяется его статус «Покупатель 1». Вносятся сведения о втором покупателе и его статус – «Покупатель 2».
    • Ниже формулируется «именуемые в дальнейшем Покупатели».
  6. По тексту купчей, в зависимости от пункта, указывается действующей стороной Покупатель 1 или 2, если вопрос касается одного из них.
  7. То же касается подписания документа каждой стороной.
  8. В положениях, имеющих общие тенденции, пишется Покупатели.
  9. Нужно тщательно рассмотреть и проверить все пункты, но особенно обратить внимание на те, в которых наиболее часто допускаются ошибки:
    • Цена объекта, которая может указываться цельно только в случае приобретения в совместную собственность супругов и иных близких родственников, без выдела долей. Правильно указать стоимость каждой доли.
    • В условиях оплаты обязательно указывается отдельное условие для каждого покупателя и стоимость его доли, которую он обязан оплатить. Серьёзной ошибкой будет простое указание на внесение оплаты. Если совладельцы супруги, то делается специальное указание на солидарную оплату полной стоимости.
    • В положении о переходе права собственности, если оно происходит передаточным актом, так же поясняется условие для каждого из совладельцев.
  10. Отдельно, исходя из нюансов ситуации, нужно определить условия расторжения договора. Ошибкой так же будет простое указание на возможность прекращения его действия в тех или иных случаях.
    Внимание! Правильно и целесообразно – прописать правоспособность сделки для той стороны, с которой юридические отношения относительно перехода вещных прав сохраняются, если со вторым контрагентом они прекращаются в силу тех или иных юридических нюансов.

Заключение

При заключении трёхсторонней купли продажи с двумя покупателями можно оформить один документ, в котором прописываются нормы перехода имущественных прав для каждого контрагента, с указанием всех юридических тонкостей.

ПОСЛЕДНИЙ шанс задать вопрос вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову 👑
Добавить комментарий

  1. fabrica автор

    Доброе утро.Подскажите, можно ли в договоре купли-продажи квартиры указать разную цену договора для двух покупателей (находящихся в браке)? И в каких долях при разводе будет делиться это квартира?

    Ответить
    1. Иван К.

      Здравствуйте Константин, как бы вы не оформляли размер доли каждого супруга, в соответствии со статьей 256 Семейного кодекса РФ Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Здесь имеется в виду брачный контракт.
      В случае развода данная квартира подлежит разделу в равных долях, однако в судебном порядке может быть оспорена величина доли каждого из супругов.

      Ответить
    2. Вера

      Константин, при составлении договора необходимо указать все юридические тонкости. Можете оговорить в равных долях будет оформлена квартира или одному больше, а другому меньше и исходя из этого можно указать разную цену. Когда квартира находится в долевой собственности супругов, то раздел её при разводе производиться уже не будет. Суд даже не будет принимать во внимание при разделении имущества то, что было поделено супругами на доли в период их совместной жизни

      Ответить