Артему Комарову 👑.
В сфере недвижимости сделки по купле и продаже доли в квартире считаются наиболее сложными.
Трудности заключаются в том, что нет четких границ собственности, размер собственности зависит от количества владельцев, и, как правило, доля права не совпадает с долей комнаты в общей площади квартиры.
Такие сделки регулируются статьями 250 ГК РФ и Федеральными Законами 391 и 172 .
Показать содержание
- Условия покупки доли в квартире
- Виды сделок купли-продажи долей
- Как оформить выкуп доли в квартире?
- Налоги и пошлины на приобретение
- Заключение
Доля в квартире – это часть собственности на нее. В свидетельстве о праве собственности выражается в виде дроби (1/2, 1/7 и т.п.).
В некоторых случаях суд может приравнять имущество каждого собственника к какой-то комнате. При этом, однако, решение суда на новых владельцев не распространяется и с вопросом о том, где начинается и заканчивается часть чьей-то недвижимости нужно снова идти в суд.
Если в семье появляется ребенок, то процедура также должна проводиться заново. Все эти трудности приводят к тому, что доли в квартирах продаются по заниженной стоимости. Данные сделки, как правило, осуществляются с целью дальнейшего выкупа квартиры целиком, либо же для получения прописки – для регистрации по месту жительства согласие собственников не требуется.
То есть данный тип сделок является предпочтительным для тех, у кого пока нет средств ни на приобретение однокомнатной квартиры, ни на покупку целой комнаты в коммуналке, а также для тех, кому необходимо получить прописку, как правило, это граждане других регионов РФ или стран СНГ.
ВАЖНО! со 2 июня 2016 согласно Федеральному Закону N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» любая сделка по купле-продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному удостоверению.Условия покупки доли в квартире
Чтобы правильно купить долю квартиры, договор купли-продажи обязательно должен содержать следующие условия:
- точное описание доли и квартиры, в которой находится продаваемый объект (город, улица, номер дома, номер квартиры; площадь квартиры, ее кадастровый номер; сведения о дате и регистрации права собственности продавца согласно свидетельству из ЕГРП);
- цена доли;
- перечень прочих собственников жилья с указанием их прав на пользование.
Также в договоре либо должно содержаться условие о том, что доля уже передана, либо передача должна оформляться отдельным актом приема-передачи.
Действительность договора зависит от следующих условий:
- договор составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами в трех экземплярах (для продавца, для покупателя, для Росреестра), договор можно удостоверить нотариально по желанию сторон.
- Обязательно должно быть соблюдено требование закона о том, что преимущественное право покупки принадлежит остальным участникам долевой собственности, то есть продавец обязан письменно уведомить через нотариуса остальных собственников квартиры о намерениях продать свою часть жилплощади с указанием цены.
В случаях, когда кто-то из собственников согласен приобрести долю на предложенных условиях (и в течение месяца направляет телеграмму с согласием на приобретение доли по предложенной цене, либо передает либо заявляет об этом через нотариуса), а продавец нашел покупателя, предложившего цену выше, то сделка в таком случае может быть осуществлена с посторонним лицом, если другие собственники отказались от покупки по новой стоимости.
Если же собственники не отвечают в течение 30 дней, то свидетельство уведомления о вручении, полученное от нотариуса, будет служить доказательством того, что права других собственников не нарушены.
Скачать образец уведомления о продаже доли квартиры.
Скачать образец согласия об отказе от права преимущественной покупки.
Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:ВНИМАНИЕ: согласно статье 250 ГК РФ продавец должен получить письменный и заверенный нотариусом отказ содольщиков от покупки продаваемой доли, либо должно пройти 30 дней с момента уведомления о вручении извещения о продаже доли в квартире, иначе сделка может быть оспорена в суде.Преимущественное право покупки обойти при заключении договор дарения. Для оформления договора дарения согласие содольщиков не требуется.
Другим способом обойти преимущественное право является договор купли-продажи по завышенной цене: оформляется предложение на продажу доли по завышенной цене и после того, как содольщики отказываются от покупки, оформляется договор купли-продажи по этой же цене, но фактически покупатель платит меньше. Нюансом в данном случае будет то, что налог с продажи при этом будет выше, так как он высчитывается исходя из стоимости по документам.
Виды сделок купли-продажи долей
- Принудительный выкуп.
В случае, когда доля собственника незначительна (составляет менее ¼ квартиры и при этом является меньше одной изолированной комнаты), и выделить ее без ущерба имуществу невозможно, то собственник может получить свою долю деньгами. Для этого необходимо согласие собственника.
- Выкуп через суд. Если доля собственника незначительна и ее нельзя выделить, суд вправе заменить долю собственника деньгами без его согласия (статья 252 ГК РФ «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли»).
Таким образом, данная сделка отличается от первой тем, что для ее осуществления не требуется согласие собственника.
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
- Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
- Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
- При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
- Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
- С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
- Срочный выкуп. При таком типе купли-продажи сделка осуществляется за три дня. В роли покупателя выступает агентство недвижимости.
Особенностью здесь является то, что продавец теряет фактически 50% от суммы, которую мог бы получить в случае бесконфликтной продажи жилья совместно с собственниками, однако быстро получает за свою долю деньги.
Как оформить выкуп доли в квартире?
- Итак, как выкупить долю в квартире? Первым делом нужно заняться подготовкой необходимых документов:
- документы, устанавливающие право на квартиру (это может быть договор купли-продажи, дарения или мены);
- правоподтверждающие бумаги (например, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, наложенных на квартиру; свидетельство о праве собственности из Росреестра);
- документы из БТИ (кадастровый паспорт, поэтажный план здания, экспликация – приложение с чертежами и краткими описаниями площадей комнат в помещении);
- выписка из домовой книги;
- нотариально заверенное согласие содольщиков на продажу доли в квартире.
- Подписание договора купли-продажи доли в квартире.
- Передача документов на государственную регистрацию. В течение 18 дней с момента подачи заявления и необходимой документации право на долю в собственности будет поставлено на государственный учет, согласно Федеральному закону № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997.
Скачать типовой договор купли-продажи доли квартиры.
Образец договора купли-продажи доли квартиры.
Налоги и пошлины на приобретение
При заключении сделки купли-продажи нужно будет оплатить государственную пошлину за регистрацию доли в общем недвижимом имуществе в многоквартирном доме (200 руб. – пункт 23 в ред. Федерального закона о размерах государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий от 21.07.2014 N 221-ФЗ) и пошлину за регистрацию перехода права собственности – 2000 руб.
Если же оформлять сделку как договор дарения, то оплатить нужно будет пошлину за нотариальное удостоверение договора дарения (0,5% от суммы договора, при этом стоимость объекта не должна быть выше или ниже рыночной на 20%, составлять менее 300 руб. и более 20 000 руб., стоимость доли в квартире при этом оценивается БТИ исходя из стоимости квартиры согласно подаренной части) и пошлину и за регистрацию перехода права собственности – 2000 руб.
В случае, когда доля принадлежит собственнику более трех лет, налог взиматься не будет. Если же доля принадлежит собственнику менее трех лет, от полученной по договору суммы продавцу нужно будет заплатить налог в размере тринадцати процентов с вычетом из этой суммы одного миллиона рублей, если полагается налоговый вычет.Вычет не применяется в случаях, когда приобретение доли осуществляется за счет работодателя или иных лиц, средств материнского капитала или бюджетных средств. Также налоговый вычет не применяется в случае продажи доли взаимозависимому лицу (это может быть супруг, родитель, усыновитель, полнородные и неполнородные братья, сестры, опекун и попечитель).
В этом заключается особенность купли-продажи доли в квартире у родственников – невозможно будет получить налоговый вычет. При этом если дарить долю родственнику, то налог выплачивать будет не нужно.
Бывают ситуации, когда юридические взаимоотношения требуют фиксации обещания заключить договор в будущем. Предварительный договор связывает взаимными обязательствами учестников предстоящей сделки до заключения ими основного контракта. О том, как происходит оформление этого документа, а также какие возможны риски при покупке доли в квартире для покупателя и продавца — читайте в наших материалах.Заключение
Приобретение доли в квартире – трудоемкий и длительный процесс со множеством нюансов. Перед подписанием договора и передачей денег обязательно нужно удостовериться, что продавец не нарушал права преимущественной покупки, иначе сделка может быть признанной недействительной через суд. Заверенная у нотариуса отказная либо полученное у нотариуса свидетельство уведомления об извещении о продаже доли в квартире являются обязательными документом для осуществления сделки.
ПОСЛЕДНИЙ шанс задать вопрос вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову 👑
Хотим выкупить долю в квартире у брата (1/2), но получили в этом отказ. В данный момент мы проживаем в этой квартире (у нас также 1/2 доли), полностью оплачиваем все коммунальные платежи и делаем ремонт в квартире. Ранее брат был согласен на продажу своей доли, даже требовал этого (устно). Теперь же у нас появилась возможность выкупить его долю по той цене, которую он ранее называл, но он пошёл на попятную, при этом не выдвигая ответных предложений и требований. Можем ли мы направить какой-то официальный запрос с предложением покупки его доли с указанием цены, а при его отказе предложение о продаже нашей доли, но в каком случае какая тогда должна быть цена (она может быть незначительно выше той, за которую мы хотим купить). И возможно ли в случае отказа подать заявление на разделение счетов на услуги, оплачиваемые по кв.м.
В моей собственности 1/2 квартиры в аварийном бараке. Другие собственники (таковых в природе нет) в Росреестре не обозначены. Какую долю выкупной стоимости я получу при расселении из аварийного жилья?
Могу только подтвердить ответ Сергея — предоставление или, в крайнем случае выкуп, производится только на ту собственность, которая вам принадлежит. Однако, возможны нюансы, связанные с размером этой площади — вам не могут предоставить меньше нормативных требований. Как правило, это не менее 18 кв. м общей площади.
Здравствуйте Марк, при переселении граждан из аварийного и ветхого жилья, непригодного для проживания таким гражданам предоставляется равнозначное по площади и по остальным параметрам жилое помещение, находящееся в пределах того же населенного пункта.
При согласии собственника (собственников) может предоставляться денежная выплата в размере выкупной стоимости, однако это не является обязанностью органа местного самоуправления, по закону он должен предоставить именно жилье, а деньги предоставляются в случае отсутствия муниципального жилищного фонда или по иным причинам с согласия собственника.
Закажите вписку из ЕГРН в отношении вашей квартиры, для того чтобы выяснить, кто является участником долевой собственности вашей квартиры.
Добрый вечер. Сестра требует чтобы я срочно выкупила ее долю — 1/3 дома. Я живу в доме и хочу выкупить эту треть , но у меня нет денег, а сестра прислала письмо, что в течение месяца требует дать ответ , иначе она продаст свою долю третьему лицу. Что мне делать?
Ваша сестра правильно действует. Руководствуясь Вашим преимущественным правом покупки её доли, она извещает Вас о намерении продать свою часть. Каждый человек принимает решение в силу желаний подкреплённых возможностями. Хотите купить – изыскивайте средства. Нет средств – договаривайтесь с сестрой. В противном случае доля будет продана третьему лицу.
Обоснование: ГК РФ (ст. 250).
Сегодня любой договор по отчуждению доли в праве собственности на объект недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. По таким сделкам ответственность несет нотариус, поэтому он тщательно проверяет законность процедуры, в том числе в отношении сособственников жилья и уведомления их о предстоящей продаже.
Как ни сложен процесс выкупа долей недвижимости, но именно по этому принципу в Петербурге расселялись и продолжают расселяться большие коммунальные квартиры, в которых проживают как собственники, так и наниматели отдельных комнат. Для расселения такой недвижимости была разработана специальная городская программа. У жителей коммуналки выкупал комнаты единственный покупатель. Квартира, как правило, на первом этаже, становилась отдельной, и площадь ее использовалась под офисы или торговые предприятия. По программе очередникам при выкупе добавляли социальные выплаты, и они могли приобрести госжилье с понижающим коэффициентом. Расселение коммуналок процесс тяжелый, конфликтный, но налицо положительный результат.