Купить долю в квартире у родственников можно – точно так же, как и саму квартиру, впрочем. Нужно соблюсти лишь ряд правил, характерных именно для этого типа сделки.
Сделка выкупа доли регулируется ст. 250 Гражданского кодекса РФ. В статье будет подробно рассказано, как выкупить долю в квартире у родственника.
Показать содержание
- Условия сделки
- Как будет происходить процесс покупки жилья?
Составление договора и образец документа Налогообложение Возможно ли использование мат.капитала? Как купить в ипотеку?- Какие проблемы могут возникнуть при получении ипотеки на покупку доли квартиры у родственника?
- Полезное видео
- Заключение
- Документы на тему статьи
Условия сделки
Никаких особых отличий процесс покупки в этом случае не содержит. Право дарить, продавать, закладывать или обменивать свое имущество действует и на родственников, и на тех, в ком нет общей крови. Главное, чтобы и покупатель, и продавец были полностью дееспособны. Продавцу также придется подтвердить свое право собственности на эту долю.
СПРАВКА: Однако, есть одно правило, переступать через которое нельзя, иначе сделка не будет законной. Это соблюдение правила преимущественного выкупа.Некоторые думают, что им связаны члены одной семьи. В чем-то они правы – после приватизации квартиры именно члены одного домохозяйства становятся владельцами долей, но в действительности это правило такое: перед тем, как искать покупателя на долю со стороны, продавец обязан предложить эту сделку тем, кто является его долевыми сособственниками (ст. 252 ГК).
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
- Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
- Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
- При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
- Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
- С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Список таких лиц можно узнать, заказав выписку из ЕГРП. На принятие решения, покупать или не покупать предлагаемую долю, им отводится тридцать дней.
И только получив их официальный отказ, можно привлекать других клиентов. В том числе и родственников.
В противном случае, если продавец попросту проигнорирует это право, или предложит выкуп по неправдоподобно высокой цене, заплатить которую сособственник не в состоянии, а затем продаст за более низкую – совладельцы запросто оспорят такую сделку через суд.
Можно, правда, этот момент законно «обогнуть». Например, продавец и покупатель, являющиеся братьями, хотели бы заключить сделку.
Одного устраивает во всех отношениях цена и сама квартира, другого – кандидат в покупатели. Брат, однако, не имеет доли в квартире. В этом случае продавец сперва дарит ему часть своей доли, переводя его в разряд первоочередных кандидатов (прежние сособственники уже таковыми являться не будут!).
Ну а затем все по правилам: уведомление, предложение выкупа, заключение сделки, регистрация прав в Росреестре. Безусловно это риск, но риск наименьший, по сравнению с полным дарением – когда долю дарят только для виду, на самом деле получая за нее некую сумму.
Дело даже не в том, что бдительные соседи и тут могут подпортить дело, обратившись в суд с требованием признать дарение ничтожным (а у них есть все шансы это сделать) – где гарантия, что получатель выплатит ту сумму, на которую договорились стороны? Дарение-то уже совершено и оно, если дарящий действовал по доброй воле и в здравом уме, не может быть отменено. Не пойдет же продавец сам на себя заявлять, что подарок на самом деле был вовсе не подарком, а средством для отвода глаз от получения денег.
Как будет происходить процесс покупки жилья?
Итак, понятно – о необходимости уведомить остальных дольщиков продавец осведомлен и он выполнил свое обязательство.
ВАЖНО: Однако, никто из них не захотел выкупать свою долю, о чем и был написан официальный отказ (для этого, если решении все единодушны, можно собраться в Регистрационной палате и подписать отказной документ).Теперь можно искать кандидатов в покупатели на открытом рынке.
Для покупки или продажи понадобится пакет документов, состоящий из:
- общегражданские удостоверения личности сторон;
- договор купли-продажи;
- отказы остальных владельцев долей (о том, что такое право преимущественной покупки доли в квартире и как составить отказ от приоритетного права выкупа, мы рассказывали тут);
- документы, подтверждающие собственническое право на долю;
- паспорт БТИ;
- выписка из домовой книги;
- акт приема-передачи;
- выписка из ЕГРП;
- чек госпошлины.
Каким будет способ оплаты – наличные деньги, через ячейку в банке или аккредитив – об этом принимают решение стороны до подписания документов. Он должен быть обязательно отражен в договоре сделки. Расчет осуществляется в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ (ст. 549-558). После вручения денег принимающей стороне следует подписать акт приема-передачи.
ВНИАМАНИЕ: Наличный способ самый распространенный и предполагает вручение денег покупателем продавцу напрямую. Все остальные операции производятся при посредстве нотариуса либо банковского депозитария. Иногда аренда ячейки или оформление аккредитива означает дополнительные затраты.Зачастую стороны избирают передачу денег через банк – этот способ наиболее безопасный в плане вероятности ограбления. В этом случае на имя продавца открывается аккредитив или оформляется специальная пластиковая карта, либо счет. Любая денежная операция сопровождается чеками и квитанциями – их необходимо сохранить.
После заключения договора и передачи денег оговоренным способом – наличным или безналичным – нужно переходить к следующему этапу. А именно: оформление права собственности. Для этого необходимо будет с указанными документами обратиться в Регистрационную либо Кадастровую палату для оформления документов на нового собственника доли. Обычно это занимает до семи дней. Дату окончания процедуры следует смотреть в расписке, полученной на руки от представителя регпалаты.
После этого новый владелец доли сможет распоряжаться ею по своему усмотрению.
Составление договора и образец документа
Для составления официального документа о купле-продаже доли не стоит скупиться и рассчитывать на собственные знания, следует обязательно привлечь юриста. Дело в том, что если будет хотя бы малейшее нарушение, такую сделку не зарегистрируют.
А таковые будут практически гарантированно, если документ будет оформлять не профессионал – обыватель просто не может учесть всех мелочей, которые могут серьезно затруднить сделку или вообще сделать ее невозможной. Договор купли-продажи доли в квартире составляется в стандартной форме и содержит в себе :
- дата и место составления;
- информация о сторонах;
- предмет договора – доля (ее технические характеристики, о какой квартире идет речь, по какому адресу, на каком этаже какого дома она расположена, информация о помещениях);
- по какому праву продавец владеет долей;
- кто еще числится в сособственниках;
- кадастровая стоимость;
- условия сделки;
- форс-мажор;
- дополнительные условия;
- ответственность участников;
- подписи.
- Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире между родственниками
- Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире между родственниками
Что же касается доверенности, то можно «бумажную» часть процедуры переложить на плечи доверенного лица и оформить это нотариально. Условие одно: нужно четко указать сроки действия такой доверенности и на что конкретно вы уполномочиваете своего протеже, что он будет иметь право делать от вашего имени.
ВАЖНО: Не стоит оформлять генеральную доверенность – юристы настороженно относятся к такого рода сделкам. Кстати, если вы сами – покупатель и с вами беседует не сам хозяин, а его протеже, обязательно должен быть выход на реального продавца.Если связаться с ним не представляется возможным, лучше от такой сделки отказаться – такой прием часто используют при махинациях.
Налогообложение
Отдельно следует сказать о вопросе налогообложения. Да, безусловно, продажа недвижимости означает получение прибыли. Но тем не менее, налог не будет взиматься, если:
- хозяин владел недвижимостью больше трех лет;
- стоимость ее меньше 1 миллиона рублей;
- хозяин продает долю за ту же цену, за какую покупал.
Во всех остальных случаях налог придется платить и будет он составлять 13% от кадастровой стоимости жилплощади (если в документе о купле-продаже стоит именно она).
Возможно ли использование мат.капитала?
Нет. И сразу по двум причинам. Первая из них – согласно Федеральному закону №256-ФЗ, использование субсидии можно направить только на покупку квартиры, дома, либо части дома, но обязательно изолированной и имеющей отдельный вход. Доля же в квартире – это не помещение и не здание, это лишь часть собственнических прав на данную жилплощадь.
Во-вторых, Пенсионный фонд не пропустит такую сделку даже в случае покупки целой квартиры – ведь она осуществляется между родственниками, а это в глазах закона означает попытку обналичивания государственных денег, что не допускается ни под каким видом.
Как купить в ипотеку?
К такому способу прибегают, если нет достаточного количества средств, чтобы выкупить долю сразу.
СПРАВКА: Однако это встречается не так часто – как правило, в ипотеку берут не долю, а целую квартиру, хотя бы и однокомнатную, поскольку польза от такого кредита для гражданина практически нулевая.Какие проблемы могут возникнуть при получении ипотеки на покупку доли квартиры у родственника?
Проблема может возникнуть одна – кредит попросту не дадут и лучше на это сразу настроиться. Банки крайне неохотно идут на выдачу кредита под покупку долей (да еще и с родственниками) именно из-за риска фальсификации. В этом их можно понять – довольно часто долю родственнику отдают просто так, а полученные средства тратят на совсем другие цели.
И именно поэтому даже если удастся убедить кредитно-финансовую организацию, что намерения ваши чисты, лучше приготовиться к повышенной процентной ставке за такой кредит. Но тогда какой смысл брать долю?
Гораздо выгоднее купить квартиру, даже однокомнатную, в которой вы станете полновластным хозяином и единственным жильцом – а в помещении, которым владеют несколько дольщиков, может быть прописано много людей и все они будут иметь право проживания.
Что делать, если отказывают?
Смотря в чем причина отказа. Одно дело, если нет какого-то одного документа или части их. Или какая-то из бумаг оформлена неправильно.
ВНИМАНИЕ: Впрочем об этом уведомляют на стадии приема документации. Если причина в чем-то другом или банк просто решил, что давать кредит нецелесообразно – отказывают обычно без объяснения причин.В этом случае лучше всего либо отказаться от идеи ипотеки, либо попробовать обратиться к кредитному менеджеру, в обязанности которого как раз входит подбор банка, готового на такую сделку.
Полезное видео
Смотрите видео по теме:
Если вы собираетесь выкупить долю в квартире, советуем посмотреть и другие важные материалы по этой теме:
- Как происходит оформление предварительного ДКП?
- Какие существуют риски для покупателя и продавца при оформлении такой сделки?
Заключение
Итак, для покупки долей в жилище родственниками нет ни препятствий, ни каких-то особых условий – если, конечно, продавец владеет им как минимум три года. Но в любом случае перед тем, как предлагать сделку родственнику, продавец обязан официально предложить выкуп доли сособственникам – в противном случае продажу признают незаконной.
Документы на тему статьи
Добавить комментарий
Сейчас такие вопросы все чаще решаются через суд, так как родственники зачастую категорически не хотят идти на компромисс. А иногда и специально затягивают и усложняют продажу недвижимости. Поэтому, как и во все времена во главе решения проблемы стоит дипломатия, взаимное уважение, умение смягчать ситуацию и договариваться.