Артему Комарову 👑.
Юридические взаимоотношения иногда требуют фиксации обещания заключить договор в будущем.
Схема требует грамотной проработки и имеет смысл, если предмет обсуждения достаточно весомый.
Чаще всего ситуация его составления связана с переходом прав на недвижимость, особенно при участии нескольких покупателей.
Показать содержание
- Правовые особенности предварительного договора купли-продажи недвижимости
- Краткая инструкция по составлению и образец этого документа
Существенные условия будущего соглашения Порядок оплаты доли квартиры Как осуществляется акт приема-передачи части недвижимости? Сроки выполнения обязательств сторон по договору Заключительные положения- Заключение
- Документы на тему статьи
Правовые особенности предварительного договора купли-продажи недвижимости
ВАЖНО: Обязанности по нотариальному заверению законодательство не содержит, однако по запросу сторон нотариус может составить проект соглашения, проверить наличие и подлинность правоустанавливающих документов на жилую площадь, убедиться в дееспособности сторон.Предварительный договор купли-продажи недвижимости оформляется в виде единого документа, подписываемого всеми его участниками (ч. 2 ст. 429, ч. 2 ст. 434, ч. 1 ст. 550 ГК РФ).
Процедуру государственной регистрации в органах ЕГРН такая сделка не проходит, но для участников является обязательной. При необходимости передумавшая заключать окончательный контракт сторона будет принуждена к подписанию в судебном порядке, с возложением на нее всех расходов. Цена вопроса очевидно высока – потеря денег и времени, трудности в последующих поисках альтернативного жилья.
Нюансы будущей сделки с недвижимостью фиксируются без права поменять их в одностороннем порядке.
Краткая инструкция по составлению и образец этого документа
Примерная структура соглашения «о намерениях» включает в себя следующие пункты:
- Преамбула. Указываются полные фамилии, имена и отчества сторон, их обозначения, которые будут употребляться далее по тексту, и персональные данные.
- Предмет. Предметом выступает намерение сторон в дальнейшем заключить Договор купли-продажи квартиры (доли/долей квартиры), адрес которой может быть указан кратко, со ссылкой на следующий раздел (узнать о том, как правильно составляется договор купли-продажи доли в квартире, а также посмотреть образец документа можно здесь, а о правилах оформления таких сделок мы рассказывали в этом материале).
Существенные условия будущего соглашения
- Объект продажи.
Объектом продажи выступают доли в праве собственности на квартиру, выделенные в натуре или существующие только «на бумаге» (1/2, 3/4 и пр.), без установления границ. Также собственник всей жилой площади вправе продать ее нескольким покупателям по частям.
Предмет должен быть описан максимально точно и полно, расхождения характеристик недопустимы. Конкретизируйте почтовый адрес, цифры площади, расположение комнат, кадастровый номер, балконы, этаж, параметры дома (экспликация БТИ). Возможно включить в текст документа ссылку на кадастровый паспорт объекта и сделать его приложением.
Следует различать долю в праве собственности и комнату в «коммуналке».
ВАЖНО: В целях идентификации предмета и подтверждения прав продавца обязательно запросить данные ЕГРН в органах Росреестра. Квартира должна находиться на кадастровом учете, с присвоением особого номера. Если передаваемые доли уже образованы, следует тщательно изучить историю их появления (конфликтный раздел, сложившийся или зафиксированный порядок пользования, наследство и пр.)- Цена каждой доли (ст. 555 ГК РФ).
Стороны дают обязательство осуществить сделку именно по установленной заранее цене. Основной риск – резкое колебание стоимости квадратного метра.
- Перечень лиц, сохраняющих права на жилую площадь (ст. 558 ГК РФ).
Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:Встречается ситуация, когда при смене собственника в квартире остаются родственники предыдущего хозяина или даже сам продавец.
При возникновении любых споров в дальнейшем будут проанализированы условия передачи недвижимости: зафиксируйте точный объем прав жильцов, порядок распределения коммунальных платежей, период и основания проживания. Если жильё полностью освобождается, целесообразно указать точный срок и требование о снятии всех ранее проживавших с регистрационного учета.
Идеальным вариантом будет получение продавцом архивной выписки из домовой книги, с указанием всех когда-либо прописанных лиц и причин их выбытия.
Форма предварительного договора купли-продажи доли в квартире.
Порядок оплаты доли квартиры
Фиксируются условия о рассрочке, частичной оплате долей, процедуре доступа к банковской ячейке, наличной и безналичной форме оплаты.
Как осуществляется акт приема-передачи части недвижимости?
Передача объекта недвижимости производится путем составления особого документа – Акта приема-передачи. Акт удостоверяет факт передачи и состояние передаваемой квартиры. Обычной практикой также является вручение ключей и документов об оплате коммунальных услуг, налогов, договоров с энергоснабжающими организациями, ТСЖ, управляющей компанией.
Акт приема-передачи доли квартиры по договору купли-продажи.
Сроки выполнения обязательств сторон по договору
При отсутствии согласованного срока подписания окончательного контракта, такое соглашение заключается в течение года с даты предварительного договора.(ч.4, 6 ст. 429 ГК РФ)
До истечения периода для закрепления намерений обязательства одна из сторон должна направить другой соответствующее письменное предложение (телеграмма с заверенным текстом, ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении).
При соблюдении такого порядка и неполучении ответа добросовестная сторона вправе воспользоваться судебной защитой. В случае, если срок наступил, а участники сделки молчат, предварительно согласованные обязательства прекращаются.
Чаще всего гарантией серьезности участников сделки служит передача денежных средств.
СПРАВКА: Задаток – наиболее устоявшийся, классический путь обеспечения исполнения обязательств, прямо предусмотрен действующим законом. В случае отказа принявшего задаток лица от выхода на сделку, преданная сумма, умноженная на два, должна быть им выплачена контрагенту.Если виновно лицо, давшее задаток – средства остаются у другой стороны. Определения аванса закон не содержит, участники правоотношений сами устанавливают судьбу денег в случае срыва контракта.
Задаток гарантирует появление договора купли-продажи, а не используется как оплата недвижимости.
Заключительные положения
Раздел содержит положения о дате вступления договора в силу, количестве подписываемых экземплярах и иные подпункты по желанию сторон.
Правоотношения в сфере долевого участия в строительстве не регулируются предварительным договором купли-продажи недвижимости!
В сфере недвижимости сделки по купле и продаже доли в квартире считаются наиболее сложными. Чтобы вам было проще разобраться в этом вопросе мы подготовили серию материалов о том, как выкупить долю в квартире у родственника, что такое право преимущественной покупки, и какие могут быть риски при оформлении таких сделок.Заключение
Предварительный контракт связывает взаимными обязательствами продавца и покупателя недвижимости до заключения ими основного договора. Ключевыми «точками» являются условия о предмете, цене, сроках и взаимных гарантиях совершения окончательной сделки.
Достигнутое по этим и другим пунктам соглашения изменить в дальнейшем будет затруднительно. Участие юриста и риелтора при составлении проекта документа, конечно, повлечет затраты, но поможет избежать неприятных сюрпризов.
Документы на тему статьи
ПОСЛЕДНИЙ шанс задать вопрос вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову 👑
