Как правильно купить квартиру? Ваша новая азбука

Процесс приобретения квартиры состоит из множества этапов. Самый первый и самый важный вопрос: принимать решения самостоятельно или слушать истории многочисленных советников «с опытом»?

Возможность отстоять свое мнение в спорах, которые непременно возникнут, дают знания. Понимать, какие шаги помогут дойти до своего жилья, желательно и при обращении к профессиональным риелторам.

С чего начать и что нужно для покупки квартиры? В этой статье мы расскажем о правилах, порядке действий и предоставим вам пошаговую инструкцию!

Показать содержание

• Первая ступень – желания и возможности
• Правила и условия безопасности покупки
• Этапы покупки

Первая ступень – желания и возможности

Чтобы начать поиск вариантов и найти подходящее вам жилье, нужно правильно соотнести свои возможности, желания и подумать как выбрать квартиру.
Сосчитайте, сколько вы можете потратить на приобретение жилья. Учитывайте все возможные источники:

• накопленные сбережения,
• одобренную сумму ипотеки,
• материнский капитал,
• возможность займа.

Просчитайте минимальный и максимальный размер стоимости, которую вы можете оплатить.
Определитесь с приоритетами:

• квартира должна быть на окраине и больше или в центре, но меньше,
• важны расположения остановок транспорта или близость парка, детского сада, школы, работы и т.д.,
• вы готовы сэкономить на покупке и сделать ремонт самостоятельно или лучше дороже, но в идеальном состоянии,
• дом кирпичный или панельный.

Возможно, для вас принципиальными являются следующие моменты:

• этаж,
• номер квартиры,
• ее расположение (угловая или нет),
• устройство санузла (совмещенный или раздельный),
• расположение комнат,
• вид из окна,
• наличие балкона, подвала, тамбура и т.д.

Все решения стоит записать, чтобы не отклонятся от выбранного направления.
Теперь определитесь, как осуществлять поиски подходящего жилья: самостоятельно или с помощью специалиста по недвижимости. Конечно, это решение можно пересмотреть в любой момент, но приняв его, вы ускорите процесс.
Если вы решили искать недвижимость сами и не хотите никуда обращаться, в качестве источника информации можно использовать:

• газеты с объявлениями,
• интернет-ресурсы,
• объявления на улице,
• друзей и знакомых.

Звоните по всем объявлениям, которые соответствуют нескольким критериям из вашего списка и уточняйте остальные характеристики. При соответствии – договаривайтесь об осмотре объекта.

Если вы задались вопросом — куда обратиться? — как вариант — агенство недвижимости. В этом случае этап поиска начнется для вас с подписания договора. Вам предложат для подписания стандартный бланк. После внимательного прочтения вы можете внести туда дополнительные пункты:

• важные для вас критерии выбора объекта,
• сроки поиска вариантов,
• штрафные санкции за ненадлежащее выполнение условий договора.

После этого вам остается ждать от агентов предложения осмотреть квартиры и делать выбор.
Профессиональный риелтор может быть нанят в качестве консультанта, в этом случае он поможет оценить готовность документов к сделке и сориентировать покупателя в очередности действий.

Правила и условия безопасности покупки

Подходящие варианты найдены. Что делаем дальше? Следующий этап – проверка. Если вы действуете самостоятельно, постарайтесь проверить:

1. дееспособность продавца (на основании справки),
2. паспорт ТБТИ (важно отсутствие перепланировки в квартире),
3. оригинал свидетельства права собственности,
4. сверить данные этого документа с данными паспорта владельца,
5. договор купли продажи, договор приватизации или документы, подтверждающие вступление в наследство,
6. наличие согласия на продажу всех собственников,
7. количество прописанных людей (особенно детей) по домовой книге,
8. выписку из ЕГРН, чтобы проверить историю объекта и сверить данные с остальными документами,
9. отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

При совершении сделки в жилом помещении не должно быть прописанных людей. Если вы позволили продавцам на какое-то время сохранить регистрацию, необходимо внести дополнительный пункт в договор и указать срок их выбытия, чтобы избежать проблем в будущем.

Все эти пункты могут осложнить проведение сделки или стать основанием для признания сделки ничтожной.
Важно обращать внимание на стоимость жилья: заниженная более чем на 10-15% цена говорит не о срочной продаже, а, чаще всего, о скрытых проблемах объекта и нечестности продавца.
При осмотре квартиры вы можете поторговаться. Самыми частыми причинами для снижения цены являются:

• состояние канализационных стояков,
• вид из окон,
• погрешности ремонта,
• видимые дефекты проводки,
• неприятные соседи,
• неисправность лифта,
• состояние подъезда и лестничной площадки.

Главное условие – при внимательном осмотре дефект должен быть заметен. Но не стоит соглашаться на предложение продавца о снижении цены и совершении сделки при проблемах с документами или на махинации с ценой объекта.
При приобретении новостройки нужно проверить пакет документов, который включает:

• постановления местных органов власти,
• свидетельство о госрегистрации права собственности или аренды на землю,
• разрешение на проведение строительных работ,
• инвестиционный контракт,
• договор привлечения финансовых средств,
• предварительный план распределения квартир.

При сотрудничестве с агентством всю работу по проверке должны осуществить специалисты.
Обезопасить себя от непредвиденных проблем можно с помощью страховки рисков потери недвижимости. Если возникнет основание считать договор купли-продажи недействительным, и вы потеряете жилье, то вернете потраченные на него деньги.

Этапы покупки

Объект выбран, документы проверены, договоренность с продавцом достигнута — далее узнаем как же происходит покупка квартиры.
Следующий шаг в схеме – подписание предварительного договора и внесение аванса или задатка. 
Аванс подлежит возврату, если одна из сторон решит отменить сделку. Для обеспечения заключения договора купли-продажи чаще используют задаток. При отказе покупателя, он теряет сумму задатка в пользу продавца. При отмене сделки по инициативе продавца, он обязан возвратить покупателю двойную сумму задатка. Размер аванса и задатка определяется по согласию сторон, но часто устанавливается в размере 10 % от стоимости объекта недвижимости.
Далее, через время, установленное по договоренности сторон для подготовки комплекта документов, следует подписание договора купли-продажи.
В договоре обязательно должны быть указаны:

• реквизиты сторон,
• адрес жилого помещения,
• вид объекта,
• общая площадь,
• назначение,
• цена.

Договор может быть подписан в присутствии нотариуса, может быть у него заверен, а может быть составлен в простой письменной форме и не иметь нотариального сопровождения. В любом случае он будет иметь юридическую силу.
Подписанный сторонами договор подлежит обязательной государственной регистрации, это придает ему юридическую силу. Одновременно оформляется переход права собственности – то есть выдается новое свидетельство о праве собственности на имя покупателя недвижимости.

При оформлении сделки осуществляют:

• сверку документов соответственно требованиям Росреестра,
• оплату госпошлины,
• подачу документов на регистрацию,
• экспертизу предоставленных документов,
• регистрацию,
• выдачу новых документов.

В случае обнаружения ошибок в документах в регистрации договора купли-продажи может быть отказано. Наиболее распространенные ошибки связаны с неправильным указанием адреса: «проспект» вместо «переулок», «корпус» вместо «строение» и т.д.

Завершающий этап покупки квартиры – денежные расчеты с продавцом.

Самый нежелательный вариант расчета по договору – передача наличных денег в руки продавца без свидетелей. Нечестный продавец может воспользоваться ситуацией и позже заявить, что расчет еще не состоялся.
Оптимальные способы денежных расчетов:

• через банковскую ячейку,
• в присутствии нотариуса,
• безналичным банковским переводом.

Важно не соглашаться на предложение продавца продать объект недвижимости по большей цене, а в договоре указать меньшую. На этом под разными предлогами могут настаивать мошенники, ведь при судебном расторжении сделки вам вернут только ту сумму, которая указана в договоре.
После проведения сделки и оформления документов продавец обязан в установленный срок покинуть жилое помещение. Освобождение квартиры и принятие ее покупателем фиксируется в Акте передачи жилого помещения. Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах. В нем указываются:

• паспортные данные сторон,
• адрес объекта,
• данные о произведенной оплате имущества,
• отсутствие претензий у покупателя к приобретенному объекту.

По усмотрению сторон в Акт могут быть включены дополнительные пункты. Прежде чем ставить подпись на документе, желательно осмотреть объект и убедиться, что жилье находится в том состоянии, на которое вы рассчитывали.
При покупке новостройки перед приемом объекта покупателем, дом должна принять госкомиссия. А во время процедуры приема покупателю должен выдаваться специальный смотровой лист, в котором он укажет все обнаруженные дефекты. Этот документ может служить основанием для обращения в суд, в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей.

Важным составляющим успешного проведения всех этапов приобретения жилья является внимательное отношение даже к мелким деталям и отсутствие спешки. А знание всех этапов поиска объекта и проведения сделки поможет без проблем найти и купить хорошую квартиру.