Процесс приобретения квартиры состоит из множества этапов. Самый первый и самый важный вопрос: принимать решения самостоятельно или слушать истории многочисленных советников «с опытом»?
Возможность отстоять свое мнение в спорах, которые непременно возникнут, дают знания. Понимать, какие шаги помогут дойти до своего жилья, желательно и при обращении к профессиональным риелторам.
С чего начать и что нужно для покупки квартиры? В этой статье мы расскажем о правилах, порядке действий и предоставим вам пошаговую инструкцию!
Показать содержание
- Первая ступень – желания и возможности
- Правила и условия безопасности покупки
- Этапы покупки
Первая ступень – желания и возможности
Чтобы начать поиск вариантов и найти подходящее вам жилье, нужно правильно соотнести свои возможности, желания и подумать как выбрать квартиру.
Сосчитайте, сколько вы можете потратить на приобретение жилья. Учитывайте все возможные источники:
- накопленные сбережения,
- одобренную сумму ипотеки,
- материнский капитал,
- возможность займа.
Просчитайте минимальный и максимальный размер стоимости, которую вы можете оплатить.
Определитесь с приоритетами:
- квартира должна быть на окраине и больше или в центре, но меньше,
- важны расположения остановок транспорта или близость парка, детского сада, школы, работы и т.д.,
- вы готовы сэкономить на покупке и сделать ремонт самостоятельно или лучше дороже, но в идеальном состоянии,
- дом кирпичный или панельный.
Возможно, для вас принципиальными являются следующие моменты:
- этаж,
- номер квартиры,
- ее расположение (угловая или нет),
- устройство санузла (совмещенный или раздельный),
- расположение комнат,
- вид из окна,
- наличие балкона, подвала, тамбура и т.д.
Также лучше определиться заранее, какими пунктами вы могли бы поступиться в случае необходимости.Все решения стоит записать, чтобы не отклонятся от выбранного направления.
Теперь определитесь, как осуществлять поиски подходящего жилья: самостоятельно или с помощью специалиста по недвижимости. Конечно, это решение можно пересмотреть в любой момент, но приняв его, вы ускорите процесс.
Если вы решили искать недвижимость сами и не хотите никуда обращаться, в качестве источника информации можно использовать:
- газеты с объявлениями,
- интернет-ресурсы,
- объявления на улице,
- друзей и знакомых.
Звоните по всем объявлениям, которые соответствуют нескольким критериям из вашего списка и уточняйте остальные характеристики. При соответствии – договаривайтесь об осмотре объекта.
Если вы задались вопросом — куда обратиться? — как вариант — агенство недвижимости. В этом случае этап поиска начнется для вас с подписания договора. Вам предложат для подписания стандартный бланк. После внимательного прочтения вы можете внести туда дополнительные пункты:
- важные для вас критерии выбора объекта,
- сроки поиска вариантов,
- штрафные санкции за ненадлежащее выполнение условий договора.
После этого вам остается ждать от агентов предложения осмотреть квартиры и делать выбор.
Профессиональный риелтор может быть нанят в качестве консультанта, в этом случае он поможет оценить готовность документов к сделке и сориентировать покупателя в очередности действий.Правила и условия безопасности покупки
Подходящие варианты найдены. Что делаем дальше? Следующий этап – проверка. Если вы действуете самостоятельно, постарайтесь проверить:
- дееспособность продавца (на основании справки),
- паспорт ТБТИ (важно отсутствие перепланировки в квартире),
- оригинал свидетельства права собственности,
- сверить данные этого документа с данными паспорта владельца,
- договор купли продажи, договор приватизации или документы, подтверждающие вступление в наследство,
- наличие согласия на продажу всех собственников,
- количество прописанных людей (особенно детей) по домовой книге,
- выписку из ЕГРН, чтобы проверить историю объекта и сверить данные с остальными документами,
- отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.
При совершении сделки в жилом помещении не должно быть прописанных людей. Если вы позволили продавцам на какое-то время сохранить регистрацию, необходимо внести дополнительный пункт в договор и указать срок их выбытия, чтобы избежать проблем в будущем.
Не соглашайтесь приобретать жилье, продающееся по доверенности – слишком высок риск приобретения не только недвижимости, но и проблем.Все эти пункты могут осложнить проведение сделки или стать основанием для признания сделки ничтожной.
Важно обращать внимание на стоимость жилья: заниженная более чем на 10-15% цена говорит не о срочной продаже, а, чаще всего, о скрытых проблемах объекта и нечестности продавца.
При осмотре квартиры вы можете поторговаться. Самыми частыми причинами для снижения цены являются:
- состояние канализационных стояков,
- вид из окон,
- погрешности ремонта,
- видимые дефекты проводки,
- неприятные соседи,
- неисправность лифта,
- состояние подъезда и лестничной площадки.
Главное условие – при внимательном осмотре дефект должен быть заметен. Но не стоит соглашаться на предложение продавца о снижении цены и совершении сделки при проблемах с документами или на махинации с ценой объекта.
При приобретении новостройки нужно проверить пакет документов, который включает:
- постановления местных органов власти,
- свидетельство о госрегистрации права собственности или аренды на землю,
- разрешение на проведение строительных работ,
- инвестиционный контракт,
- договор привлечения финансовых средств,
- предварительный план распределения квартир.
При сотрудничестве с агентством всю работу по проверке должны осуществить специалисты.
Обезопасить себя от непредвиденных проблем можно с помощью страховки рисков потери недвижимости. Если возникнет основание считать договор купли-продажи недействительным, и вы потеряете жилье, то вернете потраченные на него деньги.Этапы покупки
Объект выбран, документы проверены, договоренность с продавцом достигнута — далее узнаем как же происходит покупка квартиры.
Следующий шаг в схеме – подписание предварительного договора и внесение аванса или задатка.
Аванс подлежит возврату, если одна из сторон решит отменить сделку. Для обеспечения заключения договора купли-продажи чаще используют задаток. При отказе покупателя, он теряет сумму задатка в пользу продавца. При отмене сделки по инициативе продавца, он обязан возвратить покупателю двойную сумму задатка. Размер аванса и задатка определяется по согласию сторон, но часто устанавливается в размере 10 % от стоимости объекта недвижимости.
Далее, через время, установленное по договоренности сторон для подготовки комплекта документов, следует подписание договора купли-продажи.
В договоре обязательно должны быть указаны:
- реквизиты сторон,
- адрес жилого помещения,
- вид объекта,
- общая площадь,
- назначение,
- цена.
Договор может быть подписан в присутствии нотариуса, может быть у него заверен, а может быть составлен в простой письменной форме и не иметь нотариального сопровождения. В любом случае он будет иметь юридическую силу.
Подписанный сторонами договор подлежит обязательной государственной регистрации, это придает ему юридическую силу. Одновременно оформляется переход права собственности – то есть выдается новое свидетельство о праве собственности на имя покупателя недвижимости.Оформление этих документов обычно продолжается в течение месяца. Существует ускоренный вариант оформления сделки – за соответствующую оплату сроки сокращаются на 1-1,5 недели.При оформлении сделки осуществляют:
- сверку документов соответственно требованиям Росреестра,
- оплату госпошлины,
- подачу документов на регистрацию,
- экспертизу предоставленных документов,
- регистрацию,
- выдачу новых документов.
В случае обнаружения ошибок в документах в регистрации договора купли-продажи может быть отказано. Наиболее распространенные ошибки связаны с неправильным указанием адреса: «проспект» вместо «переулок», «корпус» вместо «строение» и т.д.
Завершающий этап покупки квартиры – денежные расчеты с продавцом.
Самый нежелательный вариант расчета по договору – передача наличных денег в руки продавца без свидетелей. Нечестный продавец может воспользоваться ситуацией и позже заявить, что расчет еще не состоялся.
Оптимальные способы денежных расчетов:
- через банковскую ячейку,
- в присутствии нотариуса,
- безналичным банковским переводом.
Важно не соглашаться на предложение продавца продать объект недвижимости по большей цене, а в договоре указать меньшую. На этом под разными предлогами могут настаивать мошенники, ведь при судебном расторжении сделки вам вернут только ту сумму, которая указана в договоре.
После проведения сделки и оформления документов продавец обязан в установленный срок покинуть жилое помещение. Освобождение квартиры и принятие ее покупателем фиксируется в Акте передачи жилого помещения. Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах. В нем указываются:
- паспортные данные сторон,
- адрес объекта,
- данные о произведенной оплате имущества,
- отсутствие претензий у покупателя к приобретенному объекту.
По усмотрению сторон в Акт могут быть включены дополнительные пункты. Прежде чем ставить подпись на документе, желательно осмотреть объект и убедиться, что жилье находится в том состоянии, на которое вы рассчитывали.
При покупке новостройки перед приемом объекта покупателем, дом должна принять госкомиссия. А во время процедуры приема покупателю должен выдаваться специальный смотровой лист, в котором он укажет все обнаруженные дефекты. Этот документ может служить основанием для обращения в суд, в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей.После подписания сторонами Акта недвижимость полностью переходит в собственность и распоряжение покупателя.Важным составляющим успешного проведения всех этапов приобретения жилья является внимательное отношение даже к мелким деталям и отсутствие спешки. А знание всех этапов поиска объекта и проведения сделки поможет без проблем найти и купить хорошую квартиру.
