8 способов купить квартиру: без риелтора, денег и остальные

Для большинства людей покупка квартиры – это без преувеличений сделка всей жизни, ведь чаще всего жилье покупается, так сказать, «раз и навсегда». Успех в этом нелегком деле зависит от множества различных факторов, а потому подойти к нему стоит максимально сосредоточено и даже в некотором смысле скрупулезно. Помните, что от успеха этой сделки зависит Ваше будущее.

Процесс покупки квартиры имеет множество своих подводных камней, количество которых зависит от способа покупки. К тому же, не следует забывать и о мошенниках в сфере недвижимости, которых, увы, на сегодняшний день очень и очень много, поэтому так важно подойти к покупке квартиры со всей ответственностью.

Показать содержание

• Способы приобретения квартиры
• Вариант №1. Покупка без риелтора
• Вариант № 2. Сделка без денег
• Вариант №3. Приобретение у юридических лиц
• Вариант №4. Покупка у физического лица
• Вариант №5. Квартира у двух собственников
• Вариант №6. Покупка с использованием аккредитива
• Вариант №7. Встречная покупка квартиры
• Вариант №8.Приобретение у родственников

Способы приобретения квартиры

В современном мире существует достаточно много вариантов и форм приобретения собственного жилья, и, как следствие, ответов на вопрос: «Как можно купить квартиру?». Традиционная прямая покупка, разумеется, имеет место быть, но теперь не является единственной или же просто самой распространенной.

На сегодня человек может купить квартиру с помощью риелтора и без него, приобрести жилье у родственников, у юридического лица или же у нескольких собственников. Популярными вариантами также являются встречная покупка, приобретение с помощью аккредитива. Кроме всего прочего, человек может купить квартиру и вовсе без денег.

Как же во всем этом разобраться? Что ж, давайте рассмотрим все имеющиеся варианты по порядку, взвесив все «за» и «против».

Вариант №1. Покупка без риелтора

Этот вариант подойдет для достаточно уверенных в себе людей, которые знают алгоритм и в силах справиться с такой задачей без помощи специалистов сможет далеко не каждый. Главное, что нужно иметь человеку для такого дела – это много времени и ещё больше знаний.

Просмотры квартирных вариантов могут занять большую часть каждого вашего дня, особенно если вы рассматриваете варианты в разных районах, ведь ездить придется «с края на край». Что же касается знаний, то сюда относятся и юридические моменты, и сведения о рыночных ценах, и даже некоторые психологические аспекты общения с людьми.

Перейдем к более насущным, практическим советам:

• рассматривая предложения в газетах, пропускайте мимо варианты с заниженными ценами; если стоимость квартиры на 15-20% ниже рыночной, то это объявление почти наверняка разместил риелтор и когда вы позвоните, вам предложат совершенно иную цену;
• отметайте все предложения, имеющие пометку «Срочно!», т.к. в таких сделках всегда есть скрытые подводные камни, например, документы, которые не приведены в порядок или какие-то дефекты в квартире;
• для всех переговоров по поводу покупки квартиры заведите отдельную сим-карту и общайтесь только через нее;
• при разговорах с продавцами не говорите, что сейчас имеете деньги на покупку. Лучше сказать, что вы получите их, когда продадите старую, а пока ищете подходящий вариант;

Вариант № 2. Сделка без денег

Способ покупки квартиры, не имея денег, предполагает целых четыре варианта:

• заключение договора содержания с каким-либо пожилым и одиноким человеком; в таком случае вы согласно договору будете обязаны досматривать своего сожителя так сказать до самого конца, наследуя после его смерти квартиру; найти таких пенсионеров можно через агентства недвижимости и с их же помощью составить грамотный договор (разумеется, он будет стоить денег, но эта сумма покажется вам ничтожной по сравнению со стоимостью целой квартиры);
• участие в одной из государственных программ, коих на сегодняшний день достаточно много, например «Молодая семья»; в таком случае вы получаете субсидию на дальнейшую покупку квартиры; иногда размер субсидии составляет 100 % от её стоимости, иногда – меньше, но это в любом случае экономия;
• кредит – такой вариант известен, наверное, каждому, поэтому не будем на нем останавливаться;
• покупка квартиры в новом доме в рассрочку – в таких случаях, вносится первоначальная сумма за будущее жилье, а оставшаяся часть выплачивается поэтапно согласно договору (следует отметить, что это не самый защищенный вид сделки, поэтому рекомендую вам воспользоваться услугами юриста, чтобы всё проверить).

Вариант №3. Приобретение у юридических лиц

Законодательством нашей страны предусматривается отдельный порядок совершения сделок с недвижимостью для юридических лиц, имеющих формы типа ООО/ОАО. Любая сделка, связанная с продажей подобной недвижимости (или имущества), в практике называется крупной. Однако для того, чтобы её таковой признали, цена объекта, выставленного на продажу, должна составлять не меньше 25 процентов от балансной цены всех активов конкретной организации.

Также следует отметить, что перед тем как генеральный директор совершит сделку, ему необходимо получить согласие от остальных участников организации, т.е. это может быть совет директоров или же собрание всех акционеров.

Такой вид покупки квартиры очень часто сопровождается множеством махинаций, схемы которых отработаны уже на 100 %, поэтому если вы решились на такую сделку, не пренебрегайте помощью квалифицированного юриста.

Вариант №4. Покупка у физического лица

Всё больше и больше на сегодняшний день набирает обороты покупка у застройщика — физического лица. Не могу сказать, что это самый опасный вариант сделки, но рисков в нем предостаточно:

• уровень ответственности по обязательствам у таких застройщиков ужасно низок, поэтому не стесняйтесь потребовать прямые доказательства их платежеспособности;
• полное отсутствие сведений о реальных собственниках бизнеса;
• множество рисков при варианте покупки квартиры по доверенности, ведь подписывая договор, вам вряд ли покажут реального застройщика и дело вы будете иметь с его доверенным лицом; в таком случае возникает ряд вопросов – жив ли застройщик, дееспособен ли он и не при смерти ли, т.к. во всех этих случаях сделка может быть легко аннулирована;
• подставной нотариус – увы, часто застройщик буквально навязывает вам своего нотариуса, который легко сможет обмануть вас при составлении документов сделки.

Вариант №5. Квартира у двух собственников

Как уже говорилось ранее сама по себе покупка квартиры – это довольно сложное дело, а потому вполне логичным будет следующий вывод: покупка квартиры у двух собственников – процесс более сложный и более специфичный.

Прежде чем вернуться к процессам сделки, следует сказать, в каких случаях вообще возникает общая собственность на конкретное имущество:

• при наследовании;

• при приватизации коммунальной квартиры;
• при приватизации квартиры сразу всеми членами в единую собственность;
• при покупке квартиры, находясь в состоянии законного брака;
• при вложении капиталов несколькими лицами в покупку квартиры (недвижимости).

Если вы покупаете комнату в коммуналке, то первым обязательным условием будет являться согласие всех, проживающих там лиц, т.е. её собственников. Вы можете купить, как комнату, так и всю квартиру, если на то согласны её владельцы. То же самое касается квартиры, продаваемой супругами. Если жилье было приобретено в браке, то заключая договор лишь с одним из супругов, вы рискуете потерять жилплощадь, ведь второй супруг может оспорить сделку в суде. Отдельно следует упомянуть о случаях, когда одним из собственников квартиры числится ребенок. В таких случаях при осуществлении сделки должно быть обязательно получено согласие компетентных органов опеки.

Вариант №6. Покупка с использованием аккредитива

В современном мире всё большей популярностью пользуется новая форма расчетов – банковский аккредитив при покупке жилья. Перед подачей документов непосредственно в регистрационную палату покупатель обязан заложить деньги в банковскую ячейку, а в соглашении с банком указывается пункт, согласно которому продавец получит к ней доступ лишь после того, как предоставит документы, которые подтверждают, что право собственности на квартиру перешло к покупателю. В свою очередь, покупатель во время совершения сделки также не имеет доступа к банковской ячейке. Иными словами аккредитивный счет при покупке квартиры поможет обезопасить сделку с обеих сторон, что уже вызывает доверие.

Вариант №7. Встречная покупка квартиры

Уже из названия можно понять, что под встречной покупкой жилья подразумевается банальный обмен одной квартиры на другую. Такой вариант приобретения не самый популярный, но при этом и не самый рискованный, ведь единственное, от чего вы можете пострадать, так это от того, что время сделки может существенно затянуться. К тому же, стоимость на такие квартиры, как правило, ниже рыночной, что уже выгодно. В других случаях встречная покупка совершается, если в квартире числится прописанным ребенок, т.е. несовершеннолетний.

Следует добавить, что на такую покупку чаще всего идут хозяева квартиры, которым некуда вписаться либо переехать после того, как будет совершена продажа недвижимости.

Вариант №8.Приобретение у родственников

Покупка квартиры у родственников не зря занимает отдельное место в вопросе недвижимости. Если сделка производится с взаимозависимыми лицами, то законом не предусмотрен вычет имущественного налога, составляющего 2 миллиона рублей.

Однако в этом вопросе есть свой важный момент – дата совершения сделки. Дело в том, что в законодательном смысле отнесение лиц к категории взаимозависимых различно в период до 1 января 2012 года и, соответственно, после 1 января 2012 года. Налоговый Кодекс в эти периоды по-разному трактовал условия отнесения лиц к взаимозависимым:

• до 1 января 2012 года таковыми признаются люди, которые состоят в брачных отношениях, в отношениях родства, усыновителя/усыновленного и попечителя/опекаемого;
• с 1 января 2012 года к таким лицам относят супругов, родителей и детей (усыновленных в т.ч.), братьев и сестер, а также опекунов и подопечных.

Вот, собственно и все основные варианты покупки собственной квартиры. Проаназировав все «за» и «против», вы сможете решить для себя, какой способ для вас наиболее предпочтителен, удобен и главное – безопасен.