Как проверить чистоту сделки и что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Для рядового гражданина покупка жилья – серьезнейший шаг, требующий внимательного подхода и неоднократных проверок. Юридическая процедура приобретения квартиры обладает набором тонкостей, не известных далеким от рынка недвижимости людям. В статье мы расскажем, на что нужно обратить внимание при покупке жилья, а также нюансы на которые надо смотреть, если приобретаешь квартиру на вторичном рынке.

Показать содержание

• Что нужно знать?
Основные моменты процесса сделки     Как проходит покупка?    
• Разница между авансом и задатком
• Сведения, необходимые для безопасного приобретения
История жилья     Качество вторички     Документы на недвижимость     Партнер    
• Что надо изучить прежде чем купить?
Бумаги для приобретения    
• Риски
• ТОП 5 самых популярных схем мошенников
• Какие вопросы надо задавать? 10 самых правильных вопросов
• Оформление через риэлтора
• Заключение

Что нужно знать?

Рынок вторичного жилья таит в себе много неожиданностей для неподготовленного покупателя. Перед тем как принять окончательное решение, стоит убедиться, что риск оказаться пострадавшей стороной в сделке купли-продажи – минимален. Для этого нужно приложить немало усилий, чтобы вникнуть в ситуацию и учесть все подводные камни.

Далее вы поймете, что нужно узнать перед покупкой вторички.

Основные моменты процесса сделки

1. Документация на объект недвижимости.
2. Состояние квартиры как объекта продажи.
3. Намерения хозяина квартиры.
4. Цели и методы посредника (при его участии в сделке).

Как проходит покупка?

1. Изучение рынка с целью подбора подходящего объекта покупки.
2. Осмотр продаваемой квартиры.
3. Подписание договора о намерениях, предшествующего основному.
4. Сбор необходимых бумаг для совершения сделки.
5. Нотариальное удостоверение факта заключения сделки.
6. Процесс государственной регистрации.

Как правильно осмотреть квартиру на вторичном рынке перед покупкой:

Его задача – свидетельство заключения добровольной сделки между сторонами. Для вступления в права собственности нового владельца необходима государственная регистрация договора, при которой и будет проведена правовая проверка сделки.

Юристы рекомендуют производить окончательную полную передачу денег после получения свидетельства о том, что регистрация одобрена.

Разница между авансом и задатком

Предварительное внесение части стоимости квартиры – этап сделки покупки недвижимости, с которым может столкнутся рядовой покупатель. Он может быть реализован в виде аванса или задатка.

Внесение задатка существенно ограничивает возможности сторон продолжать поиск иных партнеров для сделки. Сторона договора, по вине которой сделка не состоялась, должна будет лишиться суммы, равной величине задатка в пользу пострадавшего партнера. Суть задатка прописана в Гражданском кодексе (статьи 380 и 381).

Авансом считается сумма, идущая в зачет общей стоимости квартиры, передаваемая продавцу заранее. Если сделка не состоялась, сумма аванса просто будет возвращена владельцу без какого-либо штрафа, никакой функции обеспечения сделки он не несет.

Задаток при покупке квартиры или аванс? Что выбрать? Совет от практикующего риэлтора:

Сведения, необходимые для безопасного приобретения

Такое мероприятие, как покупка квартиры, требует личного участия в некоторых моментах. Юристы советуют не перекладывать на других ответственность по проверке нижеследующих пунктов.

История жилья

Прежде чем что-то покупать, следует разобраться в том, а что же необходимо знать о квартире, которую покупаешь.

Каждая смена владельца – потенциальная возможность для возникновения претензий у каких-либо лиц.

Чтобы убедиться, что история квартиры чиста, необходимо:

1. Просмотреть выписку из Единого реестра недвижимости, в которой отражены все владельцы жилья, указаны наложенные ограничения и запреты на сделки с недвижимостью и отметки об их снятии (арест квартиры, судебный иск и другие).
2. Получить представление о периодичности смены хозяев. Если владельцы менялись слишком часто (чаще, чем раз в год), это наводит на мысль об «отмывании» квартиры – многократной ее перепродаже с целью избавиться от собственности, полученной незаконным путем.

   Если с момента последней сделки прошло более трех лет – это определенная гарантия, что предыдущая сделка не будет признана недействительной, лишив законности вашу собственную покупку. Наилучший вариант – приобретение квартиры, имевшей одного хозяина в течение многих лет, – на практике случается нечасто.

Качество вторички

Имеется в виду технические и санитарные составляющие недвижимости. Важно, чтобы они соответствовали нормам. Ключевой проблемой нарушения статьи 26 Жилищного кодекса РФ являются незаконные перепланировки.

Чтобы избежать затрат денежных средств и нервов при устранении последствий незаконных перепланировок, следует:

1. Тщательно осматривать состояние жилья, в том числе таких его элементов как: перекрытия, балконы, электропроводка, щели в швах плит, с целью выявления нарушений целостности, ведущих к признанию технического состояния жилья несоответствующим современным нормам.
2. Запросить у продавца технический паспорт из БТИ, соответствующий современному состоянию жилья (допустимые 5 лет – довольно долгий срок). Если продавец категорически не соглашается, стоит оплатить новый паспорт самостоятельно, штрафы за самовольную перепланировку вкупе с восстановлением изначального состояния обойдутся дороже.

Документы на недвижимость

Необходимо удостовериться в подлинности документации, передаваемой для заключения сделки. Кроме визуального осмотра, стоит сделать так, чтобы документы были проверены подготовленным специалистом, разбирающимся в следующих тонкостях оформления бумаг:

• Порядок цифр и букв в кодах документации.
• Внешний вид печатей различных ведомств.
• Текстуру и оформление бланков свидетельств регистрации.

Подаваемые документы не должны содержать подчисток и помарок. Все исправления должны быть нотариально удостоверены.

Какие документы понадобятся от сторон для совершения сделки узнаете тут, а какие бумаги обязан предоставить продавец и как их грамотно проверить, мы рассказывали в отдельной статье.

Партнер

Личности участников сделки – важный фактор, влияющий на ее законность. Имеет значение фигура самого продавца квартиры, а именно: факт его дееспособности и психической состоятельности.

Если владелец является алкоголе- или наркозависимым, его близкие могут оспорить законность сделки на основании того, что он не отдавал отчета в собственных действиях. Кроме того, надо проверить наличие или отсутствие заинтересованных в недвижимости третьих лиц, несовершеннолетних детей в семье продавца, родственников с ограниченной дееспособностью.

Чтобы получить интересующие сведения, необходимо:

1. Проверить подлинность удостоверения личности владельца недвижимости, воспользовавшись онлайн сервисом Федеральной службы миграции (законный документ числится в базе данных). Для контроля стоит посетить паспортиста, прихватив документы, подтверждающие намерение купить квартиру, в качестве обоснования собственного любопытства.
2. Попросить продавца предъявить заключение психоневролога, чтобы исключить подозрения в недееспособности.
3. При участии в сделке поверенного со стороны хозяина жилья, накануне сделки нужно проверить срок действия доверенности нотариальной конторе, ответственной за выдачу бумаги.
4. Исходя из наличия супруга в настоящем и прошлом хозяина квартиры, следует убедиться в отсутствии у второго супруга прав на продаваемую недвижимость, либо заручиться его нотариально удостоверенным согласием.
5. Чтобы отследить выписанных из квартиры, необходимо изучить расширенную выписку из домовой книги, это поможет прояснить ситуацию на вопрос наличия осужденных, несовершеннолетних и иных лиц, чья прописка требует дополнительного контроля.

Если поведение собственника вызывает вопросы, лучше перепроверить предоставленную информацию иным путем, а при возможности, вообще отказаться от сделки. Если предлагаемая недвижимость полностью удовлетворяет предъявляемым требованиям, стоит привлечь опытных юристов, не связанных с представителями владельца жилья.

Что надо изучить прежде чем купить?

Проверка квартиры при покупке обусловлена возможностью оспорить сделку и лишить покупателя права владения недвижимостью. Задача предварительной проверки – максимально обезопасить покупателя от риска лишения новой собственности.

Перед совершением сделки обязательно следует проверить ключевые пункты, имеющие решающее значение.

1. Личность продавца:
   • достоверность паспорта;
   • наличие справки из психоневрологического диспансера в качестве подтверждения дееспособности;
   • проверка подлинности доверенности, если продавец – представитель собственника, а не владелец.
2. Документы, подтверждающие право собственности:
   • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в соответствии с пунктом 1 статьи 28 закона № 218-ФЗ;
   • договор о покупке, дарении, наследовании или приватизации недвижимости в качестве основания для права реализации.
3. Факт отсутствия дополнительных претендентов на продаваемую собственность:
   • выписка из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных жителей;
   • выписка их ЕГРН об истории жилья (наложенные аресты, обременение жилья и споры о нем).
4. Состояние недвижимости:
   • соответствие кадастрового и техпаспорта реальной планировке;
   • согласование перепланировки в соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса, если она имела место.

Бумаги для приобретения

Подготовка документов для покупки квартиры – кропотливый и длительный, но очень важный этап сделки. Пакет, который надлежит подготовить покупателю, значительно меньше требуемого от продавца, но в интересах обоих – держать процесс подготовки под взаимным контролем.

Для реализации жилья, находящегося в собственности, понадобятся:

• обоснование прав собственника продавца (договор дарения, покупки, наследования и т.д.);
• свидетельство собственника;
• удостоверения личности продавца и покупателя;
• кадастровый паспорт недвижимости (для жилья, не взятого на кадастровый учет или после перепланировки);
• план этажа дома с экспликацией;
• единый жилищный документ собственника;
• справка о состоянии коммунальных счетов (свидетельство отсутствия задолженности);
• копия финансового лицевого счета;
• разрешение второй половины на реализацию совместной собственности, купленной в браке, заверенное нотариусом;
• согласие опекунской службы (для семьи с детьми до 18 лет и лицами ограниченной трудоспособности);
• расширенная выписка из ЕГРП (для сведений о предыдущих владельцах жилья);
• архивная выписка из Домовой книги (для сведений о том, кто был прописан в квартире ранее);
• отчет об оценке квартиры по требованиям закона «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ (июль 1998 года).

Какие документы потребуется предоставить каждой из сторон для свершения купли-продажи квартиры на вторичном рынке читайте тут.

Риски

Все последствия, которые могут возникнуть из-за приобретения вторичного жилья, можно условно разделить на три группы:

1. Юридические сложности, связанные с «чистотой» продаваемой недвижимости.

   Подобные проблемы имеют важнейшее значение, поскольку могут привести к утрате права владения купленным жильем. Риск обусловлен непрозрачностью сведений о продаваемой квартире и юридической неосведомленностью большинства покупателей.

2. Проблемы, связанные с техническими характеристиками квартиры.

   Право владения недвижимостью в этом случае в безопасности, но вот риск владеть квартирой, в которой невозможно комфортное проживание, достаточно велик. Сложности такого рода чреваты большими финансовыми тратами на устранение недостатков жилья, просмотренных на этапе выбора недвижимости.

3. Сложности процесса оформления договора на этапе заключения сделки.

Наибольшую важность имеют пункты первой группы – юридические. За возможность сразу стать хозяином квартиры, а не выплачивать долги банку в течение многих лет, покупатель вторичной недвижимости расплачивается наличием следующих рисков при покупке:

• приобрести квартиру, проданную по поддельным документам. Наиболее часто используется фальшивая либо просроченная доверенность. Оформление сделки в подобном случае – это большая вероятность остаться впоследствии без жилья;
• покупка подаренной или унаследованной квартиры без учета прав иных заинтересованных лиц (обязательных наследников), что является основанием для признания сделки ничтожной;
• нарушение прав совладельца – актуально при приобретении квартиры со статусом общего имущества. В соответствии со статьей 35 Семейного кодекса при отчуждении недвижимости должно быть представлено удостоверенное нотариусом согласие супруги;
• покупка квартиры в доме, предназначенном к расселению;
• нарушение прав детей до 18 лет. Несовершеннолетний может не быть прописанным в жилье, но иметь долю в праве собственности. Продать такое жилье получится, только если убедить опекунскую службу, что интересы детей не пострадают;
• занижение стоимости жилья на бумаге с целью уменьшения суммы налога. Если по какой-либо причине договоренности будут нарушены, возвращается именно прописанная сумма;
• оформление договора дарения квартиры. При таком способе продавец не платит подоходный налог, потому такой способ для него выгоден. Но статья 170 Гражданского кодекса позволяет признать такую сделку ничтожной. Кроме того, подоходный налог в этом случае ляжет на плечи покупателя как выгодоприобретателя.

Какие риски существуют при заключении сделки купли-продажи на вторичном рынке и как их избежать, мы рассказываем в отдельном материале.

Возможные риски при покупке вторичного жилья:

ТОП 5 самых популярных схем мошенников

Крупные суммы, фигурирующие в сделках купли-продажи недвижимости, не могут не привлекать в эту сферу мошенников. Ими разработано немало способов обмануть честных граждан, покупающих жилье.

1. Покупка по фальшивому паспорту.

   Дорогой, но действенный способ заключается в длительной аренде квартиры у хозяина, находящегося в отъезде. Копию паспорта, необходимую для договора аренды, используют, чтобы изготовить фальшивый документ на квартиру.

   По нему мошенники получают недостающие для продажи квартиры документы, продают квартиру от лица хозяина и исчезают с деньгами. В случае суда, такая сделка будет признана недействительной и возвращена законному хозяину. Покупатель останется без жилья и без денег.

   Обращение к профессиональному юристу с целью проверки чистоты документов – это то, что убережет вас от жадности и алчности жуликов.

2. Покупка квартиры, принадлежащей лицу из группы риска.

   К такой категории относят одиноких пенсионеров, пациентов с психоневрологических и наркологических диспансеров, т.е. лиц, которые могут не отдавать себе отчета в своих действиях. Совершение покупки с таким партнером тщательно скрывается с помощью нескольких перепродаж, чтобы не вызывать подозрений.

   Впоследствии признание недееспособности хозяина сделает покупку незаконной, лишив покупателя и жилья, и средств. Во избежание подобных неприятностей надо проверять подаваемые на покупку документы лично, и избегать квартир, в прошлом которых присутствует наличие нескольких подряд сделок, заключенных в сжатые сроки.

3. Скрытые законные наследники.

   Покука унаследованной квартиры – наиболее рискованное мероприятие. Даже через полгода после сделки могут появиться наследники. В их роли могут выступать незаконнорожденные дети, неизвестные и самому хозяину, или вполне известный родственник, ранее не претендовавший на наследство, а теперь передумавший.

   Определенными гарантиями от подобных случаев могут служить: во-первых, ознакомление со справкой о составе семьи собственника, во вторых, нотариальное заверение заявления от продавца о том, что в случае притязаний наследников на недвижимость он обязуется самостоятельно урегулировать все денежные вопросы.

4. Продажа квартиры по фальшивой доверенности.

   Доверенность обычно выдают владельцы квартир, проживающие за границей. В незаконном варианте аферисты могут использовать подложную доверенность, бумаги, оформленные на умершего, отозванный или просроченный документ. Избежать этого можно, если настаивать на личной встрече с собственником до заключения договора.

5. Ущемление прав несовершеннолетних.

Сделка может быть совершена по недосмотру или халатности и заключаться в двух вариантах:

• Если ребенок был выписан в иную жилполощадь органами опеки. И он может до 21 года обратится в суд, и квартира будет изъята.
• Если квартира была приобретена с использованием материнского капитала, дети должны иметь выделенные доли в ней. Иначе дальнейшие действия по продаже квартиры могут признать недействительными.

О том, какие мошеннические схемы наиболее распространены при проведении сделок на вторичном рынке, а также с какими подводными камнями может столкнуться покупатель, мы рассказываем в отдельной статье.

Какие вопросы надо задавать? 10 самых правильных вопросов

1. Кто владелец продаваемой недвижимости?

   Зачем спрашиваем: нужно обсуждать сделку и подписывать документацию непосредственно с хозяином собственности, а не сторонними помощниками.

2. Как квартира появилась во владении нынешнего хозяина, зарегистрирована ли она официально?

   Зачем спрашиваем: чтобы впоследствии сделка не была признана недействительной, недвижимость должна быть зарегистрирована в Росреестре в соответствии с требованиями закона. Отсутствие правоустанавливающих документов чревато признанием сделки безосновательной.

3. Кто прописан в квартире на данный момент, был ли кто-то выписан после того, как жилье перешло в собственность нового владельца?

   Зачем спрашиваем: чтобы избежать появления в квартире нежелательных жильцов, вроде вернувшегося из заключения брата или бабушки, после лечения в психоневрологическом пансионате.

   За пропиской несовершеннолетних, зарегистрированных на данный момент в квартире, также следует проследить: их права должны быть соблюдены, иначе позже они будут иметь повод предъявить претензии.

4. Каково семейное положение владельца квартиры?

   Зачем спрашиваем: если продавец состоит в браке, второй супруг должен дать официальное согласие на продажу недвижимости. Если на данный момент владелец разведен, следует уточнить, как соотносятся между собой даты развода и покупки жилья.

   На жилье, приобретенное в период брака, имеют права оба супруга, даже если они не поживали вместе в момент покупки, а брак существовал исключительно на бумаге.

5. Существовали ли иные претенденты на получение недвижимости в собственность или на пользование ею в момент ее приобретения?

   Зачем спрашиваем: если третье лицо имело или пыталось реализовать через суд право пользования или собственности относительно жилья, не исключено, что оно имеет возможность и сейчас оспорить сделку и предъявить права на недвижимость.

6. Существуют ли какие-либо обременения на данную квартиру?

   Зачем спрашиваем: нужно знать, не находится ли недвижимость в залоге у банка, нет ли действующих судебных споров относительно нее, нет ли каких-нибудь упоминаний об ограничениях пользования квартирой в договорах. Большим сюрпризом для нового владельца может стать наличие договора пожизненного содержания прошлого владельца.

7. Долго ли владеет недвижимостью теперешний хозяин?

   Зачем спрашиваем: нас интересует, прошел ли период срока исковой давности (обычно он составляет 3 года).

   В течение этого времени претенденты на квартиру, или лица, считающие свои права ущемленными вступлением в права настоящего собственника жилья, могут предъявить свои претензии и оспорить сделку. В некоторых случаях такая возможность сохраняется и по прошествии трех лет.

8. Владелец только продает квартиру или одновременно заключает сделку о покупке другой?

   Зачем спрашиваем: если первый случай не вызывает вопросов, то второй свидетельствует об альтернативной сделке. Одновременно должны быть заключены два договора: о продаже одной квартиры и покупке другой.

   Такая сделка является более сложной технически, имеет больше действующих сторон-участников и требует совпадения большего количества факторов. Она будет более затянутой по времени подготовки и проведения.

9. Договор о продаже недвижимости будет заключен лично владельцем или его представителем по доверенности?

   Зачем спрашиваем: покупка квартиры по доверенности предоставляет широкие возможности для предъявления претензий в будущем. Кроме того, такие сделки лидируют в списках мошеннических схем с недвижимостью. Не стоит соглашаться на покупку через доверенное лицо, если есть возможность этого избежать.

10. Кто ближайшие соседи по площадке и по этажам?

    Зачем спрашиваем: семейство асоциальных личностей над головой может быть не только неприятным, но и опасным. Стоит познакомиться с соседями заранее – хотя бы заочно.

О том, какие вопросы стоит сразу задавать продавцу, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций, мы рассказывали здесь.

Оформление через риэлтора

В разделе вы узнаете, что нужно учитывать и насколько важно знать при совершении сделки через риэлторов.

Участие в сделке риэлтора – это реальная помощь покупателю, не имеющему достаточного опыта в таких вопросах. Он не только ищет варианты, подходящие заказчику по цене и другим критериям. Риэлтор также оказывает профессиональную помощь при проверке документов, возникновении подозрений в отношении хозяина, помогает оформить необходимые документы.

При выборе агентства стоит учитывать некоторые моменты:

1. Опыт компании – чем больше опыт, тем дороже цена, но выше качество работы.
2. Рекомендации от прошлых клиентов.
3. Гарантии агентства и личная ответственность за результат.

Заключение

Обязательная скрупулезная проверка документации и правовая чистота сделки – главные требования, предъявляемые к недвижимости вторичного рынка жилья. Если покупатель не готов тратить собственное время и силы на изучение документации и общение с продавцом, стоит побеспокоиться о найме достойного риэлтора, который будет представлять его интересы.

История сделок купли-продажи свидетельствует о том, что надеяться заключить выгодную, юридически «чистую» сделку без усилий, не вникая в подробности дела, не стоит.