Советы и рекомендации по покупке жилплощади на вторичном рынке. О том, что нужно спрашивать и какие вопросы задавать, чтобы не быть обманутыми

Для обычного человека момент приобретения собственной жилплощади – волнительный и интересный. Если Вы по тем или иным причинам не желаете обращаться в соответствующее агентство: не хотите тратить лишние деньги, боитесь быть обмануты и т.д.

В таком случае придётся самостоятельно разузнать о тонкостях и подводных камнях планирующегося действия.

С набором нужных знаний вероятность правильного оформления хорошей (в том числе в юридическом смысле) квартиры приближается к максимальному значению.

Показать содержание

• ТОП 10 актуальных вопросов для владельца недвижимости
• 5 тем для выявления возможного мошенника
• Все аспекты, о которых вы должны спросить приобретая жилье
Документация собственника     Информация о здании     Технические характеристики помещения     Придомовая территория и прочая инфраструктура    
• Юридические рекомендации
• Что нужно обязательно обсудить с риэлтором?
• Заключение

ТОП 10 актуальных вопросов для владельца недвижимости

1. Кто конкретно считается действующим собственником жилья?

   Для того чтобы быть полностью уверенным в законности планирующейся сделки, нужно вести личные переговоры с прямым собственником квартиры и убедиться в его реальном желании её продать. Друзья, родня, деловые партнёры и прочие знакомые владельца не могут принимать такие решения от имени последнего.

2. Что послужило причиной для приобретения права собственности нынешним владельцем недвижимости и утверждено ли оно официально в государственном реестре?

   Собственность должна быть зафиксирована в списках Росреестра, иначе не удастся зарегистрировать себя как нового обладателя квартиры. Причины, по которым владелец на настоящий момент распоряжается жильём (получил в наследство, купил, подарили и другое), должны быть чётко зафиксированы в соответствующей бумаге.

3. Как много человек прописаны в квартире вне зависимости от того, проживают ли они сейчас, когда-то в прошлом или не жили в ней совсем? Каков их возраст и статус?

   Абсолютно всех старых обитателей, даже просто формальных, необходимо выписать из покупаемой квартиры. В этом случае не действуют заверения в том, что эти люди никогда не посещали данную жилплощадь и претендовать на это не будут. Оставлять за ними такое право – очень опрометчиво.

   ВАЖНО! Если среди зарегистрированных имеются недееспособные граждане, то на их выписку должны дать своё согласие лица, выступающие попечителями.
4. В квартире живут или прописаны лица, не достигшие совершеннолетия?

   Дело в том, что в таком случае согласие на выписку каждого ребёнка должны выдать представители органов опеки. Предварительно ими изучается, не нарушит ли это действие права малолетнего и не будет ли существенно снижен его уровень жизни.

5. Состоит ли собственник в законном браке?

   Если ответ на это вопрос положительный, и более того, жилплощадь куплена семьёй, а не человеком до брака, то обязательным условием является получение письменного разрешения жены/мужа на продажу совместно нажитого имущества. В противном случае договор легко будет признан ничтожным, и все усилия пойдут коту под хвост.

6. Кто-то ещё в дальнейшем может посчитать, что продажа данной квартиры как-то его затрагивает и ущемляет?

   Разумеется, стоит быть твёрдо уверенным в том, что через какое-то время не объявится человек, который будет иметь возможность оспорить права на владение квартирой. Терять жильё настолько внезапным и неприятным образом не захочется никому (о каких еще возможных рисках стоит знать при покупке квартиры на вторичном рынке мы рассказывали тут).

7. Не участвует ли недвижимость в других финансовых сделках и разбирательствах?

   Если жилплощадь, к примеру, выступает в качестве залога по займу прежнего владельца и тот не сможет его погасить, это станет для Вас сюрпризом. Это же относится и к идущим спорам относительно квартиры.

   Кроме информации о продолжающихся спорах, стоит выяснить, не наложен ли на недвижимость арест.

8. Давно ли продающее лицо владеет передаваемой недвижимостью? Превышает ли этот период три года?

   Чем дольше у собственника продаваемая квартира, тем это лучше для покупателя. Уменьшается и вероятность мошенничества, и шанс появления недовольных граждан, жаждущих оспорить право владения жилплощадью и забрать её себе.

   Уточнение про три года сделано потому, что названный период – это срок, в течение которого заинтересованные лица имеют право подать иск в суд на обжалование смены владельца. Истечение этого срока на порядок уменьшает вероятность возникновения подобных проблем.

9. Какой подразумевается тип сделки – обычный или альтернативный?

   Альтернативная сделка – это многоступенчатый обмен имуществом с участием нескольких собственников. Проще говоря, это одновременная продажа старой квартиры и покупка новой. Поэтому такой вид сделки и считается фактически обменом объектами недвижимости.

   Во втором случае процесс будет заметно сложнее и займёт больше времени, поэтому Вам необходимо прикинуть, готовы ли Вы на такое согласиться.

10. Кто именно занимается продажей недвижимости – сам собственник или его поверенный, на которого имеется доверенность?

    Если продавец действует через доверенное лицо, от такой сделки лучше либо совсем отказаться, либо относиться с предельной осторожностью. Если есть возможность, лучше всё-таки встретиться непосредственно с собственником и узнать его мнение относительно продажи квартиры.

    Также рекомендуется очень внимательно проверить, какими полномочиями наделён поверенный. Часто в доверенностях указываются не все необходимые для оформления договора права, а эти советы помогут избежать подобной ситуации.

Подробные рекомендации о том, что еще необходимо сделать, чтобы обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке, мы приводили в специальном материале.

5 тем для выявления возможного мошенника

1. По какой цене планируется продать недвижимость?

   Анализируя ответ на этот вопрос, нужно ориентироваться на среднюю цену на аналогичное жильё в Вашем регионе. При обнаружении отклонения больше чем на десятую часть от средней стоимости, стоит насторожиться. Существуют и вполне безобидные причины для такого поведения продавца. Но возможно, это тот случай, когда злоумышленник пытается побыстрее продать не совсем хорошую квартиру.

2. Сколько сменилось владельцев у этого жилья?

   Если собственники меняются часто и быстро – это верный признак того, что здесь что-то нечисто и лучше присмотреть себе другой вариант.

3. Дадите ли отксерокопировать все бумаги и прочитать их дома или внимательно изучить всё прямо сейчас, не отвлекаясь на разговоры?

   Люди, замышляющие какие-то незаконные махинации, заинтересованы в том, чтобы Вы подписали все бумаги, не особенно вчитываясь в содержание. Поэтому если Вам не дают копии, отвлекают, «заговаривают зубы» и всячески препятствуют тщательному изучению бумаг – там почти наверняка таится какой-то подвох и его нужно найти, прежде чем что-либо подписывать.

4. Не обладает ли собственник статусом банкрота?

   При получении положительного ответа нужно потребовать разрешение от управляющего по финансам. Это нужно потому, что банкрот не имеет права сам проводить сделки по передаче своей собственности кому-то другому. Сделка с ним самим незаконна.

5. Квартиру недавно передарили или завещали, причём новый владелец и старый не связаны кровными узами?

   Безусловно, право любого гражданина – это подарить или завещать жилплощадь тому, кому он пожелает, и в этом нет ничего нелегального. Но этим нередко пользуются аферисты – заставляют пожилых людей оформлять на себя их квадратные метры, после чего поспешно продают подарок, оставив покупателя разбираться с недовольными наследниками и роднёй.

   Именно поэтому, покупая подаренную квартиру, нужно быть очень осторожным и проверять, что на неё больше никто не может претендовать.

О том, как избежать мошеннических схем и самостоятельно проверить сделку на чистоту, читайте здесь.

Все аспекты, о которых вы должны спросить приобретая жилье

Документация собственника

1. Действительный ли у владельца паспорт и не пора ли ему скоро получать новый?

   В тех случаях, когда удостоверение личности одного из участников сделки может стать просроченным в процессе заключения договора продажи, в оформлении бумаги вполне могут отказать до того момента, пока не будет получен новый паспорт. Не забудьте проверить паспорт владельца на предмет актуальности.

2. Имеется ли на руках у опекунов сироты, обитающие в продаваемой квартире, дозволение на её перепродажу?

   Квартиры, которыми владеют попечители детей-сирот, продаются только с письменного позволения органов опеки.

3. Можно взглянуть на бумагу, устанавливающую права нынешнего владельца на его собственность?

   Тип этого документа не очень важен – купля-продажа, обмен, рента, судебное предписание ли. Самое главное – это убедиться в том, что он оформлен правильно, в соответствии со всеми требованиями законодательства и не содержит исправлений и признаков фальсификации.

4. Зафиксирована ли в БТИ проводившаяся перепланировка жилплощади?

   Убедиться в легальности преобразований очень просто – нужно попросить владельца запросить в упомянутой структуре специальную выписку. Именно в ней будут указаны все манипуляции.

   Также лично можно осмотреть квартиру на предмет незаконных преобразований
   Под незаконными преобразованиями подразумеваются:

   • Размещение обогревателей на балконах.
   • Построение полноценного горящего камина в дома, где несколько квартир.
   • Перенос помещения, обильно снабжающегося водой, прямо над или под спальней, гостиной и любой другой комнатой жилого назначения соседей.
   • Размещение кухни на территории жилой зоны.
   • Постройка подогреваемых полов, снабжение которых проводится через систему общедомового водоснабжения.

   Из-за незарегистрированных или нелегальных модификаций жилья Вы впоследствии заплатите штраф. Также, если понадобится продать такое жильё, с этим возникнут существенные проблемы.

5. Внесена ли недвижимость в список ЕГРП?

   Если да, то оттуда можно заказать выписку, по которой прослеживается история квартиры с момента создания органа, т.е. с 1998 года. Это даст чёткую картину того, кто там проживал и какая сложилась юридическая ситуация.

   СПРАВКА! Встречаются и квартиры, которых в списках нет. В большинстве своём это очень старые здания. Отсутствие в реестре – хороший знак, который говорит о том, что жильё не фигурировало ни в каких договорах и сделках. А значит, даже намёка на мошенничество здесь и быть не может.

Какие еще документы нужно проверить перед покупкой вторичного жилья и как это грамотно сделать мы рассказываем в отдельной статье, а какой перечень документов понадобится от продавца и покупателя для грамотного проведения сделки, читайте здесь.

Информация о здании

1. Существуют ли заметные дефекты, расползающиеся по всему дому?

   Насекомых, грызунов и вредоносную поросль можно уничтожить, но если она появляется регулярно во всех квартирах в доме, то следует задуматься о состоянии здания и отношении к нему других жильцов.

2. В каком состоянии находятся трубы, провода, батареи?

   В ходе личного осмотра оценить качество внутренних домовых систем практически невозможно. Честный же продавец хорошего жилья не преминет похвастаться наличием качественных коммуникаций.

3. Много квартир на одной площадке?

   Этот фактор часто даже сказывается на цене. Даже если соседи – милейшие и тихие люди, жить рядом с одной-двумя семьями будет гораздо комфортнее, чем с десятком.

Технические характеристики помещения

1. Насколько удобная планировка?

   Конечно, некоторые нюансы можно будет в дальнейшем подправить, но это дело хлопотное и требует утверждения в БТИ. Так что остановить свой выбор рекомендуется на жилье, спланированном максимально комфортно для Вас.

2. Каков материал внутренних стенок?
   • Кирпичные. Прекрасно изолируют звук, держат тепло, долговечны.
   • Силикатные. Обладают параметрами, аналогичными кирпичу, но более экологичны за счёт маленького расхода цемента.
   • Пенобетонные и прочие. Обладают хорошими характеристиками в целом, но имеют два больших минуса: низкая прочность, а также могут возникнуть проблемы с размещением украшений на стенах из-за того, что в такую стену очень тяжело вбивать гвозди.
3. Тепло ли в квартире?

   Как говорилось выше, материал стен играет далеко не последнюю роль в регулировке температуры в помещении. Если Вы покупаете угловую квартиру, поинтересуйтесь, проводилось ли дополнительное утепление несущих стен. Возможно, в будущем придётся заниматься этим самостоятельно.

5. Как обстоят дела со звукоизоляцией?

   Здесь также играют роль стены и вентиляционные отверстия. В домах с тонкими стенами обычно очень хорошо слышно всех вокруг, и мало кто из продавцов готов в этом признаться.

   Поэтому, выслушав его ответ на это вопрос, попросите выключить шумную технику и немного помолчите. Так Вы сможете понять, будет ли бормотание соседского телевизора мешать Вам уснуть вечером.

Хорошие ли стояки и вообще вся сантехника? Участвовала ли она недавно в ремонте?

Конечно, необходимо осмотреть всё лично. Но если недавно производился ремонт, дефекты техники вполне могли быть аккуратно замаскированы, а иметь их в виду очень важно. Именно поэтому стоит ненавязчиво поинтересоваться, когда и в каких частях квартиры проходил последний ремонт.

ВАЖНО! Если Вы что-то упустили или продавец это намеренно скрыл, то в течение полугода после покупки квартиры договор можно расторгнуть и отправиться искать что-то получше.

Но на такой случай нужно обязательно прописывать в соглашении точную сумму, которая была реально заплачена за жильё. В противном случае нежелание платить большой налог выйдет Вам боком, и Вы потеряете гораздо больше денег, чем сперва сэкономили.

Придомовая территория и прочая инфраструктура

1. Расположены ли около дома торговые точки, медицинские учреждения?

   Это вопрос универсальный, ведь упомянутые заведения нужны кому угодно в его повседневной жизни. Желательно, чтобы они располагались ближе, чем 1 километр от дома, и запомнить к ним дорогу было нетрудно.

2. Есть ли парковки, детские сады, салоны красоты?

   Здесь уже каждый ориентируется по своим предпочтениям и образу жизни. Есть машина – выясняете про парковки, и т.д. Пожелания здесь те же, что и для предыдущего пункта.

3. Какая ситуация с транспортом?

   Даже в не очень новых районах, особенно на окраинах, транспортная ситуация бывает просто ужасной. Пробки, даже если Вы в них не стоите, раздражают и сильно загрязняют воздух – это особенно заметно, если у Вас есть дети.

   Отсутствие возможности куда-либо добраться тоже отнюдь не упрощает повседневную жизнь. Можно спросить у самого продавца, сколько времени у него занимает, например, поездка на работу.

4. Как планируется развивать район?

   Мало кто будет рад, если жилой комплекс вместо парка вдруг окажется окружен шоссе или заводами. Если планируется что-то такое, продавец, конечно, вряд ли расскажет – особенно если именно это сподвигло его на продаже недвижимости, – поэтому разумно проверить его ответ в интернете.

Юридические рекомендации

1. Есть ли кто-то из собственников, кто служит в армии, отбывает наказание в тюрьме или признан пропавшим без вести?

   Эти категории людей относятся как раз к тем, кто может в любой момент, даже спустя долгое время после покупки недвижимости, объявиться и начать в судебном порядке выбивать себе право на проживание в данной квартире.

   Это достаточная причина проигнорировать все заверения продавца о том, что никто не покусится на приобретаемые квадратные метры, и не покупать такую квартиру. Невнимательность в этом вопросе может превратить желанную покупку в мину замедленного действия.

2. Уплаченная за квартиру сумма прописана в договоре в полном размере?

   Выше уже говорилось о том, что занижение стоимости жилья может обернуться потерями при расторжении сделки. Но у такого действия есть ещё две негативные стороны:

   • Покупатель имеет право вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру на вторичном рынке, в виде специального имущественного вычета. Данная процедура регламентируется ст. 220 Налогового кодекса РФ (ФЗ-146 от 31.07.1998). Соответственно, чем меньшая сумма написана в договоре, тем менее существенным окажется и вычет.
   • Если какое-то заинтересованное лицо сможет доказать, что договорная и реальная стоимости жилплощади отличаются, то оно сможет и обжаловать договор в суде с высокой вероятностью его дальнейшего аннулирования.

Что нужно обязательно обсудить с риэлтором?

1. Вопрос о том, что спрашивать у риэлтора — несомненно важен. Для начала необходимо уточнить информацию о самом риэлторском агентстве: о количестве успешно проведенных сделок, о наличии лицензии на осуществление деятельности.
2. Второй немаловажный пункт при работе с посредником – размер комиссии. Ставка комиссии может быть фиксированной, зависеть от различных факторов или вовсе отсутствовать.
3. И для полной уверенности в качественном предоставлении услуг попросите сотрудников растолковать основные обязанности агентства и его зону ответственности. Также вам в этом вопросе может помочь договор по предоставлению услуг, в котором должна быть прописана вся информация о сотрудничестве в мельчайших подробностях.

Заключение

Шанс на приобретение качественной квартиры увеличивается пропорционально числу полученных ответов. И личности собственников здесь играют далеко не последнюю роль. Вопросы при покупке квартиры требуют своих ответов, и если таковых нет, то, судя по всему, владельцы являются непорядочными продавцами.

Адекватный человек, который продает квартиру за разумную цену, всегда с удовольствием раскрывает все аспекты товара и знакомит покупателя со всеми интересующими документами.

И помните, что если даже вас все устроило, то не торопитесь давать ответ сразу же! Идеальный вариант: выждать следующее утро и уже после принимать окончательное решение. Один день нечего не решит, а вам позволит обдумать всё без эмоций.

Нюансов при покупке квартиры на вторичном рынке существует много, и чем большее количество из них будет учтено до момента покупки, тем спокойнее и безопаснее будет дальнейшее владение ею. Будем надеяться, что теперь вы знаете, какие вопросы нужно задавать потенциальным продавцам и сможете избежать ошибок в этом серьезном деле.