Затраты, инвестированные в квартиру, могут частично компенсироваться, если покупатель оформит установленную для данного случая, налоговую льготу. В статье показаны возможности получения данного преимущества и объемы выплат, которые можно получить.
Общие сведения о методиках расчета налогового вычета
Налог – это вид удержания 13% с суммы дохода физического лица денежных средств, которые передаются в бюджет государства. Впоследствии, данные средства расходуются по тем или иным статьям государственного или муниципального бюджета.
Однако определенные случаи, в том числе – приобретение недвижимости, допускают возврата удержанных ранее, налоговых средств. Такие случаи регулируются нормами статьи 220 НК РФ.
Отчисления налога с дохода физических лиц (НДФЛ) производятся:
Через работодателя ежемесячными удержаниями с заработной платы.
Через налоговый орган, подачей декларации по прошествии очередного налогового периода.
Налоговым периодом считается один календарный год, предшествующий отчету в ФНС.
Подача налоговой декларации при отчете должна ориентироваться на завершение налогового периода 30 апреля (ежегодно). Однако данное правило не распространяется на приобретателей недвижимости – они могут подать декларацию в любое время в течение календарного года, но не ранее, чем через год после завершения регистрации имущественной сделки.
Так выглядит образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ
При определении размера вычета, положенного к оплате, налоговый орган использует два метода, как рассчитать имущественный налоговый вычет при покупке квартиры, имеющих законодательную основу:
прямой;
расчетный.
Прямой метод является приоритетным и существенно более распространенным. Он опирается на представленную заявителем документацию, подтверждающую оплату квартиры. Регулируется положениями статей 53 и 54 НК РФ.
НК РФ Статья 53. Налоговая база и налоговая ставка, размеры сборов
Налоговая база представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристики объекта налогообложения. Налоговая ставка представляет собой величину налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы. Налоговая база и порядок ее определения, а также налоговые ставки по федеральным налогам и размеры сборов по федеральным сборам устанавливаются настоящим Кодексом.
Налоговая база и порядок ее определения по региональным и местным налогам устанавливаются настоящим Кодексом. Налоговые ставки по региональным и местным налогам устанавливаются соответственно законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований в пределах, установленных настоящим Кодексом.
Расчетный способ применяется только по усмотрению налогового органа, в двух случаях:
если он более приемлем к конкретной ситуации;
если нет возможности применить прямой способ.
Для лиц, не имеющих специальных профессиональных навыков, такой расчет налогового вычета на покупку квартиры может показаться чрезмерно сложным. Нормы, которыми он регулируется установлены в:
Законное право его использования принадлежит исключительно налоговому органу.
Максимальный налоговый вычет при покупке квартиры: как посчитать?
Для начисления возврата используется документация, полученная в результате имущественной сделки. Главную роль здесь играют:
Договор имущественной сделки, в котором указана стоимость приобретенной квартиры.
Расписка, полученная покупателем от продавца, в которой указана сумма переданных при сделке денежных средств.
Если использовалась банковская расчетная система – квитанции о проведении транзакции, заменяющие расписку.
Максимальная сумма вычета извлекается из уплаченной продавцу квартиры суммы, соответствующей сведениям, указанным в расписке и договоре купчей. При этом она не должна превышать 2 миллиона. При превышении стоимости помещения, за расчетную базу принимается максимальный объем – 2 миллиона.
При оформлении квартиры в ипотеку – дополнительно используется кредитный договор, в котором указаны проценты по кредиту. Из уплаченных процентов по кредиту допускается возврат, не превышающий 1 миллиона рублей. В целом, на ипотечные квартиры установлена максимальная сумма вычета – 3 миллиона рублей.
Начисления выплачиваются ежегодно по частям. Максимальная ежегодная выплата не может превышать суммы налога, уплаченного за предшествующий налоговый период.
Примеры, как рассчитать налоговый вычет при покупке квартиры
Не вдаваясь в специализированные нюансы, применяемые налоговиками в случае использования расчетного метода, можно рассмотреть общедоступные способы, как рассчитать сумму налогового вычета при покупке квартиры. Для этого следует применить прямой метод начисления, и использовать исходные данные:
специфика купли-продажи;
уплаченная при сделке сумма;
средний заработок покупателя.
Специфика купли-продажи опирается на основные случаи, которые являются наиболее распространенными, и редко встречающиеся ситуации, требующие учета специальных нюансов.
Основные случаи
Перед тем, как рассчитывается налоговый вычет при покупке квартиры следует учесть число собственников, обращение в кредитную организацию и год оформления покупки жилья. Так же принимаются в расчет субсидии в виде жилищных сертификатов и средств, используемых из материнского капитала.
Стандартная покупка квартиры
К этой категории относятся сделки, при которых квартира оформляется на одного собственника без использования кредитных средств и иных государственных субсидий.
При этом покупатель является официально работающим лицом, с заработком, превышающим установленный в регионе минимальный размер труда (МРОТ). В остальном, условия притязаний на вычет, укладываются в нормы закона.
Право на вычет за приобретение недвижимости допускается использовать лишь один раз.
Рассмотрим далее налоговый вычет при покупке квартиры, пример расчета:
Пример 1. Хатченко А.С. купил квартиру в 2012 году за 5 миллионов. Средняя заработная плата составляет 40 тысяч. Так как максимальная сумма, допустимая для участия в расчетах – 2 миллиона, то возврату подлежит только установленный максимум.
13% от 2 миллионов составляет 260 000 руб. Они распределяются соразмерно получаемому заработку, с которого начисляется НДФЛ. Ежемесячно Хатченко А.С. отчислял 5 200 руб. Ежегодные удержания составили 62 400 рублей.
Оформив возврат налога в 2013 году, покупатель вернул уплаченный в предшествующем налоговом периоде весь годовой объем удержаний. Тот же размер был получен с 2014 по 2016 год включительно, что составило 249 600 руб. Остаток был перенесен на 2017 год, в котором действие налоговой льготы будет прекращено, после проведения взаиморасчетов.
Посмотрим еще один пример, как рассчитать 13 процентов от покупки квартиры.
Пример 2. Балышева Н.В. приобрела жилье в 2011 году за 2 миллиона. Средняя заработная плата составляет:
2011-2013 годы – 9 тысяч;
2014-2016 годы – 10 тысяч.
К вычету ей так же представлено 260 000. Так как она оформила налоговую льготу у работодателя, то возврат налога вступил в силу в том же году.
Ежемесячно, до 2014 года она получала прибавкой к заработной плате 1 170 рублей. В период с 2014 года по настоящее время ей начисляется 1 300 рублей ежемесячно. За этот период ею получено 74 880 рублей. Остаток она будет получать в последующие годы, до полного возврата начисленных средств.
Пример 3. Иванов В.М. купил квартиру за 1 600 000 в 2016 г. Средний заработок составляет 25 тысяч. К вычету представлена сумма в 208 000.
Ежемесячное удержание составляет 3 250 рублей, что в год составило 15 000 рублей. Эти деньги он сможет получить при оформлении налоговой льготы в 2017 году.
Покупка жилья супругами в долевую собственность до 2014 года
В обозначенный период действовали нормы законодательства, предусматривающие максимальный вычет, применяющийся к одному объекту. Соответственно, каждый собственник мог получить вычет только с суммы в один миллион.
Рассмотрим на примере возврат подоходного налога при покупке квартиры, расчет для супругов, которые оформили жилье в долевую собственность:
Супруги Миловидовы купили в 2012 году квартиру в совместную собственность, стоимость объекта 3 миллиона. Каждый из супругов получил право на возврат с суммы 1 миллион, что составило 130 000 руб.
Покупка квартиры супругами в долевую собственность после 2014г
После введения нового налогового законодательства, супруги получили ряд преимуществ при оформлении жилья в долевую собственность. Главное, что возврат налога стал начисляться в максимальном объеме не на установленный объект, а на каждого совладельца.
Рассмотрим на примере налоговый вычет при покупке квартиры, расчет после нововведений в 2014 году:
Семья Шишкиных приобрела квартиру стоимостью 5 миллионов, разделив собственность в равных долях между супругами. На основании вступившего в действие положения, установленного п. 6 статьи 220 НК РФ, каждому начислен возврат с двух миллионов, что составило 260 000 руб.
Существенным преимуществом нового законодательства явилось разрешение распределять объем налогового возврата между супругами по их усмотрению на основании статьи 35 СК РФ.
СК РФ, Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Покупка в ипотеку
Стоит также знать, как рассчитать имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку. Приобретенное в ипотеку жилье допускает притязание на вычет с максимальным ограничением в 3 миллиона рублей, при условии:
Пример, как рассчитать возврат налога при покупке квартиры, купленную в ипотеку:
Гражданин оформил квартиру за 6 миллионов в ипотеку. Ежегодно он может получать вычет за квартиру в объеме, соразмерном 13% НДФЛ от заработной платы, пока не получит максимально допустимые 260 000.
После завершения взаиморасчетов, он может дополнительно оформить вычет на переплату по налогу, в размере 130 000 рублей. Если вычет процентов составит сумму менее 1 миллиона, полученный возврат уменьшится.
Покупка с использованием материнского капитала
Со средств материнского капитала вычет не предусмотрен. Соответственно, если в покупку жилья вкладывались субсидии – данная сумма вычитается из общей стоимости недвижимости.
Например, Мирошниченко А.И. купила квартиру за 2 миллиона, вложив 400 000, из средств материнского капитала. При расчетах, налоговый орган изъял объем вложенных по сертификату средств, начислив налоговую льготу только с 1 600 000 рублей. Соответственно, объем вычета составил не 260 000, а всего лишь 208 000 рублей.
Допустимо переносить неиспользованный остаток на последующие налоговые периоды.
Редкие и особенные случаи
Иногда возникают юридические прецеденты, которые влияют на сумму производимых начислений по ряду параметров, которые требуется предусмотреть.
Покупка в долевую собственность до 2014 года
Лица, не являющиеся родственниками и приобретшими часть доли в праве на недвижимость, в обозначенный период имели право на получение имущественного возврата только с соразмерной доли. То же правило распространяется сегодня, при оформлении возврата со сделок, проведенных до 2014 года.
Например, если квартира стоимостью 3 миллиона была куплена тремя совладельцами, то вычету подлежала лишь максимально допустимая сумма, в 2 миллиона. Таковая делилась на троих сособственников, что составило для каждого 666 666 руб. С этой суммы осуществлялся возврат налога при покупке квартиры, расчет от 13%, а остальная сумма сгорала.
Оформление в долевую собственность после 2014 года
С принятием нового законодательства, сособственники с объекта аналогичной стоимости, получат на троих возможность вычета с 1 миллиона.
Кроме этого, на последующую покупку, на каждого сособственника распространится право вычета еще с 1 миллиона рублей.
Этот ресурс можно использовать вплоть до выхода на пенсию, так как он не имеет срока давности.
Покупка ИП на УСН
ИП, пользующиеся специальными режимами налогообложения, не уплачивают НДФЛ, что не дает им права на получение вычета, независимо от того, оформляют ли они недвижимость как предприниматели или физические лица. Однако право на получение возврата они не утрачивают и могут использовать в последующие налоговые периоды.
Если предприниматель имеет иные доходы, которые облагаются НДФЛ в размере 13%, то их можно использовать для начисления налоговой льготы. Например, если сдается недвижимость в аренду и т.п.
Если недвижимость приобреталась после 2014 года состоящим в браке лицом, вычет может оформить супруга предпринимателя.
Приобретение до 2008 года
Максимальная стоимость объекта, предусмотренная сегодня для вычета, была принята с января 2008 года и распространяется на сделки, совершенные не ранее обозначенного периода. До 2008 года действовал порядок признания максимальной суммой, предусмотренной для расчета налогового вычета – 1 миллион.
Дополнительный вычет для налогоплательщиков после вступления в силу новых норм, не предусмотрен. Так же не предусмотрено повышение объема вычета, если сделка проведена в 2007 году.
Оформление квартиры на ребенка
За несовершеннолетнего собственника вычет могут оформить родители, в пределах норм, установленных законодательством. Расчет налога при покупке квартиры тот же, что и в стандартных случаях. Если родители не воспользовались налоговой льготой, данное право останется у ребенка и вступит в силу:
по исполнении 18 лет;
при официальном трудоустройстве.
Налоговым периодом, с которого начнется расчет налоговой льготы, будет считаться первый год работы, при условии проведения налогового удержания.
Размер налоговых отчислений за этот год можно вернуть в последующий налоговый период, или непосредственно у работодателя – ежемесячной прибавкой к заработной плате.
Покупка жилья пенсионером
Пенсионеры не являются налогоплательщиками. Для того, чтобы оформить льготы, им потребуется:
работать, находясь на пенсии;
иметь иные виды дохода, облагаемые НДФЛ;
оформить вычет на работающего супруга.
Так же допустимо воспользоваться специальным преимуществом, предусмотренным исключительно для неработающих пенсионеров – сдвинуть налоговый период на 3 года назад.
Например, в декабре 2016 года лицом, вышедшим на пенсию в ноябре этого же года, приобретена квартира за 1 300 000 рублей. К вычету представлено 169 000 р.
В период с декабря 2015 по ноябрь 2016 было удержано 26 000 р. За два предшествующих периода, в 2014 и 2013 годах – в сумме 48 000. Соответственно, пенсионер сможет получить лишь 74 000 рублей, в рамках положенного вычета. Остальная сумма будет аннулирована или получена иным законным способом.
В статье показаны разнообразные варианты, предусматривающие возможность оформления и получения налоговой льготы при покупке квартиры.
