Что такое передаточный акт к договору купли-продажи квартиры и как выглядит образец документа?

Сделка с недвижимостью – сложная процедура, которая требует грамотного составления договора, взаиморасчёта сторон и регистрации. Но этим она не ограничивается, её завершение происходит в момент подписания акта приёма-передачи.

В статье речь пойдёт о грамотном его составлении, с учётом ряда существенных нюансов. Также вы можете посмотреть полезное видео на данную тему.

Показать содержание

• Как происходит передача жилья?
• О каком документе речь?
• Когда составляется?
• Окончание сделки
• Содержание
Каким пунктам нужно уделить особое внимание?     Правильно вписываем данные     Задолженность по коммунальным платежам    
• Пошаговая инструкция по подписанию
• Отражаем недостатки
Если они были обнаружены после покупки    
• Передача бумаг новому владельцу
• В какие сроки нужно покинуть помещение?
• И ещё несколько советов
• Заключение

Как происходит передача жилья?

Продавец передаёт квартиру после проверки её пригодности к проживанию. Каждый элемент помещения он демонстрирует перед правопреемником, совместно определяется качество, технические, инвентарные и иные характеристики отдельно взятого фрагмента квартиры. Состояние квартиры должно соответствовать параметрам, указанным в договоре.

Обязательно требуется учитывать, что фактическое состояние жилого помещения повлияло на его стоимость, указанную в договоре. То есть если имеющиеся дефекты квартиры учитывались в определении стоимости квартиры, то жильё принимается в заведомо оговоренном сторонами, состоянии. В завершение делается итоговая запись, с формулировкой сведений о передаче или иных действиях контрагентов. Если покупатель подписал документ о приёмке объекта, ему передаются ключи.

О каком документе речь?

• Скачать бланк передаточного акта по договору купли-продажи квартиры
• Скачать образец акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи

В целом требование к составлению передаточного документа определяется нормами статьи 556 ГК РФ, которая требует при отчуждении имущества составлять соответствующие акты. Так же, согласно источникам законодательства, все внесённые в договор положения требуется исполнять. За их не исполнение следует штрафная санкция или расторжение договора согласно нормам статьи 450 ГК РФ.

Кроме этого к источникам законодательства, определяющим нормы составления таких документов, как передаточные акты, относится Постановление Правительства РФ от 13.06.06 г., № 374.

Из-за не подписания акта договор может признаваться оспоримым (ничтожным). Юридические последствия этого предусматривают двустороннюю реституцию – возврат объекта бывшему владельцу, и возврат полученных по сделке денег покупателю.

Теперь у вас есть общее представление о том, что такое акт приема-передачи при покупке квартиры.

Когда составляется?

Имущественная сделка с недвижимостью состоит из основных этапов, после которого следует отчуждение объекта от прежнего владельца:

1. Подготовительный этап.
2. Юридическое вступление в права собственности путём заключения и регистрации договора (о том, какие документы нужны для регистрации договора, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как провести процедуру через МФЦ).
3. Фактическое вступление во владение путём составления акта приёмки и передачи ключей от квартиры.

Окончание сделки

Эта процедура означает, что продавец официально передаёт право владения имуществом своему преемнику, которым выступает покупатель. Не исполнение данного положения – нарушение условий договора, что ставит под сомнение саму процедуру оформления сделки. Условия передачи квартиры должны быть заведомо указаны в купчей отдельным пунктом.

Этот алгоритм действий и указанные в договоре сроки требуется соблюдать. То есть передача должна состояться в тот день, который указан в соответствующем пункте. Без описи, которую предусматривает акт, квартира не считается переданной покупателю.

Официально имущественная ответственность за её состояние остаётся за бывшим собственником, даже если он передал ключи и квартирой пользуется новый владелец. Эта норма законодательства мотивирует на обязательное составлению акта, ведь ухудшение состояния квартиры впоследствии, без составления акта, доказать будет более чем сложно. Покупатель оказывается в идентичном положении.

О том, что делать после покупки квартиры, рассказывается в отдельном материале.

Содержание

Главное – это официальный вид документа, имеющего статус передаточного акта. Может составляться в рукописном варианте, обязательно на бумажном носителе, в двух экземплярах.

Акт «приемки» при покупке квартиры не требует регистрации и нотариального удостоверения. Удостоверить подписи нотариально можно по усмотрению сторон.

Акт приема-передачи по договору купли-продажи составляется по форме, которая требует в начале документа указать персональные данные сторон и их паспортные данные. Они должны быть полностью идентичны сведениям, внесённым в гражданско-правовой договор, по которому совершалась купля продажа.

Если одна из сторон передала полномочия представителю, от него требуется нотариально удостоверенная доверенность, а реквизиты доверенности указываются в составляемом акте. После сведений о сторонах в содержание документа вносятся основные сведения:

1. Реквизиты договора купчей, с указанием даты его заключения.
2. Указание на то, что продавец передал, а покупатель принял квартиру, с перечислением её кадастровых и технических характеристик, идентичных указанным в предмете договора.
3. Что покупатель полностью рассчитался с продавцом по сделке в пределах установленной договором суммы.
4. Что квартира находится в полностью исправном состоянии, пригодна для пользования по назначению. Или иное.
5. Принимающая сторона не имеет претензий по состоянию квартиры. Или иное.
6. Отсутствие (наличие) задолженности по квартплате и иным платежам.
7. Особые положения, то есть иные пункты, соответствующие обстоятельствам дела – по усмотрению сторон.

Оба экземпляра подписываются и передающей, и принимающей стороной. После подписания остаются у каждого участника сделки. Ниже вы можете скачать бланк и образец передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.

• Скачать бланк передаточного акта по договору купли-продажи квартиры
• Скачать образец акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи

Смотрите видео об акте приёма-передачи квартиры:

Каким пунктам нужно уделить особое внимание?

Каждый пункт определяет завершённость и правомочие сделки. Следует учитывать, что после подписания акта претензии по сделке закрываются, если принимающий субъект согласился с внесением пункта об отсутствии у него претензий. Поэтому обязательно нужно проверить:

• косметическое состояние в целом;
• качество ремонта в отдельных комнатах;
• наличие и качество сантехники;
• исправность систем коммуникации;
• исправность электропроводки.

В особых отметках перечнем вносят неисправности, которые вселяющийся собственник требует устранить. Если в помещении остались переходящие новым жильцам отделимые улучшения, их также нужно внести в разделе «особые отметки».

По усмотрению сторон, допустимо составить дополнительные приложения, в виде перечня отдельно передаваемых предметов мебели или иных элементов помещения, с описанием их технического состояния.

Правильно вписываем данные

Так как составление документа допускает определённую свободу в описании тех или иных положений и формулировки текста, то контрагенты могут исходить из собственных вариантов описания. Однако следует учитывать, что основные технические и кадастровые характеристики должны быть внесены.

Те характеристики, которые определяли предмет договора при описании объекта, должны соответствовать представленному в акте перечню, то есть быть полностью идентичными. Учитывая, что актом даётся расширенное описание квартиры, здесь будет вноситься новая информация, которая не должна противоречить предмету договора.

В целом здесь должны быть указаны сведения:

1. Адрес нахождения.
2. Этаж.
3. Число комнат, их смежность и площадь каждой из них.
4. Общий метраж и жилая площадь.
5. Качество ремонта.
6. Наличие телефона, интернет.
7. Наличие балкона.
8. Качество дверей и окон.

По усмотрению контрагентов, допускается внесение дополнительных сведений.

Задолженность по коммунальным платежам

В акте отдельным пунктом указывается наличие или отсутствие задолженности по квартплате и услугам ЖКХ. Отсутствие долговых обязательств подтверждается копией лицевого счёта, полученного в управляющей компании.

На основании данной выписки вносится пункт о том, что данные обязательства выполнены в полной мере, с приблизительной формулировкой: «Задолженность по коммунальным платежам отсутствует». Если же она имеется, то указывается факт её наличия и сумма задолженности. Если в счёт погашения долговых обязательств новым собственником, снижалась стоимость жилья – этот пункт не должен служить препятствием к подписанию акта.

В других случаях допускается составить дополнение к акту, в котором указывается:

• сумма задолженности;
• сроки погашения.

О том, чем чревата покупка квартиры с долгом по коммунальным платежам, написано тут.

Пошаговая инструкция по подписанию

После того как текст передаточного документа составлен, нужно проверить правильность всех внесённых сведений. Здесь не должно быть ни ошибок во внесении персональных данных, ни грамматических ошибок и их исправлений.

После этого проверяется наличие всех требующихся пунктов, в соответствии с фактическим состоянием жилья. Если все пункты удовлетворяют принимающую сторону, передаточный акт может подписываться. При его подписании требуется сформулировать цель проставления подписей: «Настоящий акт подписан сторонами».

Слева даётся определение стороны «Продавец», под ним ставится его собственноручная подпись с расшифровкой фамилии. Справа – столбиком, даётся определение «Покупатель», под которым ставится собственноручная подпись контрагента. Она также требует расшифровки фамилией. Проставленные подписи констатируют завершение сделки и состоявшуюся передачу.

Если здание возведено недавно, и изменения технических характеристик незначительны, вместо составления акта допустимо внести в договор дополнительный пункт с формулировкой: «С момента подписания договора ответственность по передаче квартиры считается выполненной». Эта запись вносится в завершающую часть договора купчей, удостоверяется подписями сторон дополнительно, независимо от наличия подписи о заключении сделки.

Отражаем недостатки

Если обнаруженные недостатки не влияют на подписание акта, то отразить их можно, исходя из ситуации:

• в перечне характеристик квартиры;
• в особых условиях.

Если дефекты помещения препятствуют сделке, то составляется дополнение к акту в форме отлагательного условия. Это отдельный документ, который ставит условие об исправлении обнаруженных недостатков в течение установленного срока. В указанный день стороны подписывают акт или расторгают сделку.

Если они были обнаружены после покупки

Иногда недобросовестные продавцы ловко маскируют погрешности объекта, и обнаружить их удаётся только через определённое время. Если с момента сделки прошло не более года, то взыскать сумму, требующуюся для устранения недостатков жилья, можно в суде.

Для этого требуется:

1. Официально, заказным письмом с уведомлением о получении, уведомить бывшего собственника об обнаружении проблемы.
2. Произвести оценку материального ущерба, запросить сумму денег, требующуюся для ремонта.
3. Собрать доказательства, что фактическое техническое состояние было намеренно сокрыто в корыстных целях.
4. Подать исковое заявление в суд о взыскании материального ущерба.

Скачать бланк искового заявления о взыскании материального ущерба

Если сокрытие дефекта привело к непредсказуемым последствиям, можно дополнительно подать иск о возмещении морального вреда. Если обнаруженные проблемы препятствуют пользование квартирой по назначению, то можно обратиться в суд за оспариванием сделки.

В этом случае нужно апеллировать к статье 450 ГК РФ на том основании, что одно из положений не исполнено. То есть покупатель полностью лишился тех преимуществ, которые фактически обещала сделка. Наиболее распространённые примеры таких ситуаций – покупка жилья в летний период.

С наступлением осени может потечь крыша, в подвале появиться запах сырости или испарения от проходящей теплотрассы. Если в доме даётся с перебоями отопление, или оно практически не работает – это весомый аргумент для расторжения сделки.

Передача бумаг новому владельцу

Бывший собственник при составлении акта передаёт и пакет документации. К таким бумагам относятся в частности:

• кадастровый паспорт квартиры (из Росреестра);
• технический план (из БТИ);
• справка из банка о погашении ипотеки (если нужно);
• договор с управляющей компанией и другими исполнителями услуг;
• квитанции об уплате налогов и квартплаты.

Подробнее о документах при покупке квартиры вы можете узнать здесь.

В какие сроки нужно покинуть помещение?

Этот срок указывается также в купчей отдельным подпунктом в пункте об обязательствах продавца. В указанный срок бывшие жильцы должны выехать и сняться с регистрационного учёта. Обычно он составляет один календарный месяц со дня подписания договора, пока длятся регистрационные действия.

При нарушении этих условий требуется обратиться в суд и выселить бывших жильцов по решению суда. Ответственность и последствия при отказе подписания акта Факт не подписания передаточного документа при отсутствии отлагательного условия считается действием, препятствующим сделке.

Это говорит о том, что между сторонами сделки возникли разногласия, и регистрирующие процедуры должны быть приостановлены до выяснения обстоятельств. Последствия такого решения зависят от причин, вызвавших отказ. Однако в любом случае, здравомыслящий контрагент сделки обязан подать заявление в Росреестр о приостановлении регистрации права и возбудить исковое производство против недобросовестного партнёра по сделке.

Если дело дойдёт до расторжения договора, с виновной стороны допустимо затребовать:

• деньги, затраченные на проведение сделки (переезд), как причинённый ущерб;
• моральный ущерб за пережитый стресс;
• проценты за незаконное пользование чужими деньгами (ст. 315 ГК РФ).

Главным юридическим последствием в таком случае должна стать двусторонняя реституция. Если действия были продиктованы заведомо виновным умыслом, реституция может быть односторонней, с передачей имущества, принадлежащего виновному, в пользу государства (муниципалитета).

И ещё несколько советов

Советы:

1. При заключении договора купли-продажи внести пункт об условиях передачи квартиры и подпункт о составлении передаточного акта.
2. Подойти для его составления в день (время), указанное в договоре по месту расположения квартиры.
3. Взять с собой копию купчей, по которой сверить технические и кадастровые характеристики жилья. Перенести их во вводную часть акта, предварительно составив «шапку».
4. Визуально проверить качество ремонта.
5. Проверить целостность стен, потолка, отсутствие в них трещин – во всех комнатах.
6. Зайти в каждую комнату, проверить целостность оконных рам или наличие стеклопакетов.
7. Обратить внимание на дверные проёмы, качество дверного полотна.
8. Выйти на балкон (лоджию) и обследовать её.
9. Поднять лежащие на полу покрытия, проверив качество полов.
10. Зайти в санузел, открыть холодную и горячу воду, обратить внимание на качество и состояние сантехники. Проверить сливное устройство. Проверить – нет ли на полу протеканий.
11. Зайти на кухню, проверить сантехнику и плиту.
12. Во всём помещении обследовать трубы системы отопления и радиаторы.
13. Результаты обследования внести в акт.
14. Проверить лицевые счета.
15. Внести оставшиеся положения в акт, подписать его.

Заключение

После заключения сделки нужно составить акт передачи квартиры. Для этого квартира тщательно обследуется покупателем. Если проверка жилья оказывается удовлетворительной – составляется и подписывается акт. Если нет – составляется дополнение, допускающее устранение недостатков.