Алгоритм, как проверить застройщика при покупке квартиры в долевом строительстве

Проблема покупки жилья в новостройке приобрела масштабное значение. Все мы не понаслышке знаем, с какими трудностями сталкиваются многие люди, желающие купить квартиру в новом доме. Виной тому недобросовестные застройщики, которые неверно рассчитывают свои возможности или просто обманывают людей. Как не стать жертвой строительных аферистов и не вложить кровно заработанные деньги в несуществующие кампании?

Показать содержание

• Проверка надежности организации при долевом участии
Поиск информации в интернете    
• Список документов, которые нужно посмотреть
Что входит в проект?    
• Лицензия и разрешение на строительство
• Какие вопросы задавать при приобретении недвижимости в новостройке?
• На что обращать внимание во время заключения договора?
• Существующие способы мошенничества
• «Серые» схемы
• Когда не стоит вкладывать деньги?
• Полезное видео

Проверка надежности организации при долевом участии

Прежде чем добровольно расстаться со своими деньгами, в надежде получить законное жилье, специалисты советуют взвесить все «за» и «против». Это в первую очередь касается репутации застройщика. На первом этапе необходимо ознакомиться с компанией, в которой вы хотите сделать выгодную покупку (подробно о том, как купить квартиру в новостройке от застройщика, можно узнать здесь).

В этом вопросе нужно учесть стаж строительной деятельности, узнать о завершенных и планируемых объектах. Не лишней будет информация и о сроках строительства данной компании. По возможности заинтересуйтесь, всегда ли укладывался застройщик в указанные сроки, и не было ли на его счету долгостроев.

Поиск информации в интернете

Уважающие себя компании, не первый год находящиеся на рынке недвижимости, все подробную информацию размещают на сайте. Все ответы на вопросы, возникающие у потенциальных потребителей, можно найти на сайте застройщика. Кроме того, существует возможность задать прямой вопрос на сайте, где юрист компании подробно ознакомит вас со всеми нюансами.

Там же можно обратиться к отзывам покупателей, совершивших покупку посредством выбранной вами компании. Кстати, отличным помощником при выборе строительной компании являются форумы.

Вот здесь можно ознакомиться с реальными отзывами людей, пользующихся услугами той или иной строительной компании. Стоит учесть, что покупатели бывают разные и не всегда стоит винить застройщика. При рассмотрении информации на форуме постарайтесь опираться не на эмоциональные отзывы, а на объективную оценку покупателей, затрагивающую конкретные факты.

Список документов, которые нужно посмотреть

После того как вы сделали ставку на конкретную строительную компанию, вам предстоит основательно проверить всю ее документальную информацию. Представитель компании, который будет сопровождать сделку обязан представить все документы, с которыми вы имеете право ознакомиться.

Согласно ФЗ № N 214 от 30.12.2004, который гласит «Об участии в долевом строительстве», есть список документов, подтверждающих полноправность застройщика:

• устав компании;
• государственная регистрация застройщика;
• информация о постановке на учет в налоговых органах;
• финансовые отчеты за последние 3 года деятельности компании;
• данные последней аудиторской проверки.

Что входит в проект?

Не обольщайтесь добропорядочностью застройщика, если у последнего все уставные документы оказались в норме. Есть риск быть обманутыми даже со стороны тех, кто не первый год находится на рынке строительной недвижимости. Непосредственно перед тем, как заключить договор попросите у представителя компании представить информацию именно о той застройке, в которой вы планируете купить квартиру по ДДУ.

Многие предприниматели, едва получив территорию под застройку, сразу начинают заключать договоры с покупателями. Однако, кроме этого разрешения, понадобится оформление остальных разрешений, которые не всегда будут одобрены. В этом случае вы рискуете денежными средствами, которые могут «провисеть» на счету компании не один год. В противном случае вы сможете добиться возвращения средств через суд.

Необходимые документы на строительство:

1. Разрешение на строительство.
2. Документация на саму застройку:
   • паспорт объекта;
   • строительные чертежи;
   • чертежи канализации, водоснабжения, электрики.
3. Государственная экспертиза объекта.
4. Право на ведение строительных работ на конкретном участке.

Лицензия и разрешение на строительство

Лицензия застройщика является одним из пунктов уставной документации. Про ознакомление с ней следует обратить внимание на номер и вид лицензии. Убедитесь в оригинальности документа.

Потенциальный покупатель вправе запросить разрешение на строительство. Немало случаев, когда застройщик ведет строительство нескольких объектов, имея на руках разрешение всего на один объект. В этом вопросе также важен срок, на который выдано разрешение. Удостоверьтесь в том, что разрешение не просрочено!

• Скачать бланк разрешения на строительство
• Скачать образец разрешения на строительство

Какие вопросы задавать при приобретении недвижимости в новостройке?

Если вся документация в порядке это половина успеха. Однако нелишними, при покупке квартиры, будут вопросы застройщику, не носящие официального характера:

1. Прежде всего, о чем вы можете спросить компанию застройщик, это финансовая состоятельность проекта. Нужно быть в курсе того, каким образом инвестируется застройка и не имеется ли у компании задолженностей.
2. Вы заинтересованы в долговечности нового жилья? Тогда поинтересуйтесь у застройщика о технологии строительства. Узнайте, из какого материала будет выполнено здание (кирпич, панельная или монолитная застройка).
3. Вы можете узнать, в каком состоянии будет сдано ваше новое жилье в плане отделки (черновая отделка, без отделки или «под ключ»). Скорее всего, вас заинтересует количество квартир на этаже, возможность будущей перепланировки.
4. Уточните у застройщика о наличие инфраструктуры (магазинов, школ, больничных учреждений). Задайте вопрос по озеленению придомовой территории и планах на строительство «по соседству» с вашим домом.

На что обращать внимание во время заключения договора?

Не всегда есть финансовые возможности сразу стать счастливым обладателем квартиры. В этом случае можно стать долевым участником строительства. Этот тип покупки имеет много положительных моментов, один из которых минимизация стоимости жилья. В результате долевой застройки стоимость покупки может быть снижена на 20-30%, в случае если бы вы купили готовую квартиру.

Однако выигрыш в цене может спровоцировать определенные риски. В данном случае подписание договора является одним из самых ответственных моментов при покупке (о том, как составить договор купли-продажи квартиры в долевой собственности читайте тут). По сей день, законодательством строго не регламентированы условия подписания данного типа договора. В этой ситуации вы должны самостоятельно обращать внимание на то, что отражено в договоре. Лучшим решением будет привлечение грамотного юриста, который имеет опыт подписания таких договоров.

Многие недобросовестные застройщики практикуют заключение предварительного соглашения, которое, якобы является «предшественником» основного договора. Подобного рода соглашения не проходят государственную регистрацию. Ничем не регламентируемые соглашения становятся поводом для того, чтобы продать одну квартиру несколько раз. Требуйте оформления соглашения по всем правилам, в противном случае откажитесь от подписания.

При подписании договора долевого строительства обращайте внимание не на содержание, а на формулировку основных положений. В договоре учитывайте все нюансы (размер и стоимость доли, этаж, номер квартиры). Только после регистрации подписанных документов, земельный участок под строительство переходит в собственность долевых участников. Вносить плату на строительство надежнее в том случае, когда договор подписан и зарегистрирован в соответствующих органах.

Существующие способы мошенничества

«Нет предела совершенству» — таким лозунгом руководствуются квартирные мошенники, придумывая новые способы завладения чужими средствами. В такой сфере существует масса способов обмануть несведущих покупателей. Нередко потенциальные новоселы, в целях экономии, не обращаются в риэлтерские организации, а пытаются самостоятельно совершить сделку.

Отказ от профессиональных посредников является самым распространенным способом обмана среди квартирных аферистов. Риск существенно снизится при обращении в специализированные компании, не первый год занимающиеся вопросами покупки жилья:

1. В настоящее время не является проблемой приобретение соответствующих бланков, по которым можно произвести «продажу» жилья. Оформляя их, преступники выдают их за действительные документы и проводят продажу.
   ВАЖНО. Только справка из БТИ выдается на специальном номерном бланке, который невозможно подделать. Обращайте на это внимание!
2. Нередко в помощь квартирным «дельцам» приходят нотариусы, работающие по поддельным документам. Осуществив несколько выгодных сделок, стихийный офис лженотариуса прекращает свою работу, оставив многих покупателей без денег.
3. Не гнушаются аферисты и подделкой документов. Зачастую проводятся такие сделки, когда покупателю показывают одну квартиру, а в документах фигурирует другая. Для этого им приходится проделать немало «работы», вплоть до замены номерных знаков на квартирах и даже домах.
4. Существует практика, когда продается квартира, владелец которой признан умершим. В этом случае оспаривание квартиры родственниками происходит в судебном порядке.
5. Известны случаи, когда при оформлении документов специально допускаются ошибки. В этом случае бывший владелец вправе оспорить недействительность договора в судебном порядке.

«Серые» схемы

По мнению специалистов, в случае заключения договоров по принципу долевого строительства, следует ориентироваться на ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Зачастую недобросовестные застройщики заключают договора в обход этого закона. Такая документальная договоренность между застройщиком и инвестором считается «серой» схемой.

Данная схема не соответствует требованиям законодательства. В этом случае не все зависит от исполнения требования дольщика. По большей части от порядочности и честности застройщика. В период кризиса, продажи жилья по таким схемам особенно актуальны среди застройщиков.

«Серые» схемы бывают нескольких видов, с которыми следует ознакомиться в целях подстраховки:

1. «Серые» схемы применяются при заключении предварительного договора. Возникновение такого подписания для застройщика выгодно, когда нет всей разрешительной документации на строительство. Таким образом, многие застройщики подстраховывают себя будущим инвестированием. Однако встречаются случаи, когда застройщик в дальнейшем и не планирует получения требуемого разрешения.
2. Инвестиционное соглашение. При этом способе заключения договора фигурирует застройщик, инвестор и соинвестор. В данном случае инвестором выступает дочерняя финансовая структура компании-застройщика. Между заказчиком и инвестором заключается соглашение об инвестировании, а соинвестор выступает в роли партнера-застройщика.

   Соинвестор несет определенную долю риска, которой подвержен застройщик в случае непредвиденных обстоятельств.

3. Вексельные схемы. Такой тип «серой» схемы подразумевает приобретение векселя на покупку квартиры. После оформления основного договора вексель можно обменять на квартиру. Этот вариант возможет при добросовестном застройщике. В большинстве случаев застройщик просто возвращает деньги или признает себя банкротом. Доказать свои права на квартиру будет довольно сложно даже в судебном порядке.
4. ЖСК. При таком заключении договора обман возможет в том случае, если ЖСК не является застройщиком. Обязательно проверьте наличие подтверждающих документов о трудовом взаимодействии между застройщиком и ЖСК. Таким документом является агентский договор, дающий право ЖСК реализовывать квартиры застройщика.

Когда не стоит вкладывать деньги?

Перед тем как принять ответственное решение о покупке квартиры взвесьте все «за» и «против». Внимательно изучите историю застройщика, на котором остановился ваш выбор. Это очень ответственный шаг, где вследствие одного упущенного моменты вы рискуете потерять свое состояние:

1. Не торопитесь с покупкой, если у застройщика нет на руках хотя бы одного документа из перечисленного списка. В дальнейшем этот документ, может, так и не появиться. Заключая договор, не имея всей документации, застройщик, таким образом, подстраховывает себя в реализации квартир. Обратно получить свои деньги будет довольно сложно. Этот процесс может затянуться на долгие годы.
2. Изучив уставные документы компании, ознакомьтесь с проектной документацией и разрешением на строительство, на тот дом, в котором вы собираетесь купить квартиру. Зачастую имея несколько объектов застройки, разрешение выдано только на один объект, которое и предоставляет компания.
   ВАЖНО.Проверьте всю историю застроек компании. Уточните, нет ли среди них долгостроев или замороженных строений, чтобы не стать очередным обманутым дольщиком.
3. Не ищите самостоятельно выгодных сделок. Махинаторы не дремлют. Они предоставят вам массу «подлинных» бланков и документов, взамен на ваши финансовые сбережения. В подобных случаях судебные тяжбы выигрывают далеко не все. Заключение В последнее время компании, занимающиеся строительством, растут как грибы после дождя. Такое массовое возникновение вызывает много вопросов относительно легитимности многих предпринимателей.

В связи с этим одним из главных факторов в выборе застройщика, является наличие всей необходимой документации. Не стесняйтесь интересоваться всеми подробностями работы компании. В конце концов, вы рискуете своими средствами. Изучив документы компании, у вас не должно остаться вопросов. Выбирайте компанию не первый год работающую в строительном бизнесе. Опирайтесь при покупке жилья на отзывы и советы людей, которые сталкивались с выбранным застройщиком.

Экономьте с умом! Не поддавайтесь на заключение сомнительных сделок с целью выгоды. В противном случае вы рискуете потерять все!
Если вы решили стать счастливым обладателем новой квартиры, обратитесь за помощью к опытному риелтору. Специалист проведет сделку грамотно и без финансовых потерь.

Полезное видео

Советы специалиста по недвижимости.