Где и как проверить квартиру при покупке на чистоту в России? Можно ли это сделать самостоятельно и что нужно, чтобы юридически оформили сделку?

Как известно, хорошее отношение к покупателю заканчивается вместе с его деньгами. Поэтому задавать вопросы, анализировать и проверять данные нужно перед покупкой, на этапе переговоров, предшествующих сделке.

Вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый. Для этого необходимо иметь представление о том, какие в принципе существуют подвохи и из каких документов о них можно узнать.

Показать содержание

• Документы, которые можно и нужно проверять перед сделкой
• Выяснить, зарегистрирован ли еще кто-то
Присутствие третьих лиц     Претенденты на право собственности    
• Расширенная выписка из домовой книги
• Аресты и обременение
• Выписка из ЕГРН
• Проверка владельца
• Если продаёт ребенок
• По браку – совместно нажитое имущество
• Нахождение участников сделки на учёте в НД и ПНД
• Проверка прав несовершеннолетних
• Имеются ли долги по коммунальным услугам?
• Законность перепланировки
• Полезное видео

Документы, которые можно и нужно проверять перед сделкой

Проверить юридическую чистоту помогут документы, которые покупатель вправе запросить у продавца. Вот перечень:

• выписка из ЕГРП, ЖЭУ;
• выписка из домовой книги;
• документы БТИ;
• справки из ПД и ПНД;
• справки из органов опеки и попечительства.

Обратите внимание, что сейчас мы говорим о документах, отражающих данные о владельце и объекте недвижимости, а не о тех, которые предоставляют к сделке.

Подробнее о том, какие документы нужно проверять при покупке квартиры, мы разбирали в этой статье.

Выяснить, зарегистрирован ли еще кто-то

Ситуация: один гражданин продал другому жилплощадь, сосчитал деньги и откланялся. Спустя время, выясняется, что «за бортом» остались лица, не выписанные из квартиры либо индивиды на учете в квартире не стоящие, но имеющие права пользования жилплощадью. Кто это может быть, какие права имеют третьи лица вне зависимости от смены собственника и как выселить таких «домовых»?

Право на пользование жилплощадью имеют следующие граждане:

1. Супруг/супруга собственника, не значащиеся в свидетельстве о регистрации права.
2. Наследник, который заявил о себе после оформления наследства, владельцем которого является собственник.
3. Прописанный в квартире без права собственности.
4. Член приватизированной жилплощади, подписавший отказ от приватизации.
5. Лицо, имеющее право пользования жильем по завещательному отказу.

Перед заключением сделки все лица должны быть выписаны из квартиры, иначе после передачи прав собственности их принудительное выселение ляжет на нового владельца, не говоря уже о том, что внезапное появление таких граждан может оспорить правомерность сделки. Поэтому в обязательном порядке проверьте «историю» будущей квартиры.

В случаях, когда заключается альтернативный договор купли-продажи, то есть собственник, продавая квартиру одновременно покупает новую, ему до поры просто некуда выписаться.

Присутствие третьих лиц

В роли третьих лиц выступают родственники, наследники, дети, кредиторы или предыдущие собственники чьи права были нарушены или не учтены. Эти граждане не вписаны в документы о регистрации права на недвижимость, но, в зависимости от случая, могут претендовать либо на право собственности, либо на право пользования. Такое действие на юридическом языке называется «правопритязанием».

Если в отношении новостроек подобный риск не актуален (проверка квартиры в новостройке и возможные риски), то для вторичного жилья вариации судебных споров с участием третьих лиц встречаются массово. Как правило, это касается семей где в процессе приватизации кто-то отказался приватизировать свою долю и тем самым закрепил за собой право бессрочного пользования квартирой. Так что задайте владельцу вопрос в лоб: приватизирована ли квартира и все ли собственники дали согласие?

Претенденты на право собственности

Основными претендентами на право собственности являются:

1. Супруг/супруга собственника при условии, что квартира считается совместно нажитым имуществом. После развода право собственности на квартиру каждого супруга сохраняется. Исключением будут случаи, когда жилплощадь признана личным имуществом мужа/жены, то есть перешла по наследству, в дар и т.п. или при наличии брачного контракта, подтверждающего, что на имущество друг друга супруги не претендуют.
2. Наследники. Если квартира переходит в право собственности по наследству, нотариус при подготовке документов для переоформления прав должен официально заверить факт, что иных претендентов, обратившихся для вступления в наследие не было.
3. Временно выписанные индивиды: проходящие военную службу, осужденные, пребывающие в домах престарелых, дети, содержащиеся в спец. организациях, люди, находящиеся на лечении в психо и нарко диспансерах.
4. Признанные пропавшими без вести.

Расширенная выписка из домовой книги

Выписка из домовой книги содержит информацию обо всех прописанных и выписанных жильцах. По сути она отражает претендентов на право пользования квартирой. В таком документе (в отличии от справки о жильцах из паспортного стола) будут ВСЕ данные, в том числе о:

• пребывающих в местах лишения свободы;
• проходящих воинскую службу;
• престарелых, детях и недееспособных лицах, содержащихся в спец.учрежденях.

Исходя из типа управления домом заказать и получить документ можно в следующих инстанциях: в многофункциональном центре (МФЦ), в управляющей компании (УК), либо в товариществе собственников жилья (ТСЖ). Выдается по запросу собственника квартиры, прописанного жильца или от их имени по доверенности. В определенных случаях выдается по требованию суда или правоохранительных органов.

Образец расширенной выписки:

Аресты и обременение

Ипотека, арест, рента, аренда, сервитут, доверительное управление в отношении объектов недвижимости называются одним общим словом – обременения. Обременение подразумевает наличие ограничений во владении. Права на недвижимость в этом случае принадлежат не собственнику, а иным лицам в соответствии с договором. Часть обременений согласно законодательству регистрируют в базе Госреестра, часть не подлежит регистрации.

Кроме того, одни обременения допускают возможность передать права собственности и делегировать обязательства новому собственнику, при наличии других любые манипуляции с квартирой запрещены. Рассмотрим подробно.

Фиксируют факты:

• залога жилплощади (ипотеку, залог банку за выданный займ);
• оформления по договору ренты;
• ареста жилья (например, за долги);

Возможные варианты:

1. Ипотека – здесь, чтобы продать квартиру нужно сделать две вещи: получить от банка разрешительную документацию на продажу и найти покупателей, готовых приобрести жилье с обременением.
2. Арест – накладывается уполномоченными органами по решению суда для погашения долговых обязательств собственником квартиры (в связи с неоплатой услуг ЖКХ или другими долгами собственника). Прежде чем продать такую квартиру нужно погасить все задолженности.
3. Аренда или договор безвозмездного пользования – ограничивающий фактор, когда жилплощадь находится во временном пользовании арендатора по договору найма. Для снятия такого обременения достаточно официально расторгнуть договор по соглашению сторон.
4. Рента – передача квартиры с условием содержания на иждивении продавца или третьих лиц. То есть покупатель обязуется производить отчисления в размере установленной суммы в адрес физического лица или некоммерческой организации. Договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон.
5. Опека – права несовершеннолетних находятся под контролем органов опеки и попечительства. Так, если при отчуждении квартиры ущемляют интересы детей, представители опеки вправе наложить запрет на сделку.
6. Сервитут – законное право пользования имуществом, закрепленное за третьим лицом. В масштабах квартиры предполагает, что Вашей собственностью будут пользоваться соседи/сожители. Частый пример – смежные комнаты.

   Несмотря на то, что доли владения могут четко разграничивать жилплощадь, попасть в свои наделы, минуя комнату соседа, часто не позволяет планировка. Вот поэтому дольщики оформляют сервитут, где четко прописывают пределы допустимого пользования чужим имуществом. Если комната в такой квартире продается, обременение в виде сервитута переходит к новому собственнику.

Приобретая квартиру с обременением, Вы сознательно заключаете договор в котором продавец уведомляет покупателя о том, что на квартиру зарегистрировано обременение в связи с чем покупатель вместе с переходом прав собственности берет на себя все обязанности по договору. Хотя на практике продавец может заранее рассказать о существующих нюансах, а может и скрыть такой факт.

Выписка из ЕГРН

Выписка из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости) включает в себя данные о совершенных операциях и действующих ограничениях. Это поистине универсальный документ для проверки квартиры на юридическую чистоту.

Из него покупатель видит, кто на сегодняшний день является собственником квартиры и все предыдущие сделки. Стоит обратить особое внимание на графу «обременение». Она отображает сведения об арестах, залогах или судебных разбирательствах в отношении квартиры.

Выписку можно получить в МФЦ или альтернативным способом – через онлайн-сервис на официальном сайте Росреестра. Данные по Вашему запросу берут из Единого Реестра прав на недвижимость, формируют в выписку и в электронном формате отправляют на e-mail в течение 30 минут.

Данный ресурс был создан с определенной целью – контроль за оборотом всех прав на недвижимую собственность. С помощью такой справки можно отлично подстраховаться при совершении крупных сделок.

Проверка владельца

Понятие права собственности подробно описано и закреплено в статье 209 ГК РФ. Факт наличия собственности подтверждается записью в ЕГРП.

Собственником может выступать единственное лицо или множество лиц и в соответствии с этим право распоряжаться объектом недвижимости может быть:

• индивидуальным;
• общим долевым (с официально выделенными долями);
• общим совместным (условно поровну).

Тип собственности указан в выписке ЕГРП и в Свидетельстве о государственной регистрации права (титуле).

Далее, на фото вы можете увидеть тип собственности, указанный в выписке ЕГРП и на свидетельстве о государственной регистрации права:

Именно от типа собственности зависят особенности заключения сделки и состав пакета документов.

У «чистого» продавца на руках должны быть следующие документы:

1. Технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на квартиру.
2. Выписка из ЕГРП, справка о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания смены собственников).
3. Выписка из домовой книги (сведения о зарегистрированных жильцах на данный момент и в прошлом).
4. Справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная) — дает информацию обо всех зарегистрированных в квартире лицах, а также о временно выписанных.
5. Копия лицевого счета, подтверждение от коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

Если продаёт ребенок

С точки зрения юридического оспаривания сделки с участием детей самые рискованные. Законодательство в России очень щепетильно относится к имущественным правам несовершеннолетних и в 9 из 10 спорных случаев выносит решение в пользу представителей ребенка.

Когда собственником или одним из них является ребенок в возрасте до 14 лет, от его имени сделку заключает законный представитель (родители, усыновители, опекун). Правомерность таких действий для родителей подтверждаются отметкой в паспорте и свидетельством о рождении, опекун действует на основании решения об опеке, а усыновитель — по судебному постановлению.

В первую очередь следует выяснить имеет ли ребенок долю в квартире или просто прописан там. Если просто прописан никаких дополнительных документов для сделки не понадобится. Если в доле – требуйте от продавца письменное разрешение органов опеки на участие ребенка в сделке. Именно в опеке и попечительстве выдают разрешение на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего.

Деятельность органов опеки и попечительства регулируется статьями 31—41 ГК РФ, 292 ГК РФ.

По браку – совместно нажитое имущество

Подписывать договор купли-продажи будет тот, чье имя значится в Свидетельстве о собственности, второй супруг при условии, что квартира приобретена в период брака (даже если сейчас в разводе), подписывает письменное согласие на сделку и заверяет нотариально. Если в свидетельстве о регистрации права указаны оба, оба и подписывают договор.

Нахождение участников сделки на учёте в НД и ПНД

Если собственник квартиры с Вами не общается, а все действия, связанные с продажей, проходят через представителя по доверенности – стоит насторожиться. Возможно, от вас скрывают факт недееспособности владельца, что грозит возможностью признания сделки недействительной.

В качестве подтверждения дееспособности продавца просят предоставить справки из НД (неврологического диспансера) и ПНД (психоневрологического диспансера).

Если факт невменяемости подтвердился, значит у такого гражданина есть опекун или попечитель, представляющий его интересы. За информацией обращаемся в органы опеки. Если и здесь подтверждают, что энный гражданин стоит на учете, а за ним самим числится недвижимое имущество, такие данные автоматически отражаются в базе ЕГРП с отметкой «о признании собственника недееспособным или ограничено дееспособным».

Как ни странно звучит – невменяемость не приговор. Сделку можно заключить при условии согласия представителя (опекуна) и органов опеки и попечительства. Ограниченно дееспособный собственник подписывает договор сам, а опекун заверяет подпись своим согласием. Полностью недееспособный гражданин подписывать официальные документы не имеет права, так что от его имени и в его интересах действует представитель.

Проверка прав несовершеннолетних

До 18 лет ребенок считается не полностью дееспособным, так что его права регулируют родители или назначенный государством представитель (опекун, попечитель, усыновитель). Какие данные необходимо проверить, чтобы убедиться в законности сделки с участием несовершеннолетнего?

Уточните форму пребывания ребенка в квартире, а именно указана ли доля ребенка в документах о собственности. Если да, в дополнение к договору нужно попросить разрешение органов опеки на сделку.

Вот почему сделки с участием детей до 18 лет заключаются посредством альтернативного договора, где продавец взамен текущей квартиры сразу приобретает новую, тем самым обеспечивая несовершеннолетнего жилплощадью. Другой вариант: до момента покупки нового жилья на имя ребенка открывается банковский счет, куда зачисляют сумму, соответствующую стоимости проданной доли.

Данные о собственниках и их долевом участиb, как мы помним, содержатся в выписке ЕГРП, а сведения о прописанных жильцах в домовой книге.

Имеются ли долги по коммунальным услугам?

При покупке квартиры может оказаться, что за ней тянется хвост из непогашенных долгов. Как избежать таких сюрпризов:

1. Запросить у продавца справки из ЖЭУ об отсутствии задолженности.
2. Посмотреть платежные квитанции за последний год и поинтересоваться напрямую у сотрудников ЖЭУ, ТСЖ нет ли задолженности за квартиру.
3. Предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, в котором будет сказано, что продавец оплатил все коммунальные платежи, а в случае обнаружения задолженности обязуется погасить её в кратчайшие сроки.

Законность перепланировки

При осмотре квартиры необходимо сверить технический план с фактической обстановкой. С этой задачей лучше всего справиться представитель БТИ. Вызовите комиссию и проведите проверку совместно.

Обратите внимание, что в техническом паспорте уже может стоять штамп о незаконной перепланировке, поэтому изучите документ с особой тщательностью. Риски: если квартира будет приобретена без узаконенной перепланировки, Вас заставят через суд восстановить прежней вид за свой счет, а это большие расходы.

При покупке недвижимости регистрация сделок проходит в соответствии с Федеральным законом № 122-Ф3. Данный закон предусматривает установленный список документов, обеспечивающих переход прав собственности на сторону покупателя. Непосредственное право собственности регистрируется в соответствии со статьей №131 п.1. Права третьих лиц на недвижимость могут быть восстановлены в соответствии с законодательством.

Подводя итоги, скажем: самостоятельно проверять недвижимость перед покупкой можно и даже нужно. Изучив алгоритм подготовительного процесса, выяснив что, как и где запрашивать, Вы не только будете увереннее чувствовать себя накануне важной покупки, но и объективно оцените работу привлеченных посредников.

Для успешной реализации процесса необходимо собрать следующие данные:

• личность собственника и тип собственности;
• наличие прописанных лиц;
• полномочия посторонних лиц;
• аресты и обременения;
• долги по коммунальным платежам;
• законность планировки.

В этом нам помогут такие документы, как:

• выписка из домовой книги;
• выписка из ЕГРП, ЖЕУ, справки из паспортного стола;
• справки из органов опеки;
• справки из ПД и ПНД.

Эти дружественные покупателю организации охотно и быстро предоставят сведения как о самом продавце, так и о всех характеристиках объекта недвижимости.

Полезное видео

Смотрите о проверке юридической чистоты квартиры перед покупкой: