Нужно ли проверять документы при покупке квартиры и какие именно?

Правоспособность объекта, выставленного на торги, зависит от подготовки собственником жилья пакета документации. Недостаточный объём нужных документов может привести к проблемам не только при регистрации сделки, но и уже после её регистрации – в процессе пользования жильём и несения за него ответственности.

По представленным документам можно выяснить практически всю информацию о жилье, и о потенциальных проблемах, которые может принести заключение сделки. Статья даёт перечень бумаг, которые требуется проверить до оформления предварительного договора купли-продажи (ПДКП).

Показать содержание

• Какие бумаги нужны для сделки?
• Изучение истории жилья
• Общение с собственником
• Оценка его дееспособности
• Надо ли делать доверенность: где, как ее оформлять?
• Прописка третьих лиц
• Обременения
• Согласование с БТИ и перепланировка
• Прочие моменты, которые необходимо соблюсти
Дарение     Ипотека      Наследование     
• Заключение

Какие бумаги нужны для сделки?

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры:

• правоустанавливающие;
• право удостоверяющие.

Нормы вступления в права собственности регулируются главой 17 ГК РФ, имеют широкий спектр применения и причин возникновения.

К правоустанавливающим документам относится та документация, на основании которой продавец ранее получил квартиру в собственность. Она разнообразна и может быть представлена в виде:

• договора купли-продажи;
• дарственной;
• договора мены (обмена);
• свидетельства о приватизации;
• свидетельства о наследовании;
• решения суда о признании права собственности.

При этом допускается единоличное приобретение недвижимости или совместное. Если оно приобреталось или получалось по наследству солидарно, то обязательно нужно оформить его в долевую собственность с выделением долей. Тогда оно продаётся:

• всеми совладельцами;
• одним из них, по доверенности от остальных.

Договора сделок могут удостоверяться нотариально, но данное требование для них не обязательно.

Право удостоверяющие — это свидетельства, выданные Росреестром после оформления сделки или иного вида приобретения имущественных прав. Свидетельство констатирует факт регистрации правоустанавливающей документации, что относится к обязательному требованию согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федеральных законов:

• от 21.07.97 г., № 122-ФЗ;
• от 13.07.15 г., № 218-ФЗ.

Оно оформляется на основании право удостоверяющего документа, но не подменяет его. При сделке обязательно используются оба из них. Если квартира распределена по долям – каждый из совладельцев представляет свой экземпляр свидетельства.

Смотрите о правоустанавливающих документах на продажу квартиры в видео ниже:

Изучение истории жилья

Титул, или история жилого помещения – существенная часть проверки. От неё зависит правоспособность сделки в целом, а так же возможность беспрепятственного владения жильём впоследствии.

Здесь главное – не нарушить права третьих лиц, которые впоследствии смогут оспорить сделку в суде. А так же идентифицировать продавца и убедиться в его правоспособности и дееспособности.

Общение с собственником

У владельца помещения сразу же следует проверить паспорт с пропиской и идентифицировать его персональные данные со сведениями, указанными в основной документации. Они не должны различаться. Если фамилия не совпадает – нужно затребовать свидетельство о браке, которое подтверждает смену фамилии.

Если изменились другие данные, их также нужно восстановить, просмотрев соответствующие свидетельства, акты или справки. Если квартира в долевом пользовании – та же процедура распространяется на всех граждан, выступающих со стороны продавца. Или – основной продавец предъявляет свой паспорт и доверенности от сособственников. Эта документация проверяется при первом знакомстве с продавцом.

Взамен требуется представить свой паспорт, чтобы у потенциального контрагента так же не осталось сомнений в добросовестности намерений покупателя. Впоследствии, для оформления сделки продавцу нужно предъявить все паспорта членов семьи или свидетельства о рождении детей, которым не исполнилось 14 лет. В паспорте собственника нужно проверить штамп о заключении брака.

Если он женат, то на основании статьи 35 СК РФ недвижимость может являться совместно нажитой. В этом случае должно прилагаться разрешение на сделку от супруга. ВАЖНО: Наличие брачного контракта может отменять действие статьи 35 СК РФ, вступлением в силу статьи 40 СК РФ. Важную роль играет выписка из Единого государственного реестра правообладателей (ЕГРП).

В ней указывается собственник объекта недвижимости, что даёт возможность полностью удостовериться в надёжности контрагента. Кроме этого в выписке содержатся сведения о предшествующих правообладателях. На этом основании можно выявить белые пятна в титуле квартиры, определить частоту продаж.

Если квартира в короткие сроки переходила от одного хозяина к другому, можно усомниться в том, что для сделки выбран достойный вариант (о том, чем опасна покупка квартиры, находящейся менее 3 лет в собственности, читайте здесь). Выписка должна быть получена продавцом до начала поиска покупателя. Если он её не получал – нужно запросить её до начала сделки.

Далее, на фото Вы можете ознакомиться с образцом выписки из ЕГРП:

Оценка его дееспособности

Нужно обязательно убедиться в том, что лицо, выступающее в роли продавца, достигло правоспособного возраста и является вменяемым. При малейшем сомнении требуется запросить справку о его дееспособности:

• из психиатрической клиники;
• из наркологического диспансера.

Такая справка может быть получена в любое время, до оформления договора купчей и приложена к основному пакету. Без её наличия возникает опасность связаться с лицом, состоящим на учёте в одном из диспансеров, что может привести к оспариванию сделки и её двусторонней реституции на основании статей 171, 175 ГК РФ.

Надо ли делать доверенность: где, как ее оформлять?

В интересах продавца может действовать поверенный. Для этого ему потребуется иметь на руках нотариально удостоверенную доверенность. Она действительна только при предъявлении паспорта поверенного. Срок действия доверенности должен указываться. Если такого указания нет, то она может действовать:

• до момента совершения сделки;
• не более трёх лет.

Кроме этого доверенность на продажу представляют лица, продающие один объект, находящийся в долевой собственности – если от имени всех действует один представитель. Наличие согласия на совершение сделки не отменяет предъявление доверенности. Если у продавца генеральная доверенность, нужно насторожиться.

В этом случае целесообразно проверить сведения, представленные в выписке из ЕГРП. Череда продаж на основании доверенности может указывать на то, что квартира участвует в «серой схеме» (о том, какие еще существуют схемы мошенничества при продаже жилья и как проверить недвижимость, читайте здесь).

Прописка третьих лиц

Многолетняя история квартиры допускает, что на её площади могут остаться прописанными граждане, оставшиеся от предшествующих хозяев. По преимуществу такие сделки существенно снижают стоимость помещения, так как впоследствии выписывать этих жильцов придётся новому владельцу. Кроме этого, нет гарантии, что суд встанет на сторону нового собственника.

Для того чтобы избежать таких инцидентов, нужно затребовать выписку из домовой (поквартирной) книги. Если квартира имеет давнюю историю, лучше всего, чтобы эта выписка была расширенной (архивной). Такая выписка должна быть на руках у продавца в момент показа квартиры. Перед сделкой целесообразно запросить простую справку, гарантирующую отсутствие на жилплощади посторонних граждан.

Также нужно внимательно изучить выписку из ЕГРП, убедившись в том, что все предшествующие сделки проведены добросовестно. Особенно важно выписать матерей несовершеннолетних жильцов. Если они останутся зарегистрированными на перешедшей покупателю жилплощади, то их выписка может затянуться вплоть до достижения детьми возраста 18 лет. Если у матери прописанной вместе с детьми нет иного жилья – суд вправе отказать в снятии этих граждан с регистрационного учёта. Единственной категорией прописанных граждан, не представляющей опасности для нового собственника, являются временные жильцы, так как они утрачивают право на прописку в установленный срок.

Под третьими лицами понимаются граждане, которые могут встроиться в сделку с третьей стороны, начав оспаривать двусторонний договор, которым является купчая. Такие действия допустимы, если права граждан неявные, но допускающие участия в оспаривании сделки.

Право на часть жилплощади имеют нижеследующие категории:

• совладельцы, имеющие право на долю в квартире;
• супруг, если квартира приобреталась в совместную собственность;
• лица, чьи имущественные интересы были нарушены.

Поэтому долевая собственность требует предоставление доверенности от совладельцев, а от супруга нужно согласие на сделку. Особенная внимательность нужна, когда супруги в разводе. Если раздела имущества не последовало, то в течение 3 лет, согласно нормам статьи 196 ГК РФ, бывший супруг может предъявить свои имущественные права.

Если один из не выписанных родственников находится в местах лишения свободы, то его право на имущественные претензии вступает в силу с момента его выхода из мест заключения. То же касается граждан, выехавших в длительную командировку за рубеж и отсутствующих по иным уважительным причинам длительное время.

Это особенно важно, если таковые являлись супругами, детьми или супругами детей, которые имели право на приватизацию, но не участвовали в ней и не представили в отдел по приватизации официальный отказ.

При выбытии одного из претендентов из процедуры приватизации, нужно запросить справку из администрации о том, что указанное лицо официально отказалось от участия.

Обременения

Обременение выражается в том, что квартира может находиться в залоге или быть арестованной. Сведения о залоге подтверждаются кадастровой справкой об отсутствии обременения. Такую справку получают в Кадастровой палате или МФЦ, непосредственно перед сделкой. Она действительна от 10 дней до 1 месяца.

Обременение в виде ареста может налагаться и на должников, которые долгое время не рассчитывались за услуги управляющей и жилищно-эксплуатационной компании.

Поэтому кроме кадастровой справки продавец предъявляет:

• копию лицевого счёта из ЖЭК;
• справку из УФНС об отсутствии налоговой задолженности.

Эти справки действительны в течение одного месяца. Если покупается квартира с долгами, обязательно оформляется договор переуступки долговых обязательств, допускающий существенное снижение стоимости. Но такие сделки допускаются только до момента ареста квартиры.

Сведения о том, что собственник задолжал и стал заложником судебной тяжбы, указывается в выписке из ЕГРП пометкой о наличии правопритязаний.

Согласование с БТИ и перепланировка

Обязательно проверяется полученная собственником в БТИ документация:

• выписка из техплана;
• справка об инвентарной оценке.

Выписку из техплана продавец может использовать в течение года. Однако нужно обязательно сверить соответствие представленного плана с фактическим помещением. Поэтому запросить её для проверки нужно ещё до решения о проведении сделки. Дело в том, что незаконная перепланировка в квартире налагает на собственника административную ответственность по статье 7.1 КоАП РФ.

Последствиями этого могут стать:

• штрафные санкции;
• административное предписание о возвращении помещения в изначальное состояние;
• оформление документации за счёт нового владельца.

Эта ответственность передаётся новому владельцу помещения вместе с купленной квартирой.

Незаконная перепланировка не является причиной для отказа в регистрации имущественной сделки. Если перепланировка проводилась, то дополнительного пакета документации не потребуется, нужно лишь идентифицировать соответствие полученного в БТИ техплана – реальному положению дел, что означает получение разрешения на перепланировку и внесение соответствующих сведений в инвентаризационные записи.

Справка об инвентарной оценке также играет важную роль. По данным, извлечённым из неё, можно определить степень износа квартиры и сделать более точные прогнозы на её последующую функциональность и затраты, требующиеся для содержания, эксплуатации и ремонта. Эта справка должна быть получена и представлена не позднее, чем за месяц до оформления купчей.

Прочие моменты, которые необходимо соблюсти

Исходя из вида правоустанавливающего документа, представленного собственником, может возникнуть необходимость проверки дополнительной документации. По преимуществу это касается квартир, которые ранее были:

• получены в дар;
• приобретены в ипотеку;
• унаследованы.

Каждый вид перечисленной сделки может иметь свои подводные камни, которые повлияют на имущественное положение покупателя после оформления и регистрации купчей.

Дарение

Здесь отменяются нормы статьи 35 СК РФ о совместно нажитом имуществе, поэтому согласие супруга не требуется. Распространённое представление о праве пожизненного проживания дарителя в квартире не влияет на правоспособность сделки согласно нормам статьи 292 ГК РФ.

То есть собственник вправе продать квартиру, предоставив дарителю иное место для проживания. Но проверить стабильность права на недвижимость, принадлежащую продавцу, следует предельно досконально. Вопрос в том, что дарение – наиболее распространённая сделка, которая подлежит оспариванию со стороны родственников, а часто – и самого дарителя. В этом случае подстраховаться следует, проверив правоустанавливающий договор.

Если это типовой договор дарения, составленный нотариусом и удостоверенный им же – правоспособность документа максимальная. Если это рукописный текст, написанный символически, без учёта юридических нюансов, то нужно убедиться:

1. Что со времени заключения дарственной прошло более трёх лет, что составляет срок давности для оспаривания.
2. В выписке из ЕГРП отсутствуют пометки о судебных тяжбах и притязаниях в отношении подаренной квартиры.

Ипотека

На этот вид собственности распространяются нормы, применяемые к обременяемому имуществу. Поэтому для взятых в ипотеку квартир требуется справка из банка о том, что долговые обязательства исполнены и долг погашен. Если объект оформлялся по закладной, то эта ценная бумага, при расчёте, должна вернуться к продавцу. А он, в свою очередь, обязан приложить её к пакету документации.

Если закладная утеряна банком, продавец должен оформить её дубликат. Кроме этого обязательны кадастровые справки об отсутствии обременений и проверка выписки из ЕГРП, в которой констатируется передача прав от банка к собственнику.

Смотрите видео о продаже квартиры «под ипотекой»:

Наследование

При предъявлении продавцом свидетельства о наследстве, требуется выявить число наследников. Если их несколько, то квартира должна оформляться в долевую собственность и продаваться согласно требованиям, предъявляемым к такому виду сделок. Кроме этого нужно выяснить – не возникли ли между наследниками судебные разбирательства и споры.

Если споры отсутствуют, то у продавца должны быть нотариально удостоверенные доверенности на продажу от сонаследников, вступивших в долевую собственность на квартиру. Или – нотариально удостоверенный отказ от собственной доли наследства на квартиру в пользу покупателя.

Также правопритязание на имущество, возбужденное исковым производством, указывается в выписке из ЕГРП. Если исковое производство возбуждено, то сделка может проводиться не ранее чем через 10 дней после получения выписки с положительным решением суда, вынесенного в пользу продавца. Выписка из решения суда выступит правоустанавливающим документом.

Заключение

Проверка документации на квартиру перед подписанием договора – важнейший этап организации сделки. От правильности его прохождения зависит последующее благополучие нового собственника, выражающееся в беспрепятственном владении и распоряжении жилым помещением.

Проверять требуется не только документацию на жильё, с учётом специфики предъявленного правоустанавливающего документа, но и правоспособность продавца, а так же – историю квартиры от самого начала её существования.