Все нюансы, требования и риски для покупателя при покупке квартиры по переуступке прав

Жильё в строящемся доме можно приобрести не только по договору долевого участия (ДДУ), но и по договору переуступки. Такие сделки таят в себе источники дополнительной опасности для покупателя.

Показать содержание

• В чём может заключаться опасность?
Оформление по ПДКП     Цессия при долевом участии или при получении пая в ЖСК      Недвижимость в залоге     
• Виды мошенничества
Договор     Переуступка по ДДУ или переход права на пай     
• На что ещё обратить внимание?
• Заключение

В чём может заключаться опасность?

В сданном доме переуступка прав (цессия) обычно применяется, когда недвижимость условно правоспособна, то есть не может в полной мере считаться квартирой, принадлежащей собственнику. Например, субъект не обладает правом полноценного распоряжения объектом, по причине того что:

1. Квартира ещё не приобретена в собственность, цессионарий лишь заключил предварительный договор купли-продажи (ПДКП) и внёс задаток.
2. Здание, в котором располагается квартира, ещё не построено, передаётся лишь пакет документации для долевого участия или для участия в ЖСК.
3. Залоговое имущество с долговыми обязательствами.

Цессия проводится идентично сделке купли-продажи и опирается на действие ч.1 ст. 454 ГК РФ. Её сторонами являются:

• цессионарий – лицо, передающе преемнику;
• цедент – правопреемник.

Если не принимать в расчёт мошеннические сделки, то риски покупателя связаны с нижеследующим.

Оформление по ПДКП

Следует иметь в виду, что по ПДКП передаётся лишь право на продажу. Сделка по этому договору не оформляется.

Например, покупатель рассчитывал на получение кредита для покупки, но с кредитом возникли проволочки, право на сделку пришлось оформить цеденту – правопреемнику. Естественно, он лишь принимает на себя риски, связанные с последующим оформлением купли-продажи.

Поэтому потребуется всего лишь проверить юридическую правоспособность объекта и собственника в стандартном режиме.

Цессия при долевом участии или при получении пая в ЖСК

С момента заключения ДДУ до дня подписания акта приёмки на объект, недвижимость в строящемся доме передаётся исключительно договором цессии на основании статьи 11 Федерального закона «О долевом строительстве» от 30.12.04 г. под № 214-ФЗ. Такие сделки распространены, и цедент принимает на себя только те риски, которые до переуступки имел цессионарий. Основные из них:

• долгострой;
• замороженное строительство;
• банкротство застройщика.

Дополнительные риски могут возникнуть только при ошибках в оформлении юридических бумаг, или при заведомо преступных намерениях застройщика.В строящемся доме, если речь идёт о ЖСК, то паи могут взиматься не только до начала строительства, но и до начала оформления документации на строительство. Соответственно, такие сделки имеют ещё больший риск, чем сделка с застройщиком.

Недвижимость в залоге

Такое имущество может оформляться на основании норм ч.1 ст. 382 ГК РФ: только при изучении условий кредитного договора, при непосредственном взаимодействии с банком. Иначе возникает опасность, что оно арестовано, или вопрос об аресте рассматривается в текущий момент.

Виды мошенничества

Объекты, которые допускают передачи переуступкой, отличаются слабой правоспособностью, что является приманкой для лиц, совершающих мошеннические операции на рынке недвижимости. Многочисленные варианты мошенничества укладываются в несколько наиболее распространённых схем.

Договор

В данном случае размер ущерба соразмерен выплаченному авансу, соответственно сумме, указанной в договоре. По преимуществу мошенники заключают несколько договоров переуступки, с разными лицами. Далее – исчезают. Иногда оказывается, что никакого предварительного договора с собственником они не заключали – все договора и документы поддельные.

А иногда собственник был информирован лишь об одном случае цессии, став приманкой. Нередко собственника представляет соучастник группы мошенников, действуя на основании генеральной доверенности. От таких контактов лучше сразу отказаться. Выявить недобросовестные действия можно:

• проведением просмотра квартиры в присутствии собственника;
• проверкой паспорта собственника;
• проверкой документации на квартиру.

Если все документы представлены в полном объёме – можно готовиться к сделке. Однако в этом случае, а тем более – при возникновении сомнений, целесообразно получить выписку из ЕГРП.

Здесь даются сведения о собственнике и принадлежащем ему объекте. Так же можно заказать все интересующие данные на официальном сайте Росреестра(о проверке объекта через Росреестр читайте тут). Если сведения совпадают, риски сводятся к минимуму.

• Скачать бланк договора переуступки прав в строящемся доме
• Скачать образец договора переуступки прав в строящемся доме

Подробнее о том, какие документы нужно проверять при покупке квартиры, можно ознакомиться здесь.

Переуступка по ДДУ или переход права на пай

В этом случае доверчивый покупатель, ставший жертвой мошенников, может потерять существенную сумму денег. Он уплачивает по договору цессии ту сумму, которая была внесена в качестве:

• инвестиционных платежей по ДДУ;
• паевых взносов.

Здесь обязательно нужно обратить внимание на нижеследующие обстоятельства, которые помогут минимизировать риски:

1. Первичный договор должен заключаться с застройщиком или учредителем строительного кооператива.
2. Должен представляться пакет документации от каждого правопреемника, если таковых было более одного.
3. Цессионарий предъявляет паспорт, сведения в договоре переуступки совпадают с паспортными данными.
4. Все сделки по переуступке должны регистрироваться в Росреестре.
5. Документация может иметь вид только оригиналов, удостоверенные копии и дубликаты могут навести на подозрение в мошенничестве.

Более детально том, как проверить квартиру через Росреестр, мы писали в этой статье.

Следуя перечисленным правилам, удастся избежать мошенничества с поддельной документацией, с залоговым имуществом и проблемой нескольких продаж одной квартиры.

На что ещё обратить внимание?

Предмет договора должен отражать характеристики того объекта, которые были заявлены цедентом. Их нужно перепроверить, идентифицировать с проектной документацией, выданной застройщиком. Так же перепроверить нужно:

• сроки сдачи новостройки (подробнее о проверке квартиры в новостройке мы писали в этой статье);
• условия предоставления выплат;
• соответствие сроков подписания договора, с остальной документацией;
• общая стоимость объекта, наличие условий по фиксированной стоимости.

Основное требование для покупателя это регистрация всех договоров и соглашений. Их перечень требуется получить у застройщика или в Росреестре и тщательно сверить. Обязательно выверяются реквизиты застройщика или учредителя кооператива. Не следует принимать обязательства, если контрагентом являются третьи лица, что может говорить о подставных фирмах.

Обязательно ограничивать выплаты суммой, указанной в договоре, и наоборот – указывать в договоре переуступки только ту сумму, которая была фактически выплачена. Нередко после того как в договоре указывается заниженная стоимость – контрагент расторгает договор и возвращает только указанную в договоре сумму.

Заключение

Чтобы минимизировать риски при переоформлении квартиры по переуступке прав, главное внимание нужно обратить на документацию и алгоритм сделки. Каждый шаг сделки существенно важен, поэтому, при покупке квартиры, от проверки документации до оформления договора, нужно не упустить из виду ни малейшую подробность, имеющую отношение к делу.