Кто может взять целевой заем на покупку жилья и как купить квартиру в ипотеку? Пошаговая инструкция

Ипотека — едва ли не единственный и достаточно быстрый способ для людей, не имеющих больших накоплений, купить собственное жилье. На рынке ипотечного кредитования представлено огромное разнообразие программ и спецпредложений на приобретение готового и строящегося жилья. Каждый имеет возможность выбрать оптимально подходящий вариант.

Ипотечное кредитование регламентирует Закон об ипотеке 102-ФЗ от 16.07.98 г. Кредитные организации работают в рамках закона о банковской деятельности.

Показать содержание

• Условия выдачи целевого займа
• Кто может взять жилье через ипотеку?
• Обзор программ жилищного кредитования
• Как можно условия ипотеки сделать лучше?
• Пошаговая инструкция от А до Я, как происходит покупка квартиры в ипотеку
Последовательность действий при выборе банка     Процесс формирования заявки на кредит     Рассмотрение документов     Процедура оформления купли-продажи    
• Страхование
• Налоговое законодательство
• Порядок действий, как можно оформить без первоначального взноса
• Риски при ипотечном кредитовании
• Сроки получения и сопутствующие расходы
• Плюсы и минусы кредитования
• Документы на тему статьи

Условия выдачи целевого займа

Желание получить собственное жилье заставляет граждан обращаться в кредитные организации. На этом этапе важно осознавать всю серьезность процесса, объективно оценить собственную платежеспособность. Нужно быть готовым к финансовым затратам. Деньги потребуются не только на первоначальный взнос, но и на оплату страховки, необходимых документов и услуг специалистов: риэлторов, оценщиков, госрегистратора.

Правила получения квартиры с привлечением жилищных кредитов примерно одинаковы во всех банках:

1. Соответствие требованиям, предъявляемым банком к заемщику.
2. Наличие минимального первоначального взноса. Он предусмотрен практически всеми существующими программами ипотечного кредитования.
3. Выбранная покупателем квартира полностью соответствует требованиям, которые кредитная организация предъявляет к оформляемому в залог обеспечению. Обычно речь идет о том, что жилье расположено в доме с исправными коммуникациями, который не стоит в очереди на капремонт, не подлежит сносу.

Стоит отметить, что при ипотечном кредитовании далеко не во всех случаях в залог передается приобретаемое жилье. Существуют программы под залог имеющегося имущества. Это тоже ипотечные программы, но в данном случае обременение — ипотека, накладывается на уже имеющуюся в собственности недвижимость.

Кредитование под залог актуально тогда, когда приобретаемое жилье не может быть рассмотрено банком в качестве обеспечения. Например, оно не соответствует требованиям, предъявляемым к залоговому имуществу.

Кто может взять жилье через ипотеку?

Процесс согласования получения ипотеки в банке можно разбить на 2 этапа:

• проверка заемщика;
• проверка объекта.

Иногда понять, будет одобрена заявка на ипотеку или нет, можно на этапе получения консультации по продукту. Требования у финансовых учреждений примерно одинаковы:

1. Наличие у заемщика гражданства РФ.
2. Наличие временной или постоянной регистрации на территории нашей страны.
3. Достойная платежеспособность.
   Для расчета максимально возможной суммы кредита менеджер использует специальное программное обеспечение, куда заносит сведения о прожиточном минимуме, среднемесячном доходе заемщика и членов его семьи, выплатах по иным обязательствам.

   Соответственно, размер заработной платы заемщика, например, если он проживает один, должен быть не ниже прожиточного минимума.

Обычно платежеспособность заемщика оценивается за последние полгода, но в исключительных случаях во внимание могут быть приняты только последние 3 месяца. Например, для тех заемщиков, которые недавно трудоустроились и для которых не предусмотрен испытательный срок.

Соответствие вышеуказанным требованиям — далеко не единственный критерий, на который ориентируются ответственные за принятие решения о выдаче кредита сотрудники финансовых организаций. Существует множество регламентирующих работу внутренних методик и распорядков.

При принятии решения о выдаче ипотеки сотрудники кредитных подразделений принимают во внимание наличие невыполненных обязательств, например, об уплате штрафов, налогов или алиментов. Следовательно, одним из негласных требований к заемщику является полное отсутствие текущих долгов и проблем с законом.

Обзор программ жилищного кредитования

Планируя оформить ипотечный кредит, можно подать заявку в один или несколько банков одновременно. После принятия положительного решения заемщик может выбрать наиболее привлекательный для себя вариант.

Перед тем, как подать документы, важно изучить рынок ипотечного кредитования, выбрать максимально выгодные предложения. На сегодняшний день кредитные учреждения нашей страны предлагают следующие программы. Далее приведены лишь некоторые из них:

В банках РФ можно получить кредиты и купить квартиру в ипотеку в готовом или строящемся доме, на приобретение загородной недвижимости и даже апартаментов. В том числе с привлечением сертификатов по материнскому капиталу, оформляемых военнослужащими и бюджетниками субсидий.

Существует ряд преференций. Имеют возможность получить ипотечный кредит на льготных условиях работники бюджетной сферы, сотрудники организаций-партнеров кредитных учреждений. Некоторые банки: ВТБ24, УРАЛСИБ, предлагают кредиты всего по двум документам, без предоставления справки о доходах. Предложение действительно для клиентов, располагающих первоначальным взносом в размере не менее половины от стоимости покупаемой недвижимости.

По причине нестабильной экономической ситуации на протяжении нескольких последних лет, кредиты оформляются в рублях РФ. Заемщики, получившие ипотеку некоторое время назад по более высоким процентным ставкам, имеют возможность снизить финансовую нагрузку, пройдя процедуру рефинансирования. Такую услугу по валютным займам предлагает Райффайзенбанк. Наименование банка-кредитора в этом случае не имеет значения.

Как можно условия ипотеки сделать лучше?

Увеличить шансы на получение ипотеки на достаточно привлекательных условиях может практически каждый заемщик. Клиентоориентированные кредитные организации постоянно работают над созданием спецпредложений для клиентов. В частности, на скидки могут рассчитывать:

1. Сотрудники компаний-партнеров. Речь идет об организациях, у которых в банке имеется расчетный счет, зарплатный проект или открытая на юрлицо кредитная линия.
2. Заемщики с положительной кредитной историей.
3. Клиенты, пришедшие от агентств недвижимости, застройщиков, являющихся партнерами банка.

Многие кредитные организации готовы выгодно снизить процентную ставку в том случае, если клиент:

1. Относится к категории заемщиков «Молодая семья» или работает в бюджетной сфере.
2. Приобретает квартиру у аккредитованного застройщика, с которым банк совместно реализует какой-либо специальный проект. Например, застройщик покрывает часть расходов заемщика по оплате процентов.

Иногда уменьшение ставки по кредиту возможно в случае оформления полиса страхования жизни и приобретаемой недвижимости.

Пошаговая инструкция от А до Я, как происходит покупка квартиры в ипотеку

После того, как решение о покупке жилья принято, необходимо переходить к действиям. Начните с выбора банка и конкретной программы кредитования. Уже в этот момент необходимо определиться, приобретаете вы готовый объект или жилье в новостройке.

Последовательность действий при выборе банка

В интернете есть масса информационных ресурсов, на которых сконсолидированы условия банков. Например, http://www.banki.ru, http://www.sravni.ru и другие. С помощью фильтров несложно выбрать наиболее удовлетворяющие вашим запросам кредитные учреждения. Полную информацию об интересующей программе кредитования можно получить в отделении банка.

Если речь идет о покупке жилой недвижимости в новостройке, помощь в выборе кредитного учреждения и программы могут оказать менеджеры отдела продаж компании-застройщика. Если сделку сопровождает риэлтор, за консультацией можно обратиться к нему.

Процесс формирования заявки на кредит

Когда банк выбран, встает вопрос о сборе и предоставлении документов. Обычно содержание пакета зависит от программы. Например, если заемщик готов внести аванс в размере более половины стоимости жилья, для принятия решения о выдаче кредита от него потребуется:

1. Заполненная анкета.
2. Документы о семейном положении.
3. Паспорт.
4. Водительское удостоверение или любой другой удостоверяющий личность документ.

Если первоначальный взнос минимален, дополнительно к указанным документам банки просят предоставить:

• заверенную по месту работы копию трудовой книжки;
• справку о доходах по форме 2-НДФЛ или форме банка;

  Справка о доходах физического лица формы 2-НДФЛ: бланк, образец заполнения.

• ИНН, СНИЛС;
• документы о наличии собственности.

Срок рассмотрения заявки составляет от 1-2 рабочих дней. О принятом решении представитель банка сообщит по телефону. Если оно положительное, заемщику будет предложено предоставить документы по выбранному жилью.

Рассмотрение документов

Пакет документов по приобретаемой квартире различен для объектов на строящемся и готовом рынке. Ели речь идет о покупке вторичного жилья, от заемщика потребуются следующие бумаги по подобранной квартире:

• документы-основания возникновения права собственности;
• паспорта всех собственников жилья;
• кадастровый паспорт и техплан БТИ;
• справка о зарегистрированных (или их отсутствии) лицах;
• выписка из ЕГРН;
• отчет об оценке квартиры.

Если речь идет о покупке строящегося жилья, дополнительно должен быть предоставлен пакет документов на фирму-застройщика, а также разрешение на строительство и полная информация о строящемся объекте.

Пакет документов на приобретаемое жилье в течение 2-5 рабочих дней рассматривают залоговое и юридическое подразделения банка. Итогом анализа документации является отказ или разрешение на совершение сделки.

Выясним далее, как оформляется договор.

Процедура оформления купли-продажи

После того, как принято решение о возможности кредитования объекта недвижимости, сотрудник финансового учреждения назначает день сделки. К обозначенной дате он подготавливает кредитный договор, договор купли-продажи недвижимости (либо проверяет представленный сторонами договор на соответствие требованиям банка), закладную и прочие предусмотренные процедурой выдачи кредита бумаги.

Их содержание зависит от схемы проведения сделки. Практикуются разные варианты:

1. Перечисление денежных средств на расчетный счет в день подписания кредитной документации или после регистрации договора купли-продажи.
2. Аккредитив.
3. Сейфовые ячейки.

Далее можно скачать:

1. Договор купли-продажи квартиры с ипотекой: бланк, образец.
2. Ипотечный договор: бланк, образец.

Страхование

В день подписания договора покупатель оплачивает первоначальный взнос, оформляет договоры страхования. Страхование по рискам утраты жизни и трудоспособности, конструктива квартиры и утраты права собственности на нее в течение первых 3 лет пользования недвижимостью осуществляется на основании заявления заемщика в одной из компаний-партнеров банка. Страхованию подлежат либо все риски в комплексе, либо часть из них: данный вопрос банк и заемщик решают до сделки самостоятельно.

В случае наступления страхового события выплата по договору обеспечивает возврат кредита и процентов по нему. Поэтому обычно банки просят оформить договор страхования не менее, чем на сумму кредита увеличенную на 10%.

В большинстве случаев эта цифра составляет 1-3% от суммы заемных средств. Итоговый расчет зависит от параметров недвижимости и состояния здоровья заемщика. Ежегодно договор пролонгируется.

Подписанный договор купли-продажи, кредитный договор, закладную и все документы, на которые имеются ссылки в указанных договорах, стороны сдают на госрегистрацию в Росреестр или МФЦ. Запись о смене собственника и обременении ипотекой будет осуществлена в течение 2-х недель.

Во избежание очередей записывайтесь в ведомства заранее. Это можно сделать через интернет за несколько дней до сделки.

Налоговое законодательство

После покупки недвижимости не забудьте реализовать свое право на получение налогового вычета в связи с приобретением жилья в ипотеку. Документы на вычет можно подать уже на следующий год после вступления в право собственности.

При приобретении жилья в ипотеку можно подать документы на получение налогового вычета с уплаченных банку процентов за пользование кредитом. Сумма составит 13% от выплаченных процентов. Документы подаются ежегодно в ИФНС, начиная со следующего, в котором оформлена ипотека, периода.

Если по каким-либо причинам вы решили продать купленное на кредитные средства жилье, сделать это можно с согласия банка. Согласно налоговому законодательству, при условии продажи квартиры в течение первых 5 лет с момента покупки, собственник обязан уплатить НДФЛ. Правило действует в том случае, если недвижимость продается по большей стоимости, нежели была приобретена.

Порядок действий, как можно оформить без первоначального взноса

Покупка жилья без первоначального взноса возможна. Можно рассмотреть один из трех вариантов. Алгоритм следующий:

1. Учет в качестве первоначального взноса сертификата на получение материнского капитала.
2. Оформление нецелевого потребительского кредита в банке и внесение этих средств в качестве аванса при покупке жилья. Способ применим только при достаточном уровне платежеспособности заемщика.
3. Покупка квартиры под залог уже имеющегося в собственности жилья.

В рамках последнего варианта в залог может быть оформлена квартира или загородная недвижимость, принадлежащая родителям или другим членам семьи заемщика.

Риски при ипотечном кредитовании

При покупке жилья в ипотеку есть определенные риски:

1. Потеря заемщиком источника дохода, неплатежеспособность.
2. Риск потери права собственности. Например, из-за мошеннических действий с документами со стороны третьих лиц. Несмотря на проверку документов по приобретаемой квартиру, такая история вполне может случиться даже с кредитным жильем.

Если речь идет о долевом строительстве, есть риск, что дом будет не сдан вовремя или останется долгостроем. Поэтому важно перед внесением денежных средств в кассу застройщика проверить его деловую репутацию и документы на строящийся объект.

Сроки получения и сопутствующие расходы

Для некоторых семей ипотека означает решение квартирного вопроса, который просто нельзя больше откладывать. Срок покупки квартиры с момента подачи заявки на ипотеку до подписания договора купли-продажи и передачи документов на госрегистрацию составляет как минимум 2-3 недели. Обычно сделка совершается в течение 3 месяцев: у большинства банков именно столько действует положительное решение о кредитовании.

Иногда возникают ситуации, когда на согласование каких-либо отклонений от стандартных условий кредитования банку необходимо дополнительное время. Клиентоориентированные кредитные учреждения индивидуально могут согласовать такие отклонения, как:

• отсутствие временной или постоянной регистрации по месту пребывания;
• выдача кредита до момента прохождения испытательного срока;
• наличие негативной кредитной истории;
• наличие отклонений от требований к предмету залога: неузаконенные перепланировки, присутствие деревянных перекрытий в здании, в котором расположена квартира.

Ситуация с каждым обратившимся в рамках согласования заемщиком рассматривается в индивидуальном порядке. На согласование может дополнительно потребоваться от нескольких дней до 2-3 недель. Соответственно это увеличит срок получения кредита.

Говоря о затратах, стоит выделить следующие:

1. Сумма аванса (первоначальный взнос) в счет стоимости приобретаемой квартиры.
2. Страховка покупаемой недвижимости. Ее размер в среднем составляет 1-3% от рыночной стоимости квартиры.
3. Оплата услуг оценочной компании. Тарифную сетку оценщики регионов России устанавливают самостоятельно. В среднем их стоимость услуг варьируется от 3 тыс. до 5 тыс. рублей.
4. Госпошлина за регистрацию договора. Составляет около 1 тыс. рублей.

Плюсы и минусы кредитования

Основные достоинства и недостатки можно свести в таблицу:

Банки предлагают огромный выбор программ ипотечного кредитования. Периодически в каждом кредитном учреждении запускаются акции, что позволяет получить дополнительные скидки при оформлении ипотеки.

Стандартно размер первоначального взноса должен составлять 10-15% от стоимости приобретаемой недвижимости, но условия некоторых программ позволяют заемщику обойтись без собственных накоплений. Например, при использовании маткапитала в счет стоимости жилья.

Документы на тему статьи