Всё о том, какие вопросы задавать при покупке квартиры в новостройке и какие документы проверять

Показать содержание

• Собираем необходимую информацию
• Сверяем документацию
• О чём спрашивать у застройщика?
О финансовой ситуации     О технических аспектах строительства      О придомовой территории     Иные юридические нюансы    

Собираем необходимую информацию

Чтобы грамотно построить диалог с застройщиком, необходимо собрать необходимую информацию о нём, о строящемся доме и самой квартире. Самое главное, что необходимо выяснить – это репутация строительной организации.

Сбор информации можно начать с интернет – ресурсов. На официальном сайте застройщика можно найти проектную декларацию, разрешительную документацию, условия по ипотеке и планировку. На разных форумах можно найти отзывы и мнения людей о застройщиках, а также просмотреть рейтинги строительных организаций.

Расскажем далее, как проверить квартиру, покупая её в новостройке.

Подробнее о том, как безопасно провести сделку по покупке квартиры в новостройке, мы рассказывали в этой статье.

Сверяем документацию

Начинаем с вопроса наличия необходимых документов на основании которых можно осуществлять строительство. Список документов, которые, у достойного застройщика должны быть в порядке:

1. Разрешение на строительство. Необходимо посмотреть сроки окончания этого документа и сопоставить со сроками сдачи дома в эксплуатацию. Разрешение должно быть оформлено на имя застройщика, который несёт полную ответственность перед покупателем. В случае отсутствия этого документа, Госстройнадзор не примет построенный дом.
2. Документация на земельный участок, на котором возводится дом. Стоит сказать, что земельный надел может быть субаренде, собственности и в аренде. Лучше всего, чтобы земля находилась в аренде. Это связано с тем, что арендованный участок наиболее тщательно проверяют органы, осуществляющие контроль.
   Важно! В случае, когда земля находится в собственности строительной компании, то застройщик может не торопиться со стройкой и будет производить работы годами. Важным моментом является назначение земельного надела. Участок, отданный под индивидуальную постройку, не может использоваться для постройки многоквартирного дома.
3. Договора с ресурсоснабжающими компаниями (энергетики, газовщики и т. д.). Подключение необходимых для жизни коммуникаций в квартире – процесс долгий и дорогостоящий. Если строительная компания сможет предоставить соглашения со всеми поставщиками ресурсов уже на начальном этапе стройки, то можно быть уверенным, что вы не останетесь без газа, света, тепла и воды.

   Дополнительно можно уточнить, какие компании будут проводить ресурсы, и почитать отзывы о них в интернете.

4. Проектные документы, касающиеся строящегося объекта.
5. Документы, связанные с образованием юридического лица. Если организация создана под проект, а регистрация её где-нибудь в Таиланде или ином оффшоре, то это повод задуматься об их добросовестности.
6. Свидетельство о постановке на учёт в налоговой службе.
7. Свидетельство о государственной регистрации компании.
8. Заключение аудиторов за последние 12 месяцев.
9. Бухгалтерская документация. Бухгалтерский баланс о прибыли и убытках содержит информацию о задолженностях между застройщиком и подрядчиками (как купить квартиру от подрядчика?). Если сумма по дебиту маленькая, а сумма по кредиту значительно преобладает – это тревожный знак.

   Если по просьбе предоставить разрешение на строительство или документов на участок покупатель получил отказ, то можно уходить из офиса строительной компании и больше не возвращаться. Если некоторые документы менеджер компании предоставил, а другие нет, то можно попросить выслать оставшиеся документы на электронный адрес.

   Если девелопер создал некую строительную фирму (ООО) и никак с ней не взаимодействовал с юридической точки зрения (если учредители застройщика зарегистрированы в Таиланде, к примеру), то при возникновении каких-либо проблем девелопер такое ООО сразу сделает банкротом. При этом покупатель останется и без квартиры, и без денег.

10. Договор ДДУ. Этому документу следует уделить особое внимание. Если есть возможность, то лучше показать документ грамотному юристу. Если договор содержит пункт об изменениях площади после замера органов БТИ, то покупателю придётся доплачивать за лишние метры. Поэтому, стоит приготовить необходимую сумму заранее.

    Иногда квартиры могут увеличиваться или уменьшаться от 2 до 6 метров. Нужно умножить лишние метры на стоимость за один метр, и получится сумма, которую необходимо будет доплатить.

    Внимание! Каждый дольщик имеет полное право торговаться с застройщиком, выбирая для себя более выгодные условия. А это значит, что можно попросить переписать договор ДДУ на более выгодных условиях для покупателя.

    Договор ДДУ должен содержать всю информацию о квартире, например:

    • двери;
    • счётчики;
    • штукатурка стен;
    • подоконники и т. д.

    Перед подписанием ДДУ необходимо попросить менеджера разъяснить порядок по оплате квартиры. Часто в договоре содержится информация о том, что дольщик обязан внести деньги в течение 3-5 дней после того, как документы вернутся с регистрации из Росреестра. Однако в офисе менеджеры могут потребовать внести некоторую сумму в качестве предоплаты или сумму первого взноса регистрации соглашения. Это является нарушением закона ФЗ №214. В таком случае покупатель имеет право обратиться за помощью в прокуратуру.

• Скачать бланк договора долевого участия
• Скачать образец договора долевого участия

Список документов, который должен быть у покупателя квартиры, и как их оформить, мы оглашали здесь.

О чём спрашивать у застройщика?

Здесь расскажем, какие вопросы задавать при покупке квартиры в новом доме.

О финансовой ситуации

Для оценки финансового состояния строительной компании необходимо задать следующие вопросы:

1. Кто осуществляет инвестиции в строительство многоквартирного дома?
2. Сотрудничает ли застройщик с банками (использование кредитов)?
3. Если компания пользуется банковскими кредитами, что является в качестве залога? Чем меньше строительная компания имеет долговых обязательств, тем больше шансов, что она выполнит свою работу даже в условиях серьёзного кризиса.
4. Обязательным является вопрос стоимости квартиры при различных способах оплаты, а их несколько:
   • ипотека;
   • полная оплата;
   • рассрочка.
5. Также следует обсудить и условия расторжения соглашения (включая договор по переуступке прав). Строительная компания вправе включить в договор дополнительную плату, а именно:
   • расходы по пеням;
   • оплата домофона;
   • замер квартиры;
   • регистрация документов;
   • ипотека;
   • оплата коммунальных платежей вперёд и т. д.

О технических аспектах строительства

1. Если жильё приобретается на стадии котлована, то необходимо поинтересоваться какой тип имеет строящийся дом. Это связано с тем, что под внешней отделкой сложно определить какой материал использовали при строительстве.
   • Кирпичные дома очень надёжны и проверены годами. Дома такого типа возводят сейчас с малой этажностью. Стоимость таких сооружений значительно выше, а само строительство происходит гораздо дольше.
   • На строительство панельных домов времени уходит меньше. Их минус в плохой шумоизоляции и невозможности проведения перепланировок.
   • Тип каркасно-монолитных сооружений включает в себя достоинства и кирпичных, и панельных. Такой тип является на данный момент самым перспективным и распространённым.
     Справка! Планировку расположения комнат будущие владельцы могут выбирать самостоятельно. Любая из стен может быть снесена.
2. Затем необходимо выяснить из какого материала будет произведён монтаж стен и перегородок. Тут может использоваться:
   • кирпич — является надёжным материалом и имеет плюсы: тёплый; прочный; легко можно вкрутить шурупы и т. д.;
   • силикатный блок — является экологически чистым материалом.
3. Немаловажным является вопрос отделки квартиры. Существует три вида:
   • полная отделка (при такой отделке в квартиру можно сразу заселяться, потому что там есть всё необходимое);
   • черновая отделка (выровненные стены, установленные розетки и выключатели, оформленные откосы, стеклопакеты, цементная стяжка пола и т. д.);
   • отделка отсутствует.
4. Также следует узнать, сколько квартир будет располагаться на одном этаже, наличие лифтов, мусоропровода и их месторасположение.

О придомовой территории

Еще одним важным вопросом является информация о возведении объектов социальной структуры.

• Что планируется и в какое время будет установлено.
• Важно поинтересоваться, есть ли вблизи заводы с вредным производством, железнодорожные пути и кладбища.
• Автолюбителей всегда заинтересует вопрос парковки. Сколько планируется мест на одну квартиру и т.д.
• Весьма актуальным являются вопросы наличия в ближайших окрестностях детских садов, школ и других общеобразовательных учреждений. Если вблизи их нет, то следует спросить, когда планируется их строительство.

Иные юридические нюансы

К иным юридическим вопросам можно отнести:

• вопросы, связанные с условиями расторжением договора, в том числе по переуступке;
• тип договора;
• договор застройщика со страховой компанией и т. д.

Подводя итоги, можно отметить, что покупка квартиры в новостройке – процесс серьезный, поэтому подходить к нему надо ответственно, внимательно и взвешенно. Важно изучить все документы строительной компании и другие моменты, чтобы принять правильное решение.