У схемы «зачета имеющегося жилья» при покупке квартиры в новостройке есть свои минусы. Например, вашу квартиру, скорее всего, оценят ниже рынка. А могут вовсе не взять в «зачет», по причине жестких требований отбора. Иногда в купле-продаже может участвовать квартира, принадлежащая покупателю. Она включается в сделку как эквивалент, компенсирующий стоимость нового жилья. Это создаёт необходимость в дополнительных действиях, но решает часть вопросов, связанных с финансированием покупки новой квартиры. О том, как купить новое жилье, имея старое, читайте далее.
Показать содержание
- Что такое взаимозачёт при покупке?
- Преимущества и недостатки
- Риски и проблемы для лица, приобретающего жилплощадь
- Какие варианты существуют?
- Пошаговая инструкция
- Заключение
Что такое взаимозачёт при покупке?
Под взаимозачётом понимают такую юридическую и финансовую операцию, когда в зачёт уплаты за приобретаемую в новостройке квартиру при покупке передаётся уже имеющееся жилье.Сторонами сделки выступают:
- продавец;
- покупатель – собственник зачётной квартиры;
- посредник – застройщик или риэлтерская компания.
Взаимозачёт – схема, предусматривающая использование жилой недвижимости вместо денег при совершении имущественной сделки.
Возникла на рынке купли продажи транспортных средств, где зарекомендовала себя эффективным инструментом, предлагающим определённые преимущества обеим сторонам. На этом основании стала апробироваться на рынке недвижимости, где получает всё большее признание.
Преимущества и недостатки
Такая имущественная сделка считается куплей продажей, хотя несёт в себе значимые признаки обмена с доплатой. Но если при обмене устанавливается актуальная стоимость каждого объекта, то здесь оценка производится по остаточному принципу. Из указанной идентичности проистекают плюсы и минусы этого способа расчёта. К преимуществам сделки купли-продажи относятся:
- снижение стоимости новой квартиры;
- сокращение сроков на её реализацию;
- сопровождение сделки компанией посредником;
- пакет услуг, предлагаемый компанией при сделке;
- бронирование выбранной квартиры на период реализации старой.
Главный существенный недостаток – грубая оценка зачётного жилья, его выкуп по минимальной стоимости. Следующий – необходимость поиска места проживания до момента сдачи новостройки.
Оценка жилых помещений, участвующих в сделке, как минимум, на 10-15% ниже рыночной стоимости жилья. А при моментальном приобретении – до 30%.Риски и проблемы для лица, приобретающего жилплощадь
Риски, связанные с долевым участием в возведении новостройки:
- застройщик может обанкротиться;
- администрация наложит санкции за нарушения строительных норм;
- строительство заморозится по иным причинам;
- компания окажется «серой схемой».
В этом случае, даже после расторжения договора и возврата старого помещения, клиент компании понесёт имущественные риски. А если квартира продана третьим лицам – вложенные деньги могут сгореть или вернуться через неопределённый срок, который покупателю придётся проживать на съёмной квартире. Более мелкими проблемами могут стать:
- повышение цены на новое жильё;
- снижение качества новостройки;
- несанкционированное уменьшение метража;
- отказ застройщика оформлять право собственности.
Кроме этого учитываются риски, которые могут быть связаны с обстоятельствами самого покупателя, если он не сможет найти остаток денег для оплаты новой квартиры – заболев, потеряв работу и т.п.
Подробнее о том, как обезопасить себя при покупке жилплощади у застройщика, какие задать вопросы и какие проверить документы, читайте тут.
Какие варианты существуют?
Купить квартиру по схеме взаимозачёта можно несколькими способами. Первый связан с посредничеством риэлтерской компании или менеджера застройщика. Одновременно, на одинаковый срок заключают:
- договор о продаже старого жилья;
- договор временного бронирования квартиры в новостройке.
Если за указанный срок квартиру не продать – бронь в новостройке сгорает. Этот вариант отличается непредсказуемостью результата и сроков его достижения, но зато оценка объекта происходит относительно адекватно.При проведении сделки со старым жильём, деньги не передаются на руки клиенту, а поступают на расчётный счёт застройщика, с оформлением ДДУ или договора купли-продажи, если новостройка прошла госприёмку.
Предусматривается выкуп старой квартиры застройщиком сразу же, но по минимальной стоимости. С застройщиком оформляется договор купли-продажи старого жилья и ДДУ на получение нового. Он выставляет квартиру на торги, внося установленную стоимость, полученную с её продажи, на лицевой счёт дольщика, а прибыль оставляет на развитие своего предприятия. Так как вырученных денег для получения новой квартиры недостаточно, то недоимка вносится из личных средств покупателя соразмерными частями, или оформляется в ипотеку.
В следующем случае ДДУ оформляется покупка в ипотеку, под залог старого жилья. Его можно продать с обременением и погасить долги. Либо – погасить ипотеку потребительским кредитом. Но ничто не мешает продолжать проживать в такой квартире до момента сдачи новостройки, погашая ипотеку ежемесячными платежами. Если этих средств окажется недостаточно – квартира продаётся на стадии готовности здания, когда ипотеку можно оформить уже на жильё в новостройке.
Пошаговая инструкция
Как осуществить покупку квартиры, если есть жилье, но нет денег? Несмотря на разнообразие вариантов использования механизма взаимозачёта по сделке недвижимостью, существует общий алгоритм, который следует использовать при оформлении такой сделки.
Пошаговая инструкция совершения:
- Покупатель выбирает компанию застройщика и квартиру в новостройке, где применяется продажа жилья по взаимозачету.
Специалисты по недвижимости (менеджеры) проводят оценку его квартиры по установленному компанией стандарту.- Если предложенные условия оказываются приемлемыми, стороны подписывают договор услуг на сбыт квартиры.
- Уже на этом этапе покупатель вносит аванс, по которому предусматривается назначение фиксированной, не изменяющейся впоследствии стоимости помещения в новостройке, заключает договор бронирования.
- Недвижимость клиента выставляется на торги. На неё находят покупателя, с которым подписывают договор купли-продажи, отчуждая ему зачётное жильё. Полученные по сделке деньги поступают застройщику, оформляясь как взнос за жильё в новостройке. Подписывается ДДУ или договор цессии.
Если заключается договор купли-продажи, то оформляется ипотека на квартиру в новостройке или потребительский кредит. При наличии личных сбережений, клиент погашает разницу в цене без дополнительного кредитования.- Этот договор регистрируется в отделении Росреестра или МФЦ.
- После ввода новостройки в эксплуатацию, клиент получает новую квартиру.
- На основании договора и полученного акта приёмки, оформляют права собственности.
Передачу прав может провести только застройщик, который передаёт квартиры, принадлежащие ему до момента передачи.- В Росреестре новый правообладатель получает выписку из ЕГРН, которая указывает на право вступления в собственность.
Если застройщик отказался от оформления квартир, то их нужно оформлять через суд. Сделка купли продажи в этом случае является более удобным способом приобретения жилья в новостройке, чем ДДУ, так как право собственности оформляется в этом случае сразу же.
При передаче своей старой квартиры в компанию, к ней требуется приложить стандартный пакет документов, требующийся для сделки:
- правоустанавливающий и право удостоверяющий документы на квартиру;
- разрешение супруга – для тех, кто в браке;
- кадастровый и технический паспорта;
- справка об отсутствии долгов по квартплате;
- кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений;
- доверенности – для представителей.
- Скачать бланк согласия супруга на сделку
- Скачать образец согласия супруга на сделку
- Скачать бланк доверенности на сделку от покупателя
- Скачать образец доверенности на сделку от покупателя
- Скачать бланк доверенности на сделку от продавца
- Скачать образец доверенности на сделку от продавца
При регистрации договора уплачивается пошлина в размере 2 000 рублей. Покупка новой квартиры путём сдачи имеющегося жилья в зачёт очень привлекательна. Если бы не одно существенное НО: покупатель не может мгновенно покинуть «сданное» жильё и перебраться в новое.
Возможность сначала купить квартиру в новостройке, а после этого продать имеющееся жилье, сегодня вполне реальна. Программы, по которым застройщики реализуют такую схему, как правило, носят название квартиры в зачет.
По завершении процедуры допускается владение новым жильём по целевому назначению, а если оно без обременения – имущественное распоряжение им.Покупка квартиры с зачётом имеющегося жилья — это один из способов купить квартиру в новостройке. Приобретая недвижимость по любому виду сделки, будь то зачёт старого жилья или переуступка прав, у застройщика или подрядчика, всегда проверяйте документы строительной компании. А так же будьте бдительны и подготовлены, ознакомившись с советами наших специалистов о том, как купить квартиру в новостройке выгодно и безопасно, какие подготовить документы перед покупкой объекта и какой лучше выбрать этаж.Заключение
Перед выбором нового жилья в зачет старого, физическим лицам нужно изучить все схемы. Клиент застройщика может передать свою квартиру по взаимозачёту – чтобы вырученные за неё деньги могли участвовать в покупке нового жилья. Здесь есть свои плюсы и минусы, а разные застройщики могут предложить разные варианты, из которых можно выбрать оптимальный для своего конкретного случая.
