Подводные камни и особенности составления договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Рынок недвижимости сегодня предлагают приобрести квартиру по баснословно высоким ценам. Далеко не каждая семья может позволить себе накопить нужную сумму и купить жильё, раз и навсегда рассчитавшись с долгами. Вместо этого граждане, когда нет денег на покупку квартиры, прибегают к условиям ипотечного кредитования и займов от финансово-кредитных организаций.

Но подобная мера не всегда выгодна, ведь предусматривает выплату весомой суммы в качестве процентов. В таком случае граждане стремятся сэкономить и оформляют договор купли-продажи с рассрочкой. Что это за документ, в каких случаях составляется, а главное, каковы его основные особенности?

Показать содержание

• Законодательство
• Преимущества и недостатки
• Основные особенности договоренности между физическими лицами
• Как составить?
• Какие подводные камни могут встретиться?
Что означает пункт «без перехода права собственности»?    
• Передаточный акт
• Заключение

Законодательство

Необходимо уделить внимание стоимости недвижимости. При отсутствии указания о цене, договор считается не заключенным. Также, устанавливается порядок выплат. Необходимо указывать в актах, что оплата будет осуществлена путем рассрочки. Для того, чтобы заполнить пункт о цене и способе оплаты необходимо руководствоваться статьями 489 и 555 Гражданского Кодекса.

Статья 556 рассказывает о том, каким образом недвижимость будет передана гражданину. Также, дополнительно можно ознакомиться со статьями 558 и 551 Гражданского кодекса, которые также закрепляет некоторые моменты, связанные с составлением договора купли-продажи.

Преимущества и недостатки

Преимущества:

• В первую очередь, это касается беспроцентной оплаты, которая подразумевает, чтобы вы не переплатите за приобретенную недвижимость.
• Также, нет необходимости в выплате комиссии или иных дополнительных платежей.
• Кроме того, не потребуется оформление страхования жизни, имущества, и так далее.

Но помимо вышеуказанных плюсов существуют и минусы. К сожалению, далеко не всегда гражданам готовы предоставить рассрочку в приобретение недвижимости.

Физические лица, которые осуществляют покупку, не оценивают своих финансовых и материальных возможностей должным образом.

Основные особенности договоренности между физическими лицами

Основная особенность это прописанная ответственность сторон по договору. Для того, чтобы в будущем избежать проблем, которые касаются неисполнения обязательств той или иной стороной, необходимо внести условие, которое будет предусматривать начисление неустойки, в соответствии со статьями 330 – 333 Гражданского кодекса.

Размер неустойки за отсутствие выплаты платежа должен быть установлен по соглашению сторон. В отсутствии данного пункта будет применяться статья 395 Гражданского Кодекса.

Статья 811 Гражданского кодекса предусматривает за нарушение приобретателем недвижимости сроков оплаты, право продавца требовать полного погашения всей оставшейся суммы долга. Если имеет место риск случайной гибели имущества, то он наступает с момента фактического исполнения продавцом своего договора в соответствии со статьей 459 Гражданского кодекса.

Ответственность должна быть прописана в должном виде, с указанием всех малейших нюансов, которые хотят видеть в подобном акте стороны. Дело в том, что в случае, если одна из сторон не исполнит возложенных на неё обязательств, наступают санкции, предусмотренные актами между сторонами.

Как составить?

Указывается наименование документа: «Договор купли-продажи с рассрочкой». Город и дата составления.

1. Паспортные данные продавца и покупателя:

   «Мы, гр. ФИО, проживающий по адресу:___, паспорт серия ___№___, выдан ___, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. ФИО, проживающий по адресу: ___, паспорт серия ___ №___, выдан в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем».

2. Техническая информация о недвижимости, а именно: адрес расположения, площадь, особенности, состояние.
3. Устанавливается принадлежность на праве собственности квартиры продавцу.
4. Реквизиты документа из Единого государственного реестра.
5. Устанавливается сумма инвентаризационной оценки недвижимости.
6. Стоимость квартиры, которая будет выплачена стороной покупателя.
7. Указываются сроки, в которые покупатель обязуется произвести расчёт: «сумму в размере (указать цифрой и прописью) в срок до (указать число, месяц, год)».
8. Указывается сумма единоразового платежа, а также частота выплат (для рассрочки).
9. Покупатель подтверждает факт того, что недвижимость была осмотрена перед подписанием договора: «Покупатель удовлетворён качественным состоянием квартиры, установленным путём внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора».
10. Передача недвижимости будет производиться в день внесения первого платежа в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса, а также будет составлен передаточный акт.
11. Покупатель становится полноправным собственником после того, как недвижимость пройдет процедуру госрегистрации.
12. Указывается необходимость покупателя за свой счёт производить ремонт в жилом помещении.
13. Продавец берет на себя обязанность передать недвижимость в том состоянии, в котором она была изначально заявлена.
14. Продавец подтверждает факт того, что до момента регистрации сделки квартира не была передана другим лицам на праве собственности.
15. Прописывается ответственность сторон, которая подразумевает своевременное внесение денежных средств по рассрочке от покупателя, и обязанность продавца передать недвижимость в должном виде.
16. Указываются условия, которые могут повлечь за собой расторжение данного акта.
17. Стороны подтверждают, что являются полностью прав дееспособными гражданами.
18. Стороны договариваются о том, что расходы, связанные с государственной регистрацией они несут пополам.

Ниже вы можете скачать образец и бланк договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) с рассрочкой платежа.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в рассрочку
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку

После того, как продавец получит последний платеж, выдается расписка о прекращении их финансовых взаимоотношений. Заявление о прекращении залога также должно быть передано в регистрационный орган.

Если у собственника имеются лица претендующие на собственность, они должны дать свое согласие на отчуждение недвижимости. Договор составляется в трех экземплярах. Стороны ставят свои подписи с расшифровкой.

Какие подводные камни могут встретиться?

Очень часто сделка по купле-продаже недвижимости с рассрочкой осуществляется не конкретно сторонами, а их представителями. Например, за продавца все подписи и документы собирает риэлтор. В такой ситуации очень часто продавец не уведомляется о том, что сделка с недвижимостью происходит с рассрочкой.

После заключения договора и получения первого платежа продавец может не согласиться с подобным развитием событий, однако сделка от его имени уже была осуществлена и зарегистрирована. В такой ситуации гражданин может обратиться в суд, чем инициирует процедуру разрыва договора.

К сожалению, такие случаи очень часто происходят на практике, поэтому необходимо заранее знакомить продавца с необходимостью передавать квартиру в форме рассрочки платежа. Также необходимо устанавливать четкие сроки, в которые будет внесена оплата.

Это делается для того, чтобы в случае просрочки платежа продавец имел полное право явиться в судебную инстанцию и требовать наложения санкций на своего оппонента по сделке. Еще один подводный камень: несмотря на то, что регистрирующий орган проводит регистрацию подобного документа, к сожалению, никто не контролирует процесс осуществления рассрочки платежа. Подобный момент может негативно сказаться как на стороне покупателя, так и продавца. Стороны вынуждены контролировать подобные процессы самостоятельно, в результате чего могут появиться различные сложные ситуации, разрешение которых потребует обращения в судебную инстанцию.

Что означает пункт «без перехода права собственности»?

Продавец в любом случае хочет подстраховать себя на ситуацию, если гражданин и не захочет полностью внести сумму долга. Поэтому, сторона продавца не спешит давать свое согласие на оформление прав собственности на недвижимость после внесения только первой части платежа. В таком случае можно вести речь о заключении договора без перехода прав собственности.

Это значит, что право собственности будет оформлено после того, как будет внесён последний платёж. После этого имущество перестанет находиться в качестве залога у продавца, а на праве собственности перейдет его новому владельцу. Подобная мера позволит сторонам лучше взаимодействовать друг с другом.

Покупатель будет осознавать необходимость планомерного внесения денежных средств, а продавец будет уверен в том, что его права в качестве собственника защищены должным образом. Если верить статистике, то договор без перехода прав собственности с рассрочкой чаще всего заключаются на территории Российской Федерации.

Передаточный акт

Передаточный акт составляется сторонами для того, чтобы покупатель имел возможность отстоять свои права в случае, если они были грубо нарушены.

Например, если квартира не соответствует той, которая была заявлена в описании, сторона покупателя имеет права отказаться от осуществления сделки и не подписывает передаточный акт.

Передаточный акт: как и договор купли-продажи образец можно найти в интернете. Также, передаточный акт является свидетельством того, что сторона продавца согласна на осуществление сделки. Этот документ приобщается к другим бумагам, которые передаются на рассмотрение в регистрирующий орган.

• Скачать бланк передаточного акта к договору купли-продажи квартиры
• Скачать образец передаточного акта к договору купли-продажи квартиры

Заключение

Прекрасно, что у граждан существует возможность приобрести недвижимость посредством оформления рассрочки. Это выгодно одновременно и для покупателей, и для продавца. Покупатель не платит бешеные проценты в финансово-кредитные организации, а продавец ежемесячно получает сумму денежных средств, которая станет хорошим подспорьем для существования.

Однако, для того, чтобы сделка была оформлена в соответствии со всеми требованиями, а также грамотно отражала интересы каждой из сторон, необходимо с должным образом и вниманием отнестись к нюансам составления. Надеемся, что у вас не возникнет проблем в подобных вопросах.