Особенности покупки квартиры юридическим лицом у другой организации или у гражданина

Квартиры могут продавать не только собственники из числа граждан, но и организации. По преимуществу такие сделки заключаются с компаниями – застройщиками жилых зданий, реже – с организациями, выставляющими на торги принадлежащее им ведомственное жильё.

Показать содержание

• Особенности сделки
Приобретение недвижимости     Организацией     Гражданином    
• Существуют ли риски и в чём они заключаются?
• Пошаговая инструкция: как купить недвижимость у компании?
Документы     Нужен ли предварительный договор?     Оформление и регистрация основного документа    
• Схемы мошенничества и способы их избежать
• Нюансы
Этап строительства     Привлечение ипотеки    
• Заключение

Особенности сделки

Базовый характер сделки купли продажи отличается возмездностью передачи вещных прав на недвижимость. То есть право собственности на квартиру переходит взамен на деньги. Это главное отличие сделок, проводимых юридическими лицами, в связи с нижеследующим:

• Квартира принадлежит учредителю, а не отдельному лицу, поэтому её продажа требует согласования с советом директоров или учредителей.
• Деньги передаются по установленным правилам, и обязательно оформляются бухгалтерскими сопроводительными документами, поступая на баланс юридического лица.

Кроме этого, возникают особенности, вытекающие из статуса покупателя, которым может быть гражданин или организация.

Приобретение недвижимости

Организацией

Если квартиру приобретает компания, то она обязана соблюдать нижеследующее:

1. Оформить недвижимость на юридическое лицо, поставив её на баланс компании.
2. Расчёт по сделке провести через бухгалтерское сопровождение, сняв деньги на приобретение квартиры с лицевого счёта.
3. Приложить копии пакета учредительной документации и подтверждение полномочий лица, участвующего в сделке от имени компании.
4. Расторжение договора в одностороннем порядке, или его оспаривание происходит в арбитражном суде.

Гражданином

Для покупателей обозначенной категории действуют другие нормы и правила:

1. Недвижимость оформляется на участника сделки, выступающего стороной договора.
2. Деньги могут быть переданы в бухгалтерию продавца любым удобным образом, в том числе – вноситься наличными.
3. Никаких дополнительных разрешений от членов семьи и иных граждан, представлять не требуется.
4. Расторжение договора и оспаривание сделки происходит в гражданском суде.

Существуют ли риски и в чём они заключаются?

Как и любая сделка с недвижимостью, купля продажа у юридического лица несёт в себе соразмерную долю риска. Главная опасность – это неправоспособность сделки, по причине:

• не согласованности сделки с учредителями;
• отсутствие у директора компании (филиала) требующихся полномочий;
• квартира относится к ведомственному жилью и не может участвовать в сделке;
• имущество арестовано в связи с банкротством;
• квартира является залоговым имуществом (о том, как купить квартиру, которая находится в залоге у банка и каковы особенности и риски сделки, можно узнать здесь);
• строительство будет заморожено и жильё в новостройке придётся ждать годами.

Поэтому требуется учитывать и проверять все нюансы сделки, тщательно изучить документацию и правомочия продавца. В противном случае сделка может признаваться оспоримой или ничтожной, с вытекающими правовыми последствиями. Но в этом случае стороны имеют правовые гарантии представленные договором, и последствием будет двусторонняя реституция.

Двусторонняя реституция – это возвращение сторонам полученного по сделке при её аннулировании.

Существенную опасность представляют мошеннические действия, проводимые через подставные фирмы. В этом случае покупатель может потерпеть максимальный убыток. То же касается таких непредвиденных обстоятельств, как замораживание строительства. В этом случае покупатель несёт риски самостоятельно.

Пошаговая инструкция: как купить недвижимость у компании?

Несмотря на отличительные особенности, зависящие от статуса покупателя, существуют общие нормы, предъявляемые к продавцу. Ему потребуется:

1. согласовать сделку с учредителями;
2. найти покупателя;
3. подготовить документацию.

Документы

Собственник квартиры (юр. лицо) обязан подготовить к сделке:

• Выписка из ЕГРП, по которой можно получить сведения о том, кто вступил в право собственности, сведения о регистрации права собственности, наличие залоговых и иных обременений, судебных споров. В документ внесены: кадастровый номер, площадь квартиры и её адрес.
• Правоустанавливающий документ, на основании которого у юр.лица возникло право собственности на недвижимость: договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, судебное решение.
• Свидетельство о регистрации права собственности, если оно возникло до 2016 года, или выписка из ЕГРН.
• Пакет уставной документации.
• Положение о полномочиях директора на проведение сделки. Документ, подтверждающий их: протокол, приказ, генеральная доверенность.
• Документы, удостоверяющие согласование купли-продажи с учредителем: протокол собрания учредителей или совета директоров и т.д.
• Кадастровый паспорт.
• Выписка из ЕГРЮЛ на предшествующего собственника и его правомочие на совершение сделки.
• Нотариально удостоверенная доверенность для представителя, действующего в интересах компании.

От покупателя физического лица требуются документы:

• гражданский паспорт;
• нотариальная доверенность – для представителей.

От организации, приобретающей квартиру, требуется представление нижеследующего:

• согласие соучредителей в форме протокола;
• пакет учредительной документации;
• документ, подтверждающий полномочия директора на сделку;
• паспорт директора;
• нотариальная доверенность и паспорт – для представителя.

После подготовки пакета документации и ознакомления с ней покупателя, проводится осмотр квартиры и заключается устный договор о проведении сделки. Так как устный договор не имеет юридической силы, стороны по преимуществу излагают все условия официально.

Далее по ссылкам можно скачать:

• Бланк протокола согласия учредителей на продажу имущества
• Образец протокола

• Бланк доверенности на представителя организации на продажу квартиры
• Образец доверенности

• Бланк доверенности на представителя организации на покупку квартиры
• Образец

• Бланк доверенности на покупку квартиры
• Образец

Нужен ли предварительный договор?

По усмотрению сторон можно оформить предварительный договор купли-продажи (ПДКП), но его оформление – право, а не обязанность сторон сделки. Его заключение регулируется нормами статьи 429 ГК РФ, в которой такое действие считается добровольным. Предварительный договор купли-продажи между юр. лицом и физическим нужен, если покупателю понадобится время для подготовки к сделке, чтобы продавец снял объект с торгов и зарезервировал его для продажи. Если нет – в договор вносится положение о приёмке приобретённого объекта.

Если ПДКП заключается, то продавец вправе запросить уплату аванса или задатка. Перечисление установленной для уплаты аванса суммы происходит через аккредитив или перечисляется на расчётный счёт организации.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры между юр. лицом и физическим
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры между юр. лицом и физическим

Оформление и регистрация основного документа

К моменту оформления ДКП должны быть проведены следующие действия сторон договора:

1. подготовлена документация для сделки;
2. найдены денежные средства для её оплаты или заключён кредитный договор;
3. помещение осмотрено покупателем;
4. составлен акт приёма передачи помещения;
5. заключён ПДКП – по усмотрению сторон.

• Скачать бланк акта приема-передачи квартиры
• Скачать образец акта приема-передачи квартиры при покупке юридическим лицом у юридического лица
• Скачать образец акта приема-передачи квартиры при покупке физическим лицом у юридического лица

Стороны составляют текст ДКП посредством привлечения своих или сторонних юристов, ориентируясь на нормы статьи 549 ГК РФ. Или обращаются в нотариальную контору, согласно положениям статьи 163 ГК РФ. В него должны входить обязательные положения, составляющие существенные условия договора, распределённые по пунктам и подпунктам. В предмете договора определяются стороны сделки: продавец и покупатель, а так же даются кадастровые и технические характеристики квартиры.

В заключение указываются реквизиты юр. лиц, вносятся данные руководителей компаний, ставятся подписи руководителей или уполномоченных представителей. Подписи скрепляются печатями. Если покупатель физ. лицо, то с его стороны указывают фамилию, имя, отчество и паспортные данные с местом прописки. Ставится его собственноручная подпись с расшифровкой фамилии, или подпись представителя. Договор составляется и заключается в трёх экземплярах. О нюансах составления договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа мы рассказывали в этом материале.

Скачать документы:

• Бланк договора купли-продажи квартиры физическим лицом с юридическим лицом
• Образец

• Бланк договора купли-продажи квартиры юридическим лицом у юридического лица
• Образец

После заключения договора стороны отправляются в МФЦ, для передачи документации на регистрацию сделки на основании п.2 статьи 558 ГК РФ. Предварительно уплачивается пошлина за регистрацию сделки. Её уплачивает покупатель в сумме:

• физ. лицо – 2 тысячи;
• юр. лицо – 22 тысячи рублей.

Контрагенты сделки пишут заявления о передаче права собственности на основании заключённого договора. Регистратору передаются:

1. паспорта участников процедуры;
2. договора купли продажи в трёх экземплярах;
3. подготовленный пакет документации.

• Скачать бланк заявления о передачи прав собственности
• Скачать образец заявления о передачи прав собственности для физического лица
• Скачать образец заявления о передачи прав собственности для юридического лица

Документы передаются под расписку. Через 10 дней процедура завершается, и покупатель получает удостоверение вступления в права собственности, на основании документов:

• выписки из ЕГРН;
• договора с отметкой о регистрации сделки.

Покупатель утрачивает ранее имеющиеся права на проданную квартиру.

Схемы мошенничества и способы их избежать

Серые схемы, по которым работают мошенники на рынке продажи недвижимости, реализуются через подставные компании и подставных директоров. В результате могут быть выявлены случаи:

• Получение денег по предварительному договору купли продажи в полном объёме стоимости жилья, при моментальном исчезновении злоумышленников.
• Получение денег по ПДКП, оформленному на один объект и нескольких покупателей, с исчезновением мошенников до заключения основного договора.
• Заключение договора по поддельным документам или на не принадлежащее преступникам жильё, с исчезновением по пути в МФЦ.
• Подмена квартиры при составлении договора, путём внесения в ДКП другого адреса.

После проведения махинаций такие компании исчезают, а при исчезновении мошенников, взыскать с них полученное по сделке невозможно. Сделка считается ничтожной и не вступает в силу, а утраченные деньги вернуть практически невозможно. Поэтому избежать попадания в ловушку мошенников можно только при предварительной проверке правоспособности продавца и объекта, для этого целесообразно воспользоваться следующими рекомендациями:

1. найти сведения о компании в поисковике Яндекс;
2. на сайте Росреестра найти сведения о собственнике объекта;
3. проверить подготовленную учредительную документацию;
4. проверить пакет документации на квартиру;
5. правоустанавливающий документ должен быть оригиналом, а не копией;
6. проверить все существенные положения ДКП перед подписанием;
7. проявлять бдительность на каждом этапе сделки.

Кроме этого, нужно проверить наличие выписки из ЕГРП и идентифицировать все внесённые в неё сведения. А так же – никогда не соглашаться на проблемную сделку, с несоразмерным снижением стоимости объекта.

Нюансы

Купля продажа отличается различными вариантами её проведения, которые являются следствием сопутствующих обстоятельств. Больше о том, какие существуют способы покупки квартиры, мы рассказывали в этой статье.

Этап строительства

В этом случае объект имеется в наличии только в документальном оформлении и обязательствах застройщика, которые тот обязуется выполнять согласно положениям договора. Покупатель получает право требования квартиры в следующих случаях:

• по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве;
• по договору цессии.

ДДУ оформляется с компанией застройщика, а переуступка (цессия) – с физическим лицом. Если вместо учредителя застройщика договора переуступки заключаются через подставные фирмы, следует опасаться замораживания строительства и не возврата вложенных инвестиций, так как застройщик в этом случае освобождается от ответственности за заключённые на стороне договора.

ДДУ и цессия могут оформляться только до момента сдачи жилья в эксплуатацию.

Привлечение ипотеки

Такие случаи регулируются разрешением банка. Для покупки квартиры потребуется обращение в банк, с предоставлением документации на приобретаемую недвижимость. После оформления купли продажи договором, на этапе регистрации сделки устанавливается обременение залогом. Оно останется актуальным до момента полного погашения долговых обязательств.

Покупатель сможет использовать объект по назначению, рассчитываясь по кредиту ежемесячными платежами. Но участвовать в имущественной сделке без разрешения банка такая квартира не сможет до окончания выплаты ипотеки. Если покупатель юр. лицо, то оплата за ипотеку перечисляется безналичными платежами, с его расчётного счёта.

Заключение

Многочисленные нюансы, возникающие при покупке квартир у организаций, связаны с рисками, которые аннулируются при дополнительных мерах: согласовании с учредителями, представлении учредительной документации. Процедура купли продажи зависит от сопутствующих обстоятельств, и от того, физическим или юридическим лицом является покупатель.