Недвижимость, ставшая предметом залога, так же может выставляться на торги. Однако её сбыт сопровождается дополнительными юридическими действиями.
О том, как купить залоговую недвижимость,как оплатить долги, а также правилах и нюансах таких сделок пойдёт речь в статье. Взвесим все за и против покупки квартиры у банка.
Показать содержание
- Что это такое?
- Варианты
- Какие риски существуют?
- Условия для приобретения
- Пошаговая инструкция: выбирайте свой вариант
Продажа изъятой по суду недвижимости Продажа недвижимости, переданной по соглашению По соглашению, с погашением кредита С переоформлением кредита Приобретение у застройщика- Полезное видео
- Заключение
Что это такое?
ВНИМАНИЕ: Приобретённое в ипотеку недвижимое имущество находится в залоге у банка (является закладным) до момента полного погашения ипотечного кредита.Регулируется нормами Федерального закона № 102-ФЗ. Соответственно, залог – это вид обременения и юридический статус отношений приобретателя квартиры с банком, которые не препятствуют сбыту залоговой недвижимости в целом. Однако ряд нюансов при проведении таких сделок весьма специфичен и требует обязательного участия в имущественной сделке банка как держателя залога или закладной бумаги (ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ).
Статья 37 ФЗ №102 «Об ипотеке(залоге недвижимости)». Отчуждение заложенного имущества
- Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
- В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
- Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Залоговым может оказаться объект в недостроенном доме, оформленный по договору долевого участия (ДДУ), если застройщик получал инвестиции банка для возведения новостройки и оформил обременение строящегося объекта. Здесь вступают в силу нормы Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающие регламент передачи квартир дольщикам без обременения.
Пока квартира не достроена и не оформлена по всем правилам, её продажа невозможна, так как отсутствует предмет договора, допускающий сделку. Переуступаться может только право на долевое участие в строительстве.
Смысл покупки залоговой квартиры в нескольких важных моментах:
- В существенном снижении стоимости. Покупатель может выгадать при сделке в пределах 20% стоимости квартиры, в сравнении с аналогичными объектами, не имеющими обременения.
- Титул квартиры безупречен, так как он прошёл проверку банком при предварительном мониторинге рентабельности сделки.
- Существенная экономия при сделке может выражаться и в сопровождении купли-продажи юристом банка, если переоформляется кредитный договор. Это так же несёт дополнительные гарантии чистоты сделки.
- Если недвижимость выставлена на электронные торги – проводится дополнительная проверка чистоты сделки организаторами аукциона. Здесь же оформляется сделка.
ВАЖНО: Покупка жилья на вторичном рынке таких гарантий не представляет, здесь же не предусматривается существенное снижение цены.Варианты
Исходя из возможностей покупателя, и условий, сопутствующих сделке, могут возникать следующие варианты оформления купли-продажи квартиры в залоге:
- Внесудебная (досудебная) процедура, когда продавцом выступает лицо, оформившее ранее на себя квартиру, но не рассчитавшееся с долговыми обязательствами.
- Судебная процедура, происходящая на основании решения суда, когда продавцом выступает кредитор. В этом случае на торги может выставляться арестованное имущество.
- Покупка квартиры с погашением ипотеки (иных долговых обязательств).
- Покупка квартиры с переоформлением кредитного договора.
Одно из существенных различий при проведении сделки – это статус участников сделки, которыми могут выступить физические лица – покупатель и продавец, и юридические лица:
- кредитор;
- при переуступке ДДУ застройщик.
Если обременение оформлено между застройщиком и банком, то при покупке такого жилья возникает ещё больше сложностей, а риски могут стать существенными. Однако, если покупатель считает, что риск оправдан, ему придётся предпринять ряд дополнительных юридических действий, формируя не двусторонний, а трёхсторонний договор, в котором покупатель (цессионарий) заключает одновременно сделку с банком и застройщиком.
Какие риски существуют?
Степень риска зависит от обстоятельств сделки. Если продавцом выступает физическое лицо, которое намерено улучшить свои жилищные условия или просто избавиться от ипотеки – риски сводятся к минимуму. Однако ряд моментов требует пристального внимания.
Основной риск – снятие прежних владельцев с регистрационного учёта, в особенности, если среди прежних жильцов присутствуют несовершеннолетние дети. Правообладатель ипотечного жилья может столкнуться с препятствием, связанным с их выпиской (выселением).
А расторжение залогового договора согласно нормам статьи 450 ГК РФ с двусторонней реституцией будет затруднено в силу установленного обременения. Обременение новостройки может завершиться расчётом застройщика с банком, что аннулирует какой-либо риск, но никто не может дать гарантии, что всё именно так и произойдёт.
Покупателю придётся не только оформить договор переуступки по ДДУ (бланк и образец можно скачать ниже), но и рассчитаться с банком за свою долю в праве на владение строящимся объектом. Ожидать, что по завершении строительства обременение будет снято, рассчитывая на добросовестность застройщика – рискованно.
Любое непредвиденное обстоятельство приведёт к судебным тяжбам, они могут закончиться не в пользу покупателя.
СОВЕТ: При обращении в суд иск подаётся в районный юрисцикционный орган по месту расположения квартиры, согласно нормам статьи 28 ГПК РФ.Однако если банком получено судебное решение на продажу изъятой у должника квартиры – опасаться не стоит, если до начала сделки бывший владелец выписался.
Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика
Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.
Условия для приобретения
К покупателю предъявляется ряд стандартных требований, которые дают право оформления гражданских договоров:
- совершеннолетие;
- дееспособность;
- наличие гражданского паспорта с пропиской.
Если купля-продажа сопровождается оформлением кредитного договора, то лицу, оформляющему ипотеку, должен исполниться 21 год. Продавец так же попадает под данные критерии, дополнительно он должен иметь на руках пакет документации на квартиру, в том числе – право устанавливающий документ, которым выступает договор купли-продажи квартиры в ипотеку, по которому она перешла во владение к продавцу.
Такой договор будет иметь обременение залогом, о чём в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сделана соответствующая запись. Так же у него должен быть полный пакет документации из БТИ и Росреестра, требующийся к продаже недвижимости.
Если продажа происходит по согласованию с банком, продавец (физлицо) предъявляет разрешение на сделку от банка. А если согласие не достигнуто и квартира изъята, продавец (юрлицо) предъявляет решение суда.
ВНИМАНИЕ: Ни в коем случае не следует приобретать залоговую недвижимость, не обеспеченную полным пакетом документации – такие сделки несут в себе угрозу оспоримости, с вытекающими юридическими последствиями.Представители, действующие в интересах контрагентов сделки должны иметь нотариально удостоверенную доверенность. Законные представители – подтвердить свой статус родителя (усыновителя) или опекуна.
Пошаговая инструкция: выбирайте свой вариант
Процедура купли-продажи полностью зависит от обстоятельств сделки. Исходя из её особенностей, строится алгоритм действий. Главные различия связаны с тем, проводилось или нет судебное разбирательство, на основании которого обременённый объект перешёл в собственность банка или остался у покупателя. Если сделка проходит по согласию сторон, то основное различие заключается в том – переоформляется ли кредитный договор на нового собственника.
Продажа изъятой по суду недвижимости
Если банком получено решение суда об изъятии, он вправе погасить убытки от инвестирования недобросовестного плательщика путём сбыта квартиры в счёт долговых обязательств. Как правило, такие квартиры передаются организаторам аукционов и сбываются через электронные торги.
Как продавцы, так и покупатели отправляют заявку на участие в аукционе в режиме online, по указанному на сайте адресу. Для того чтобы найти такой объект, нужно оформить своё участие в аукционе заявкой и уплатить вступительный взнос участника. Как правило, он выступает авансовым платежом.
При приобретении квартиры на торгах сумма вступительного взноса засчитывается в общую стоимость приобретённой недвижимости. Если участник не выбрал лот или проиграл аукцион – аванс ему возвращается. А в случае выигрыша лота, но отказа от приобретения квартиры – взнос взимается организаторами аукциона в счёт уплаты штрафа.
ВАЖНО: Если в условиях аукциона указывается, что взнос участника выступает задатком, он может не возвращаться при отказе от приобретения недвижимости (ст. 380, 381 ГК РФ), в случае отказа сделать очередной шаг к получению лота.Вступительный взнос оформляется на основании гражданского паспорта, других документов не требуется. После оплаты взноса участник получает доступ к площадке, на которой выставлена недвижимость с заявленными характеристиками. Здесь он может просмотреть подробные характеристики квартир, выставленных за минимальную цену. За одно участие он вправе выбрать один лот и начать участие в торгах.
Плюс приобретения такого объекта:
- При выставлении недвижимости на электронные торги с них снимается обременение, организаторы следят за чистотой сделки.
- Есть шанс приобрести квартиру за сравнительно небольшую стоимость.
- Оформлением сделки занимаются организаторы аукциона.
Естественно, здесь имеются и некоторые минусы:
- Затруднено тщательное изучение характеристик, перед тем как купить квартиру и следовательно она может выдать непредвиденные «сюрпризы» после приобретения.
- Участник аукциона может ошибиться, и выбранный им лот подскочит в цене за несколько шагов, что лишит покупку квартиры преимуществ.
Продажа недвижимости, переданной по соглашению
Если суда не было, а должник сам добровольно передал банку права на квартиру, понимая, что долги погасить не может, стороны составляют соглашение. Это соглашение носит характер приложения к кредитному договору и оформляется в контексте его положения о передаче залога кредитору. После этой процедуры обременение снимается, и банк представляет объект на аукцион. В остальном процедура сбыта недвижимости с электронных торгов, ничем не отличается. Покупатель получает от организаторов аукциона все необходимые гарантии чистоты сделки.
По соглашению, с погашением кредита
Должник может заключить с банком соглашение о продаже квартиры, при этом он обязуется:
- самостоятельно продать жилое помещение;
- погасить кредит.
Иногда при обращении правообладателя к кредитору, допускается рефинансирование кредитной ставки и перенос сроков уплаты долговых обязательств. Тем не менее, обременение с объекта снимается только в том случае, когда кредитные обязательства погашаются. Такая квартира переходит к правообладателю без обременения. Поиск объекта производится стандартно:
- через риэлтора (о том, как купить квартиру без риэлтора, рассказано в этой статье);
- на сайте, предоставляющем информацию о продаже недвижимости;
- через объявления в СМИ.
В этом случае могут использоваться два алгоритма действий.
Вариант 1 состоит из следующих шагов:
- Продавец получает официальное согласие банка на сделку и подготавливает требующуюся для оформления и регистрации договора документацию.
- Стороны заключают предварительный договор купли продажи (ПДКП), в котором продавец обязуется снять с заложенной квартиры обременение, а покупателю можно будет купить эту недвижимость.
- Продавец получает потребительский кредит с учётом предстоящей продажи, из полученных средств уплачивает остаток ипотечного кредита и снимает обременение.
- Оформляется договор купли продажи (ДКП), в результате которого квартира находящаяся а залоге у банка, переходит к покупателю без доли риска.
- Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры находящейся в залоге у банка
Этот вариант удобен для покупателя, которому обеспечена полная безопасность сделки, риск несёт продавец, который может понести убыток из-за недобросовестных действий покупателя.
СОВЕТ: Во избежание имущественного ущерба, в таком случае по ПДКП лучше всего взимать не аванс, а задаток.Вариант 2 направлен на сохранение интересов покупателя и несёт существенный риск для продавца. Алгоритм его следующий:
- Продавец получает официальное согласие банка, подготавливает требующуюся для оформления и регистрации сделки документацию.
- Стороны заключают ПДКП, на основании чего покупатель вносит в банк остаток по кредиту и полностью погашает его.
- С жилого помещения снимается обременение и заключается имущественная сделка, с обязательной регистрацией.
Плюсами такой процедуры для продавца является сбыт заложенной квартиры и погашение долгов перед банком, а минусам – риск, который он несёт в случае, указанном в 1 варианте. Минусом для покупателя является риск, изложенный во 2 варианте, который может компенсироваться существенным снижением стоимости объекта. А в случае погашения долгов продавцом, покупатель получает максимальные гарантии чистоты сделки. Если оформлялась закладная бумага, то при погашении долга и снятии обременения, закладную нужно получить из банка. А в случае её утери получить дубликат.
С переоформлением кредита
Если приобретатель заведомо запланировал покупку жилья в ипотеку, он может переоформить кредитный договор на себя. В этом случае имущественная сделка проходит под контролем со стороны залогодержателя, и никакие внешние обстоятельства не влияют на её правоспособность. Риски в данном случае практически исключены.
Алгоритм проведения сделки следующий:
- Должник подаёт в банк заявление на разрешение продажи ипотечной квартиры с переоформлением кредита.
- Покупатель подаёт заявление на покупку квартиры, находящейся в залоге у данного банка, в ипотеку. К заявлению прилагаются справки о составе семьи и её доходах.
- Кредитное учреждение даёт согласие на продажу и приобретение жилья.
- После этого составляется ДКП и переоформляется кредитный договор.
В этом случае плюсы для обеих сторон очевидны и выражаются в том, что каждая сторона получает по сделке то, что планировала получить. Для обоих контрагентов практически исключены риски. Единственный несущественный минус в том, что определённое время будет затрачено на проведение банком мониторинга платёжеспособности нового заёмщика, а так же – возможность отказа банка, если его кредитная история окажется несоответствующей.
Приобретение у застройщика
Эта процедура аналогична сделке с физическим лицом, при погашении кредита (вариант 2). Она состоит из следующих шагов:
- Покупатель заключает с застройщиком ПДКП, с перечислением денег в банк, где новостройка находится в залоге.
- Банк присылает официальное письмо с разрешением продажи и снимает обременение на указанную долю.
- Составляется и регистрируется ДКП, покупатель вступает в права собственности согласно нормам закона.
Приобретение залоговой квартиры у застройщика с погашением кредита допустимо только после ввода дома в эксплуатацию.
Кроме описанного варианта, есть еще много способов покупки квартиры, в том числе, приобретение жилья при ограниченных финансах:
- в рассрочку (о подводных камнях составления договора рассказано здесь);
- оформить ипотеку без первоначального взноса;
- купить недвижимость без риэлтора.
Полезное видео
Смотрите видео о покупке квартиры, находящейся в залоге у банка:
Заключение
Исходя из анализа правоспособности сделки с залоговой недвижимостью, можно сделать выводы:
- Кроме покупателя и продавца в сделке обязательно участвует кредитор, без которого сбыт недвижимости недопустим.
- Если квартиру продаёт банк после изъятия у должника, юридические риски сведены к нулю, но могут возникнуть нюансы с качеством объекта, приобретённого на аукционе.
- Иногда такие сделки допускают приобретение квартиры по выигрышной для покупателя цене, но могут нести определённый риск.
- При погашении кредита для сделки продавцу придётся брать новый кредит, что может повлечь дополнительные расходы.
- Если долг погашается из средств покупателя, переданных по сделке – велик риск оказаться без квартиры и без денег по причине недобросовестных действий покупателя или при возникновении обстоятельств форс-мажор. Такие сделки можно совершать только с хорошо знакомыми людьми, в добросовестности которых есть уверенность. В иных случаях связываться с заёмщиками рискованно.
- Так же рискованно покупать объект у застройщика, если дом в залоге у банка.
- Любое недобросовестное действие со стороны контрагента должно насторожить и стать причиной обращения в суд.
под комнату в питере был взят кредит в( бысро деньги) приставы после смерти собственника описывают!! я прямой наследник, как быть??
Принимая наследство, наследник принимаете не только удовольствия в виде имущества и прав, но и обязательства, которые приобрёл наследодатель при жизни. Дальше, каждый принимает решение самостоятельно, руководствуясь общими правилами наследования.
Обоснование: ГК РФ (ст. 1112).