Для чего необходим задаток при покупке квартиры? Оформление соглашения, его размер и подводные камни

При заключении предварительного договора купли продажи (ПДКП) собственник жилья уполномочен взимать задаток с лица, притязающего на его приобретение. В статье подробно рассмотрен алгоритм его оформления и обязательства, которые следуют за получением задатка.

Показать содержание

• Что это такое?
• Как правильно оформить?
• Пошаговая инструкция приобретения недвижимости с таким условием
Как себя обезопасить?     Заключение соглашения     Регистрация и удостоверение     Как правильно дать?    
• Как возвращается, если сделка купли-продажи не состоялась?
• Заключение

Что это такое?

Задаток – это вид правовых отношений сторон, а так же денежная сумма, которую продавец может получить при заключении ПДКП. Выступает гарантией действительных намерений сторон по заключению сделки. Передаётся в качестве предоплаты из суммы средств, назначенной в качестве стоимости за квартиру. Правоспособность его передачи и получения регулируется статьёй 380 ГК РФ.

После получения задатка собственник квартиры обязуется снять объект с торгов, а лицо, предоставившее задаток вступает в роль покупателя. Другим правовым отношением выступает аванс (ст. 487 ГК РФ). Почитать о том, как составить соглашение об авансе при покупке квартиры, а также посмотреть его образец можно тут.

Покупатель так же может найти другой вариант приобретения квартиры, безболезненно для своего бюджета, расторгнув предварительный договор. Главное отличие залога и его преимущество в том, что у него несколько назначений (о том, как правильно оформить залог при покупке квартиры и какую сумму оставляют по соглашению, мы рассказывали тут). Компенсаторная функция заключается в следующем:

1. Остаётся у продавца, если покупатель отказался от приобретения квартиры. Или, если сделка сорвалась по вине покупателя.
2. Возвращается в двойном размере покупателю, если продавец отказался от продажи или передал объект иному лицу.

Эти нормы установлены статьёй 381 ГК РФ и являются вполне законными. В отличие от залога, который является формой обременения, задаток не обременяет объект, запланированный к продаже. Иногда передача задатка ошибочно понимается как право залога на квартиру до момента продажи. Или, наоборот, в качестве задатка выдвигают залоговые требования по иному объекту. Подробно о том, что такое аванс, задаток и залог, в чем их отличие и что выгоднее при покупке квартиры, читайте в этой статье.

Это в корне противозаконные действия. Право залога аванс не предоставляет.

По ПДКП недопустимо взимать полную стоимость квартиры, или притязать на пользование жилплощадью. Обязательна ли передача задатка, и в какой форме он передаётся продавцу.

Сделка может оформляться сразу типовым договором купли продажи. Она будет вполне правоспособна и без заключения ПДКП. Соответственно, без заключения предварительного договора недопустимо взимать любой предварительный платёж. То есть он может не передаваться при условии отказа от заключения ПДКП. Узнать о правилах заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком, а также посмотреть образец документа, можно здесь.

Но если данный договор заключён, и одним из его положений является предоставление потенциальным покупателем установленной суммы, то его передача обязательна. Не исполнение одного из положений, внесённых в договор, влечёт его недействительность или оспоримость (ст.450 ГКРФ).

Это допускает полную свободу распоряжения квартирой со стороны собственника и снятие всяких обязательств по отношению к недобросовестному контрагенту. Задаток передаётся только в денежной форме:

• наличными;
• переводом;
• через банковскую ячейку.

Какая сумма задатка назначается Определение соразмерной суммы перед куплей-продажей происходит по согласию сторон, причем по преимуществу инициатором в её назначении выступает продавец, а покупатель соглашается с условиями или отказывается от сделки на предложенных условиях.

Для удобства диалога между сторонами сформировались унифицированные критерии, которых придерживается большинство контрагентов. Признано, что целесообразно уплачивать не менее 5% стоимости квартиры, установленной к продаже. Например, если квартира оценивается в 3 миллиона рублей – задаток может составлять от 150 тысяч.

Максимальную планку не рекомендовано поднимать выше, чем 10% той же стоимости. То есть в этом случае с претендента на приобретение квартиры будет затребовано 300 тысяч рублей.

Ни при каких условиях недопустимо передавать задаток на основании устных договорённостей.

Посмотрите видео о том, что такое задаток:

Как правильно оформить?

Передача денег всегда требует официального оформления. Данный случай не является исключением. Главным существенным условием использования этой формы правоотношений является заключение предварительного договора купчей.

Его нужно оформлять с соблюдением всех условий, предъявляемых к документации контрактного типа. Требования перечислены ниже:

• составляться на бумажном носителе;
• с указанием места и времени заключения;
• с внесением персональных данных сторон;
• с указанием предмета договора;
• с оформлением всех существенных положений;
• подписываться участниками собственноручно.

Нотариальное удостоверение не требуется, но в данной ситуации оно будет как нельзя кстати. Дело в том, что если в силу вступят нормы статьи 381 ГК РФ, то требование к их исполнению должно опираться на осведомлённость недобросовестного контрагента о соответствующих правовых последствиях.

Данная удостоверительная запись нотариуса обеспечивается подписями участников сделки. Кроме перечисленного, безусловно, обязательны:

1. Наличие подготовленной документации, требующейся для заключения купчей на квартиру.
2. Правоспособность сторон – наличие гражданских паспортов с регистрацией.
3. Если собственник или покупатель назначил представителя – у него должна быть нотариально оформленная доверенность.

Дополнительные документы, исходя из специфики сделки так же должны быть оформлены до заключения ПДКП.

Пошаговая инструкция приобретения недвижимости с таким условием

После того как объект найден и стороны договорились о предстоящей сделке, нужно предпринять меры предосторожности, избегая сопутствующих рисков. А так же – соблюсти все нормы законодательства, чтобы сделка имела надлежащую правоспособность и не предоставила на одном из этапов непредвиденных сюрпризов.

Как себя обезопасить?

В первую очередь нужно проверить наличие документации для сделки. Собственник должен предъявить оригиналы:

• правоустанавливающего документа;
• свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН;
• кадастровой справки об отсутствии ареста и обременений;
• справок об отсутствии задолженностей.

Разрешение на сделку от супруга или от совладельцев при долевой собственности так же должны быть в наличии, а если недвижимость оформлена на несовершеннолетнего или принадлежит недееспособному лицу – разрешение от органов опеки и попечительства.

Представитель предъявляет свой паспорт и доверенность, выданную на его имя. Наличие генеральной доверенности, если поверенным является лицо, не входящее в круг близких родственников, должна насторожить. В этом случае лучше всего встретиться с собственником, или заключить договор услуг о сопровождении сделки.

Получить такие услуги можно:

1. В юридической компании.
2. В компании по работе с недвижимостью.
3. У риэлтора, занимающегося предпринимательской деятельностью.
4. У нотариуса.
5. В страховой компании.

Заключение соглашения

Смысл его заключения – оформление договорённостей по обеспечению имущественной сделки, с учётом того, что в настоящий момент потенциальный покупатель не обеспечен суммой, достаточной для покупки квартиры. Стороны собираются в компании уполномоченного на сопровождение сделки лица, либо выбирают место составления договора по собственному усмотрению.

Можно воспользоваться услугами специалиста, уплатив стоимость услуг за составление договора. В регионах РФ она варьируется в пределах от 5 до 8 тысяч рублей, если предмет договора является стандартным. Такие случаи допускают самостоятельного составления текста ПДКП.

Скопировав образец на одном из сайтов, в него вносят соответствующие сведения. Обязательно должны быть внесены:

• кадастровые и технические характеристики квартиры;
• её точный адрес и населённый пункт;
• сведения о сторонах, соответствующие паспортным данным;
• цена квартиры для сделки;
• размер задатка;
• условия и сроки проведения сделки.

Особое внимание следует уделить тем существенным положениям, которые являются центральным звеном купли-продажи. Неизменными должны оставаться и переноситься с точностью положения:

1. О предмете договора, которым выступает только тот объект недвижимости, который будет представлен к сделке.
2. О сторонах, которые уже выступают участниками купли продажи.
3. Цена квартиры и условия внесения оплаты при её покупке.
4. Сумма задатка и условие учёта его внесения в качестве части оплаты по сделке.

Здесь имеет смысл указать на конкретные обстоятельства, перечислив их в подпунктах, которые могут выступать объективными причинами отмены. Целесообразно учитывать специфику сделки и в заключительных положениях дать указание на конкретные нюансы.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры с соглашением о задатке
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с соглашением о задатке

Регистрация и удостоверение

Предварительный договор не подлежит регистрации в Росреестре, по этой причине он не даёт сторонам никаких полномочий, кроме права требования заключения сделки. Нотариальное удостоверение не обязательно. Но при передаче задатка оно может усилить правоспособность договорённостей и придать дополнительную юридическую силу договору при возбуждении искового производства.

Как правильно дать?

Продающая сторона принимает деньги под расписку, которую передаёт приобретателю взамен полученных денег.

В ином случае проведение платежа подтверждает банковский чек или квитанция об их переводе, полученные покупателем при внесении задатка на счет, указанный продавцом в договоре.

При последующем расчёте по сделке полученный платёж сыграет роль предварительной выплаты, что в правовом отношении приравнивает его к авансу.

На передачу задатка в счёт будущего платежа следует сделать указание:

• в соответствующем пункте ПДКП;
• в расписке.

Впоследствии, при составлении текста купчей, выданный задаток указывается как осуществлённый платёж на соразмерную сумму.

Скачать образец расписки о получении задатка на покупку квартиры

Как возвращается, если сделка купли-продажи не состоялась?

Условия возвращения задатка должно обеспечивать соответствующее положение, в котором рассматривается алгоритм возврата. Оно включается в ПДКП отдельным пунктом или подпунктом. Если такой пункт не внесён, допустимы два варианта:

1. По взаимному согласию.
2. В суде.

В первом случае, если виновная сторона – собственник квартиры, контрагенты встречаются в установленном месте. На руках должны иметь:

• паспорта;
• представители – доверенности и паспорта;
• экземпляры ПДКП;
• расписку (иной платёжный документ).

Он передаёт под расписку деньги в двойном размере, или перечисляет их любым удобным способом, оставляя себе документ, подтверждающий проведение транзакции. Если виновной стороной оказался покупатель – он оставляет залог, о чём пишет расписку собственнику в том, что на переданные деньги не претендует согласно нормам статьи 381 ГК РФ.

При наличии объективных обстоятельств, которые признаны таковыми обоими участниками, собственник имущества возвращает задаток, соразмерно полученной ранее сумме. Никаких санкций сторонам не вменяется.

Пострадавшая сторона, чьи права были нарушены, обращается в районный суд по месту расположения объекта (ст. 28 ГПК).

Заключение

При оформлении ПДКП допустимо взимать задаток. После его получения поиск покупателей завершается, а претендующее на покупку квартиры лицо, занимается поиском денег для проведения сделки. Если сделка не состоялась, в силу вступают нормы статьи 381 ГК РФ, а если купчая на квартиру подписана сторонами – ПДКП утрачивает силу.