Все о предварительном договоре купли-продажи квартиры с задатком: правила заполнения, тонкости, а также образец

Предварительный договор купли продажи (ПДКП) квартиры имеет ряд разновидностей. К одной из них относится специфика его составления с условием получения задатка.

Показать содержание

• Форма документа и его содержание
• Существенные условия
• Срок действия
• На какие пункты и информацию следует обратить особое внимание?
• Отличия от аванса
• Заключение

Форма документа и его содержание

Предварительный договор составляется на первом этапе проведения сделки, констатируя готовность сторон к её проведению. Отражает нормы гражданско-правовых договоров. Соответственно, требования к форме предъявляются на основании статьи 425 ГК РФ.

Всегда составляется на бумажном носителе, с обязательным указанием:

1. Наименования документа.
2. Времени и места заключения.
3. Предмета договора.
4. Определения сторон.
5. Существенных положений.

В завершение всегда ставятся собственноручные подписи участников сделки, фамилии расшифровываются также собственноручно.

Содержательная сторона опирается на специфику ситуации, сопутствующей проведению сделки и нюансы, которые требуется предусмотреть при её организации. Когда речь идёт о задатке, точные формулировки положений особенно важны, так как от их интерпретаций может зависеть мирное урегулирование всех имущественных противоречий, или возбуждение судебных тяжб.

Соответственно, обязательно требуется сформулировать предмет договора, которым выступает представленная к имущественной сделке квартира. Объект описывается достаточно подробно, с указанием:

• адреса расположения;
• технических и кадастровых характеристик;
• лаконичного титула.

Все вносимые характеристики требуется тщательно сверить, так как к сделке купли продажи допустимо будет представить только тот объект, который указан в ПДКП. То же касается сторон – сведения о них переносятся полностью и не могут изменяться, так как при заключении ПДКП сделку можно рассматривать как разделённую на два равноправных и вполне правомочных этапа.

Главное, чтобы из содержания документа следовало:

1. Лица приняли решение на организацию гражданско-правовой сделки, в результате которой будет происходить передача вещных прав на квартиру.
2. На данном этапе сделка не считается совершённой, однако продавец принял решение снять имущество с торгов и прекратить поиск покупателей в пользу установленного лица, притязающего на покупку недвижимости.
3. В качестве гарантии, удостоверяющей серьёзность намерений, потенциальный покупатель передаёт собственнику имущества обозначенную сумму денежных средств (задаток).
4. Переданные деньги выступают в роли задатка, с вытекающими из данных правоотношений, юридическими последствиями.
5. В указанное время стороны заключат договор купли продажи, на основании которого покупателю перейдёт право собственности, а продавец получит установленную сумму денег, за вычетом полученного по задатку.

Положения и пункты документа могут включать все нюансы, во внесении которых заинтересована та или иная сторона.

• Скачать бланк предварительного договора на покупку квартиры с задатком
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры с авансом

Существенные условия

К существенным условиям в данном случае относятся нижеследующие положения:

• полная стоимость квартиры;
• условия перехода вещных прав на объект покупателю;
• сроки проведения сделки;
• ответственность сторон при срыве сделки;
• нормы расторжения ПДКП по соглашению или в суде.

Каждое условие формулируется отдельным пунктом и раскрывает подробности подготовительного этапа имущественной сделки одним или несколькими подпунктами. В них предусматривается вся предстоящая процедура. Существенные условия базируются на конкретике. Например, цена квартиры указывается в рублях – числовыми символами и прописью.

Изменяться в основном договоре она уже не может. То же касается сроков проведения сделки – они указываются соответствующей датой.

Срок действия

Независимо от даты планируемой сделки, срок действия предварительного договора может пролонгироваться. Это произойдёт при условии не состоявшейся сделки, если стороны не придут к компромиссу относительно причин её срыва и не смогут по согласию решить вопрос о задатке.

В таком случае срок действия этого документа продлится на один год, начиная с момента запланированной, но не состоявшейся продажи квартиры (ст. 196 ГК РФ). За это время пострадавшая сторона должна возбудить исковое производство о восстановлении имущественных прав, нарушенных срывом имущественной сделки.

Экземпляр ПДКП, находящийся на руках у истца, станет основанием для подачи искового заявления. Если сделка состоялась по условиям, предусмотренным предварительным договором, он утрачивает юридическую силу с момента подписания купчей на квартиру сторонами, и её передачи на регистрацию в МФЦ или Росреестр (ст.131, ч.1 ст.558 ГК РФ).

На какие пункты и информацию следует обратить особое внимание?

Все внесённые сведения о помещении должны быть полностью идентичны тем, которые впоследствии будут внесены в купчую. Поэтому при внесении требуется тщательно сверить их с кадастровой и технической документацией. Малейшая ошибка приведёт к признанию договора оспоримым или ничтожным.

То же касается определения сторон – сведения о них должны соответствовать паспортным данным. Если возникают разночтения фамилии или иных персональных данных в документах на квартиру и в паспорте – указываются сведения из паспорта, а к договору прилагается документ, отражающий причину законного изменения фамилии (иных сведений).

Проверить внесённую информацию важно ещё и по той причине, что ряд мошеннических схем под видом технической ошибки подменяет объект недвижимости. Или – вносит условия, не подлежащие исполнению контрагентом, чтобы оставить себе сумму задатка.

Кроме этого следует выяснить:

• возраст собственника, достижение им 18 лет;
• не просрочена ли доверенность представителя;
• проверить права третьих лиц, прописанных в квартире.

До заключения ПДКП вся информация по квартире и полный пакет документов должны быть в наличии. Если предварительный договор заключён без полноценной подготовки к сделке, он может признаваться ничтожным. В этом случае переданная недобросовестному контрагенту сумма задатка может остаться у него, так как суд не признает правоспособность договора.

Нередко задаток получается в крупном размере при существенном снижении стоимости квартиры. Такие уловки часто приводят к согласию потенциального покупателя уплатить задаток, закрыв глаза на те или иные недочёты.

Например, на якобы временное отсутствие документации, или – заключение ПДКП на основании нотариально удостоверенных копий. Такие моменты не позволят им снискать расположение суда и получить судебную защиту. Особенно важно не допустить следующих ошибок:

1. Не уплачивать задаток более 10% стоимости квартиры, внесённой в договор.
2. Не проводить взаиморасчёты, с уплатой полной стоимости объекта – ПДКП не даёт никаких правовых гарантий. А задаток – это не стоимость квартиры.
3. Не рассчитывать на получение права пользования жилплощадью на основании заключения ПДКП. И ни в коем случае не предоставлять контрагенту такого права.

Также нужно чётко сформулировать условия подготовки объекта к сделки, в числе которых следует рассмотреть и такие как снятие с регистрационного учёта несовершеннолетних жильцов до начала процедуры передачи прав. Если по квартплате выявлены задолженности – вносится условие об их погашении.

Отличия от аванса

Чем отличается задаток от аванса? Главное отличие в том, что передача задатка и его правовые последствия регулируются нормами статей 380, 381 ГК РФ. Эти положения допускают в случае срыва сделки:

1. Если она произошла по независящим от участников причинам – вернуть сумму задатка в объёме, соразмерном полученному.
2. Оставить полученную сумму у себя, если виновником срыва сделки окажется не состоявшийся покупатель.
3. Вернуть полученное в двойном размере, если продавец откажется от продажи квартиры установленному в ПДКП лицу.

Аванс не допускает такого многообразия вариантов, которые усугубляют ответственность сторон друг перед другом. Он регулируется положениями статьи 487 ГК РФ и требует в случае отказа от продажи или покупки вернуть полученные авансом деньги. Сумма возвращаемого должна быть равна сумме полученного по договору. Узнать о том, как составить соглашение об авансе при покупке квартиры, а также посмотреть его образец можно тут.

Заключение

ПДКП с получением задатка составляется после договорённости о покупке квартиры, если сделку требуется отсрочить на соразмерный срок. Гарантией сохранности выбранного имущества до момента заключения сделки становится задаток. Если сделка не состоится, виновная сторона понесёт убыток на сумму, равную уплаченному задатку. Порой в процессе совершения сделки могут возникать обстоятельства дополнительного характера. В таких ситуациях можно составить доп соглашение к договору.