Вне юридической среды понятие коммерческой недвижимости часто путают и трактуют неверно. На самом деле, такой тип имущества используют в любом бизнесе, а также он открывает большие возможности для инвестирования. О понятии коммерческой недвижимости, ее видах и юридических аспектах приобретения и использования подробнее читайте в статье.
Показать содержание
- Объекты под коммерцию: что это значит?
- Плюсы и минусы площадей такого назначения
- Виды
- Законодательные требования
- Порядок и правила эксплуатации
- Сделки
- Где искать и как выбирать нежилые помещения?
- Нужна ли оценка?
- Расчет кадастровой стоимости
- Оплата коммунальных платежей
- Налогообложение
Объекты под коммерцию: что это значит?
Коммерческая недвижимость (далее – КН) – это нежилое недвижимое имущество, которое используется для получения прибыли путем осуществления предпринимательской и иной деятельности. Также владелец может получать доход от аренды помещения.
Все правила приобретения, постановки на государственный учет, передачи и использования КН описаны в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Любой бизнес должен быть зарегистрирован и физически расположен только в КН. Это могут быть торговые центры, отдельные магазины, рестораны, автомойки, салоны красоты и не только. Отличительная черта коммерческой недвижимости состоит в том, что ее стоимость со временем окупается, а затем приносит дополнительную прибыль. Поэтому чаще всего объекты КМ располагаются в центре или наиболее престижных районах города.
Коммерческой недвижимостью считаются помещения, здания или земельные участки, которые приносят дополнительный доход и не используются для постоянного проживания людей.
Плюсы и минусы площадей такого назначения
С развитием экономики и инфраструктуры городов количество и общая площадь коммерческой недвижимости увеличивается.Это один из наиболее прибыльных источников инвестиций. Многие предприниматели приобретают и строят такие объекты целенаправленно, а арендная плата является основным источником их доходов.
Основные преимущества инвестирования в коммерческий нежилой фонд:
- Срок окупаемости КН значительно ниже, чем у жилых помещений, за счет относительно высокой арендной платы.
- Высокий уровень спроса на КН, который зависит от экономического развития региона, а не от численности населения.
- Можно увеличивать уровень дохода за счет дополнительных вложений на ремонт и благоустройство.
- Долгосрочный и стабильный источник прибыли для владельца, в случае если он сам занимается предпринимательской деятельности или решает сдавать КН в аренду.
- Использование КН в качестве залога для получения кредитов на новое дело или приобретение площадей.
Устойчивость цен на арендную плату даже в условиях спада экономики.
Однако у инвестирования в коммерческую недвижимость есть и свои недостатки:
- Высокий порог стартового капитала на покупку и оборудование помещений, зданий и земель.
- Сложности перепродажи объектов вследствие большой стоимости.
- Невостребованность КН в период кризиса.
В целом инвестирование в объекты коммерческой недвижимости – это стабильный доход, но если нет других источников прибыли, то такой вид финансовых вложений может оказаться достаточно рискованным.О том, выгодно ли вкладываться в строительство коммерческой недвижимости, мы писали в нашей статье.
Виды
На рынке коммерческой недвижимости выделяют пять основных видов:
- Торговая – КН, в которой осуществляется реализация товаров. Это могут быть аптеки, супермаркеты, магазины строительных материалов, автосалоны.
- Офисные помещения сдаются в аренду под офисы, например, в бизнес-центрах.
- Индустриальные объекты, к которым относятся промышленные и складские помещения и сооружения.
- Недвижимость свободного назначения предназначена для фирм, оказывающих услуги, таких как рестораны, гостиницы и фитнес-залы.
- Социальная КН включает такие объекты, как медицинские клиники, аэропорты, фонды благотворительности.
Предлагаем посмотреть видео о видах коммерческой недвижимости:
Законодательные требования
Собственник коммерческой недвижимости обязан зарегистрировать объект в госреестре, уплачивать налоги на имущество и платить начисленные коммунальные платежи.
К нежилым помещениям, зданиям и сооружениям также предъявляются особые требования по пожарной, экологической и технологической безопасности. Если на объекте трудоустроены сотрудники, то отдельно регламентируются условия трудовой деятельности. Это также относится и к арендаторам, когда помещение сдается в аренду.
Еще один возможный вариант собственности – это долевое владение коммерческой недвижимости. Оно регистрируется в момент купли-продажи несколькими лицами или по факту уступки части имущества дольщику. Все расходы по налогообложению и эксплуатации в этом случае распределяются между совладельцами пропорционально их долям в собственности.
Стоит отметить, что коммерческой недвижимостью могут считаться только нежилые объекты. Например, если вы сдаете квартиру под офис или используете частный дом в качестве магазина, то обязательно перевести недвижимость в нежилой фонд. Законом определены административные штрафы за неисполнение этих требований.
Порядок и правила эксплуатации
Эксплуатация КН предполагает использование объектов нежилого фонда, ремонт, техническое обслуживание и контроль за надлежащим состоянием помещения. Обычно под управлением КН понимают:
- Планирование бюджета и мероприятий по эксплуатации.
- Проведение ремонтных работ.
- Закупку ресурсов и материалов для текущего ремонта.
- Ежедневную проверку и техобслуживание.
- Ведение технической документации по использованию объекта.
- Санитарно-гигиенические мероприятия.
Собственник также имеет права по обустройству и перепланировке помещений в соответствии с нуждами и предназначением объекта. Однако необходимо учитывать технические особенности как помещения, так и всего здания. Чаще всего это касается КН, находящейся в многоквартирных домах. Проект модернизации недвижимости необходимо согласовать в нескольких инстанциях. Это может быть Жилищная комиссия, Префектура и Управление архитектуры.
Если вся проектная документация будет подписана и узаконена, то вы можете приступать к перепланировке коммерческой недвижимости и ремонту помещения. Однако нужно быть готовым к тому, что ввод в эксплуатацию реконструированного объекта потребует внесения изменений в технический паспорт и повторного прохождения проверок на пожарную безопасность, обеспечение коммуникаций и заключение эксплуатирующих организаций.Сделки
Сделки с КН обычно подразумевают продажу и покупку нежилых объектов. Перед заключением договора рекомендуется изучить статус помещения. Возможно, придется дополнительно переводить его в нежилой фонд. Данные о новом собственнике вносятся в Единый госреестр в ведомстве по местоположению объекта. С этого момента сделка приобретает юридическую силу.
Стоит добавить, что рынок КН гораздо менее активен, чем рынок жилых квартир и домов, так как предприниматели склонны арендовать помещения чаще, чем покупать их. Это объясняется высокой стоимостью объектов КН и рисками, связанными с ведением бизнеса.
Где искать и как выбирать нежилые помещения?
Сделки по купле-продаже нежилой недвижимости можно производить напрямую с собственником помещения или через агентства недвижимости. Риелторские службы помогают не только найти подходящий объект, но и правильно оформить все необходимые документы.
При выборе риелторского агентства нужно в первую очередь обратить внимание на то, с какими типами помещений оно работает. Не стоит сотрудничать с компаниями, делающими акцент на «элитную» недвижимость. Как правило, крупные фирмы предлагают широкий ассортимент КН, а значит, рассмотрят больше подходящих вариантов.
О том, как выбрать коммерческую недвижимость, подробно говорится тут.
Нужна ли оценка?
Перед покупкой КН иногда проводят независимую оценку, или экспертизу. Это особенно актуально в условиях кадастрового метода расчета налогов.По результатам оценки вы сможете не только узнать реальную стоимость объекта, но и пересмотреть сумму налога. Также пересмотр стоимости необходим в таких ситуациях, как взятие кредита под залог, перевод в долевую собственность или сдача в аренду, заключение брачного договора или решение наследственных споров.
Для проведения экспертизы потребуются следующие документы:
- свидетельство регистрации недвижимого имущества;
- правоустанавливающий документ или договор аренды;
- паспорт собственника и паспорт объекта;
- справка из БТИ и проекты помещения.
Процедура экспертизы проводится в несколько этапов.
- Экспертной службе передается техническое задание, и при согласовании всех деталей заключается договор об оказании услуг.
- Затем исполнителю предоставляется вся техническая документация и доступ к помещению.
- В итоге заказчик получает отчет о проделанной работе и итоговую оценку имущества. Факт передачи регистрируется в акте сдачи-приемки.
Расчет кадастровой стоимости
Цена квадратного метра коммерческой недвижимости, как правило, выше, чем в жилых помещениях. Стоимость КН напрямую зависит от таких факторов, как:
- расположение и удаленность от культурно-исторического центра города;
- площадь и планировка объектов;
- эксплуатационные характеристики и состояние ремонта;
- доступность транспорта и наличие парковочных мест.
Кадастровая стоимость КН также связана с уровнем спроса и рыночной ценой помещения. Цены за квадратный метр КН закреплены в Государственном кадастре недвижимости. Чтобы ознакомиться с этой информацией, необходимо обратиться в МФЦ или в Росреестр.
Стоит отметить, что кадастровая стоимость объектов является условным значением, которое может существенно отличаться от действительности. Оценка имущества и расчет производится специализированными службами методом массовой оценки, которая подразумевает исчисление примерной стоимости квадратного метра исходя из рыночных цен на КН того же класса и района.
Оплата коммунальных платежей
Для нежилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, коммунальные платежи начисляются на тех же основаниях, что и для обычных жилых квартир.
В Постановлении Правительства РФ № 354 нежилое помещение определяется как объект, не входящий в состав жилого и общедомового фонда. Собственники КН в многоквартирных домах имеют те же права и обязанности, что и владельцы жилья. Сумма обязательных коммунальных платежей за отопление, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение рассчитывается согласно тарифам, принятым для всего дома, в зависимости от площади помещений и на основании данных счетчиков.
Владельцы нежилых помещений также оплачивают расходы на общедомовые нужды, даже если не пользуются подъездом, домофоном, лифтом и имеют отдельный вход.
Если недвижимость сдается в аренду, то собственник имеет право включить оплату коммунальных платежей в арендную плату или получать эту сумму дополнительно по факту получения квитанций.Налогообложение
С 2015 до 2020 года регионы переходят на кадастровый порядок расчета налогов. До этого расчет производился исходя из инвентаризации коммерческой недвижимости, а теперь суммы налога напрямую зависят от стоимости объекта. Для большинства владельцев КН это означает увеличение налогов, что может сказаться на окупаемости и доходности недвижимости.
Размер налога и определенную кадастровую стоимость можно оспорить в Кадастровой палате, написав соответствующее заявление. Однако независимую экспертизу придется оплачивать за свой счет.
Предусмотрены льготные категории, для которых налог значительно меньше. В эту группу входят владельцы объектов социальной группы, а также предприниматели, использующие в своей деятельности УСН и ПСН.
О налогообложении коммерческой недвижимости написано здесь.
Рынок коммерческой недвижимости включает в себя нежилые помещения, здания и земельные участки, которые используются для извлечения прибыли. Это хорошая возможность для инвестиций и источник постоянного стабильного дохода. Но необходимо учитывать ситуацию на рынке, а также спрос на КН в конкретном регионе, так как есть нюансы в области регистрации, использования и налогообложения коммерческих объектов, которые сопряжены с риском для инвестора.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.