Поможем разобраться, что такое коммерческая недвижимость. Виды нежилых помещений, типы сделок и другие нюансы

Вне юридической среды понятие коммерческой недвижимости часто путают и трактуют неверно. На самом деле, такой тип имущества используют в любом бизнесе, а также он открывает большие возможности для инвестирования. О понятии коммерческой недвижимости, ее видах и юридических аспектах приобретения и использования подробнее читайте в статье.

Показать содержание

• Объекты под коммерцию: что это значит?
• Плюсы и минусы площадей такого назначения
• Виды
• Законодательные требования
• Порядок и правила эксплуатации
• Сделки
• Где искать и как выбирать нежилые помещения?
• Нужна ли оценка?
• Расчет кадастровой стоимости
• Оплата коммунальных платежей
• Налогообложение

Объекты под коммерцию: что это значит?

Коммерческая недвижимость (далее – КН) – это нежилое недвижимое имущество, которое используется для получения прибыли путем осуществления предпринимательской и иной деятельности. Также владелец может получать доход от аренды помещения.

Все правила приобретения, постановки на государственный учет, передачи и использования КН описаны в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Любой бизнес должен быть зарегистрирован и физически расположен только в КН. Это могут быть торговые центры, отдельные магазины, рестораны, автомойки, салоны красоты и не только. Отличительная черта коммерческой недвижимости состоит в том, что ее стоимость со временем окупается, а затем приносит дополнительную прибыль. Поэтому чаще всего объекты КМ располагаются в центре или наиболее престижных районах города.

Коммерческой недвижимостью считаются помещения, здания или земельные участки, которые приносят дополнительный доход и не используются для постоянного проживания людей.

Плюсы и минусы площадей такого назначения

Это один из наиболее прибыльных источников инвестиций. Многие предприниматели приобретают и строят такие объекты целенаправленно, а арендная плата является основным источником их доходов.

Основные преимущества инвестирования в коммерческий нежилой фонд:

• Срок окупаемости КН значительно ниже, чем у жилых помещений, за счет относительно высокой арендной платы.
• Высокий уровень спроса на КН, который зависит от экономического развития региона, а не от численности населения.
• Можно увеличивать уровень дохода за счет дополнительных вложений на ремонт и благоустройство.
• Долгосрочный и стабильный источник прибыли для владельца, в случае если он сам занимается предпринимательской деятельности или решает сдавать КН в аренду.
• Использование КН в качестве залога для получения кредитов на новое дело или приобретение площадей.
• Устойчивость цен на арендную плату даже в условиях спада экономики.

Однако у инвестирования в коммерческую недвижимость есть и свои недостатки:

• Высокий порог стартового капитала на покупку и оборудование помещений, зданий и земель.
• Сложности перепродажи объектов вследствие большой стоимости.
• Невостребованность КН в период кризиса.

О том, выгодно ли вкладываться в строительство коммерческой недвижимости, мы писали в нашей статье.

Виды

На рынке коммерческой недвижимости выделяют пять основных видов:

1. Торговая – КН, в которой осуществляется реализация товаров. Это могут быть аптеки, супермаркеты, магазины строительных материалов, автосалоны.
2. Офисные помещения сдаются в аренду под офисы, например, в бизнес-центрах.
3. Индустриальные объекты, к которым относятся промышленные и складские помещения и сооружения.
4. Недвижимость свободного назначения предназначена для фирм, оказывающих услуги, таких как рестораны, гостиницы и фитнес-залы.
5. Социальная КН включает такие объекты, как медицинские клиники, аэропорты, фонды благотворительности.

Предлагаем посмотреть видео о видах коммерческой недвижимости:

Законодательные требования

Собственник коммерческой недвижимости обязан зарегистрировать объект в госреестре, уплачивать налоги на имущество и платить начисленные коммунальные платежи.

К нежилым помещениям, зданиям и сооружениям также предъявляются особые требования по пожарной, экологической и технологической безопасности. Если на объекте трудоустроены сотрудники, то отдельно регламентируются условия трудовой деятельности. Это также относится и к арендаторам, когда помещение сдается в аренду.

Еще один возможный вариант собственности – это долевое владение коммерческой недвижимости. Оно регистрируется в момент купли-продажи несколькими лицами или по факту уступки части имущества дольщику. Все расходы по налогообложению и эксплуатации в этом случае распределяются между совладельцами пропорционально их долям в собственности.

Стоит отметить, что коммерческой недвижимостью могут считаться только нежилые объекты. Например, если вы сдаете квартиру под офис или используете частный дом в качестве магазина, то обязательно перевести недвижимость в нежилой фонд. Законом определены административные штрафы за неисполнение этих требований.

Порядок и правила эксплуатации

Эксплуатация КН предполагает использование объектов нежилого фонда, ремонт, техническое обслуживание и контроль за надлежащим состоянием помещения. Обычно под управлением КН понимают:

• Планирование бюджета и мероприятий по эксплуатации.
• Проведение ремонтных работ.
• Закупку ресурсов и материалов для текущего ремонта.
• Ежедневную проверку и техобслуживание.
• Ведение технической документации по использованию объекта.
• Санитарно-гигиенические мероприятия.

Собственник также имеет права по обустройству и перепланировке помещений в соответствии с нуждами и предназначением объекта. Однако необходимо учитывать технические особенности как помещения, так и всего здания. Чаще всего это касается КН, находящейся в многоквартирных домах. Проект модернизации недвижимости необходимо согласовать в нескольких инстанциях. Это может быть Жилищная комиссия, Префектура и Управление архитектуры.

Сделки

Сделки с КН обычно подразумевают продажу и покупку нежилых объектов. Перед заключением договора рекомендуется изучить статус помещения. Возможно, придется дополнительно переводить его в нежилой фонд. Данные о новом собственнике вносятся в Единый госреестр в ведомстве по местоположению объекта. С этого момента сделка приобретает юридическую силу.

Стоит добавить, что рынок КН гораздо менее активен, чем рынок жилых квартир и домов, так как предприниматели склонны арендовать помещения чаще, чем покупать их. Это объясняется высокой стоимостью объектов КН и рисками, связанными с ведением бизнеса.

Где искать и как выбирать нежилые помещения?

Сделки по купле-продаже нежилой недвижимости можно производить напрямую с собственником помещения или через агентства недвижимости. Риелторские службы помогают не только найти подходящий объект, но и правильно оформить все необходимые документы.

При выборе риелторского агентства нужно в первую очередь обратить внимание на то, с какими типами помещений оно работает. Не стоит сотрудничать с компаниями, делающими акцент на «элитную» недвижимость. Как правило, крупные фирмы предлагают широкий ассортимент КН, а значит, рассмотрят больше подходящих вариантов.

О том, как выбрать коммерческую недвижимость, подробно говорится тут.

Нужна ли оценка?

По результатам оценки вы сможете не только узнать реальную стоимость объекта, но и пересмотреть сумму налога. Также пересмотр стоимости необходим в таких ситуациях, как взятие кредита под залог, перевод в долевую собственность или сдача в аренду, заключение брачного договора или решение наследственных споров.

Для проведения экспертизы потребуются следующие документы:

• свидетельство регистрации недвижимого имущества;
• правоустанавливающий документ или договор аренды;
• паспорт собственника и паспорт объекта;
• справка из БТИ и проекты помещения.

Процедура экспертизы проводится в несколько этапов.

1. Экспертной службе передается техническое задание, и при согласовании всех деталей заключается договор об оказании услуг.
2. Затем исполнителю предоставляется вся техническая документация и доступ к помещению.
3. В итоге заказчик получает отчет о проделанной работе и итоговую оценку имущества. Факт передачи регистрируется в акте сдачи-приемки.

Расчет кадастровой стоимости

Цена квадратного метра коммерческой недвижимости, как правило, выше, чем в жилых помещениях. Стоимость КН напрямую зависит от таких факторов, как:

• расположение и удаленность от культурно-исторического центра города;
• площадь и планировка объектов;
• эксплуатационные характеристики и состояние ремонта;
• доступность транспорта и наличие парковочных мест.

Кадастровая стоимость КН также связана с уровнем спроса и рыночной ценой помещения. Цены за квадратный метр КН закреплены в Государственном кадастре недвижимости. Чтобы ознакомиться с этой информацией, необходимо обратиться в МФЦ или в Росреестр.

Стоит отметить, что кадастровая стоимость объектов является условным значением, которое может существенно отличаться от действительности. Оценка имущества и расчет производится специализированными службами методом массовой оценки, которая подразумевает исчисление примерной стоимости квадратного метра исходя из рыночных цен на КН того же класса и района.

Оплата коммунальных платежей

Для нежилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, коммунальные платежи начисляются на тех же основаниях, что и для обычных жилых квартир.

В Постановлении Правительства РФ № 354 нежилое помещение определяется как объект, не входящий в состав жилого и общедомового фонда. Собственники КН в многоквартирных домах имеют те же права и обязанности, что и владельцы жилья. Сумма обязательных коммунальных платежей за отопление, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение рассчитывается согласно тарифам, принятым для всего дома, в зависимости от площади помещений и на основании данных счетчиков.

Владельцы нежилых помещений также оплачивают расходы на общедомовые нужды, даже если не пользуются подъездом, домофоном, лифтом и имеют отдельный вход.

Налогообложение

С 2015 до 2020 года регионы переходят на кадастровый порядок расчета налогов. До этого расчет производился исходя из инвентаризации коммерческой недвижимости, а теперь суммы налога напрямую зависят от стоимости объекта. Для большинства владельцев КН это означает увеличение налогов, что может сказаться на окупаемости и доходности недвижимости.

Размер налога и определенную кадастровую стоимость можно оспорить в Кадастровой палате, написав соответствующее заявление. Однако независимую экспертизу придется оплачивать за свой счет.

Предусмотрены льготные категории, для которых налог значительно меньше. В эту группу входят владельцы объектов социальной группы, а также предприниматели, использующие в своей деятельности УСН и ПСН.

О налогообложении коммерческой недвижимости написано здесь.

Рынок коммерческой недвижимости включает в себя нежилые помещения, здания и земельные участки, которые используются для извлечения прибыли. Это хорошая возможность для инвестиций и источник постоянного стабильного дохода. Но необходимо учитывать ситуацию на рынке, а также спрос на КН в конкретном регионе, так как есть нюансы в области регистрации, использования и налогообложения коммерческих объектов, которые сопряжены с риском для инвестора.