Возможен ли перевод жилой недвижимости в коммерческую и как его осуществить?

Успешность бизнеса во многом зависит от расположения будущего офиса или магазина, его доступности для большей части населения города, а также рентабельности самой недвижимости. Оптимальным решением может стать покупка квартиры на первом этаже жилого дома. Для размещения в ней офиса или магазина потребуется перевести жилое помещение в нежилое.

В последние годы законодательство, регулирующее порядок перевода жилых помещений, значительно ужесточилось. Связано это с необходимостью защитить права жильцов многоэтажных домов от фальсификации подписей в документах, подтверждающих их согласие.

При грамотном подходе и соблюдении норм законодательства переоформление квартиры пройдет гладко и без каких-либо проблем. Нюансы этой довольно сложной процедуры будут рассмотрены в статье.

Показать содержание

• Определение и различия терминов
• Разрешено ли использование квартиры в предпринимательских целях?
• Условия переоформления
• Пошаговая инструкция, как перевести недвижимость
Куда обращаться для получения разрешения?     Документы     Составление заявления     Сколько стоит процедура?     Сроки ожидания      Действия после получения разрешения     
• Причины отказа
Можно ли оспорить решение?    
• Можно ли отменить изменение правового режима квартиры?

Определение и различия терминов

1. Жилым помещением считается недвижимость, подходящая для постоянного проживания людей, соответствующая требованиям жилищного законодательства. Основной целью его использования является проживание людей.
2. Коммерческая недвижимость предназначена для осуществления всех видов деятельности, основной целью которой является получение прибыли (производство, торговля, офис и т.д.).

Разрешено ли использование квартиры в предпринимательских целях?

В жилой помещении допускается осуществление индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает санитарные и противопожарные нормы, а также не ограничивает других жильцов в их правах (п.1 ст.17 ЖК РФ, п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

Запрещается размещение различных производств, офисов, магазинов, объектов общепита в квартире (п.2 ст.17 ЖК РФ). Строгий запрет связан в первую очередь с тем, что размещение в квартире, специальным образом не оборудованной, какого-либо производства или офиса, нарушает всевозможные нормы безопасности, охраны труда, а также права собственников МКД.

Условия переоформления

Рассмотрим основные условия, которые должны быть соблюдены при переводе недвижимости (квартиры или дома):

1. Квартира находится на первом этаже дома либо расположена над нежилым помещением.
2. Наличие отдельного входа либо возможность такой оборудовать (как правильно провести перепланировку и оформить отдельный вход читайте тут).
3. Жилище не расположено в доме социального использования (п.5 ст.91.16 ЖК РФ).
4. Квартира не должна находиться в обременении, это касается ареста, аренды, залога, в т.ч. и ипотеки.
5. Дом не должен иметь статус аварийного, подлежащего сносу или капитальному ремонту.

Пошаговая инструкция, как перевести недвижимость

Чтобы переоформление недвижимости из жилой в коммерческую прошло по возможности быстро и без проблем, стоит соблюдать алгоритм действий, приведенный ниже.

Куда обращаться для получения разрешения?

Переоформлением жилой недвижимости занимаются органы местного самоуправления на основании заявления. Подать заявление можно непосредственно в орган МСУ, а также в любом МФЦ. Предварительно заявитель должен собрать пакет необходимых документов.

Документы

1. Заявление.
2. Документы, удостоверяющие личность заявителя.
3. Технический план квартиры (необходимо получить его в БТИ с обязательной экспликацией), поэтажный план дома.
4. Техническое заключение от управляющей компании, в котором раскрывается текущее состояние дома.
5. Заключение пожарного ведомства о том, что жилье соответствует нормам противопожарной безопасности. Получить заключение можно в МЧС после подачи заявления и осмотра помещения экспертом.
6. Заключение СЭС о соответствии квартиры санитарно-эпидемиологическим нормам. Также необходимо обратиться в СЭС для проведения экспертизы.
7. Согласие жильцов дома.
   Могут учитываться только подписи людей, которые на самом деле живут в данном МКД, а не только прописаны.

   Процедура сбора подписей проводится на очередном или внеочередном собрании собственников. Для организации собрания необходимо обратиться в УК. Если 2/3 жильцов согласны на перевод недвижимости, то решение собрания считается принятым.

8. Выписка из домовой книги о том, что в квартире нет прописанных лиц.
   Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:

   8 (800) 101-43-92

   Срок действительности справки не более 2 недель.

9. Проектная документация, составленная проектным бюро, имеющим официальную лицензию на осуществление проектной деятельности. В проекте должны быть указаны все планируемые работы по перепланировке и переустройству помещения.
10. Свидетельство права собственности на недвижимость, либо их копии, заверенные нотариусом.

Составление заявления

1. В шапке заявления указывается орган МСУ, либо иной ответственный орган.
2. В центре ставится заголовок «Заявление».
3. Указываются данные заявителя:
   • ФИО;
   • реквизиты паспорта;
   • адрес;
   • контактный телефон.
4. Указываются данные организации (юрлица):
   • форма организации;
   • юридический адрес;
   • телефон;
   • данные уполномоченного представителя или руководителя;
   • реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя.
5. Адрес жилого помещения:
   • индекс;
   • улица;
   • строение, корпус, квартира.
6. Далее заявитель указывает суть заявления. Пример: «Прошу осуществить перевод жилого помещения в нежилое, принадлежащего мне на основании права собственности для использования в качестве продуктового магазина».
7. Далее описываются виды работ, которые будут произведены: перепланировка, переустройство.
8. Заявитель должен включить в заявление обязательство обеспечить проведение работ в положенный срок, открытый допуск должностных лиц к месту строительных работ для проверки.
9. Срок проведения работ.
10. Перечень прилагаемых документов с указанием количества листов.
11. Подпись заявителя, дата.
12. Расписка о получении заявления ответственным лицом.

• Скачать бланк заявления о переводе жилого помещения в нежилое
• Скачать образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое

Сколько стоит процедура?

Госпошлина за перевод составляет 1000 рублей. Однако, получение всех остальных документов также потребует вложения средств:

• Оплата услуг БТИ до и после получения разрешения.
• Получение справок в различных ведомствах (МЧС, СЭС).
• Оплата услуг нотариуса, проектного бюро и т.д.

Итоговая стоимость может сильно разниться и будет зависеть от масштабности планируемого переустройства.

Сроки ожидания

Заявление рассматривается в течение 45 дней, после чего выносится решение: положительное или отрицательное. Заявителя уведомляют о вынесенном решении в течение трех дней.

Действия после получения разрешения

1. Нужно обратиться в БТИ с разрешением и полным пакетом документов.
2. В БТИ произведут расчет стоимости предстоящих работ на основании ранее созданного проекта.
3. Смету необходимо утвердить во всех инстанциях: МЧС, СЭС.
4. Получить разрешение в БТИ на произведение работ.
5. Произвести строительные работы в указанный в разрешении срок.
6. Пройти процедуру введения помещения в эксплуатацию: потребуется согласовать произведенные работы со всеми службами.
7. Далее нужно обратиться в БТИ для составления нового технического паспорта помещения.
   Завершающим этапом перевода станет обращение в Регистрационную палату для оформления права собственности на нежилую недвижимость.

Причины отказа

Уполномоченный орган может отказать в переоформлении жилой недвижимости в коммерческую в нескольких случаях:

• Наличие прописанных в квартире лиц.
• Отсутствие согласия 68% жильцов МКД.

  Необходимость получения согласия собственников вытекает из ст.247 ГК РФ, согласно которой владение долевой собственностью осуществляется на основании согласия всех собственников. Дело в том, что устройство отдельного входа в квартиру предполагает использование общедомовой территории. По этой причине согласие жильцов будет обязательным для получения разрешения.

  Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

  1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
  2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

• Квартира находится в обременении: залог, арест.
• Дом подлежит сносу, в нем планируется проведение капремонта.
• Ошибки и недочеты в проектной документации.
• По итогам рассмотрения документов выявлено нарушение законодательства.

Можно ли оспорить решение?

Собственник имеет полное право обжаловать решение уполномоченного органа. Соответствующее заявление можно подать как непосредственному руководителю органа МСУ или уполномоченного органа, так и в судебные органы. Результаты обжалования будут зависеть от ситуации и причин, по которым отказано собственнику.

Можно ли отменить изменение правового режима квартиры?

Да, отменить перевод можно. Процедура в данном случае будет практически аналогична вышеописанной. Собственник должен привести помещение в пригодное для постоянного проживания людей состояние.

Процедура изменения правового режима квартиры занимает в среднем около полугода. При этом от собственника или его представителя потребуется много усилий и средств. Сегодня существует огромное количество различных фирм, предоставляющих услуги по переоформлению. Стоимость их услуг не малая, но это может упростить собственнику прохождение процедуры и сохранит драгоценное время.