Когда проводится оценка коммерческой недвижимости и каковы особенности ее выполнения?

Коммерческая недвижимость является ценным финансовым активом. Торговые, офисные, производственно-складские помещения используются для получения прибыли.

Процедура оценки коммерческой недвижимости представляет собой сложный процесс, учитывающий помимо основных параметров и уровень дохода, который способен приносить нежилой объект.

В данной статье подробно описано, когда проводится оценка коммерческой недвижимости и каковы особенности ее выполнения.

Показать содержание

• Когда требуется провести оценивание помещений?
• Какие документы нужны?
• Порядок проведения
• Особенности процедуры с торговой недвижимостью
Изучение тенденций рынка      Анализ внешних и внутренних факторов, влияющих на результат     Анализ наиболее эффективного использования объекта     Различные подходы при расчете     Затратный     Сравнительный     Доходный    
• Отчет и его составляющие
• Как выбрать оценщика?
• Сколько стоят услуги?
Среднее значение в городах РФ    

Когда требуется провести оценивание помещений?

Чаще всего оценка коммерческой недвижимости необходима:

• При оформлении займа в банке. В этом случае недвижимость выступает залогом под выдачу кредита.
• При инвестировании. В случае вложения денежных средств, инвестору необходимо располагать полной информацией о предприятии, в том числе и о его реальной рыночной стоимости.
• При подготовке к сделке купли-продажи или при сдаче собственности в аренду (какие еще сделки могут проводиться с коммерческой недвижимостью читайте тут). Оценка нужна для определения действительной цены объекта или величины арендной ставки.
• При страховании. Страховой компании нужно знать точную стоимость имущества для определения суммы договора страхования.
• При делении недвижимости на части в случае имущественных разногласий.

Какие документы нужны?

Перечень документов может варьироваться в зависимости от типа недвижимости и пожеланий оценщика.

• Документы, подтверждающие право собственности.
• Техническая документация: паспорт БТИ, поэтажный план, экспликация к поэтажному плану.
• Сведения о наличии обременения на объект.
• Кадастровый паспорт земельного участка для отдельно-стоящих зданий.
• Документы на прочее имущество, входящее в состав предмета оценки.
• Копия паспорта клиента.
• Копия записи из единой налоговой службы для юридических лиц.

Порядок проведения

Чтобы определить рыночную стоимость коммерческой недвижимости, специалисты выполняют комплексный и многоуровневый анализ с учетом множества факторов. Процедура оценки проводится поэтапно.

1. Первый этап включает переговоры заказчика с оценщиком. Это необходимо для заключения договора о сотрудничестве. На данном этапе ставятся задачи, обсуждаются возможные трудности, а также учитывается взаимный интерес. Касаемо договора об оценке, в ст. 10 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что документ должен быть заключен в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
2. Второй этап – предоставление заказчиком пакета документов для проведения анализа. После ознакомления с перечнем, специалист может сократить или расширить список необходимых бумаг.
3. Третий этап предполагает визуальный осмотр коммерческой недвижимости. Специалист выезжает на место, фотографирует и составляет акт осмотра. В случае, когда доступ к объекту ограничен, например, в процессе судопроизводства, заказчик вправе отказать оценщику в проведении этой процедуры.
4. Заключительный этап – составление отчета на основании полученных данных.

Особенности процедуры с торговой недвижимостью

Торговая недвижимость – активно развивающаяся отрасль нежилого фонда. К ней относятся места осуществления оптовых и розничных продаж товаров и услуг. Согласно прогнозам аналитиков, ситуация на рынке торговой недвижимости располагает к дальнейшему активному росту торговых площадей на территории РФ.

Изучение тенденций рынка

Этап анализа рыночных тенденций включает:

• Анализ актуальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости.
• Анализ конкуренции.
• Определение соответствия особенностей объекта требованиям рынка.
• Формирование рекомендаций по улучшению характеристик оцениваемого имущества.

Анализ внешних и внутренних факторов, влияющих на результат

Включает в себя учет следующих особенностей:

• Транспортная доступность объекта.
• Развитость инфраструктуры.
• Привлекательность недвижимости для потенциальных покупателей.
• Особенности доступа к торговой площади.
• Наличие парковок и автостоянок.
• Состояние внутренней отделки помещения.
• Наличие коммуникаций и оборудования.
• Наличие служебных и складских помещений.

Анализ наиболее эффективного использования объекта

Предполагает выявление лучшего варианта использования объекта оценки. Анализ проходит в четыре этапа:

1. Рассмотрение возможных вариантов использования собственности при выявлении положительных и отрицательных сторон.
2. Определение потенциальных потребителей и возможных перспектив.
3. Советы по дальнейшему развитию нежилого помещения в свете рыночных тенденций.
4. Выводы о наиболее выгодном использовании предмета оценки.

Различные подходы при расчете

Согласно п. 15 «Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1)», утвержденных Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 г. № 256, современная оценочная деятельность опирается на три основных подхода к определению стоимости недвижимости:

• Затратный подход. Основан на подсчете расходов на приобретении недвижимости. Результатом метода выступает полученная сумма, которую необходимо потратить на улучшение имущества для его полноценного использования. При затратном подходе учитывается общее состояние недвижимости и фактический износ.
• Сравнительный подход. Основан на методе сравнения предмета оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о стоимости. Аналогом считается объект со схожими характеристиками, влияющими на его цену.
• Доходный подход. Основан на методах выявления ожидаемых доходов и перспектив от использования имущества.

Затратный

Затратный подход к оценке коммерческой недвижимости состоит из следующих этапов:

1. Оценка рыночной стоимости собственности.
2. Оценка стоимости замещения объекта и величины прибыли.
3. Расчет выявленного износа.
4. Расчет итоговой стоимости предмета оценки путем подсчета восстановительной стоимости на износ с дальнейшим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Стоимость нежилого помещения при затратном подходе можно вычислить с помощью простой формулы:

Пример. Определить цену складского помещения. Для расчета нужна информация о стоимости земли, на которой расположен объект и о сумме износа помещения.

Если:

• цена земельного участка равна 5.000.000 руб.;
• стоимость восстановительных работ, допустим, специалист оценил в 900000 руб.;
• сумма износа составляет 1.000.000 руб.

Решение: 5000000+900000-1000000=4900000.

В результате общая стоимость объекта недвижимости, согласно вышеуказанной формуле будет равна 4.900.000 руб.

Сравнительный

Метод сравнительного анализа чаще всего применим к объектам недвижимости, которые имеют множество аналогов на рынке. Процедура расчета при сравнительном подходе разделена на следующие этапы:

1. Анализ рыночной ситуации в свете рассмотрения аналогичных объектов на рынке.
2. Выявление всех показателей, влияющих на цену рассматриваемой недвижимости.
3. Разработка схемы, связывающей единицы сравнения с показателями сверки.
4. Расчет корректировок показателей по данным рынка.
5. Применение схемы к аналогам для расчета скорректированных цен продаж.
6. Анализ полученных цен продаж объектов сравнения для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Для определения стоимости торгового центра, нужно подобрать аналогичные предложения по соответствующим параметрам. Аналоги должны быть схожи по техническим, экономическим, материальным и др. характеристикам.

Доходный

Этот тип подхода применим к тем объектам недвижимости, основной целью которых является принесение прибыли. Самое важное при расчете – оценка текущей стоимости и дальнейшей выгоды, получение которой возможно при наиболее эффективном использовании нежилого фонда.

Как следует из п. 21 «Федеральных стандартов оценки», утвержденных Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007г., применяя доходный подход к оценке, специалист:

1. Устанавливает период прогнозирования. Производит предварительный анализ всех характеристик, способных в будущем влиять на возможные доходы от объекта.
2. Исследует способность предмета оценки приносить доходы в течении периода прогнозирования, а также делает заключение о его развитии после периода прогнозирования.
3. Определяет стоимость денежного потока через стоимость всех выплат к определенному моменту времени.
4. Осуществляет процедуру определения ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также последующих возможных приростов в стоимость на дату оценки.

Доходный подход основан на определении ожидаемой прибыли от эксплуатации коммерческой недвижимости.

Отчет и его составляющие

Готовый отчет об оценке должен соответствовать всем требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №1,2,3 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. № 297, 298, 299.

Итоговый документ включает исключительно точные данные и не допускает двоякого толкования. Отчет формирует специалист, который является членом Российского общества оценщиков.

Опираясь на вторую часть в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ, информация, отображенная в готовом отчете, актуальна в течение полугода от даты его составления.

Скачать образец отчета об оценке коммерческой недвижимости

Как выбрать оценщика?

Для успешного выбора специалиста важно учесть несколько простых рекомендаций:

1. Проверить у эксперта наличие лицензии или государственного сертификата на право заниматься оценочной деятельностью.
2. Узнать о прошлом опыте работы с аналогичными предложениями и конечных результатах.
3. Ознакомиться с отзывами о выбранном оценщике, а также о компании, сотрудником которой он является.

Сколько стоят услуги?

Средняя стоимость не менее чем по 10 городам РФ Стоимость оценки коммерческой недвижимости отталкивается от нескольких параметров:

• Региона и населенного пункта, в котором производится оценка.
• Удаленности объекта от местонахождения эксперта.
• Технических характеристик недвижимости.
• Вида разрешения на использование собственности.
• Площади земельного участка и площади строений.
• Цели проведения оценки.
• Квалификации оценщика.

Среднее значение в городах РФ

• Москва и Санкт-Петербург— 30.000 рублей.
• Нижний-Новгород – 10.000 рублей.
• Брянск – 10.000 рублей.
• Воронеж – 10.000 рублей.
• Курск – 7000 рублей.
• Барнаул – 9000 рублей.
• Новосибирск – 8000 рублей.
• Красноярск – 15000 рублей.
• Омск – 15000 рублей.

Стоит отметить, что цена оценки коммерческой недвижимости в регионах на порядок ниже, чем в крупных городах.

С помощью перечисленных методов определяется истинная стоимость объекта нежилого фонда. Главное в процедуре оценки коммерческой недвижимости – выбрать грамотного специалиста, так как от опыта оценщика зависит насколько корректно и эффективно будет произведен необходимый анализ.