Пошаговые инструкции по аренде и купле-продаже помещения под продуктовый магазин

Открытие магазина начинается с поиска подходящего помещения, и от этого выбора зависит успех или неудача всего предприятия. Как выбрать помещение для продуктового магазина? Какие подводные камни могут вас поджидать? Как оформить документы? Ответы на эти вопросы вы найдете в этой статье.

Показать содержание

• Юридические требования
• Как искать место под торговлю продуктами питания?
Что нужно знать?     Снимать или покупать?     С оборудованием или без?    
• Как взять недвижимость в аренду?
Сбор и проверка документов     Составление договора аренды     Регистрация соглашения     Подводные камни    
• Пошаговая инструкция по покупке
Необходимые документы     Договор      Регистрация сделки     На что обратить внимание?    
• Полезное видео

Юридические требования

Помещение для продуктового магазина должно соответствовать множеству параметров, прописанных в законе. Перечислим основные из них:

• Помещение должно иметь статус нежилого.
• Помимо торговой зоны продуктовый магазин должен располагать складом (для хранения товаров), туалетом с раковиной для мытья рук, дополнительным санузлом с водой (отдельно от туалета), фасовочным помещением (или несколькими для разных групп товаров).
• Складские помещения для продовольственных и непродовольственных товаров должны быть раздельными.
• Помещения, где будут храниться товары, не должны быть проходными, а также не должны располагаться под канализационными трубами.
• Торговые, складские, вспомогательные и санитарно-бытовые помещения оборудуются приточно-вытяжной механической вентиляцией.

Рекомендуем ознакомиться с СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов».

Как искать место под торговлю продуктами питания?

Хорошие места для открытия магазина:

• Рядом с транспортными узлами.
• В жилом квартале с многоэтажками.
• В новом или строящемся районе, где наилучшие места еще не заняты.
• На первом этаже популярных торговых центров.
• С выходом на людную улицу.

Важно учитывать расстояние до конкурентов:

• До ближайшего крупного супермаркета должно быть, по крайней мере, 10 минут ходьбы.
• Не стоит располагаться рядом с другим продуктовым магазином.

Найти хорошие помещения — большая проблема. Такие помещения зачастую даже не доходят до газет и сайтов с объявлениями: их расхватывают соседние предприниматели, а также друзья и знакомые. Если нет таких знакомств, можно обратиться к агентам по поиску недвижимости. Хороший агент может оперативно сообщить, если подходящее помещение стало доступно.

На что обратить внимание:

• Наличие подъездных путей для транспортных средств, достаточного ли они размера.
• Как будет происходить процесс разгрузки товаров и оборудования.
• Нужна ли парковка.
• Нужно ли подготовить помещение или оно уже готово, разрешит ли собственник ремонт.
• Как в доступном пространстве разместить все необходимые помещения: торговый зал, туалет, складские и подсобные мощения.

О том, как правильно выбрать помещение под магазин и какая недвижимость подходит для ведения коммерческой деятельности, мы рассказывали тут.

Что нужно знать?

1. Опросите предыдущих арендаторов о собственнике, о контролирующих органах, о количестве покупателей, и почему они больше не ведут торговлю в этом месте.
2. Уточните у собственника объем дополнительных платежей на ЖКХ, вывоз мусора и прочее.
3. Попробуйте подсчитать поток людей в рабочие и выходные дни.
4. Проконсультируйтесь о соответствии помещения всем правилам, законам и нормам с опытным человеком, например, с бывшем инспектором.

Снимать или покупать?

Ведение торговли и управление коммерческой недвижимостью — это разные виды бизнеса. Поэтому крупные торговые сети, как правило, не занимаются покупкой или строительством торговых помещений, а только арендуют их.

Невозможно предугадать, будет ли магазин успешен или нет. При аренде помещения вы можете легко закрыться и переехать на другое место, если по каким-то причинам данная локация оказалась неудачной. А если вы уже вложились в покупку торговых площадей, то это может стать мертвым грузом для бизнеса.

В то же время покупка помещения под магазин может быть, как минимум, удобным решением для некоторых предпринимателей: например, семейный магазинчик, когда торговые помещения располагаются по соседству с квартирой или домом, где живут хозяева.

Также возможен особый тип договора, где аренда предполагает последующий выкуп помещения.

С оборудованием или без?

Набравшись опыта и ориентируясь в санпинах, можно открывать магазины с нуля, перестраивать помещения и закупать необходимое оборудование.

Как взять недвижимость в аренду?

Для оформления аренды понадобится пройти несколько шагов:

1. Собрать все необходимые документы и проверить их.
2. Составить договор аренды.
3. Зарегистрировать договор в МФЦ (при необходимости).

Сбор и проверка документов

Первое, что необходимо сделать, — это запросить выписку из Росреестра о реальном владельце недвижимости. Заключать соглашение следует только с ним, в противном случае (в случае субаренды) нужно удостовериться, что в первичном договоре аренды было прописано право заключать договор субаренды. Если собственников несколько, то нужно заключать отдельное соглашение об аренде с каждым из них.

Если арендодатель — юридическое лицо, полезно поискать информацию о нем по:

1. картотеке арбитражного суда;
2. сайту налоговой службы;
3. в базах данных юрлиц.

Составление договора аренды

Договор аренды нежилого помещения для продуктового магазина должен включать:

1. «Шапка» договора. Указываются ФИО, паспортные данные, контакты сторон.
2. Описание объекта. Указать адрес и кадастровый номер.
3. Срок аренды.
4. Арендная плата. Указать размер платежа за определенный срок и способы оплаты. Описать порядок изменения размера арендной платы. Установить, кто берет на себя дополнительные расходы на оплату коммунальный платежей и в случае поломок. Прописать размер штрафов при просрочке выплат и в случае преждевременного расторжения договора.
5. Права и обязанности сторон. Прописать порядок передачи помещения, а также (не)возможность сдачи в субаренду. Арендодатель не должен препятствовать размещению рекламных вывесок на фасаде. Арендатор обязан поддерживать помещения в надлежащем состоянии, соблюдать нормы пожарной безопасности и СЭС.
6. Дополнительная информация. Пропишите условия продления договора, а также порядок разрешения конфликтных ситуаций. Если магазин передается с оборудованием, то требуется составить акт с описью имущества, находящегося в помещении.
7. Подписи сторон.

Можно найти образец подобного договора и подкорректировать его под свои нужды.

• Скачать бланк договора аренды продуктового магазина
• Скачать образец договора аренды продуктового магазина

Более подробно о процедуре взятия в аренду помещения под магазин и о правилах составления договора мы рассказываем в отдельном материале.

Регистрация соглашения

Согласно ст. 651 ГК РФ, договор аренды помещения на срок более 1 года должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Многие предприниматели предпочитают заключать договор аренды на срок менее 12 месяцев, чтобы избежать обязательной регистрации и связанных с ней расходов.

Итак, если срок аренды превышает 12 месяцев, то договор необходимо зарегистрировать в Росреестре, явившись в МФЦ и предоставив следующие документы:

• Удостоверения личностей сторон.
• Документы, доказывающие право собственности (для арендодателя).
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Договор аренды в 3 экземплярах (по одному для сторон и одна копия для Росреестра).

Размер госпошлины:

• Для физических лиц — 2000 рублей.
• Для юридических лиц — 22000 рублей.

Ваша заявка будет рассмотрена, и, если все оформлено правильно, то стороны договора получат свои экземпляры с печатью, подтверждающей официальную регистрацию. Рассмотрение заявки занимает 7—10 дней.

Подводные камни

Согласно п.1 ст. 655 ГК РФ, при заключении договора аренды, необходимо составить акт приема-передачи. Это делается, чтобы избежать споров при окончании срока действия договора или его расторжении. В акте описывается состояние объекта недвижимости и фиксируются проблемные области, которые впоследствии могут стать предметом спора.

Пошаговая инструкция по покупке

В общих чертах порядок оформления документов при покупке помещения схож с порядком оформления при аренде.

Необходимые документы

Потребуются:

• Удостоверения личности сторон.
• Документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, долевого участия в строительстве, документы о приватизации, о переводе жилого помещения в нежилое, свидетельство о праве собственности и так далее).
• Нотариально заверенное согласие на продажу, подписанное супругом продавца. Или заверенный отказ от претензий от бывшего супруга.
• Выписка из ЕГРН.
• Кадастровый паспорт объекта.
• Технический план объекта.
• Выписка об отсутствии долгов по ЖКХ.
• Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.
• Нотариально заверенное согласие совладельцев долевой собственности (если таковые имеются).

Для юридических лиц процесс значительно усложняется и требует дополнительные документы. В таких случаях лучше обратиться к юристу.

При покупке готового магазина будет полезным запросить: (список документов зависит от конкретного случая):

• Заключение СЭС, санитарный паспорт.
• Заключение пожарной службы.
• Медицинские книжки сотрудников.
• Договор о вывозе мусора.

Договор

Договор купли-продажи нежилого помещения составляется следующим образом:

1. Указываются ФИО, паспортные данные и контакты сторон.
2. Описание объекта. Указать адрес, кадастровый номер и характеристику помещения. Удостоверить, что недвижимость действительно принадлежит продавцу, и указать на каком основании.
3. Порядок передачи недвижимости от продавца к покупателю, сроки вступления во владение.
4. Стоимость недвижимости и способы оплаты.
5. Права и обязанности сторон, а также ответственность за несоблюдение условий договора.
6. Дополнительная информация. Опишите условия расторжения договора. Если магазин продается вместе с оборудованием, то требуется составить акт с описью имущества, находящегося в помещении.
7. Подписи сторон.

Образец документа можно найти в интернете. Однако составление договора и проверку условий сделки лучше доверить нотариусу.

• Скачать бланк договора купли-продажи продуктового магазина
• Скачать образец договора купли-продажи продуктового магазина

Регистрация сделки

Сделки купли-продажи недвижимости подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Сроки рассмотрения 7—10 дней.

Документы:

• Заявление на регистрацию.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Удостоверения личности сторон.
• Договор купли-продажи в 3 экземплярах.
• Документ, подтверждающий право собственности (от продавца).
• Разрешение супруга на сделку (при необходимости).
• Разрешение от совладельцев ( при долевой собственности).
• Дополнительные документы для юридических лиц.

Размер госпошлины аналогичен регистрации договора аренды:

• Для физических лиц — 2000 рублей.
• Для юридических лиц — 22000 рублей.

На что обратить внимание?

1. Покупатель недвижимости должен тщательно проверить права собственности, а также наличие долгов и обременений.
2. Следует изучить технический и кадастровый паспорта для проверки соответствия формальных и фактических параметров объекта недвижимости.
3. Оплату лучше проводить безналичным расчетом. Можно воспользоваться услугами нотариуса: он берет деньги на хранение, пока сделка не будет завершенна.
4. Нежилое помещение можно купить в кредит. Получить такой кредит сложнее, чем оформить обычную ипотеку, что связано с более сложными методами оценки заявителя и большими рисками.

Подготовка торгового помещения для открытия магазина может показаться чрезвычайно сложным предприятием. Тем не менее миллионы наших соотечественников занимаются малым бизнесом, в том числе управляют продуктовыми магазинами. Если сформировать правильную бизнес-модель, изучить нюансы и тонкости дела, то вполне реально открыть собственный успешный бизнес.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть полезное видео о том, как выбрать помещение для продуктового магазина: