Становление рынка коммерческой недвижимости в России и последовавший за этим бурный рост определяют необходимость классификации офисной недвижимости. Для арендаторов и арендодателей, аналитиков, риелторов, профессиональных оценщиков, а также других участников рынка существование упорядоченных критериев и методов оценки позволяет оперировать на рынке как можно более эффективно при условии постоянно растущих требований к офисным помещениям и высокой конкуренции.
Показать содержание
- Мировая и российская практика: какие системы применяются?
- Класс «А»
- «В»
- «С»
- «D»
- Разброс цен на недвижимость для офисов
Мировая и российская практика: какие системы применяются?
В международной практике используются несколько классификаций офисной недвижимости, однако наиболее используемой считается система, разработанная компанией BOMA (Building Owners and Managers Accociation). Бизнес-центры классифицируют в соответствии с категориями «А», «В» и «С».
Офисные помещения класса «А» являются наиболее престижными и качественными, характеристики класса «С», в свою очередь, далеки от современных требований. Отнесение офиса к тому или иному классу в определенной степени субъективно и производится с учетом соответствия определенным характеристикам:
- Месторасположение.
- Тип здания.
- Новизна здания.
- Системы обслуживания здания, охранная система.
- Решения в планировке, отделке и конструкции здания.
- Инженерные системы, системы кондиционирования и вентиляции.
- Системы телекоммуникаций.
- Паркинг.
- Оснащенность здания лифтами.
- Инфраструктура.
В России до сих пор не утверждена единая классификация офисных помещений. На рынке применяют множество вариаций систем, однако все они базируются на похожих принципах.Самыми известными классификациями являются:
- Классификация главного аналитика Российской Гильдии риелторов Г.М. Стерника.
- Классификации Московского Исследовательского Форума, разработанная в 2003 г. и дополненная в 2006 и 2013 годах.
- Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2008 г.
Многие оценочные компании используют систему, аналогичную «ABC». В российских реалиях некоторые компании добавляют специальную категорию «D», что связано с тем, что множество зданий относятся к советской эпохе, не были реконструированы и не отвечают требованиям даже категории «С».
В соответствии с ужесточением требований на Московском Исследовательском Форуме 2006 г., классификация 2003 г. была изменена. Новая структура делит современные офисные здания на три типа: «А», «В+» и «В-». Здания, которые не удовлетворяют заданным критериям, относятся к классам «С» и ниже. В 2013 г. важным нововведением стал пункт «Сертификация», то есть соответствие офисных центров международным стандартам энергоэффективности: LEED и BREEAM.
Вторая система классификации подразумевает деление класса «А» на дополнительные категории: «А1», «А2», «А3» и является более подробной. Ее в своей практике используют компании Noble Gibbons и Colliers International. Аналогичным является деление на подклассы «А+», «А» и «А-».
Класс «А»
Бизнес-центры класса «А», являющиеся оптимальным решением для офисных помещений, располагаются в новых комплексах с грамотной планировкой, высоким уровнем строительства и отделки, автоматизированными системами жизнеобеспечения, оснащенных системами охраны, связи и коммуникаций. Такие офисы преимущественно строятся в центре города или в престижных районах с большим количеством транспортных развязок.
Арендаторами помещений в бизнес-центрах высокого класса выступают крупные компании и филиалы зарубежных фирм. Класс «А» полностью отвечает всем критериям современного здания, которые включают в себя:
- Наличие центральной системы управления зданием.
- Наличие современной системы пожарной безопасности.
- Высота потолка не менее 2,7 м.
- Высококачественные материалы отделки помещений общего пользования и фасада.
- Время ожидания лифтов не более 30 сек.
- Глубина этажа от окна до «ядра» не превышает 10 м.
- Наличие эффективно организованной зоны reception, конференц-залов, просторных зон питания и отдыха.
- Дизайнерский ремонт.
- Многоуровневый наземный или подземный со входом в бизнес-центр паркинг.
Для класса «А» практикуется деление на подклассы: «А1», «А2», «А3», которые не имеют между собой принципиальных различий, и используются для более подробного определения здания.Подкласс «А1»
Для данного подкласса характерно:
- Здание возрастом менее 3 лет.
- Возможность полностью настроить микроклимат в помещении под индивидуальные нужды.
- Рациональная и эргономичная планировка, способствующая эффективному взаимодействию.
- Наличие ресторана и кафетерия.
- Светлые окна, не менее 80% из которых выходят на улицу.
- Продублированные основные системы жизнеобеспечения.
- Расположение в центральной части города, наличие удобного подъезда к зданию.
«А2»
Отличается менее жесткими требованиями к расположению здания, а также может быть полностью реконструированным зданием относительно недавней постройки. Характеристики близки классу «А1», но допускают незначительные отклонения по второстепенным параметрам.
«А3»
Может быть присвоен полностью реконструированному зданию возрастом 20-30 лет. Допускается сравнительная неэффективность планировки и менее качественная система центрального кондиционирования.
Возможны некоторые ухудшения по отношению к подклассу «А2», например расположение офисного центра не в центральном, а в более удаленном, но престижном районе.«В»
Офисы экономкласса, как часто называют офисные помещения класса «В», зачастую не имеют фундаментальных различий от офиса класса «А». В отличие от класса «А», которые относятся к представительским помещениям, коммерческая недвижимость класса «В» относится к рабочим помещениям. Крупные компании располагают в таких офисах персонал, не относящийся к топ-менеджменту. Арендаторами являются небольшие организации и компании.
Для таких помещений характерно:
- Расположение не в центральных районах города.
- Сроки эксплуатации здания не превышают 10 лет.
- Качественная отделка, высота потолков не менее 3 м..
- Хорошо оснащенные зоны отдыха и общего пользования.
- Организованный охраняемый паркинг.
- Развитая инфраструктура обслуживания здания и бизнеса.
«С»
Офисы класса «С» преимущественно располагаются в перепрофилированных под офисные нужды зданиях советского времени постройки: НИИ, институты, заводоуправления.
Зданию такого типа характерно зачастую полное отсутствие центрального кондиционирования, непрофессиональное управление, отсутствие оборудованного паркинга.Ремонт выполнен с использованием дешевых материалов, существуют проблемы с электрическим напряжением и инфраструктурой. Основные характеристики офисных помещений класса «С»:
- Расположение на окраине города, неудобный подъезд к зданию.
- Сроки эксплуатации превышают 10 лет.
- Стандартный ремонт, коридорная система.
- Устаревший дизайн, неэффективная планировка.
«D»
Объекты недвижимости, относящиеся к классу «D», не отвечают требованиям современного объекта офисной недвижимости. Офисы данного класса характеризуются устаревшими инженерными решениями, деревянными перекрытиями, отсутствием служб жизнеобеспечения. Располагаются за территорией города, в переоборудованных складских и производственных помещениях, в жилых домах.
Для класса «D» характерно:
- Состояние здания, требующее капитального ремонта.
- Коридорная система, расположение в подвальных и полуподвальных помещениях, отсутствие качественной планировки.
- Парковка стихийная, неохраняемая.
- Отсутствие инфраструктуры обслуживания и управления зданием.
Разброс цен на недвижимость для офисов
Цены на офисную недвижимость зависят от множества факторов, главными из которых является удаленность от центра и соответствие той или иной категории. Средняя ставка аренды офиса класса «А» в 2018 году в Москве составляет 25 500 руб. за кв.м. в год, офис класса «В+» можно арендовать в среднем за 16 000 руб./кв.м. в год, а кв.м. в офисе класса «В-» обойдется в 14 500 руб. в год. Аренда офиса категорией ниже составляет, в среднем, 9 000 руб./кв.м. в год.
Потребность в корректной оценке определяет важность использования и постоянной актуализации максимально удобной и полной классификации для всех участников рынка. Четкие критерии дают ясное представление, за что арендатор готов платить деньги, и какой выбор и возможности готов предоставить арендодатель.
