Артему Комарову 👑.
Процесс проведения сделки купли-продажи офисных помещений достаточно сложный и ответственный. Осуществить его можно с помощью агентства недвижимости, частного риелтора или же самостоятельно. Если принято решение заниматься этим самостоятельно, то для начала нужно четко определить алгоритм действий.
Показать содержание
- Список этапов
- Пошаговая инструкция, как продать офис в здании
- Пошаговая инструкция для покупателя
- Процедура сделки
Основные правила оформления Необходимые документы Составление договора Акт приема-передачи Расчет между сторонами Регистрация Государственная пошлина, сроки и стоимость Когда должна быть передана недвижимость? Когда можно переоформлять в собственность?- Налогообложение
Список этапов
Основными этапами в данной сделке являются:
- Поиск покупателя и предпродажная подготовка.
- Сбор необходимых документов.
- Оформление сделки (заключение договора купли-продажи и регистрация права собственности на нового владельца).
Пошаговая инструкция, как продать офис в здании
Важно! Перед тем, как демонстрировать помещение первому потенциальному покупателю, необходимо провести в нем тщательную уборку, придать «товарный вид». Лучше всего это сможет сделать профессиональная клининговая компания.Оценка
Для проведения самостоятельной оценки офисного помещения обычно используют самый простой способ – сравнительный. При этом сравниваются несколько аналогичных объектов (возможно различие по одному признаку) и таким образом определяется стоимость офиса.
Можно также обратиться за помощью к профессиональным оценщикам (оценка одного офисного помещения в Москве стоит от 15 тыс. рублей), которые могут применить и другой способ – доходный. Стоимость офиса при этом рассчитывается исходя из предполагаемой прибыли.
Сбор необходимых документов
Необходим следующий пакет документов:
- Правоустанавливающие документы на объект.
- Выписка из ЕГРН.
- Техническая характеристика из БТИ.
- Квитанции на оплату услуг ЖКХ (наглядно показать отсутствие долгов и уровень затрат).
- Договора на техническое обслуживание.
Как выставить на продажу?
Можно выставить офис на продажу, используя различные варианты:
- Интернет.
- Рекламные печатные издания.
- Наружная реклама (растяжки, баннеры, плакаты, указатели на асфальте).
- Компании по недвижимости.
- Средства связи и телевидения.
Если возникла необходимость срочно продать помещение, то стоит прислушаться к следующим советам:
- Надежнее всего обратиться в агентства недвижимости.
- Можно выбрать ту компанию, которая специализируется на срочном выкупе.
- Если объявления о продаже формируются самостоятельно, то обязательно нужно обозначить все плюсы объекта недвижимости: шикарный вид из окна, свежий ремонт, удобная транспортная развязка и другие. Также важно сделать качественные фотографии.
Пошаговая инструкция для покупателя
Где искать подходящую недвижимость для покупки?
Заниматься поиском подходящего объекта можно разными способами:
- Просмотр объявлений в газетах и журналах, наружной рекламы.
- Изучение информации в интернете.
- Участие в общественных и аукционных торгах.
Процесс поиска вполне может затянуться и чтобы его ускорить, стоит обратиться к специалистам. Они не только помогут в сжатые сроки подобрать нужную недвижимость, но и далее будут сопровождать сделку.
Что прояснить?
Чтобы избежать различных негативных ситуаций, все ключевые моменты необходимо прояснить сразу. Вот перечень вопросов, которые обязательно нужно задать продавцу:
- Кто настоящий владелец?
- Сколько всего владельцев?
- Как давно продается объект?
- Имеются ли обременения?
- Срок владения данной недвижимостью?
Как проверить подлинность бумаг?
Чтобы убедиться в подлинности документов, предоставляемых продавцом и убедиться в его праве собственности на офисное помещение, необходимо заказать выписку из ЕГРН. В данной выписке содержится следующая информация:
- ФИО правообладателя.
- Документ, подтверждающий право собственности, дата регистрации данного права.
- Кадастровый номер и кадастровая стоимость офисного помещения.
- Отсутствие (или наличие) обременений.
Скачать образец выписки из ЕГРН
Важно! Выписка из ЕГРН позволит избежать приобретения «проблемного» объекта.Процедура сделки
Основные правила оформления
Основные правила здесь следующие:
- Сначала следует заключить предварительный договор, который станет гарантией, что договоренности будут соблюдаться обеими сторонами до подписания основного документа – договора купли-продажи.
- После подписания предварительного договора проверяется юридическая чистота данного объекта и самой сделки.
- Далее продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.
- Передача объекта недвижимости подтверждается передаточным актом.
- Производить расчет следует после подписания акта приема-передачи офиса.
- Новый владелец должен зарегистрировать свое право собственности на помещение.
В данной сделке определенные риски несут обе стороны, поэтому необходимо максимально ответственно и добросовестно отнестись к ее оформлению.
Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:Необходимые документы
Список необходимых документов:
- Кадастровый и технический паспорта.
- Документы, подтверждающие личности обеих сторон сделки (паспорта).
- Документы, подтверждающие право собственности продавца на данное имущество.
- Выписка из ЕГРН об отсутствии арестов, обременений.
- Согласие второго супруга на продажу (покупку) объекта недвижимости (нотариально заверенное).
Договор заключается в трех экземплярах. Если одна из сторон сделки является юридическим лицом, то потребуются дополнительно следующие документы:
- Устав организации.
- Учредительный договор.
- Выписки из ЕГРЮЛ.
- Свидетельства о регистрации предприятия и постановке его на учет в ФНС.
- Протоколы, в которых совет директоров либо учредители одобряют проведение данной сделки.
Составление договора
Договор должен быть составлен максимально подробно, необходимо учесть все нюансы.
Существенные пункты договора:
- Подробная информация о покупателе и продавце.
- Подробное описание предмета договора – офисного помещения (тип недвижимости, адрес размещения, его месторасположение на этаже, кадастровый номер, площадь объекта, качественные характеристики).
- Стоимость продаваемого офисного помещения.
- Способ и сроки оплаты (прописывается подробно порядок внесения задатка, суммы и сроки. окончательного расчета покупателя с продавцом). Также указать, кто именно будет нести дополнительные расходы (оформление аккредитива, аренда банковской ячейки и т.д.).
- Обозначение конкретного срока передачи помещения покупателю.
- Ответственность каждой из сторон за неисполнение условий договора или нарушение некоторых его пунктов.
Справка! Обязательно должна быть проставлена дата и указано место подписания договора.
- Скачать бланк договора купли-продажи помещения под офис
- Скачать образец договора купли-продажи помещения под офис
Акт приема-передачи
Акт приема-передачи является обязательным (ст. 556 ГК РФ) дополнительным документом, который прилагается к договору купли-продажи. В данном документе должны быть прописаны:
- Дата и место составления акта.
- Паспортные данные обеих сторон сделки (продавца и покупателя).
- Реквизиты договора купли-продажи.
- Подробная характеристика объекта продажи.
- Скачать бланк акта приема-передачи помещения под офис
- Скачать образец акта приема-передачи помещения под офис
Основываясь на составленном акте приема-передачи, продавец офисного помещения передает его покупателю. Покупатель принимает его и выплачивает сумму, прописанную в договоре купли-продажи.
Расчет между сторонами
Передача денег между участниками сделки может осуществляться как наличным, так и безналичным способом. Наиболее популярны следующие варианты расчета:
- Банковская ячейка – деньги помещаются в арендованную банковскую ячейку и продавец сможет забрать их только после проведения сделки.
- Аккредитив – деньги хранятся на специальном счете в банке и выдаются продавцу после государственной регистрации сделки.
- Банковский перевод – покупатель после завершения сделки переводит деньги на счет продавца.
Регистрация
Процедура государственной регистрации перехода права собственности прописана в Федеральном законе РФ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Порядок проведения:
- Заявитель сдает пакет документов в регистрирующий орган.
- Проводится правовая экспертиза и оценка документов.
- Выдается выписка из ЕГРН или принимается решение о приостановлении процедуры.
Отправка документов возможна различными способами, наиболее популярны:
- В МФЦ – документы сдаются в бумажном виде (подлинники).
- Через Госуслуги – документы отправляются в электронном виде, каждый файл при этом должен быть подтвержден электронной цифровой подписью.
Государственная пошлина, сроки и стоимость
В Налоговом Кодексе РФ определен размер государственной пошлины (подп.22 п.1 ст. 333.33 НК РФ):
- Для физического лица – 2000 руб.
- Для юридического лица – 22000 руб.
Сроки регистрации определены Федеральным законом №218-ФЗ от 13.07.2015 (ст. 16):
- 7 рабочих дней – если документы сдаются в Росреестр.
- 9 рабочих дней – если документы сдаются в МФЦ.
- 5 рабочих дней – если документы отправляются через Госуслуги.
Справка! Стоимость сделки для продавца составит примерно 3-4 тыс. рублей, для покупателя – 10-15 тыс. рублей.Когда должна быть передана недвижимость?
В договоре купли-продажи четко указывается срок передачи помещения, который осуществляется по передаточному акту.
Когда можно переоформлять в собственность?
Приобретенную недвижимость можно переоформлять в собственность сразу после подписания акта приема-передачи и произведения полного расчета. Затраты будут складываться из суммы госпошлины и оплаты услуг нотариуса (при необходимости).
Налогообложение
Если офисное помещение находилось в собственности продавца более трех лет, но налог на прибыль не взимается. Если же срок владения был менее трех лет, то необходимо будет заплатить 13% от суммы сделки – налог оплачивает продавец. Уплату налога необходимо произвести до 15 июля следующего года.
В налоговые органы необходимо представить:
- Декларацию 3-НДФЛ.
- Паспорт.
- Договор купли-продажи (копия).
Если вам интересно узнать больше об офисах, читайте об их аренде, требованиях к помещениям и классификации.Быстро и надежно продать офисные помещения вполне реально. Причем сделать это возможно как при помощи риелтора, так и самостоятельно. Очень важно при этом безупречно подготовить необходимый пакет документов и особое внимание уделить оформлению договора купли-продажи.
ПОСЛЕДНИЙ шанс задать вопрос вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову 👑