Предпринимателям на заметку: возможна ли аренда квартиры или иного жилого помещения под офис?

Немногие знают, что собственную квартиру можно превратить в офис, не переводя ее в статус нежилого помещения. По каким правилам можно использовать помещение под офис, какие документы для этого оформить, возможна ли аренда у физического лица, как не получить штраф за незаконное использование — во всем этом и многом другом будем разбираться.

Показать содержание

• Допустимо ли использовать квартиру?
В каких случаях разрешается?    
• Есть ли способы сдать квартиру?
Перевод в нежилой фонд     Другие варианты    
• Каковы требования к зданию при сдаче/съеме его под офисную деятельность?
Особенности договора аренды    
• Налогообложение и его последствия
• Иные последствия и ответственность за незаконное использование жилья

Допустимо ли использовать квартиру?

Можно ли сдать/снять квартиру по офисную деятельность? Жилищное законодательство содержит норму, разрешающую использование жилых помещений в качестве офиса. Гражданин, проживающий в помещении на законных основаниях, может осуществлять здесь же свою профессиональную деятельность, не нарушая при этом права и интересы других граждан (ст. 17 ЖК РФ).

С одной стороны, кажется, что без проблем можно организовать офис в квартире, лишь бы соседи не были против. Но на самом деле не все так просто. Есть четкие ограничения и условия, которые нужно обязательно соблюдать.

В каких случаях разрешается?

Касательно жилых помещений законодательство четко прописывает следующее:

• они предусмотрены для проживания в них граждан;
• в них можно заниматься профессиональной или индивидуальной деятельностью;
• в них нельзя организовать промышленное производство;
• в них нельзя организовывать работу религиозных организаций (миссионерскую деятельность).

Особые условия:

1. Организовать офис может только гражданин, проживающий в данном помещении по закону. Имеется в виду, что человек или зарегистрирован по данному адресу (прописка), или снимает жилплощадь по договору аренды или договору социального найма.
2. Организовать свою профессиональную деятельность можно, только если не нарушаются права иных лиц. Здесь имеются в виду соседи, причем не только по лестничной площадке, а любые, в том числе по подъезду, по дому.

Что может нарушить покой соседей:

• шум;
• мусор;
• большой поток посетителей подъезда;
• многое другое, вплоть до такой проблемы, как назойливая ошибка посетителей со звонком, часто занятый лифт.

Если права нарушены, соседи могут жаловаться, приводить доводы и требовать запретить офис на дому.

В квартире нельзя организовать промышленное производство. Имеется в виду организация производства какой-либо продукции на специальных машинах, станках в крупных размерах.

Если гражданин варит мыло или печет торты с использованием плиты под заказ (специальное оборудование) — это все-таки не промышленное производство, а мини-производство. Но все зависит опять же от того, не нарушает ли такое производство права соседей. Если из-за соседа-предпринимателя в подъезде повысился уровень мусора, он постоянно забивает мусоропровод и т.д., соседи вправе требовать прикрыть такое производство.

Получается, что не любой офис можно организовать в квартире. Наиболее часто встречающиеся «домашние офисы» представляют собой:

• пункт приема юриста, бухгалтера, преподавателя;
• пункт мини-производства различных мастеров (производство гончарных, деревянных, текстильных изделий, ремонт техники, обуви, одежды, пекарни, мыловарни, производство домашних полуфабрикатов);
• офис call-центра, программиста, писателя;
• интернет-магазин с мини-складом продукции;
• фото-студия;
• маникюрный, массажный кабинет и другое.

Есть ли способы сдать квартиру?

Граждане, имеющие несколько жилых помещений в собственности, часто задаются вопросом использования пустующей квартиры для заработка. Один из вариантов — сдать квартиру под офис иным лицам. Сдача жилья под коммерческую деятельность незаконна. Но можно:

• сдать для проживания (гражданин, проживающий в квартире по договору аренды, в свою очередь может организовать в ней офис);
• сдать квартиру юридическому лицу, для последующей сдачи им в аренду гражданам для проживания;
• перевести жилье в статус нежилого помещения и сдавать спокойно уже под любую деятельность ИП и юридических лиц.

Перевод в нежилой фонд

Узаконить перевод жилого помещения в нежилое возможно в течение 45 дней в органе местного самоуправления или через МФЦ. По истечении такого срока выдается разрешение (или отказ), на основании которого можно использовать бывшую квартиру под офис.

Поменять статус на нежилой фонд возможно (ст. 22 ЖК):

• если квартира находится на первом этаже многоквартирного дома;
• если квартира находится на втором этаже, а помещения, находящиеся под ней, являются нежилыми;
• имеется или возможно организовать отдельный вход в такое помещение, чтобы помещения общего пользования (подъезд, коридоры) жильцов не использовались посетителями офиса;
• помещение не используется для проживания людей;
• помещение не находится в наемном доме социального назначения;
• квартира не находится в залоге, аренде и т. п.

Потребуются документы:

1. заявление;
2. правоустанавливающие документы на квартиру;
3. поэтажный план дома;
4. технический паспорт;
5. проект перепланировки (если она планируется).

Другие варианты

1. Сдача физическому лицу (найм). Договор заключается на предоставление квартиры для проживания гражданина, что дает этому гражданину в свою очередь право на организацию в ней своей профессиональной деятельности. Но опять же не любой деятельности, а только той, которая не противоречит законным интересам иных лиц.
2. Сдача юридическому лицу — возможна и законна. Но организация должна будет сдавать помещение в субаренду иным гражданам или сотрудникам именно под жилье.

Не стоит путать такой момент, когда по месту жительства директора (руководителя организации) регистрируется и место нахождения самого юридического лица. Здесь подразумевается, что осуществление основной деятельности (производство) предприятия производится по другому адресу.

Каковы требования к зданию при сдаче/съеме его под офисную деятельность?

Главным требованием к сдаваемому помещению является пригодность его для проживания:

• наличие всех необходимых технических коммуникаций (вода, электричество, газ);
• наличие специальных зон, свидетельствующих о проживании человека (а не только об осуществлении работы) — спальная, кухонная, ванная зона.

Будет сложно доказать, что квартира жилая, если вся она переоборудована под парикмахерскую. Иная ситуация, если одна из комнат оборудована под рабочий кабинет (например, юриста).

Особенности договора аренды

Помимо основных характеристик сдаваемого помещения, прав и обязанностей каждой стороны, необходимо обязательно включить следующие пункты:

• сдача квартиры осуществляется для временного проживания в ней нанимателя;
• наймодатель разрешает проведение в помещение определенной профессиональной деятельности;
• наниматель обязуется не нарушать права и интересы иных лиц в процессе своей работы.

Если арендатор — юридическое лицо (служебная квартира для сотрудников):

1. помещение сдается организации для дальнейшей передачи сотрудникам для проживания;
2. арендатор предоставляет возможность таким сотрудникам осуществлять свою деятельность по месту проживания;
3. сотрудники обязуются соблюдать интересы соседей (пункт, включаемый в договор между организацией и работником).

• Скачать бланк договора аренды квартиры под офис
• Скачать образец договора аренды квартиры под офис

Больше узнать в общем о договоре аренды помещения под офис можно тут.

Налогообложение и его последствия

Сдача квартиры в аренду — доход собственника и облагается НДФЛ. Особенности:

1. Если арендодатель ИП. Если аренда не прописана как деятельность в свидетельстве о регистрации, то доход облагается доходом как для физического лица (13%).
2. Если квартиру арендует ИП. Арендные платежи можно учитывать как расходы, соответственно уменьшив прибыль и налог на прибыль.
3. Если квартиру арендует организация. Можно уменьшить налог на прибыль, учитывая арендные платежи как расходы. Но на практике не все налоговые инспекции идут на это. В случае отказа налогового органа, придется решать дело через суд. Судебная практика по этому вопросу разная, но в большинстве случаев суд встает на сторону организации.

Иные последствия и ответственность за незаконное использование жилья

Если квартира заведомо используется под офис, без цели проживания, то государство предусматривает ответственность за использования помещений не по назначению.

1. Если сдает физическое лицо, в том числе и индивидуальный предприниматель:
   • предупреждение, штраф от 1000-1500 рублей (ст. 7.21. КоАП);
   • предупреждение, лишение права собственности на помещение с последующей продажей и передачей вырученных денег бывшему собственнику (ст. 293 ГК).
2. Если сдает юридическое лицо — штраф от 10 000-20 000 рублей или приостановление деятельности организации до 90 дней (ст. 6.4. КоАП) за нарушение санитарно-эпидемиологических требований при использовании квартиры.

Не стоит забывать об ответственности за неуплату налогов (ст. 198 УК). Т.к. сдача жилья представляет собой обогащение гражданина (в том числе и ИП), то он обязан оплатить налог, предварительно подав налоговую декларацию. Если налог не уплачивается, неплательщику грозит наказание в виде штрафных санкций:

• сам налог + пени + штраф (20% от суммы задолженности);
• от 100 000 до 200 000 рублей — при преступлении в крупном размере (крупный размер — сумма неоплаченного налога суммарно за 3 года составляет более 900 тыс. рублей);
• от 200 тыс.-500 тыс. — при преступлении в особо крупном размере (сумма налога за 3 года более 4 млн. 500 тыс. рублей).

Касательно наказания за сокрытие доходов в крупном и особо крупном размере, государство также предусматривает в альтернативу штрафу иные виды санкций (в зависимости от всех обстоятельств дела):

• принудительные работы до 3 лет;
• арест до 6 месяцев;
• лишение свободы от 1-3 лет.

Организовать офис у себя дома возможно, закон этого не запрещает. Законодательство предусматривает ряд требований, которые нужно обязательно соблюдать, чтобы не нести ответственность за незаконное использование жилья.