Как выгодно и быстро оформить продажу коммерческой недвижимости? Нюансы процедуры

Не каждый умеет продавать так, чтобы и покупатель был доволен, и продавец остался в выгодном положении. Особую сложность составляет продажа коммерческих объектов недвижимости. Для такой процедуры важна не только юридическая чистота, но и такая, казалось бы, мелочь, как подача объявления. В статье рассмотрены все спорные вопросы и даны советы, как избежать рисков и совершить сделку максимально выгодно.

Показать содержание

• Как быстро продать помещение?
Подготовка объекта     Подготовка документов     Установление цены    
• Как выгодно продать такую недвижимость: практические советы
Определение целевой аудитории     Составление предложения     Где размещаются предложения?     Что проверить у покупателя?    
• Сделка с арендаторами: выгоднее ли?
• Пошаговая инструкция по оформлению
Документы для регистрации, их проверка     Заключение договора      Госпошлина и другие траты    
• Налог
Срок уплаты и предоставления отчетов     Законна ли сделка без налога?    
• В чем разница между физическими, юридическими лицами и ИП?
• Как лучше провести процедуру — самостоятельно или через риелтора?

Как быстро продать помещение?

Коммерческой недвижимостью признают здания, сооружения и земли, целью которых является получение прибыли. Таковыми могут быть здания под офис, торговые центры, заведения общественного питания, частные клиники и т.д. Чтобы продать такой объект недвижимости, собственник должен пройти несколько подготовительных этапов.

Подготовка объекта

Нюансы и сложности могут возникнуть уже на этапе переговоров перед заключением договора купли-продажи. Покупатель проверяет все необходимые документы и само здание (или землю), прежде чем поставить свою подпись в договоре.

Объект коммерческой недвижимости должен обладать следующими признаками:

• земля, здание или сооружение должны принадлежать продавцу на праве собственности;
• находится в пригодном для использования по целевому назначению состоянии;
• подключен к сети инженерно-технического обеспечения;
• если это здание, то оно должно являться капитальным строением;
• в здании должен быть сделан косметический ремонт (что само по себе является возможностью немного повысить цену);
• оно пригодно для эксплуатации;
• на недвижимость должны отсутствовать обременения и ограничения.

Подготовка документов

Физ.лица готовят следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность;
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, сведения о приватизации, переводе жилого помещения в нежилое);
• свидетельство о гос.регистрации права собственности на объект недвижимости;
• сведения из ЕГРН об отсутствии обременений и ограничений;
• сведения из ЕГРН об арендаторах (если они есть), заключивших договор более чем на 1 год;
• копии договора аренды с арендаторами, заключившими договор на срок мене 1 года;
• если физ.лицо ранее состояло в браке, необходим нотариально заверенный отказ бывшего супруга от прав на данный объект (в том случае, если данная недвижимость была приобретена лицом во время брака);
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт из БТИ – для экспрета-оценщика;
• сведения о предыдущих владельцах объекта (история перехода прав на имущество);
• квитанции услуг ЖКХ;
• отчет оценщика, который произвел оценку объекта коммерческой недвижимости.

Индивидуальные предприниматели к вышеуказанному перечню должны предоставить свидетельство о регистрации ИП из ЕГРИП и ИНН.

Для юридических лиц, кроме вышеуказанных документов, необходимо предоставить:

• вместо паспорта – выписку из ЕГРЮЛ о регистрации юр.лица;
• учредительные документы;
• устав организации;
• ИНН;
• сведения о руководителе организации.

Установление цены

Чтобы установить рекомендуемую цену, необходимо пригласить специалиста-оценщика из компании, имеющей право оказывать подобные услуги. Прежде чем приглашать специалиста, продавец должен произвести всяческие улучшения объекта: косметический ремонт, замена дверей и окон и т.д. Чем лучше внутренняя отделка помещения, тем на более высокую цену можно претендовать.

Оценщик устанавливает рыночную цену объекта недвижимости – рекомендуемую для совершения покупки. Важность оценки заключается в том, чтобы продавец не смог «загнуть» слишком высокую стоимость.

Для оценки рыночной стоимости смотрят на следующие критерии:

• характеристика самого здания или помещения (площадь, этажность, его высота и внутренняя отделка);
• месторасположение – чем ближе здание находится к центру населенного пункта, тем выше оно оценивается;
• подъездные пути к зданию;
• возможность изменения коммуникаций.

Как выгодно продать такую недвижимость: практические советы

1. Улучшить внешний и внутренний облик здания. В первую очередь будущий покупатель обратит внимание именно на внешние данные объекта. Согласитесь, что облупленные стены и желтый потолок вызовут негативные впечатления.
2. Цена не должна быть завышенной. Не стоит слишком отходить от цены, установленной специалистом. Ее значительное завышение отпугнет потенциальных покупателей. Для быстрой продажи недвижимости подойдет цена несколько ниже рекомендуемой. Однако и слишком низкую стоимость устанавливать нельзя: такую сделку сложно назвать выгодной и, как правило, это вызывает недоверие.
3. Объявление о продаже должно привлечь покупателя. О том, как правильно его составить, будет рассказано ниже. Объявление должно отличаться или выделяться чем-либо из основной массы объявлений о продаже коммерческой недвижимости, которые будущий покупатель, вероятно, пролистает или вовсе не обратит внимание.
4. Воспользоваться помощью риелтора. Самостоятельная продажа сэкономит эту часть расходов, но не сэкономит время продавца. Объявления, выкладываемые на сайтах и газетах, придется каждые пару недель подавать снова, а звонки и демонстрация здания очередному покупателю будут отвлекать от работы или других повседневных дел. Риелтор возьмет всю эту работу на себя.

Определение целевой аудитории

Коммерческую недвижимость приобретает та категория лиц, которая в последующем собирается использовать объект с целью получения прибыли. Ими могут быть:

• физические лица (менеджеры и управляющий персонал организаций);
• ИП;
• юридические лица.

Для выгодной продажи недвижимости необходимо несколько сузить данную категорию в зависимости от основных характеристик здания, направить ориентир на кого-то определенного. Несколько примеров:

1. Если объект находится в центре города, имеет несколько этажей, с большей вероятностью им заинтересуются те, кому важен статус организации. Такие объекты хорошо подходят как для бизнес-центров, так и для приобретения с целью последующей сдачи офисов в аренду.
2. Здание имеет запасной выход, имеет хорошую подъездную площадку к нему? Такой объект хорошо подойдет для магазинов и салонов красоты. Акцент нужно сделать на ИП, связанных с торговлей или парикмахерскими услугами.
3. Здание имеет 1 этаж (или продается только он), обладает большой площадью, имеет все необходимые коммуникации (вода, вентиляция и т.д.) и даже место для парковки? Оно обязательно привлечет внимание тех, у кого бизнес в сфере общественного питания.

Составление предложения

1. Составляем заголовок. Это не ошибка. Многие действительно не думают о нем и пишут простое «продается…». Как правило, на такие объявления мало обращают внимание. Идеальный заголовок должен быть:
   • коротким;
   • обращаться к конкретной целевой аудитории.
2. В основной части объявления должна быть указана не только информация об объекте недвижимости (цена, площадь, технические данные, наличие ремонта, дополнительных выходов и т.д.), но и причины, по которым она отличается от схожих предложений. Продавец должен убедить покупателя в том, что именно его здание нужно приобрести.
3. Наличие фотографий и плана помещений. Можно воспользоваться услугами профессионального фотографа, а можно произвести съемку самостоятельно. Помещение должно быть сфотографировано со всех ракурсов. Кроме него рекомендуется приложить фотографии внешней стороны здания, парковки и подъездной дорожки, если они имеются.

Скачать образец объявления о продаже коммерческой недвижимости

Где размещаются предложения?

Несомненно, большинство объявлений размещаются в сети интернет. Авито, Циан, Моя реклама – с этими сайтами знакомы практически все пользователи сети. Кроме того, можно воспользоваться и региональными сайтами с объявлениями.

Помимо сайтов, предложение о покупке коммерческой недвижимости нужно разместить и в других СМИ.

• Объявление в газете или журнале. Это может быть как специализированный источник (газета «Реклама плюс» и т.д.), так и колонка объявлений в любом печатном издании.
• Телевидение. Можно обратиться к каналам, целевое назначение которых – размещение объявлений, или снять рекламный ролик для местного канала.
• Столбы с объявлениями. Самый распространенный и более бюджетный вариант. Минус – время на то, чтобы их разместить.

Что проверить у покупателя?

При заключении договора купли-продажи риск несет не только покупатель, но и продавец. В первую очередь нужно проверить платежеспособность контрагента.

Чтобы минимизировать риски, гражданское законодательство позволяет заключить предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ). Одним из условий предварительного договора можно обязать покупателя внести задаток. Если покупатель нарушит условия договора или откажется в дальнейшем заключить сам договор купли-продажи на обговоренных ранее условиях, задаток останется у продавца.

Сделка с арендаторами: выгоднее ли?

Продажа коммерческой недвижимости с арендаторами будет выгодна той категории покупателей, которые изначально собираются приобрести помещение для его последующей сдачи в аренду, ведь им не нужно искать новых арендаторов.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ, за арендаторами будет сохранено их право на аренду, а значит, новый владелец недвижимости возьмет на себя обязательства арендодателя, что некоторых покупателей может отпугнуть.

Продавцу, создавая объявление о продаже, лучше всего ориентироваться именно на ту целевую аудиторию, которая занимается арендным бизнесом.

Пошаговая инструкция по оформлению

Документы для регистрации, их проверка

Прежде чем перейти непосредственно к заключению договора купли-продажи или его предварительного договора, и продавцу, и покупателю необходимо собрать пакет документов. О сведениях, которые должен предоставить продавец, было сказано выше.

От покупателя требуется предоставление следующей информации:

• для физ.лица – документ, удостоверяющий личность;
• дополнительно для ИП – сведения из ЕГРИП о регистрации;
• для юр.лиц – сведения из ЕГРЮЛ;
• для исключения рисков, продавец может попросить предоставить сведения о доходах.

Сама сделка купли-продажи не регистрируется в связи с изменениями от 1 марта 2013 года. Гос.регистрация необходима только на передачу права собственности. Она осуществляется в Росреестре, и для этого необходимо предоставить следующий пакет документов:

• оригиналы документов, удостоверяющих личность продавца и покупателя;
• их совместное заявление на регистрацию права собственности;
• договор купли-продажи нежилого помещения;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Заключение договора

В целом договор купли-продажи коммерческой недвижимости не отличается от такового, направленного на покупку жилого помещения.

В нем также указываются сведения об участниках сделки, о самом объекте продажи, срок заключения договора и права и обязанности сторон. Особенностью является уплата налога участниками сделки.

• Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости
• Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Госпошлина и другие траты

Срок регистрации права собственности в Росреестре на коммерческую недвижимость начинается с момента оплаты государственной пошлины за процедуру регистрации.

• Если покупатель физическое лицо, она составляет 2 тыс. рублей.
• Если юридическое лицо – 22 тыс. рублей.

Продавец не оплачивает госпошлину за саму регистрацию права собственности. Для получения сведений из ЕГРН об отсутствии обременений на продаваемую недвижимость пошлина составляет 400 рублей.

Налог

Сделка купли-продажи коммерческой недвижимости облагается налогом. Так как доход от продажи получает продавец, заплатить налог придется именно ему.

Сумма налога зависит от того, кем является продавец.

Продавец – физическое лицо обязан уплатить 13% от суммы, полученной с продажи здания. Если лицо не является гражданином РФ, процентная ставка увеличится до 30%. Индивидуальный предприниматель уплачивает сумму, которая устанавливается в зависимости от системы налогообложения. Если система не является упрощенной, ставка НДФЛ остается такой же, как и для физ.лиц – 13% и 30%.

По УСН ИП придется заплатить в зависимости от выбранного объекта:

• для дохода – 6%;
• доход минус расход – 15%.

НК РФ закрепил право субъектов РФ на регулирование этой ставки (для доходов – от 1% по 6%, для доход минус расход – от 5% до 15%).

Перечисленное выше подходит и для организаций, использующих упрощенную систему. Все остальные организации уплачивают налог на прибыль, который составляет 20% (регионально может быть уменьшен до 15,5%).

Покупатель же кроме основной суммы за недвижимость уплачивает продавцу расходы на НДС в размере 18% (с января 2019 года – 20%).

Необходимые документы:

• копия договора купли-продажи;
• расписка о получении денег или банковская выписка.

Перечисленную документацию необходимо приложить к налоговой отчетности.

Срок уплаты и предоставления отчетов

Срок уплаты налога при продаже коммерческого здания:

• НДФЛ – 1 раз в год до 15 июля года, следующего за отчетным.
• НДС – ежемесячно до 25 числа месяца.
• УСН – поквартально – до 25 числа месяца, по итогам года для ИП – до 30 апреля, для организаций – до 31 марта.
• Налог на прибыль – поквартально – до 28 числа месяца, ежемесячно – до 28 числа, по итогам года – до 28 марта.

Налоговые отчеты необходимо предоставить в следующие сроки:

• НДФЛ – 1 раз в год до 30 апреля.
• НДС – ежеквартально до 25 числа следующего за квартальным месяца.
• УСН – ежегодно (ИП – до 30 апреля, организации – до 31 марта).
• Налог на прибыль (поквартально – до 28 числа месяца, ежегодно – до 28 марта).

Законна ли сделка без налога?

Налоговая ставка применяться не будет в том случае, если недвижимость была в собственности более 3-х лет при условии, что продавцом является физическое лицо и приобрел он ее до 2016 года.

НДФЛ не будет уплачиваться, если гражданин, приобретший недвижимость после 2016 года, будет ею владеть на протяжении 5 лет.

Исключение составляют и следующие случаи (при условии владения ими более 3-х лет):

• коммерческая недвижимость приобретена гражданином в собственность;
• приобретена в ходе приватизации.

В чем разница между физическими, юридическими лицами и ИП?

Есть ли отличительные моменты в оформлении сделки между физическими, юридическими лицами и ИП? Несомненно, отличия имеются.

Юридическое лицо предоставляет более обширный пакет документов и как продавец, и как покупатель, тогда как покупатели-ИП и физ.лица должны предоставить только паспорт и сведения о доходах (для проверки платежеспособности). ИП-покупатель также должен предоставить ИНН.

Госпошлина для организаций куда более высокая, чем для физ.лиц и ИП.

Для продавцов – физ.лиц и ИП также имеется отличие: потребуется согласие супруга или бывшего супруга, если коммерческая недвижимость была приобретена в браке.

Как лучше провести процедуру — самостоятельно или через риелтора?

Выше уже говорилось о том, что помощь риелтора сэкономит время продавца. Единственный плюс самостоятельной продажи – экономия денег. Но минусы неоспоримы:

• кроме траты времени на размещение объявлений о продаже, от дел будут отвлекать звонки покупателей, которые не прекратятся даже после того, как недвижимость будет продана;
• показывать помещение придется в удобное время для потенциального покупателя;
• непрофессиональное юридическое сопровождение может повлечь за собой серьезные проблемы.

Всем вышеперечисленные минусы исправляются помощью риелторов. Но и такая система продажи не во всем идеальна:

• при обращении к частному риелтору есть риск наткнуться на мошенника;
• услуги агентства могут обойтись в сумму до 30% от продажи.

Избежать вероятных неприятностей можно, если юридически грамотно составить всю документацию, проверить покупателя на платежеспособность и не прибегать помощью риелторов и юристов. Скупой всегда платит дважды. Сэкономленные деньги превратятся в трату времени, и продажа может затянуться даже на года.

Заключить сделку самостоятельно или обратиться за помощью – выбор индивидуальный.