Все тонкости покупки коммерческой недвижимости

Инвестиция в коммерческую недвижимость – довольно распространенный способ приобретения материальной выгоды. Кто-то приобретает нежилые помещения для собственного бизнеса, а для кого-то покупка сопряжена с последующей перепродажей или сдачей в аренду. В любом из указанных случаев покупателю необходимо знать, какие документы подготовить и каким способом приобрести коммерческий объект выгоднее.

Показать содержание

• Что нужно знать?
Юридическому лицу      Физическому     
• Выгодно ли покупать?
• Как выбрать?
Поиск предложений     Осмотр объекта и проверка документов     
• Как приобрести помещение через торги?
Можно ли у города?     Требования к тому, кто планирует приобретение      Требования к помещениям      Кто и как инициирует аукцион?     Как проводятся торги?     Оформление и заключение договора купли-продажи     Регистрация прав собственности     Особенности налогообложения      Государственная пошлина    
• У частного лица
Сбор и проверка документов      Заключение договора и регистрация     
• Какой вариант лучше?
• Подводные камни: как избежать рисков?

Что нужно знать?

Под коммерческой недвижимостью понимаются такие объекты недвижимости (здания, сооружения или земля), для которых установлено целевое назначение – извлечение прибыли. Это могут быть офисные помещения, здания под торговые центры и магазины, заведения общественного питания и т.д. Приобрести данный вид недвижимости могут как юридические, так и физические лица, но процесс приобретения будет иметь свои особенности.

Юридическому лицу

Чаще всего коммерческую недвижимость приобретает именно эта категория лиц. Представитель юридического лица, совершающий такую покупку, должен быть готов предоставить покупателю следующие сведения:

• сведения о регистрации организации из ЕГРЮЛ;
• сведения из ЕФРСБ об отсутствии процедуры банкротства;
• доверенность на представителя (если он является приобретателем);
• информация о руководителе организации и главном бухгалтере.

Таким образом, можно сделать вывод, что процедура купли-продажи коммерческой недвижимости юридическим лицом осложняется подтверждением сведений о самом наличии юр.лица, его платежеспособности и руководящих лицах. Потребуется и разрешение учредителей.

Физическому

Законодательно физические лица имеют право приобретать коммерческую недвижимость, даже если они не зарегистрированы в качестве ИП. Как правило, нежилые помещения в коммерческих целях приобретают лица, занимающие управленческие должности. Для физ.лиц выделяют следующие особенности:

• если гражданин состоит в браке – потребуется согласие супруга на покупку;
• имущество, приобретенное в браке, будет являться совместно нажитым.

Для заключения договора ему понадобится только удостоверить свою личность и предоставить ИНН. От ИП потребуются дополнительно свидетельство регистрации из ЕГРИП и налоговые сведения.

Выгодно ли покупать?

Выгоду можно приобрести двумя путями:

• используя помещение для бизнеса (под магазин, сеть общественного питания и т.д.);
• перепродав купленную недвижимость дороже;
• сдавая помещения в аренду.

Как показывает практика, наиболее выгодным является последний вариант, особенно если приобретаются помещения под офисы. Здание должно соответствовать нескольким требованиям, чтобы его можно было перепродать или выгодно сдать в аренду:

• парковка вблизи здания;
• нахождение рядом с остановками общественного транспорта или метро.

Как выбрать?

Зная цель, можно оценить целевую аудиторию. Так, для ресторанного бизнеса хорошо подойдут одноэтажные здания с большой площадью и наличием парковки рядом с ним. Для арендного бизнеса хорошо подойдут офисные помещения. Если здание с офисами находится в центре города или вблизи него, арендная плата может быть несколько выше средней.

Поиск предложений

Популярные интернет-площадки для объявлений о купле-продаже недвижимости или сайты конкретного города (региона) забиты предложениями.

Стоит отдавать предпочтение объявлениям с наиболее полной информацией и фотографиями объекта. Не стоит выбирать «кота в мешке».

По-прежнему пользуются спросом объявления в печатной прессе. Предпочтение стоит отдавать местным СМИ и специализированным изданиям, посвященным предложениям купли-продажи. Наиболее рискованный способ – объявления на столбах или стендах, содержащие только номер телефона продавца. Не стоит забывать и о такой возможности, как приобретение недвижимости у муниципалитета через аукцион. Информация о его проведении появляется на сайте администрации и в местных СМИ за 30 дней до начала торгов.

Осмотр объекта и проверка документов

Доверять только объявлению – опрометчиво. Покупатель должен своими глазами увидеть здание. Желательно лично обсудить все нюансы с продавцом. Риелтор, как правило, знает только ту информацию, которую указал продавец. Чтобы уберечься от рисков и мошенничества, нужно убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости. В этом помогут выписки из ЕГРН. В них будет содержаться информация об обременениях, арендаторах, если таковые имеются.

Как приобрести помещение через торги?

В настоящее время наибольшее распространение получили интернет-аукционы, но и традиционные, живые торги, не канули в лету. Через торги реализуется коммерческая недвижимость:

• находящаяся в собственности у государства или муниципалитета;
• находящаяся в собственности лица (физического или юридического), признанного банкротом;
• находящаяся в собственности должника и подлежащее реализации по исполнительному листу;
• у физических, юридических лиц или ИП по их желанию осуществить продажу таким образом.

Можно ли у города?

В соответствии с ФЗ № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» без торгов приобрести нежилую недвижимость у муниципалитета можно лишь в тех случаях, когда имеется преимущественное право покупки. Таким правом обладают лица, арендующие здание или землю более 2 лет. О проводимых торгах можно узнать и подать заявку как на сайте муниципального образования, так и непосредственно через администрацию.

Требования к тому, кто планирует приобретение

Лица, желающие приобрести коммерческую недвижимость посредством аукциона, должны подготовить все необходимые документы и передать их не позднее, чем за пять дней до проведения торгов. Для физических лиц необходимо подготовить следующий перечень документов:

• два экземпляра заявки на участие в аукционе;
• оригинал и копия паспорта;
• если лицо состоит в браке – согласие супруга;
• документы об уплате задатка;
• опись указанных документов.

Для ИП – дополнить данный перечень свидетельством о регистрации и свидетельством постановки на налоговый учет. Предоставить нужно как оригинал, так и копии.

Для юридических лиц:

• два экземпляра заявки на участие в аукционе;
• копия свидетельства о регистрации юр.лица (нотариально заверенная);
• копия учредительных документов (нотариально заверенная);
• сведения о руководителе организации;
• документы об уплате задатка;
• опись указанных документов.

Законодательно установлен запрет на приобретение недвижимого имущества через аукционы следующим категориям:

• ГУПы и МУПы;
• органы гос.власти и органы МСУ;
• юр.лица, чей уставной капитал на 25% и более принадлежит государству или муниципалитету.

Требования к помещениям

Недвижимость как лот аукциона должна обладать представленными ниже характеристиками:

1. является объектом капитального строения;
2. не имеет обременений или ограничений;
3. не подлежит сносу и не является аварийным строением;
4. подключена к сети ИТО;
5. соответствует всей технической документации.

Кто и как инициирует аукцион?

Инициатива продать коммерческую недвижимость посредством торгов может исходить как от государства или муниципалитета, конкурсного кредитора (если речь идет о продаже имущества при банкротстве), иных собственников таких недвижимых объектов, так и от самого покупателя. Покупатель должен через ЕГРН найти земли и здания, принадлежащие муниципалитету, и подать соответствующую заявку в администрацию. Однако всю необходимую документацию ему придется подготовить самостоятельно. После этого инициатор становится преимущественным покупателем. Остальные инициаторы аукциона за 30 дней до него обязаны сообщить о его проведении в СМИ.

Как проводятся торги?

Торги проводятся в форме открытого аукциона. Он может быть проведен и в электронной форме. В первом случае участник аукциона должен явиться на место проведения, удостоверить свою личность и предъявить билет участника торгов. Если нет возможности, явиться может представитель, предоставив нотариально заверенную доверенность.

Участники аукциона передают свои предложения о цене в закрытых конвертах (если форма подачи предложений является закрытой) или открыто оглашают, если установлена такая форма. В том случае, если предложения о цене будут равны, победителем аукциона будет признан тот, кто предложил ставку раньше. По общему же правилу, победителем является покупатель, предложивший наиболее высокую цену.

Оформление и заключение договора купли-продажи

Каких-либо отличий при заключении купли-продажи после проведения аукциона от обычной сделки по покупке коммерческой недвижимости нет. В договоре должны быть указаны:

1. сведения о продавце и покупателе;
2. информация о самом объекте недвижимости (характеристики, адрес и т.д.);
3. стоимость;
4. порядок оплаты;
5. условия передачи в собственность покупателя.

• Скачать бланк договора купли-продажи коммерческой недвижимости
• Скачать образец договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Регистрация прав собственности

Регистрация осуществляется в Росреестре. Для процедуры необходимо предоставить пакет документов, который состоит из:

• совместного заявления продавца и покупателя на регистрацию права собственности;
• документа, удостоверяющего личность покупателя (если юр.лицо – добавить и копию учредительного документа);
• копии договора купли-продажи;
• квитанции об оплате гос.пошлины.

Особенности налогообложения

По общему правилу, покупатель уплачивает только НДС. Чаще всего, в договоре купли-продажи муниципальной недвижимости нет ни слова об уплате данного налога. Однако ст. 168 НК РФ обязывает покупателя уплатить его. В настоящее время ставка НДС – 18%. С 2019 года она увеличивается до 20%.

Государственная пошлина

После того, как будет завершена регистрация права собственности, покупатель обязуется уплатить государственную пошлину:

• для физических лиц – 2 тысячи рублей;
• для юридических лиц – 22 тысячи рублей.

У частного лица

Поиск осуществляется по тому же принципу, о котором говорилось выше:

• объявления на сайтах, посвященных сделкам с недвижимостью;
• объявления в СМИ;
• столбы и стенды с объявлениями.

Сбор и проверка документов

Для убежденности в юридической чистоте как будущей сделки, так и самого объекта коммерческой недвижимости, от продавца необходимо потребовать следующие сведения:

• копию паспорта (если продавец – физ.лицо или ИП);
• сведения из ЕГРИП (если продавец-ИП);
• сведения из ЕГРЮЛ, копия учредительных документов и сведения о руководителе организации (для юр.лица);
• документы на объект недвижимости (договор купли-продажи, сведения о приватизации и т.д.);
• выписку из ЕГРН об отсутствии обременений;
• технический и кадастровый паспорт;
• историю перехода прав на данный объект;
• сведения об оплате услуг ЖКХ для уверенности в отсутствии задолженности;
• отказ бывшего супруга от данной недвижимости, если она была приобретена во время брака (для физ.лиц и ИП).

Заключение договора и регистрация

В договоре купли-продажи указываются аналогичные сведения, что и после проведения торгов. При регистрации нового права собственности в Росреестре продавец обязуется предоставить документ, удостоверяющий личность или копию учредительного документа организации, если речь идет о юридическом лице. Оплата гос.пошлины в данном случае также возлагается на покупателя без изменения ее суммы (2 тысячи для физ.лиц и 22 тысячи рублей для юр.лиц).

Какой вариант лучше?

Несомненно, у приобретения коммерческой недвижимости через аукцион есть свои преимущества:

• цена будет ниже;
• и объект недвижимости, и документы будут юридически чистыми;
• чаще всего торги проводятся в электронной форме, что тоже является удобным способом заключения сделки.

Очевидный минус – среди лотов может не быть того, который по своим характеристикам подходит покупателю. Большее разнообразие предложений предоставляют частные лица, еще один плюс которых – более быстрые сроки оформления. Не нужно ждать аукциона, нет риска проиграть его. Доверием будет пользоваться та коммерческая недвижимость, которая продается частным лицом через агентство недвижимости. При возможности лично спросите продавца о каких-то сведениях, которые документально невозможно получить. Однако приобретение у частного лица имеет множество рисков.

Подводные камни: как избежать рисков?

1. Отсутствие у продавца прав на коммерческую недвижимость. До внесения аванса (если это предусмотрено договором) необходимо потребовать у продавца свидетельство о праве собственности или самостоятельно проверить через ЕГРН.
2. Недвижимость под обременением. Запросите сведения в ЕГРН. Для этого придется заплатить государственную пошлину в размере 400 рублей.
3. Долги по оплате коммунальных услуг. Потребуйте у продавца сведения о платежах.
4. Недвижимость приобретена физическим лицом или ИП во время брака. Потребуйте от продавца нотариально заверенное соглашение супруга на продажу или отказ бывшего супруга от прав на данный объект недвижимости.
5. Завышенная цена. Потребуйте отчет независимого специалиста-оценщика. Цена не должна намного превышать ту, что установлена специалистом.

Каким образом приобрести коммерческую недвижимость в собственность, каждый покупатель решает индивидуально. Если покупатель не желает заниматься долгой проверкой документов на юридическую чистоту, более безопасным вариантом для него будет приобретение через торги у муниципального образования. Для покупателей с конкретными запросами (здание под офисы, торговую площадь) более выгодным будет приобретение у частного лица с соблюдением всех предостережений, о которых говорилось в статье.