Рано или поздно коммерческий деятель начинает задумываться о том, чтобы приобрести в собственность недвижимость для своего бизнеса. Аренда здания или земельного участка связана с множеством рисков, от некоторых из них сложно обезопасить себя и свое дело заранее. Для покупки коммерческой недвижимости в собственность потребуются немалые вложения. Хорошим вариантом в данной ситуации является коммерческая ипотека. Кто и как может купить разберем в статье.
Показать содержание
- Что такое кредит на помещение под бизнес?
- Кто может взять?
- Как оформить: пошаговая инструкция
Подача заявления Документы на объект Документы, которые нужно приложить Сроки ожидания решения Основные причины отказа- Покупка
Кредитный договор ДКП Государственная регистрация Отличия приобретения помещения под залог для физических и юридических лиц- Выбор банка
Сбербанк Тинькофф Россельхозбанк Росбанк Промсвязьбанк Севвергазбанк Уралсиб Открытие Интеза Энергобанк- Преимущества и недостатки ипотечного бизнес-займа
Что такое кредит на помещение под бизнес?
Данный вид ипотеки представляет собой предоставление кредита на недвижимость, созданной для коммерческих целей. Главным условием коммерческой или бизнес-ипотеки является передача коммерческого недвижимого объекта под залог банку, выдавшему кредит.
Ипотека на коммерческую недвижимость предоставляется на 5-15 лет, соответственно, будущий собственник получает недвижимость в свои владения в короткие сроки.
Право на выдачу кредита под коммерческую недвижимость предоставляется крупным банкам. Одновременно с этим они наделяются правом отказать участнику правоотношений в выдаче кредита. Однако не все банки способны предоставить ипотеку для бизнеса, некоторые организации такую возможность приостановили. Законодательное регулирование бизнес-ипотеки осуществляется ГК РФ и ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Кто может взять?
Требования к заемщикам
Заемщиками по закону могут быть физические лица (чаще всего, это лица, занимающие управляющие должности или топ-менеджеры предприятий), индивидуальные предприниматели и юридические лица.
Есть как общие, так и индивидуальные условия. К общим относятся:
- положительная кредитная история;
- стабильный высокий доход в течение продолжительного времени;
- его прозрачное отображение в официальных источниках (гос.реестрах).
Не так часто физические лица покупают нежилое помещение и берут коммерческую ипотеку. К ним банк предъявляет особые требования.
Наиболее подходящим кандидатом будет гражданин, чьи доходы выше среднего. Условия для граждан:
- достижение совершеннолетнего возраста (однако для клиентов банка ВТБ минимальный возраст – 21 год);
- лицо не должно быть старше 65 лет (исключение: ВТБ — 60 лет, Сбербанк — 75 лет);
- наличие гражданства РФ.
По общему правилу, банки куда охотнее предоставляют кредит или ипотеку гражданам, имеющим постоянную работу, чем предпринимателям. Кроме общих условий и возрастных требований, предъявляемых к физ.лицам, особые условия выдвигаются к ИП, желающим оформить кредит:
- деятельность осуществляется более одного года;
- используется общая система налогообложения;
- упрощенная система налогообложения допустима, но при этом расчет налога должен учитывать максимальную прибыль;
- предоставление крупной суммы первичного взноса.
Для юридических лиц банки также выделяют индивидуальные критерии:
- организация зарегистрирована в РФ;
- ее деятельность осуществляется более полугода (для сезонных организаций – более года);
- ограничения по годовому доходу каждый банк предъявляет индивидуальные (Сбербанк – от 60 до 400 млн.руб.).
Требования к объекту
Объектами коммерческой недвижимости признают здания, сооружения и земельные участки, целевым назначением которых является извлечение прибыли в пользу их владельцев. Они могут быть выражены в форме:
- зданий под офисы;
- торговых центров;
- гостиничных комплексов;
- предприятий общественного питания;
- частных медицинских организаций;
- прочих недвижимых объектов, целью создания которых является получение прибыли.
Как и в случае с условиями к заемщикам, индивидуальные требования к недвижимости у банков могут несколько, хотя и незначительно, различаться. Стандартные же критерии едины:
- строение должно быть капитальным;
- оно не находится в аварийном состоянии и не подлежит сносу;
- имеется подключение к сети ИТО;
- здание или участок не имеет обременений и ограничений;
- все технические документы соответствуют планировке здания и заверены архитектурными и градостроительными органами;
- участок или здание находятся в том же регионе, что и банк.
Кроме того, банк может установить ограничение на покупаемую площадь. Как правило, помещение должно быть не более 150 м2.
Как оформить: пошаговая инструкция
Подача заявления
По одежке встречают. В данном случае ею является заявление (анкета заемщика) физического или юридического лица на ипотеку. Важно составить его без ошибок, не указывать ложные сведения или информацию, которая может ввести в заблуждение.
Форма заявления одинакова для всех банков. Ее можно подать и онлайн через официальный сайт кредитной организации, однако посетить само отделение банка необходимо после того, как сотрудники свяжутся с вами.
- Укажите кредитную информацию:
- сумма кредита, которую вы собираетесь получить у банка, и ее валюта;
- цель ипотеки;
- сумма залога;
- дата платежа;
- срок, на который заключается договор об ипотеке (обычно не более 10 лет).
- Сведения о заемщике:
- личные данные (для физ.лиц и ИП) и наименование организации (для юр.лиц);
- организационно-правовая форма (для юр.лиц);
- ИНН;
- ОГРН;
- дата регистрации организации или ИП;
- адрес (в т.ч. и юридический);
- контактные данные (телефоны, электронная почта).
- Информация о деятельности:
- его вид и детальное описание;
- номер лицензии;
- налоговая отчетность.
- Сведения об управляющих лицах компании, ее собственниках и акционерах.
- Сведения о счетах.
- Информация об оказываемых услугах или предоставляемой продукции.
Скачать бланк заявления (на основе требований, выдвигаемых ПАО «Сбербанк»)
Документы на объект
Заемщику необходимо подготовить следующие сведения об объекте ипотеки:
- Отчет независимого оценщика недвижимости. Необходимо пригласить специалиста, заключить с ним договор и дождаться, пока все необходимые работы будут проведены. Оценщик составляет отчет, который впоследствии нужно предоставить банку.
- Сведения из ЕГРН. Они должны быть представлены в виде информации об объекте недвижимости и сведений о собственнике, о переходе права собственности.
- Информация о техническом состоянии здания. Такие сведения может получить собственник недвижимости: нужно обратиться в БТИ по месту жительства, предоставив копию паспорта и свидетельство о праве собственности. Получение справки (форма №5) платно. Стоимость измеряется в зависимости от площади здания.
- Подтверждение о том, что здание не подлежит сносу и капительному ремонту. Для этого обратиться нужно в администрацию МО по месту проживания.
- Подтвержденное разрешение на эксплуатацию здания. Данный вопрос регулируется ст. 55 ГрК РФ. Для получения разрешения нужно вновь обратиться в органы МСУ непосредственно или через МФЦ.
Документы, которые нужно приложить
Гражданину, ИП и организации кроме заявки необходимо собрать индивидуальный для каждой из этих категорий пакет документов.
Для физических лиц потребуется:
- оригинал и копия документа, удостоверяющего личность, для военнообязанных также военного билета;
- ИНН;
- сведения о семейном положении (свидетельство о рождении детей, о заключении брака);
- свидетельство о регистрации;
- документы, подтверждающие право собственности на любой вид имущества;
- сведения об отсутствии обременения на недвижимом имуществе;
- банковские реквизиты;
- страховые сведения;
- сведения, подтверждающие право на занятие определенной деятельностью (не ИП).
Для индивидуальных предпринимателей (кроме сведений, требуемых от него, как от гражданина):
- свидетельство из ЕГРИП и лицензия на занятие предпринимательской деятельностью;
- ИНН, налоговые декларации в зависимости от системы налогообложения.
Заемщик – юр.лицо должен предоставить те же сведения, что и физ. лицо, а также информацию об организации:
- сведения об управляющих лицах организации (директор и глав.бухгалтер);
- учредительные документы юр.лица;
- сведения из ЕГРЮЛ;
- документ, подтверждающий организационно-правовую форму;
- лицензия на деятельность;
- справка об отсутствии налоговых долгов и годовая финансовая отчетность.
Важно! Каждый банк дополнительно к представленным перечням может потребовать и иные сведения. Более подробный список документов целесообразно узнать в самой кредитной организации.Сроки ожидания решения
Предоставленный пакет документов банк рассматривает в течение 2-х недель, после чего должен принять решение: дать кредит или отказать лицу в нем.
Основные причины отказа
- Несоответствие кредитным требованиям банка. Критерии могут различаться в некоторых банках, в частности, это касается минимального и максимального возраста для физических лиц.
- Плохая кредитная история у будущего заемщика. Долги по кредиту, даже небольшая просрочка выплаты может в будущем сказаться на том, что банк откажет в ипотеке.
- Налоговые долги и неуплаченные штрафы. Неупалата налогов и штрафовтрисует физ.лиц, ИП и юр.лиц как недобросовестных плательщиков, и этот факт вызывает у банка недоверие к будущему заемщику. В этот же пункт можно отнести и наличие у физического лица или ИП судимости. Между тем, некоторые банки лояльно относятся к условно-осужденным.
- Предоставление банку ложных сведений. Мало какому гражданину или организации удастся обмануть банк. Все сведения о юр.лицах и ИП зарегистрированы в ЕГРЮЛ и ЕГРИП. Подделка документов сама по себе влечет уголовную ответственность по ст. 327 УК РФ.
- Неграмотно составлены документы. Ошибки в предоставленной документации приводит к искажению сведений, что также является основанием для банка отказать лицу в выдаче коммерческого кредита. Если же сведения характеризуют заемщика с положительной стороны, предоставлен полный пакет документов, решение принимается положительное. Заемщик получает письменное решение о выдачи ему ипотеки.
Покупка
Кредитный договор
Порядок заключения договора о бизнес-ипотеке регулируется главой II ФЗ № 102. Он составляется в письменной форме и подлежит гос.регистрации (также должно быть нотариальное заверение). Регистрация осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Договор должен включать основные пункты:
- предмет – коммерческая недвижимость;
- цена;
- существенные характеристики;
- срок заключения договора;
- права и обязанности сторон;
- основания прекращения действия договора.
Вспомогательные условия:
- сумма залога;
- штрафы и пени за просрочку;
- страхование недвижимости.
Скачать бланк договора об ипотеке на коммерческую недвижимость
ДКП
Он заключается на основании общих норм, предусмотренных ГК РФ о купле-продаже недвижимости, с учетом положений ФЗ «Об ипотеке».
В договоре должны быть предусмотрены следующие условия:
- сведения об участниках договора (их личные данные адреса и контакты);
- сведения об объекте недвижимого имущества;
- цена объекта, сведения о залоге, первоначальном взносе, штрафах и пени;
- права и обязанности сторон договора;
- срок, на который заключен договор.
Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения
Узнать более детально о купле-продаже нежилой недвижимости и посмотреть образец договора можно здесь.
Государственная регистрация
Как было сказано ранее, договор об ипотеке подлежит гос.регистрации. После того, как договор получит нотариальное заверение, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. Для того, чтобы в реестр была внесена соответствующая запись, сторонам договора необходимо подать совместное заявление.
Важно! Регистрируется не только ипотека, но и право собственности с обременением в виде залога.Отличия приобретения помещения под залог для физических и юридических лиц
К основным отличиям для юр. лиц относятся:
- Для юридических лиц понадобится более объемный пакет документов (о чем говорилось выше).
- Для них процедура оформления занимает больше времени.
- При организационно-правовой форме ООО, на общем собрании участников необходимо получить одобрение на приобретение недвижимости в ипотеку.
- Заемщиком в данном случае выступает руководитель организации.
Выбор банка
У каждого банка своя индивидуальная программа и условия выдачи кредита на нежилые помещения. Заемщик должен тщательно изучить существующие в данный момент программы и выбрать ту, которая будет для него наиболее выгодна.
Ниже представлены наиболее известные проекты банковских организаций.
Сбербанк
Для владельцев малого бизнеса предлагается программа Экспресс-ипотека. Ее особенности:
- кредит до 10 млн рублей;
- отсутствие комиссии;
- срок – до 120 дней;
- аккредитивная форма расчета;
- ставка – от 13,9%;
- срок – до 15 лет.
Для юридических лиц рекомендуется программа «Бизнес-недвижимость», включающая в себя:
- кредит до 10 млн рублей;
- срок – до 10 лет;
- ставка от 13,9%;
- первоначальный взнос – 20%.
Тинькофф
Тинькофф временно «заморозил» коммерческую ипотеку. Возможно, ее условия будут изменены, но на данный момент представлена следующая программа:
- кредит до 100 млн рублей;
- срок – до 15 лет;
- первоначальный взнос – от 40%;
- ставка – от 14,5%;
- доступна для всех категорий заемщиков.
Россельхозбанк
Россельхозбанк предлагает такие условия:
- кредит до 20 млн рублей;
- срок – до 10 лет;
- годовая отсрочка;
- ставка регулируется в зависимости от сроков кредитования;
- для юр.лиц и ИП, в том числе – крестьянское (фермерское) хозяйство;
- залог – недвижимость, транспортные средства.
Росбанк
Программа Росбанка:
- сумма до 100 млн рублей;
- срок – до 84 месяцев;
- ставка – от 10,38 до 12,53%;
- для юр.лиц и ИП;
- при отсутствии первоначального взноса – дополнительный залог;
- отсутствует комиссия;
- отсрочка до полугода.
Промсвязьбанк
Промсвязьбанк предлагает малому бизнесу программу «СуперОвердрафт» на условиях:
- сумма до 60 млн рублей;
- срок – до 5 лет;
- ставка 8,5%.
Севвергазбанк
Севергазбанк, заключив договор с Минпромторг РФ, представляет программу «Модернизация». Льготные условия предоставляются для развития бизнеса в сфере сельского хозяйства, пищевой и перерабатывающей промышленности. Условия:
- сумма – до 15 млн руб.;
- срок – до 36 месяцев;
- ставка – от 6%;
- для юридических лиц – поручительство конечных бенифициаров;
- для ИП – поручительство супруга(и) заемщика.
Уралсиб
Программа «Бизнес-инвест», которую организовал банк Уралсиб, предлагает условия для приобретения складской и иной коммерческой недвижимости по следующим критериям:
- сумма – до 100 млн рублей;
- срок – до 120 месяцев;
- ставка регулируется в зависимости от финансового состояния заемщика;
- комиссия – 1,2%;
- обязательное поручительство;
- годовая отсрочка.
Открытие
Банк ФК Открытие и программа «Выгодный рефинанс», которая проводится до 21 марта 2019 г.:
- сумма от 5 млн рублей;
- срок – до 5 лет;
- ставка – до 9,5%;
- требуется поручительство;
- для юр.лиц и ИП, годовой доход которых не превышает 3 млрд рублей;
- дифференцированный платеж.
Интеза
Условия:
- сумма – до 120 млн рублей;
- срок – до 10 лет;
- виды объектов – торговые, складские, производственные, офисные;
- для физ.лиц, ИП и юр.лиц;
- ставка может быть как плавающей, так и фиксированной, устанавливается индивидуально;
- отсрочка до полугода;
- территориальная удаленность от города – до 300 км.
Энергобанк
Условия кредита:
- минимальная сумма – 500 т.р.;
- срок – до 10 лет;
- ставка – 13%;
- первоначальный взнос – от 20%;
- без комиссии;
- обязательное страхования предмета ипотеки.
Преимущества и недостатки ипотечного бизнес-займа
К несомненным плюсам можно отнести:
- большая сумма для выдачи (до 200 млн рублей);
- некоторые банки предоставляют отсрочку до года;
- некоторые банки своим постоянным клиентам предоставляют льготные условия по ипотеке;
- чем шире площадь недвижимости, тем быстрее будет развиваться бизнес.
Увы, но и минусы ипотеки очевидны:
- срок выплаты до 15 лет максимум;
- первый взнос довольно большой;
- высокая кредитная ставка;
- для оформления потребуется много времени провести за сбором необходимых документов.
В бизнес-ипотеке могут участвовать как физические лица, так и юридические. К каждому банки предъявляют свои требования, которые меняются ежегодно.
Здесь мы разобрали нюансы коммерческой ипотеки. Ознакомьтесь подробнее с этапами купли-продажи нежилой недвижимости и советами специалистов о том, как выгодно и быстро оформить продажу такого имущества.Выбор банка и ипотечной программы – серьезный и ответственный шаг. Только сделав предпочтение в сторону выгодных и удобных для себя условий, можно быть уверенным, что приобретение недвижимости себя окупит, а само дело принесет прибыль.