Все нюансы и особенности оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

Рано или поздно коммерческий деятель начинает задумываться о том, чтобы приобрести в собственность недвижимость для своего бизнеса. Аренда здания или земельного участка связана с множеством рисков, от некоторых из них сложно обезопасить себя и свое дело заранее. Для покупки коммерческой недвижимости в собственность потребуются немалые вложения. Хорошим вариантом в данной ситуации является коммерческая ипотека. Кто и как может купить разберем в статье.

Показать содержание

• Что такое кредит на помещение под бизнес?
• Кто может взять?
Требования к заемщикам     Требования к объекту    
• Как оформить: пошаговая инструкция
Подача заявления      Документы на объект     Документы, которые нужно приложить     Сроки ожидания решения     Основные причины отказа    
• Покупка
Кредитный договор     ДКП     Государственная регистрация     Отличия приобретения помещения под залог для физических и юридических лиц    
• Выбор банка
Сбербанк     Тинькофф     Россельхозбанк     Росбанк     Промсвязьбанк     Севвергазбанк     Уралсиб     Открытие     Интеза     Энергобанк    
• Преимущества и недостатки ипотечного бизнес-займа

Что такое кредит на помещение под бизнес?

Данный вид ипотеки представляет собой предоставление кредита на недвижимость, созданной для коммерческих целей. Главным условием коммерческой или бизнес-ипотеки является передача коммерческого недвижимого объекта под залог банку, выдавшему кредит.

Ипотека на коммерческую недвижимость предоставляется на 5-15 лет, соответственно, будущий собственник получает недвижимость в свои владения в короткие сроки.

Право на выдачу кредита под коммерческую недвижимость предоставляется крупным банкам. Одновременно с этим они наделяются правом отказать участнику правоотношений в выдаче кредита. Однако не все банки способны предоставить ипотеку для бизнеса, некоторые организации такую возможность приостановили. Законодательное регулирование бизнес-ипотеки осуществляется ГК РФ и ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Кто может взять?

Требования к заемщикам

Заемщиками по закону могут быть физические лица (чаще всего, это лица, занимающие управляющие должности или топ-менеджеры предприятий), индивидуальные предприниматели и юридические лица.

Есть как общие, так и индивидуальные условия. К общим относятся:

• положительная кредитная история;
• стабильный высокий доход в течение продолжительного времени;
• его прозрачное отображение в официальных источниках (гос.реестрах).

Не так часто физические лица покупают нежилое помещение и берут коммерческую ипотеку. К ним банк предъявляет особые требования.

Наиболее подходящим кандидатом будет гражданин, чьи доходы выше среднего. Условия для граждан:

• достижение совершеннолетнего возраста (однако для клиентов банка ВТБ минимальный возраст – 21 год);
• лицо не должно быть старше 65 лет (исключение: ВТБ — 60 лет, Сбербанк — 75 лет);
• наличие гражданства РФ.

По общему правилу, банки куда охотнее предоставляют кредит или ипотеку гражданам, имеющим постоянную работу, чем предпринимателям. Кроме общих условий и возрастных требований, предъявляемых к физ.лицам, особые условия выдвигаются к ИП, желающим оформить кредит:

• деятельность осуществляется более одного года;
• используется общая система налогообложения;
• упрощенная система налогообложения допустима, но при этом расчет налога должен учитывать максимальную прибыль;
• предоставление крупной суммы первичного взноса.

Для юридических лиц банки также выделяют индивидуальные критерии:

• организация зарегистрирована в РФ;
• ее деятельность осуществляется более полугода (для сезонных организаций – более года);
• ограничения по годовому доходу каждый банк предъявляет индивидуальные (Сбербанк – от 60 до 400 млн.руб.).

Требования к объекту

Объектами коммерческой недвижимости признают здания, сооружения и земельные участки, целевым назначением которых является извлечение прибыли в пользу их владельцев. Они могут быть выражены в форме:

• зданий под офисы;
• торговых центров;
• гостиничных комплексов;
• предприятий общественного питания;
• частных медицинских организаций;
• прочих недвижимых объектов, целью создания которых является получение прибыли.

Как и в случае с условиями к заемщикам, индивидуальные требования к недвижимости у банков могут несколько, хотя и незначительно, различаться. Стандартные же критерии едины:

• строение должно быть капитальным;
• оно не находится в аварийном состоянии и не подлежит сносу;
• имеется подключение к сети ИТО;
• здание или участок не имеет обременений и ограничений;
• все технические документы соответствуют планировке здания и заверены архитектурными и градостроительными органами;
• участок или здание находятся в том же регионе, что и банк.

Кроме того, банк может установить ограничение на покупаемую площадь. Как правило, помещение должно быть не более 150 м2.

Как оформить: пошаговая инструкция

Подача заявления

По одежке встречают. В данном случае ею является заявление (анкета заемщика) физического или юридического лица на ипотеку. Важно составить его без ошибок, не указывать ложные сведения или информацию, которая может ввести в заблуждение.

1. Укажите кредитную информацию:
   • сумма кредита, которую вы собираетесь получить у банка, и ее валюта;
   • цель ипотеки;
   • сумма залога;
   • дата платежа;
   • срок, на который заключается договор об ипотеке (обычно не более 10 лет).
2. Сведения о заемщике:
   • личные данные (для физ.лиц и ИП) и наименование организации (для юр.лиц);
   • организационно-правовая форма (для юр.лиц);
   • ИНН;
   • ОГРН;
   • дата регистрации организации или ИП;
   • адрес (в т.ч. и юридический);
   • контактные данные (телефоны, электронная почта).
3. Информация о деятельности:
   • его вид и детальное описание;
   • номер лицензии;
   • налоговая отчетность.
4. Сведения об управляющих лицах компании, ее собственниках и акционерах.
5. Сведения о счетах.
6. Информация об оказываемых услугах или предоставляемой продукции.

Скачать бланк заявления (на основе требований, выдвигаемых ПАО «Сбербанк»)

Документы на объект

Заемщику необходимо подготовить следующие сведения об объекте ипотеки:

1. Отчет независимого оценщика недвижимости. Необходимо пригласить специалиста, заключить с ним договор и дождаться, пока все необходимые работы будут проведены. Оценщик составляет отчет, который впоследствии нужно предоставить банку.
2. Сведения из ЕГРН. Они должны быть представлены в виде информации об объекте недвижимости и сведений о собственнике, о переходе права собственности.
3. Информация о техническом состоянии здания. Такие сведения может получить собственник недвижимости: нужно обратиться в БТИ по месту жительства, предоставив копию паспорта и свидетельство о праве собственности. Получение справки (форма №5) платно. Стоимость измеряется в зависимости от площади здания.
4. Подтверждение о том, что здание не подлежит сносу и капительному ремонту. Для этого обратиться нужно в администрацию МО по месту проживания.
5. Подтвержденное разрешение на эксплуатацию здания. Данный вопрос регулируется ст. 55 ГрК РФ. Для получения разрешения нужно вновь обратиться в органы МСУ непосредственно или через МФЦ.

Документы, которые нужно приложить

Гражданину, ИП и организации кроме заявки необходимо собрать индивидуальный для каждой из этих категорий пакет документов.

Для физических лиц потребуется:

• оригинал и копия документа, удостоверяющего личность, для военнообязанных также военного билета;
• ИНН;
• сведения о семейном положении (свидетельство о рождении детей, о заключении брака);
• свидетельство о регистрации;
• документы, подтверждающие право собственности на любой вид имущества;
• сведения об отсутствии обременения на недвижимом имуществе;
• банковские реквизиты;
• страховые сведения;
• сведения, подтверждающие право на занятие определенной деятельностью (не ИП).

Для индивидуальных предпринимателей (кроме сведений, требуемых от него, как от гражданина):

• свидетельство из ЕГРИП и лицензия на занятие предпринимательской деятельностью;
• ИНН, налоговые декларации в зависимости от системы налогообложения.

Заемщик – юр.лицо должен предоставить те же сведения, что и физ. лицо, а также информацию об организации:

• сведения об управляющих лицах организации (директор и глав.бухгалтер);
• учредительные документы юр.лица;
• сведения из ЕГРЮЛ;
• документ, подтверждающий организационно-правовую форму;
• лицензия на деятельность;
• справка об отсутствии налоговых долгов и годовая финансовая отчетность.

Сроки ожидания решения

Предоставленный пакет документов банк рассматривает в течение 2-х недель, после чего должен принять решение: дать кредит или отказать лицу в нем.

Основные причины отказа

• Несоответствие кредитным требованиям банка. Критерии могут различаться в некоторых банках, в частности, это касается минимального и максимального возраста для физических лиц.
• Плохая кредитная история у будущего заемщика. Долги по кредиту, даже небольшая просрочка выплаты может в будущем сказаться на том, что банк откажет в ипотеке.
• Налоговые долги и неуплаченные штрафы. Неупалата налогов и штрафовтрисует физ.лиц, ИП и юр.лиц как недобросовестных плательщиков, и этот факт вызывает у банка недоверие к будущему заемщику. В этот же пункт можно отнести и наличие у физического лица или ИП судимости. Между тем, некоторые банки лояльно относятся к условно-осужденным.
• Предоставление банку ложных сведений. Мало какому гражданину или организации удастся обмануть банк. Все сведения о юр.лицах и ИП зарегистрированы в ЕГРЮЛ и ЕГРИП. Подделка документов сама по себе влечет уголовную ответственность по ст. 327 УК РФ.
• Неграмотно составлены документы. Ошибки в предоставленной документации приводит к искажению сведений, что также является основанием для банка отказать лицу в выдаче коммерческого кредита. Если же сведения характеризуют заемщика с положительной стороны, предоставлен полный пакет документов, решение принимается положительное. Заемщик получает письменное решение о выдачи ему ипотеки.

Покупка

Кредитный договор

Порядок заключения договора о бизнес-ипотеке регулируется главой II ФЗ № 102. Он составляется в письменной форме и подлежит гос.регистрации (также должно быть нотариальное заверение). Регистрация осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Договор должен включать основные пункты:

• предмет – коммерческая недвижимость;
• цена;
• существенные характеристики;
• срок заключения договора;
• права и обязанности сторон;
• основания прекращения действия договора.

Вспомогательные условия:

• сумма залога;
• штрафы и пени за просрочку;
• страхование недвижимости.

Скачать бланк договора об ипотеке на коммерческую недвижимость

ДКП

Он заключается на основании общих норм, предусмотренных ГК РФ о купле-продаже недвижимости, с учетом положений ФЗ «Об ипотеке».

В договоре должны быть предусмотрены следующие условия:

• сведения об участниках договора (их личные данные адреса и контакты);
• сведения об объекте недвижимого имущества;
• цена объекта, сведения о залоге, первоначальном взносе, штрафах и пени;
• права и обязанности сторон договора;
• срок, на который заключен договор.

Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения

Узнать более детально о купле-продаже нежилой недвижимости и посмотреть образец договора можно здесь.

Государственная регистрация

Как было сказано ранее, договор об ипотеке подлежит гос.регистрации. После того, как договор получит нотариальное заверение, его необходимо зарегистрировать в ЕГРН. Для того, чтобы в реестр была внесена соответствующая запись, сторонам договора необходимо подать совместное заявление.

Отличия приобретения помещения под залог для физических и юридических лиц

К основным отличиям для юр. лиц относятся:

• Для юридических лиц понадобится более объемный пакет документов (о чем говорилось выше).
• Для них процедура оформления занимает больше времени.
• При организационно-правовой форме ООО, на общем собрании участников необходимо получить одобрение на приобретение недвижимости в ипотеку.
• Заемщиком в данном случае выступает руководитель организации.

Выбор банка

У каждого банка своя индивидуальная программа и условия выдачи кредита на нежилые помещения. Заемщик должен тщательно изучить существующие в данный момент программы и выбрать ту, которая будет для него наиболее выгодна.

Ниже представлены наиболее известные проекты банковских организаций.

Сбербанк

Для владельцев малого бизнеса предлагается программа Экспресс-ипотека. Ее особенности:

• кредит до 10 млн рублей;
• отсутствие комиссии;
• срок – до 120 дней;
• аккредитивная форма расчета;
• ставка – от 13,9%;
• срок – до 15 лет.

Для юридических лиц рекомендуется программа «Бизнес-недвижимость», включающая в себя:

• кредит до 10 млн рублей;
• срок – до 10 лет;
• ставка от 13,9%;
• первоначальный взнос – 20%.

Тинькофф

Тинькофф временно «заморозил» коммерческую ипотеку. Возможно, ее условия будут изменены, но на данный момент представлена следующая программа:

• кредит до 100 млн рублей;
• срок – до 15 лет;
• первоначальный взнос – от 40%;
• ставка – от 14,5%;
• доступна для всех категорий заемщиков.

Россельхозбанк

Россельхозбанк предлагает такие условия:

• кредит до 20 млн рублей;
• срок – до 10 лет;
• годовая отсрочка;
• ставка регулируется в зависимости от сроков кредитования;
• для юр.лиц и ИП, в том числе – крестьянское (фермерское) хозяйство;
• залог – недвижимость, транспортные средства.

Росбанк

Программа Росбанка:

• сумма до 100 млн рублей;
• срок – до 84 месяцев;
• ставка – от 10,38 до 12,53%;
• для юр.лиц и ИП;
• при отсутствии первоначального взноса – дополнительный залог;
• отсутствует комиссия;
• отсрочка до полугода.

Промсвязьбанк

Промсвязьбанк предлагает малому бизнесу программу «СуперОвердрафт» на условиях:

• сумма до 60 млн рублей;
• срок – до 5 лет;
• ставка 8,5%.

Севвергазбанк

Севергазбанк, заключив договор с Минпромторг РФ, представляет программу «Модернизация». Льготные условия предоставляются для развития бизнеса в сфере сельского хозяйства, пищевой и перерабатывающей промышленности. Условия:

• сумма – до 15 млн руб.;
• срок – до 36 месяцев;
• ставка – от 6%;
• для юридических лиц – поручительство конечных бенифициаров;
• для ИП – поручительство супруга(и) заемщика.

Уралсиб

Программа «Бизнес-инвест», которую организовал банк Уралсиб, предлагает условия для приобретения складской и иной коммерческой недвижимости по следующим критериям:

• сумма – до 100 млн рублей;
• срок – до 120 месяцев;
• ставка регулируется в зависимости от финансового состояния заемщика;
• комиссия – 1,2%;
• обязательное поручительство;
• годовая отсрочка.

Открытие

Банк ФК Открытие и программа «Выгодный рефинанс», которая проводится до 21 марта 2019 г.:

• сумма от 5 млн рублей;
• срок – до 5 лет;
• ставка – до 9,5%;
• требуется поручительство;
• для юр.лиц и ИП, годовой доход которых не превышает 3 млрд рублей;
• дифференцированный платеж.

Интеза

Условия:

• сумма – до 120 млн рублей;
• срок – до 10 лет;
• виды объектов – торговые, складские, производственные, офисные;
• для физ.лиц, ИП и юр.лиц;
• ставка может быть как плавающей, так и фиксированной, устанавливается индивидуально;
• отсрочка до полугода;
• территориальная удаленность от города – до 300 км.

Энергобанк

Условия кредита:

• минимальная сумма – 500 т.р.;
• срок – до 10 лет;
• ставка – 13%;
• первоначальный взнос – от 20%;
• без комиссии;
• обязательное страхования предмета ипотеки.

Преимущества и недостатки ипотечного бизнес-займа

К несомненным плюсам можно отнести:

• большая сумма для выдачи (до 200 млн рублей);
• некоторые банки предоставляют отсрочку до года;
• некоторые банки своим постоянным клиентам предоставляют льготные условия по ипотеке;
• чем шире площадь недвижимости, тем быстрее будет развиваться бизнес.

Увы, но и минусы ипотеки очевидны:

• срок выплаты до 15 лет максимум;
• первый взнос довольно большой;
• высокая кредитная ставка;
• для оформления потребуется много времени провести за сбором необходимых документов.

В бизнес-ипотеке могут участвовать как физические лица, так и юридические. К каждому банки предъявляют свои требования, которые меняются ежегодно.

Выбор банка и ипотечной программы – серьезный и ответственный шаг. Только сделав предпочтение в сторону выгодных и удобных для себя условий, можно быть уверенным, что приобретение недвижимости себя окупит, а само дело принесет прибыль.