Стоит ли вкладывать в строительство коммерческой недвижимости? Каков алгоритм процедуры?

Одним из развивающихся направлений инвестирования в нашей стране является строительство коммерческой недвижимости: складов, промышленных, офисных и торговых зданий.

В статье рассматриваются все нюансы выбора объекта инвестирования, а также даются практические рекомендации по всем этапам строительства.

Показать содержание

• Инвестиции в нежилые объекты для коммерции: выгодно или нет?
• Строительство: пошаговая инструкция
Выбор типа помещения     Планирование доходов и расходов, анализ рынка     Выбор земельного участка     Можно ли изменить статус участка?     Покупка земли     Нужна ли геодезическая экспертиза?     Разрешение на строительство     Разрешение на создание парковки     Разработка дизайна и архитектуры     Подрядчик    
• Что делать после завершения объекта?
Поиск арендаторов     Управление    

Инвестиции в нежилые объекты для коммерции: выгодно или нет?

Прежде чем вкладывать свои средства, нужно обязательно проанализировать все возможные риски и уровень доходности, который может обеспечить инвестиция. Если рассматривать коммерческие объекты по этим двум критериям, можно сделать следующий вывод:

• Востребованность нежилых объектов очень чувствительна к состоянию экономики, так как напрямую зависит от условий для развития предпринимательства. Понятно, что во время экономического кризиса бизнес находится в упадке, соответственно, и спрос на офисы/склады падает.
• Доходность и окупаемость такого вложения капитала в разы выше, чем при инвестировании в жилую недвижимость. В РФ коммерческие объекты окупаются в течение 8-9 лет, а доходность их составляет порядка 10-12% годовых.
• Доступность такого способа вложения рядовым гражданам очень ограничена: сумма для вступления в число инвесторов может быть заоблачной. Однако граждане могут приобретать акции предприятия.
• Риски связанные с вероятностью недостроя. Этот риск свойственен вообще всем вариантам вложения в строительство недвижимости. В случае с коммерческой недвижимостью потеря средств может быть в разы выше.

Вопрос о том, насколько выгодным является инвестирование в коммерческие объекты недвижимости, был более детально рассмотрен нами в отдельном материале.

Строительство: пошаговая инструкция

Рассмотрим подробно основные этапы строительства, особенности каждого из них, возможные проблемы и способы их преодоления.

Выбор типа помещения

Коммерческие объекты в зависимости от целей использования делятся на несколько видов:

• склады;
• офисы;
• торговые помещения;
• производственные цеха и т.д.

К выбору объекта необходимо подходить с всей ответственностью. Именно от этого этапа будет зависеть успех вложений в целом. Главным критерием выбора здесь будет цель, для которой будет построен объект:

1. Перепродажа. Если цель строительства – успешная и быстрая продажа, то упор лучше делать на самую востребованную, ходовую недвижимость: торговые и офисные центры.
2. Получение дохода от долгосрочной аренды. В этом случае лучше остановиться на объектах, которые будут иметь высокую доходность, спрос и возможность заключения долгосрочных договоров аренды (какие еще сделки, кроме аренды, могут проводится с коммерческой недвижимостью, читайте тут).

Планирование доходов и расходов, анализ рынка

Для этого понадобится провести тщательный анализ текущего состояния экономики и ответить на несколько вопросов:

• Какие помещения более востребованы на сегодняшний день?
• Есть ли дисбаланс спроса/предложения?
• Высока ли конкуренция по данному типу недвижимости?
• Как эти показатели могут измениться в будущем с учетом строящихся объектов, которые будут введены в эксплуатацию в ближайшее время?
• Высок ли коэффициент капитализации объекта? Будет ли он доходным?

Правильная инвестиционная программа включает в себя не только план, но и возможные варианты его корректировки в будущем.

Выбор земельного участка

Оптимальное расположение участка может быть выбрано только с учетом типа здания, которое будет построено:

• Офисные здания лучше строить в близости к центру города, к основным транспортным развязкам, станциям метро.
• Торговые центры обычно находятся вблизи от мест наибольшей проходимости и доступности потенциальных покупателей.
• Складское или производственное помещение может быть построено и за пределами города. Наличие подъездных путей и крупных транспортных артерий будет преимуществом.

Перечислим основные требования к участку, которые должны быть соблюдены:

1. Соответствие участка территориальной зоне, на которой могут быть размещены коммерческие объекты. Информация об этом содержится в документах по Генеральному планированию в органах местного самоуправления.
2. Соответствие видов разрешенного использования участка тому виду использования, который планируется инвестором.
   Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:

   8 (800) 101-43-92
   Виды разрешенного использования могут быть изменены по заявлению собственника, главное, чтобы нужный ВРИ был вписан в качестве допустимого.

Можно ли изменить статус участка?

Бывают ситуации, когда у инвестора уже есть на примете участок, но его правовой статус не позволяет строить на нем коммерческую недвижимость. Изменить статус участка и его ВРИ действительно можно, для этого потребуется обратиться в органы МСУ для подтверждения возможности изменить статус.

После этого нужно собрать пакет документов и подать заявление. В МСУ будет сформирована комиссия, которая и вынесет решение об изменении статуса участка или об отказе в изменении.

Покупка земли

Приобрести участок можно несколькими способами:

• Через аукцион у государства/муниципалитета. Периодически городские власти выставляют участки на открытые торги.
• Через конкурс в долгосрочную аренду у государства.
• Через агентство недвижимости у частного лица.
• Через частные аукционы, на которых, как правило, продается право на заключение ДКП.

Нужна ли геодезическая экспертиза?

Да, обращение в геодезическую службу обязательно. Геодезист изучит все особенности территории, составит ее топографический план, определит устойчивость грунта, наличие полостей под землей и т.д. Результаты экспертизы нужно будет учесть при строительстве. Стоимость услуг геодезиста будет разниться в зависимости от сложности изысканий и размера участка, может доходить до 100000 т.р. и более.

Разрешение на строительство

После приобретения подходящей территории, необходимо получить официальное разрешение на строительство. Стоит подробно остановиться на каждом шаге, который должен совершить застройщик.

1. Сбор документации:
   • Подготовка проекта будущих конструкций. Заказать проект можно только в лицензированном проектно-архитектурном бюро.
   • Получение плана подключения здания к инженерным коммуникациям (газ, вода, электричество).
   • Проведение экологической экспертизы соответствия планируемых работ нормам экологической безопасности.
   • Согласование проекта в Роспотребнадзоре, по итогам которого выносится решение о необходимости создания санитарно-защитной зоны, порядке утилизации отходов.
   • Получение градостроительного плана участка.
   • Заказ Генплана территории с пояснительной запиской.
   • Заключить договор подряда с организацией, которая займется постройкой.
   • Создание эскиза будущих зданий, финансовой сметы и т.д.
2. Подача документов в компетентные органы. Ожидание результатов.

Разрешение на создание парковки

Для большинства видов коммерческих объектов крайне важным будет наличие собственной парковки. Парковка не является объектом капитального строительства, государство регламентирует размер парковочной зоны в рекомендательной форме (СНиП 21-02-99* (с Изменением N 1)). Проще всего будет включить место будущей стоянки автомобилей в проект, а не делать ее отдельно. Это уменьшит бумажную волокиту в разы.

Разработка дизайна и архитектуры

На данном этапе необходимо определиться с дизайном будущего здания, с элементами архитектуры, а соответственно и с материалами, которые будут использованы. Важно, чтобы архитекторы отталкивались от существующей сметы и ограничений по бюджету. В итоге утверждается план строительства, который содержит в себе информацию обо всех материалах, которые будут использованы, о количестве работ и затратах, которые потребуются.

Подрядчик

В зависимости от масштабов будущей постройки нужно определиться с фирмой-подрядчиком, которая сможет организовать работы. Подрядчик обязан производить работы в строгом соответствии с ранее утвержденным планом, используя только указанные в нем материалы, а также согласно срокам.

При проведении работ стоит помнить о том, что их качество и соответствие плану будет проверяться Ростехнадзором. Инспекторы имеют право беспрепятственного доступа на стройплощадку, поэтому важно чтобы подрядчиком соблюдались следующие условия:

1. Соблюдение сроков проведения работ.
2. Соответствие качества используемых материалов и конструкций государственным нормативам.
3. Обязательное ведение учетной документации, в которой отражены все выполняемые работы.
4. Соответствие инженерно-технических работников занимаемым ими должностям.

Что делать после завершения объекта?

Завершение строительства и ввод здания в эксплуатацию открывают для инвестора новые задачи:

• поиск арендаторов;
• управление недвижимостью.

Поиск арендаторов

Поиск можно осуществлять самостоятельно, например, через интернет. Такой способ может быть уместен для собственников, которые возвели небольшой офис или торговую точку. Если речь идет о крупных торговых площадях, складах или офисных центрах, то собственнику придется вложить часть средств в рекламную кампанию и оплату услуг агентства недвижимости. Эти расходы, как правило, должны быть изначально включены в план инвестирования.

Управление

Даже после успешного заключения договоров аренды, собственник будет осуществлять деятельность по управлению своей недвижимостью:

1. анализ и развитие бизнеса, расходы на рекламу;
2. текущие мероприятия по ремонту, обслуживанию здания;
3. прием пожеланий арендаторов, разрешение спорных ситуаций;
4. анализ финансов, учет расходов/доходов.

Можно и нанять доверительного управляющего, на которого делегировать все эти заботы (подробнее о том, что такое доверительное управление и как им правильно воспользоваться, читайте здесь). Инвестиции в возведение коммерческих объектов требуют наличия крупного капитала, несут в себе довольно много рисков на всех этапах строительства. Тем не менее, в современных условиях такой вид вложения своих средств остается одним из самых доходных.