Как безопасно купить недвижимость, выставленную на публичных торгах?

Желая приобрести недвижимость, покупатель ищет предложения в агентствах недвижимости, на специализированных сайтах или на сайтах объявлений. Но есть большой рынок продаж, где реализуется масса недвижимого имущества, а собственниками реализуемого имущества выступают не только обычные физические и юридические лица, но и государство, уполномоченные госорганы и банки.

Показать содержание

• Кто может выставить имущество на публичный аукцион, по каким причинам?
• Документы, дающие такое право
• В каких случаях не может быть обращено взыскание на предмет залога?
• Правовое регулирование продажи
• Как купить недвижимое имущество?
Где найти информацию?     Как поучаствовать в электронном аукционе?     Порядок проведения      Оформление сделки     Сколько времени займет покупка?    
• Преимущества способа — кому подойдет такой вариант?
• Подводные камни и мошенничество
• Как избежать проблем?

Кто может выставить имущество на публичный аукцион, по каким причинам?

Выставлять имущество на публичных торгах имеют право арбитражные управляющие, если имущество банкротное, государственные и унитарные предприятия, если речь о госимуществе, банки, если продается имущество, находящееся у них в залоге, а также судебные приставы, продающие арестованное имущество.

Документы, дающие такое право

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» сообщает, что для того, чтобы выставить имущество на торги, должно иметься судебное решение и исполнительный лист. А в случае, если было добровольное соглашение между залогодателем и залогодержателем, таким документом является исполнительная надпись нотариуса.

В каких случаях не может быть обращено взыскание на предмет залога?

Это же относится к подсобному хозяйству, если с его помощью кормится семья. Кроме того, если просрочка долговых платежей была небольшой (меньше 3 месяцев) и требования залогодержателя гораздо меньше стоимости залогового имущества (менее 5% стоимости), то взыскание на залоговое имущество не обращается.

Правовое регулирование продажи

Как именно проводится продажа через аукцион заложенного имущества (в частности, недвижимости) за долги, объясняется в Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также в статьях 447—449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как купить недвижимое имущество?

Где найти информацию?

Извещения о муниципальных торгах с 2013 года публикуются на площадке https://torgi.gov.ru, которая так и называется: «Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов». Правила проведения таких торгов регулируются Федеральным законом №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (от 21.12.2001).

Сами торги проводятся на месте нахождения организатора, то есть государственного органа. На этой же площадке реализуют имущество должников судебные приставы.

Информацию о проведении таких торгов можно найти также на сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе «Извещения о проведении публичных торгов». Арестованное имущество реализуется также через коммерческие торговые площадки.

Банкротные торги регулируются Федеральным законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Имущество банков, которые обанкротились, реализуется Агентством по страхованию вкладов. Эта организация размещает информацию по лотам на своем сайте https://www.torgiasv.ru/, а продает его на других электронных площадках.

Сами банки реализуют имущество, которое находилось в залоге, либо через коммерческие ЭТП, либо на собственных площадках. Так, к примеру, делает АкБарсБанк, реализующий залоговое имущество на собственной площадке Profit.

Как поучаствовать в электронном аукционе?

Чтобы участвовать в электронном аукционе, необходимо сначала зарегистрироваться на площадке, а потом пройти аккредитацию, предоставив оператору площадки пакет документов:

• для физлица это паспорт, ИНН;
• для ИП и юрлица свидетельство о госрегистрации юрлица, госрегистрации физлица в качестве индивидуального предпринимателя.

Кроме того, для участия в электронном аукционе необходимо оформить электронно-цифровую подпись.

Порядок проведения

После успешного прохождения аккредитации покупатель находит нужный лот, перечисляет задаток (5-20% от стоимости лота) и подает свое ценовое предложение.

Как правило, аукционы проводятся в два этапа: на повышение цены (собственно аукцион) и на понижение цены (публичное предложение):

• В первом случае выигрывает тот, кто предложил наиболее высокую цену.
• На этапе публичного предложения выигрывает тот, кто первым предложил наиболее высокую цену.

Оформление сделки

После успешно проведенного аукциона покупатель перечисляет оставшуюся сумму на счет организатора торгов или на счет электронной площадки, а затем с ним заключается договор купли-продажи.

Сколько времени займет покупка?

Торги чаще всего проводятся в течение нескольких часов, но если лот интересный и на него много претендентов, то и несколько суток. Итоги торгов подводятся в течение получаса после их окончания. Договор купли-продажи заключается в течение трех-пяти дней.

Преимущества способа — кому подойдет такой вариант?

Покупают недвижимость на торгах те, кто хочет сэкономить, и те, кто впоследствии перепродает купленное по низкой цене:

1. К первым относятся обычные граждане, и, например, предприниматели, за счет покупки банкротного имущества сильно экономящие средства для развития предприятия.
2. Вторые выставляют купленное на сайтах объявлений, причем цена может быть даже выше рыночной. Эти люди зарабатывают на разнице стоимости.

   Особенно много желающих поучаствовать в банкротных торгах, поскольку в этой категории продаж имущество должников продается с действительно большим дисконтом. Это происходит потому, что в первую очередь необходимо удовлетворить интересы кредиторов.

Подводные камни и мошенничество

Как и везде, в покупке недвижимости на публичном аукционе есть свои подводные камни. И главный – это отсутствие возможности оценить ликвидность продаваемого имущества. Чаще всего выставляемая на реализацию недвижимость недоступна для непосредственной оценки.

В случае муниципальных торгов на электронной площадке также размещается описание лота. Оценщик может подойти к процедуре оценки добросовестно и подробно расписать состояние и местоположение недвижимости, сделать много хорошего качества фотографий, даже видео.

Ко многим таким отчетам прилагаются кадастровые паспорта, копии документов на собственность, копии договоров с банком (если продается ипотечное жилье). Но так бывает далеко не всегда:

1. во-первых, регламент составления подобных отчетов не обязывает делать их особенно детальными;
2. во-вторых, должники не горят желанием пускать оценщиков к себе в квартиру.

Поэтому оценка ликвидности недвижимости становится проблемой потенциального покупателя.

Кроме того, на публичных торгах нередки сговоры между участниками процесса. Выставленная недвижимость может понравиться организатору торгов, арбитражному управляющему, кому-то из судебных приставов или даже оператору электронной торговой площадки, и он будет делать все, чтобы не допустить до покупки «посторонних».

Так, к примеру, потенциальный покупатель может столкнуться с недопуском по формальным причинам своей ценовой заявки. Потом ее допустят, но имущество уже будет продано. Или, например, покупатель выиграет торги, но окажется, что имущество уже оформлено на других людей.

Теоретически можно попробовать либо вернуть потраченные средства, либо добиться признания своей победы, но на все это уйдет время и необходимы деньги.

Еще одна трудность, с которой сталкиваются покупатели недвижимости на публичных аукционах, это юридические сложности с оформлением собственности. Может оказаться, что у проданной квартиры два или три собственника, и один из них не давал своего согласия на продажу.

Или, например, в квартире прописаны и проживают несовершеннолетние, и это их единственное жилье. Или, к примеру, квартира была куплена на торгах у обанкротившегося застройщика, который находится под следствием, и неизвестно, когда можно будет официально зарегистрировать право собственности.

Как избежать проблем?

1. Самостоятельно проверять документы на квартиру. Сначала запросить их у организатора торгов, если он не предоставит – проверять недвижимость с помощью онлайн-сервисов.

   Обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, там дадут информацию о переходе прав и запретах на перерегистрацию. С помощью сервиса «Электронное правосудие» узнать, притязают ли на имущество какие-то другие люди.

2. Стараться приобретать имущество не у физических, а у юридических лиц, а еще лучше – у государства. У такой недвижимости будет намного меньше проблем с документами. Кроме того, такое жилье чаще бывает в хорошем состоянии.
3. Хороший способ избежать проблем – покупать недвижимость у банков. Их залоговые квартиры не имеют проблем с документами, ведь предыдущие владельцы перед оформлением ипотеки проверялись банковскими службами.
4. Сходить и посмотреть на недвижимость. Походить по району, где расположен дом или квартира, пообщаться с соседями, оценить инфраструктуру, заглянуть в местное жилищное управление. Для начала можно побродить по Гугл— и Яндекс-картам, даже такая виртуальная прогулка поможет сделать первоначальные выводы о ликвидности недвижимости.
5. Участвовать в торгах с помощью проверенных агентов. Они работают за определенный, не очень большой процент с покупки, у них большой опыт работы на разных электронных площадках и знание юридических тонкостей. Агенты быстро вычисляют, есть ли в данных торгах ценовой сговор, насколько адекватна указанная цена и когда лучше подавать ценовые заявки.

Таким образом, приобрести недвижимость на публичном аукционе вполне возможно, причем для этого есть много разных способов: можно приобретать жилье на муниципальных торгах, у судебных приставов, банков, должников. Каждый способ хорош, главное – определить свои возможности и нанять хорошего юриста.