Всё, что важно знать о договоре купли-продажи недвижимости

Сделка купли-продажи недвижимости вступает в силу в момент подписания сторонами договора. Далее следует регистрация, которая может отменить его действие, если он составлен с ошибками или в целом содержит неправоспособные сведения. Поэтому знание норм его составления в приоритете при подготовке к сделке, наряду с тщательной проверкой объекта недвижимости. В статье вы найдете пример заполнения такого договора и его бланк.

Показать содержание

• Понятие и характеристика ДКП
Общие положения, правовое регулирование, юридическая сила и значимость     Реальный или консенсуальный?     Признаки и элементы     Права и обязанности сторон      Ответственность     
• Как оформить – основные условия
• Порядок заключения
Что необходимо иметь на руках?     Технические требования к составлению     Что указать о сторонах, нужен ли СНИЛС?      Сведения о предмете      Содержание и существенные условия      Нужно ли сшивать готовые экземпляры и как?     Имеет ли значение место?     Подписание     С которого момента считается заключённым, когда вступает в силу?     
• Чем грозит ненадлежащее оформление?
• Особенности в отдельных случаях
Между физическими и юридическими лицами     В случае сразу нескольких объектов недвижимого имущества      Если несколько продавцов или покупателей одновременно    
• Расторжение
• Являются ли необходимыми удостоверение и регистрация?
• Каков срок действия, где и как хранятся ДКП?
• Порядок исполнения
• Полезное видео

Понятие и характеристика ДКП

Документ содержит положения, обязательные для исполнения, и гарантии сторон в том, что сделка является чистой, не обременённой правами третьих лиц, залоговыми и долговыми обязательствами.

Общие положения, правовое регулирование, юридическая сила и значимость

К составлению и заключению ДКП предъявляют общие требования, применимые к договорам имущественных сделок, а также специальные требования, которые применяются только к сделкам с недвижимостью, специфика которых заключается в регистрации перехода прав на имущество.

Поэтому здесь актуальны следующие нормативные требования:

• Процедура имущественной сделки регулируется статьями 130—131 ГК РФ и § 7 главы 30 ГК РФ.
• Правила и нормативы, применяемые к составлению ДКП, регулируются статьями 549—558 ГК РФ.
• Нормы нотариального удостоверения соответствуют положениям статьи 163 ГК РФ.

Юридическая сила этого документа возникает в момент его подписания, но при условии обязательной регистрации сделки.

Реальный или консенсуальный?

Что это такое? Определение реальных и консенсуальных договоров дано в статье 433 ГК РФ. Это достаточно неоднозначный момент в определении сделок с недвижимостью. Кратко говоря, реальный договор понуждает передать приобретённое по сделке имущество покупателю. А консенсуальный обусловлен каким-либо фактором. В данном случае намёком на такую обусловленность является необходимость регистрации сделки в Росреестре.

Всё же, опираясь на обозначенные характеристики, можно отнести этот тип договоров к реальным, так как сделка считается совершённой в момент подписания сторонами. А необходимость регистрации может рассматриваться не условием сделки, а процедурной необходимостью. Соответственно, отсутствие регистрации – это грубое процедурное нарушение, которое не имеет отношения к консенсусу.

Признаки и элементы

Признаками договора купли-продажи недвижимости являются:

1. Наличие вещных прав на недвижимость у продавца, отсутствие посягательств на объект со стороны третьих лиц.
2. Обязательное условие возрастной и психической дееспособности сторон.
3. Факт передачи вещных прав от покупателя продавцу взамен на соразмерную сумму денег.
4. Добровольность такой сделки.

Этот документ состоит из следующих обязательных элементов:

• «шапки»;
• наименования документа;
• даты и места заключения;
• вводного положения о предмете договора;
• основной части, состоящей из существенных условий договора;
• дополнительных положений (по усмотрению сторон);
• заключительной части;
• подписей сторон.

Права и обязанности сторон

В положение о правах и обязанностях обязательно должно войти нижеследующее:

1. Продавец обязуется передать покупателю объект недвижимости: квартиру, частный дом, земельный участок (ЗУ) или иное имущество в установленный срок по установленной стоимости, на условиях, обозначенных договором.
2. Продавец вправе получить за передачу объекта сумму денег в размере, установленном договором.
3. Покупатель обязан внести по сделке необходимую сумму денег, указанную в ДКП: в установленные сроки и в полном объёме.
4. Покупатель вправе получить фактическое право владения объектом, требовать выписки бывших жильцов и владеть недвижимостью как своей собственной.

По усмотрению сторон можно включить и иные требования.

Ответственность

Положение об ответственности является обязательным. В него входят договорённости о том, какие меры будут применяться к контрагенту, не исполнившему положение о правах и обязанностях. Это могут быть:

• взыскания в виде штрафа или неустойки за просрочку платежа;
• погашение неустойки в размере арендной платы за просрочку освобождения жилья;
• условия, допускающие расторжение за неисполнение положений ДКП.

Как оформить – основные условия

Документ может оформляться только совершеннолетними и полностью дееспособными гражданами, которые являются сторонами сделки. Это продавец и покупатель. Он оформляется самостоятельно – по шаблону, с последующей регистрацией в Росреестре. Также может быть составлен:

• юристом;
• нотариусом.

О том, когда нужна генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи и покупки, как ее оформить, читайте тут.

От имени малолетних собственников выступают их законные представители, предварительно получив согласие от органов опеки. С 14 лет подростки участвуют в оформлении договора сами, но законный представитель ставит рядом свою подпись.

По обязательным условиям оформления, в начале документа обязательно указывается дата и место его составления. А в завершении ставятся подписи сторон с расшифровкой фамилии. Если документ оформляется в нотариате или у юриста, он удостоверяется подписью и печатью должностного лица.

Порядок заключения

При заключении договора допустимы варианты проведения сделки:

1. Вначале заключается предварительный ДКП (ПДКП) с получением аванса или задатка.
2. Стороны сразу заключают сделку без предварительных договорённостей.

Если аванс уплачивался, это обстоятельство вносится в ДКП, а сумма аванса засчитывается при расчёте.

Подписав документ, производят расчёт по сделке. Покупатель передаёт деньги продавцу, а продавец передаёт покупателю расписку за полученные по сделке деньги.

Что необходимо иметь на руках?

От продавца потребуется пакет документации, состоящий из следующего:

• Гражданский паспорт с пропиской. Для представителя – генеральную или специальную доверенность, удостоверенную нотариально.
• Правоустанавливающий документ.
• Свидетельство о праве собственности, или выписка из ЕГРН.
• Техническая документация из БТИ.
• Кадастровый паспорт объекта.
• Справка об отсутствии обременений залогом или ареста.
• Разрешение от супруга, если имущество нажито совместно.
• Копия лицевого счёта.
• Выписка из домовой или поквартирной книги – на квартиру или дом.
• Кадастровая справка об отсутствии строений – на ЗУ.

Больше о том, какие документы нужны для регистрации договора и какие бумаги надо проверить перед покупкой и реализацией имущества, читайте в отдельном материале.

Технические требования к составлению

Договор должен составляться только в простой письменной форме. Электронные варианты и устные договорённости не имеют силы. Он обязательно предъявляется в распечатанном виде на бумажном носителе.

В положениях о правилах составления ДКП нигде нет запрета на предъявление рукописного варианта. Поэтому такой запрет не может распространяться на правоспособность документа, если он написан чётким каллиграфическим почерком. Но если почерк нечёткий, заполненный документ не будет признан по другим основаниям: как не отвечающий требованиям, предъявляемым к качеству документации Росреестром.

Что указать о сторонах, нужен ли СНИЛС?

Реквизиты СНИЛС в договоре указывать не обязательно. Эти сведения относятся к персональным данным, которые защищены законодательством. Обязательно указывают сведения о сторонах:

• ФИО;
• серия и номер паспорта;
• кем и когда паспорт выдан;
• код подразделения;
• адрес прописки.

Сведения о предмете

Сведения объекте, который выступает предметом сделки, состоят из обязательных кадастровых и технических сведений. Если это квартира, то указывается:

• адрес расположения;
• этажность дома, этаж;
• число комнат;
• общая и жилая площадь;
• наличие (отсутствие) балкона или лоджии.

Аналогичные сведения вносятся, если продаётся частный дом. Но здесь дополнительно указывают сведения о ЗУ, на котором возведён дом. В числе обязательных сведений на землю с домом или без, следующие:

• площадь;
• почтовый и/или кадастровый адрес;
• право владения: собственность, аренда или иное;
• категория ЗУ, вид разрешённого использования.

Содержание и существенные условия

К существенным условиям, без которых договор не вступит в юридическую силу, относятся сведения:

• кадастровые и технические характеристики объекта;
• сведения о сторонах договора;
• факт передачи недвижимости и получения денег в установленном размере;
• стоимость объекта;
• условия и сроки передачи недвижимости покупателю;
• условия и сроки передачи денег продавцу;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон.

В заключение обязательно ставятся подписи продавца и покупателя, с расшифровкой фамилии.

• Скачать типовой бланк договора купли-продажи недвижимости
• Скачать образец договора купли продажи недвижимости между физическими лицами

Нужно ли сшивать готовые экземпляры и как?

Если текст документа не уместился на одном листе, его нужно сшивать. Это делается следующим образом:

1. На равном расстоянии друг от друга пробиваются 3 небольших отверстия.
2. Суровая нить вводится в два крайних отверстия, затем соединяется посередине и оба конца нити продёргиваются через центральное отверстие.
3. Оба конца соединяются пломбой или припечатываются к листу расплавленным сургучом.

Если такое действие кажется слишком сложным, то можно просто удостоверить подписями сторон каждый лист документа.

Имеет ли значение место?

Документ может составляться в любом населённом пункте, его правоспособность от этого не изменяется. Главное, чтобы сведения о месте заключения было внесено в «шапку» документа, после его наименования. Иначе договор не будет принят на регистрацию.

Подписание

Всего составляется и подписывается 3 экземпляра:

• по одному для каждой стороны;
• для Росреестра.

С которого момента считается заключённым, когда вступает в силу?

Считается, что ДКП заключён в момент его подписания, но для вступления в силу обязательным условием является последующая регистрация сделки. Без регистрации сведений о переходе прав, договор считается ничтожным, не вступившим в силу. А сделка признаётся несостоявшейся.

Чем грозит ненадлежащее оформление?

Если форма договора не соответствует предъявляемым к ней требованиям, то весь документ может признаваться ничтожным. Он не будет принят на регистрацию, что означает отказ внесения сведений о переходе имущественных прав.

Соответственно, несоблюдение формы влечет за собой то, что сама сделка окажется несостоявшейся. Покупателю придётся возвращать уплаченные по сделке деньги, или переписывать и перезаключать договор, составив его правильно, с соблюдением технических требований.

Особенности в отдельных случаях

В определённых случаях в силу вступают дополнительные технические и процедурные требования, обязательные для исполнения при составлении и подписании документа.

Между физическими и юридическими лицами

Юридические стороны при совершении сделки обязаны предъявлять учредительную документацию. Если продавец – юридическое лицо, от него также требуется дополнительная документация:

• согласие соучредителей в форме протокола;
• документ, подтверждающий право директора на куплю-продажу;
• паспорт директора;
• если сделку заключает не директор, а его представитель, предъявляется нотариальная доверенность и паспорт.

Остальной пакет документов тот же, что и для физического лица. Покупателю достаточно гражданского паспорта.

Когда продавец физическое лицо, он предъявляет стандартный пакет документов на недвижимость, к нему прилагает номер лицевого счёта, куда будут переведены деньги. А продавец:

1. учредительные документы;
2. паспорт директора или доверенность представителя;
3. согласие соучредителей на покупку.

В случае сразу нескольких объектов недвижимого имущества

На каждый объект составляется отдельный экземпляр договора, который подлежит регистрации. Исключение могут составлять только строения, стоящие на участках земли, оформленных в аренду или в собственность: в этом случае на землю и строение оформляется один общий ДКП.

Скачать образец бланка договора купли-продажи нескольких объектов недвижимости

Если несколько продавцов или покупателей одновременно

Со стороны продавца несколько покупателей могут выступать, если каждый имеет долю в праве на объект. Они обязательно должны:

• участвовать в сделке лично;
• или составить доверенности для продажи на одного из участников;
• каждый составляет нотариальное разрешение на сделку для совладельцев;
• договор удостоверяется нотариусом.

То же касается покупателей, если их больше одного. Но в этом случае разрешение на покупку не требуется. Договоры составляются по числу участников сделки, и один – для Росреестра.

Расторжение

Положение о расторжении опирается на нормы статьи 450 ГК РФ. Оно основано на условиях не исполнения одной стороной внесённых в договор условий. Каждый пункт договора предоставлял своему контрагенту определённые преимущества. Отказ от исполнения данных условий равнозначен ущемлению имущественных прав контрагента, что допускает аннулирование всего договора путём расторжения.

Расторжение может происходить:

• по согласию сторон – составлением соглашения;
• в одностороннем порядке через суд.

Составление соглашения может быть только добровольным. Если стороны его составили – они решают вопрос с аннулированием сделки на основании достигнутого компромисса. После составления соглашения недопустимо произвольно менять условия расторжения, принятые соглашением. Если контрагент нарушает условия соглашения, например, не возвращает полученные по сделке деньги или не освобождает помещение, его следует призвать к исполнению в судебном порядке.

Если в договор не были внесены те или иные положения, которые одна из сторон считает существенными, то требовать их исполнения бесполезно. Суд не примет решение в пользу истца, если он предъявит к ответчику претензии за неисполнение несуществующих пунктов. В этом случае бесполезно вступать в судебные распри.

Также эффективно будет повлиять на судебную процедуру сквозь призму вновь открывшихся обстоятельств, подав иск о том, что ответчик своевременно не устранил те или иные нарушения при передаче объекта. Например, дал ложные сведения о техническом состоянии объекта, функционировании инженерных коммуникаций и т.п. А основную причину привлечь к иску как сопутствующее обстоятельство, усугубляющее проблему.

Являются ли необходимыми удостоверение и регистрация?

После подписания договора, каждый участник должен обратиться в Росреестр для регистрации своего экземпляра договора. Это обязательная процедура, в результате которой происходит внесение сведений о сделке в Государственный реестр недвижимости. Иначе сделка будет считаться недействительной, так как сведения о переходе прав внесены не будут. Необходимость регистрации в Росреестре оглашает:

• статья 131;
• п. 1 статьи 551;
• п.2 статьи 558 ГК РФ;
• Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Регистрация длится от 10 дней до 1 месяца, за её проведение с покупателя взимается обязательная пошлина в размере 2 000 рублей. А если он юридическое лицо – 22 000 рублей.

Каков срок действия, где и как хранятся ДКП?

Договор купли-продажи действует бессрочно. Его действие отменяется только в случае проведения собственником сделки, в результате которой его права собственности на объект отчуждаются третьим лицам. После регистрации перехода прав действие такого договора аннулируется.

Если договор утратил силу, он всё равно продолжает храниться в Государственном кадастре в течение 15 лет на случай возникновения форс-мажора. После этого документы передают в архив, где они хранятся 75 лет. После этого срока – уничтожаются.

Порядок исполнения

Порядок исполнения обязательств по ДКП следующий. Обязательства по договору купли-продажи исполняются в полном объёме, указанном в его положениях. Если одна сторона отказывается от их исполнения, её принудят к этому через суд. Например, если жильцы не выписались – их выписывают по решению суда. Если не выехали – их выселяют судебные приставы.

Недоимки при расчёте по сделке также могут высчитываться с недобросовестного покупателя в виде ежемесячных выплат по исполнительному листу. В определённых ситуациях, сторона договора, чьи права нарушены контрагентом, вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке через суд.

Договор купли-продажи недвижимости составляется и заключается для того, чтобы передать право собственности на объект, получив взамен соразмерную сумму денег. Документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре, куда вносятся сведения по сделке и хранятся там практически бессрочно.

Полезное видео

Далее информативное видео про договор купли продажи недвижимости: