Обязательно ли согласие супруга на продажу или покупку недвижимости и как его правильно оформить?

Одним из вариантов решения жилищной проблемы является приобретение недвижимости. Довольно часто дом или квартиру люди покупают, находясь в законном браке. При этом расходуются общие средства семьи. По этой причине в некоторых случаях согласие супруга является одним из обязательных условий совершения сделки купли-продажи жилья.

Показать содержание

• Что значит такое разрешение в сделках покупки или продажи жилья?
Обязательно ли?     Необходимо ли для бывших мужа или жены?    
• В каких случаях требуется?
• Когда не нужно?
• Пошаговая инструкция оформления и нотариального заверения
Требования к документу     Стоимость нотариального документа     Сколько действует?    
• Можно ли продать или купить жилье без разрешения, есть ли риски?
• Возникающие сложности и вопросы

Что значит такое разрешение в сделках покупки или продажи жилья?

Разрешение второй половины по сути – это положительный ответ на предложение совершить сделку по купле-продаже недвижимости. Оно касается как реализации, так и приобретения жилья. Согласие оформляется в виде отдельного документа. Оно является подтверждением того факта, что человек проинформирован о намерении своего супруга совершить сделку и о возможных правовых последствиях.

Особенности в такую процедуру может внести ситуация, когда брачно-семейный союз между двумя людьми был аннулирован. Разрешение необходимо для того, чтобы исключить проблемы в последующем. Не редки случаи, когда сделка по купле-продаже является причиной возникновения семейных конфликтов и как следствие судебных споров. Чтобы избежать таковых согласие и требуется.

Обязательно ли?

Статьей 34 Семейного кодекса РФ установлено, что относится к совместной собственности супругов. В такой перечень входят:

1. Доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской, интеллектуальной и трудовой деятельности.
2. Полученные пособия, пенсии, материальная помощь, компенсация за причиненный ущерб в связи с утратой трудоспособности из-за увечья, травмы или заболевания.
3. Приобретенная недвижимость и вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации.

При этом не имеет значения, на кого имущество оформлено и от чьего имени внесены денежные средства. На недвижимость имеет право и тот супруг, который не имел самостоятельного дохода в период брака, например, занимался воспитанием детей или вел домашнее хозяйство.

По этой причине разрешение второй половины на реализацию сделки с недвижимостью является обязательным условием, поскольку в случае продажи вопрос касается общей недвижимости, а при покупке – совместных денежных средств. Исключением является имущество, которое признано принадлежащим одному супругов в рамках брачного контракта.

Необходимо ли для бывших мужа или жены?

Несколько иначе ситуация складывается в случае, если союз между людьми был прекращен. В таких обстоятельствах наличие разрешения на совершение сделки с недвижимостью не всегда является обязательным условием. Следует исходить из характера сложившихся обстоятельств.

Например, при разводе точные доли определены и выделены не были. В таком случае разрешение на сделку даже бывшего супруга потребуется, за исключением, если последний сам является участником процедуры.

Сложности могут возникнуть и в ситуации, когда доли при разводе определены. В этом случае вторая половина имеет преимущественное право покупки части недвижимости, в противном случае сделку можно признать недействительной. То есть фактически сначала заинтересованному лицу потребуется проинформировать свою бывшую половину о намерении продать долю и предложить приобрести её.

В каких случаях требуется?

Разрешение второй половины является обязательным условием для осуществления сделок, связанных с недвижимостью. Такое правило касается случаев, когда купля-продажа затрагивает имущество, являющееся совместной собственностью. Без согласия супруга оформить сделку не получится.

На практике иногда встречаются случаи реализации процедуры в одностороннем порядке. Но такая ситуация несет безусловный риск для инициатора. Прежде всего сделка будет аннулирована в судебном порядке, если до этого дойдет. Также с виновного можно взыскать компенсацию за причиненный ущерб не только в пользу супруга, но и второй стороны договора.

Разрешение на продажу требуется, если недвижимость была приобретена в браке, либо отнесена к таковой, например, подарена в день свадьбы обоим супругам. В последнем случае, чтобы избежать проблем, необходимо, чтобы в соответствующем договоре оба супруга фигурировали в качестве получателей.

Вопрос с покупкой недвижимости решается в таком же порядке, что и продажа. Приобретение жилья возможно только с согласия супруга, если средства, которые необходимы для расчета, являются совместно нажитыми.

Например, родители подарили одному из супругов определенную денежную сумму. Она общей являться не будет. То есть для её расходования согласия второй половины не требуется. В то же время, приобретенная впоследствии недвижимость будет совместной.

Когда не нужно?

В случае с продажей жилья согласие второй половины не требуется если:

• Каждый из супругов владеет недвижимостью на праве общей доли или совместной собственности, и сделку заключают оба.
• Имущество было получено человеком до вступления в брак, в порядке дарения, наследования или другим безвозмездным способом.
• Общая недвижимость была передана одному из супругов на условиях двухстороннего добровольного соглашения либо по решению суда о разделе имущества.
• Недвижимое имущество нажито каждым из супругов во время брака в период их раздельного проживания при фактическом прекращении семейных отношений. В этом случае на указанное имущество не будет распространяться правовой режим общей совместной собственности. Однако для этого необходимо решение суда о признании имущества собственностью данного супруга.
• Недвижимое и любое другое имущество приобретено во время брака, но брачным договором это имущество переведено в раздел раздельной собственности каждого из супругов.

Такой же принцип касается и приобретения недвижимости. Если для этого расходуются собственные средства одного из супругов, то согласие второго не требуется. Личными доходами в данной ситуации будут являться полученные до заключения брачно-семейного союза либо признанные таковыми в рамках контракта или решения суда.

Пошаговая инструкция оформления и нотариального заверения

Чтобы получить согласие супруга, необходимо выполнить ряд простых действий:

1. Для начала потребуется подготовить необходимые документы.
2. После этого оформляется разрешение на покупку или продажу недвижимости.
3. Далее документ заверяется у нотариуса.

Потребуются паспорта обоих, а также свидетельство о заключении брака. Документы представляются в оригиналах. При необходимости нотариус может сделать копии. Также нужны документы на недвижимость – свидетельство о регистрации права или договор купли-продажи. Допускается представление их копий.

Требования к документу

Как же оформляется разрешение супруга на покупку/продажу недвижимости?

Согласие супруга должно быть оформлено в письменном виде. По правилам статьи 35 Семейного кодекса такой документ на продажу или покупку недвижимости без заверения у нотариуса не действителен.

Допускается и электронная форма согласия на покупку или продажу недвижимости, актуальная для случаев, когда одни из супругов находится далеко и не может прийти самостоятельно. В этом случае документ передается посредством электронной почты. Его равнозначность с бумажным носителем, который направляется по почте впоследствии, удостоверяет нотариус, оформляющий процедуру.

Согласие должно содержать в себе следующую информацию:

• Фамилия, имя, отчество, данные паспорта и место жительства супруга, который дает согласие.
• Дата и место заключения брака.
• Серия и номер свидетельства.
• Информация о недвижимости, которая является предметом сделки.
• Само согласие.
• Срок действия документа.
• Общая стоимость сделки.
• Информация о том, что другие условия пользования совместной собственностью не установлены в брачном договоре.
• Сведения об ознакомлении супруга, дающего согласие, с содержанием статей 34 и 35 Семейного кодекса РФ и его подпись.
• Заверительная подпись нотариуса.

Формулировка согласия достаточно стандартна. В ней будет указано, что супруг разрешает своей второй половине совершить сделку с недвижимостью. В случае с реализацией будет указано, что согласие дается на продажу недвижимости, являющейся совместной собственностью, приобретенной в браке за общие средства.

• Скачать бланк согласия супруга на продажу недвижимости
• Скачать образец согласия супруга на продажу недвижимости
• Скачать бланк согласия супруга на покупку недвижимости
• Скачать образец согласия супруга на покупку недвижимости

Стоимость нотариального документа

Размер государственной пошлины установлен Налоговым кодексом РФ и составляет 100 рублей. Расценки нотариуса и юристов по составлению документа в различных регионах различаются. В среднем эта сумма составляет от 1000 до 2500 рублей.

Сколько действует?

Сколько же времени действительно разрешение супруга на покупку или продажу жилья?

Срок действия согласия супруга на покупку или продажу не является существенным условием сделки с недвижимостью. На практике возможны два варианта – бессрочное разрешение и согласие, ограниченное временными рамками. Срок чаще всего устанавливается от одного до трех лет.

Можно ли продать или купить жилье без разрешения, есть ли риски?

Совершение сделки с недвижимостью без согласия супруга может повлечь за собой негативные последствия как для покупателя, так и для продавца. Процедура легко аннулируется на основании судебного решения. В такой ситуации стороны обязаны вернуть полученное друг другу. Покупатель утратит недвижимость, а продавец денежные средства.

Также второй супруг вправе истребовать компенсацию за причиненный ущерб, обратиться в правоохранительные структуры и инициировать возбуждение уголовного дела за действия мошеннического характера.

Срок исковой давности по таким вопросам – 3 года.

Возникающие сложности и вопросы

1. Возможна ли замена согласия доверенностью? Возможна. В доверенности должно фигурировать имущество, с которым будет совершаться сделка, а сама доверенность должна быть заверена у нотариуса. Но даже в таком случае возникает риск, поскольку второй супруг может оспорить и аннулировать сделку в судебном порядке, если докажет, что имел место конфликт интересов.

   К тому же в статье 35 СК РФ четко указано, что требуется согласие супруга, заверенное нотариусом. Поэтому лучше всего его и оформить.

2. Как оформить согласие, если один из супругов иностранец? Документ составляется у нотариуса той страны, где фактически живет человек. Если это иностранное государство, потребуется оформить перевод или проставить апостиль (в случаях, когда государство является участником Гаагской конвенции об отмене легализации 1985 года).
3. Возможна ли отмена согласия супруга на продажу недвижимости? Законом допускается аннулирование согласия до того, как сделка будет совершена, то есть до момента регистрации права собственности в Росреестре.

   Для этого необходимо направить заявление нотариусу, в регистрирующий орган или суд. Такое происходит, когда один из супругов считает, что второй намерен завладеть общим имуществом обманным путем, избежать раздела, либо имеет место психологическое давление или насилие.

4. Нужно ли согласие, если есть брачный договор? При наличии брачного договора согласие не потребуется только в одном случае — если имущество, с которым совершается сделка, признано принадлежащим одному из супругов на праве единоличного владения и распоряжения.

В процессе оформления согласия могут возникать определенные затруднения. Они связаны прежде всего с тем, что человек может заменить такой документ на доверенность (о том, когда нужна генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи и покупки, как ее оформить, читайте тут).

Также у некоторых трудность вызывает тот факт, что второй супруг является поданным другого государства. Некоторым интересно можно ли аннулировать согласие и требуется ли оно, в случае заключения брачного контракта. Мы рассмотрели максимум вопросов в этой статье.