Особенности покупки и продажи доли недвижимости. Регистрация сделки с частью жилья

Одним из проблемных видов недвижимости, с точки зрения ее реализации, является доля в общем недвижимом имуществе. Осуществляя отчуждение такого имущества, собственник может столкнуться с некоторыми трудностями как при поиске покупателя, так и непосредственно при осуществлении сделки.

Показать содержание

• Условия и требования к сделкам
• Пошаговая инструкция, как продать долю
Выделение части, установление ее коммерческой стоимости      Как оформить уведомление для других владельцев?      Как найти покупателя?     Подготовка документов     Заключение ДКП и удостоверение у нотариуса     Регистрация перехода прав      Получение оплаты    
• Как быть, если один из сособственников против?
Когда преимущественное право не работает?     Альтернативы сделке    
• Нюансы продажи одновременно всеми собственниками
• Порядок покупки квартиры в долях
Как оформить приобретаемое имущество в ДКП?     Госрегистрация      Когда нужно и как признать договор состоявшимся?    
• Подводные камни и узкие места
• Полезное видео

Условия и требования к сделкам

Купля-продажа доли в объекте недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ (глава 16 ч.1 с учетом положений параграфа 7 главы 30). При этом закон делит общее имущество на два вида:

• долевую собственность (когда у каждого участника в собственности имеется доля, размер которой определен);
• совместную собственность (когда размер доли не определен).

Для того чтобы произвести отчуждение доли в жилом или нежилом помещении, необходимо соблюсти ряд необходимых требований:

1. Преимущественное право покупки имеют собственники остальных долей в этом имуществе. Произвести отчуждение своей части третьим лицам возможно только после того, как остальные сособственники отказались от приобретения либо не выразили согласия приобрести продаваемую долю.
2. Сделка по отчуждению такого имущества требует обязательного нотариального оформления.

Пошаговая инструкция, как продать долю

Как правило, у владельцев общего имущества в собственности имеются доли, выраженные в виде дробей, определяющих размер каждой доли по отношению ко всему общему имуществу. В документах о праве собственности это выглядит следующим образом: например, 1/3 доли в общей долевой собственности или 69/100 долей в общей собственности на недвижимое имущество.

Выделение части, установление ее коммерческой стоимости

Продать часть недвижимости можно в том случае, если ее размер документально определен. Допускается продажа как выделенной в натуре доли, так и части помещения, чей размер определен в долевом соотношении. Если имущество находится в общей совместной собственности (т.е. размер долей сособственников не установлен), то перед продажей необходимо осуществить распределение долей между участниками общей собственности. Правила выдела предусмотрены ст.254 ГК РФ.

Затем необходимо определить рыночную стоимость имущества, подлежащего продаже. Это важный этап, поскольку стоимость недвижимости является одним из основных условий договора купли-продажи, также стоимость должна в обязательном порядке фигурировать в уведомлении, направляемом сособственникам, следовательно, изменение ее в будущем достаточно проблематично.

Устанавливая цену на продаваемую часть недвижимости, необходимо понимать, что круг потенциальных покупателей не слишком велик, поэтому при определении рыночной стоимости принято использовать различные понижающие коэффициенты. Итоговая стоимость доли будет зависеть от нескольких факторов:

• Размера продаваемой доли.
• Месторасположения объекта.
• Года постройки, технического состояния.
• Инфраструктуры.
• Количества сособственников.

Доля, имеющая натуральное выражение, как правило, стоит дороже, чем та, размер которой определен в дробном соотношении.

Профессиональные оценщики для определения стоимости доли в объекте недвижимости используют следующую формулу:

Как оформить уведомление для других владельцев?

Соблюдение прав сособственников на общее имущество – одно из основных правил при осуществлении купли и продажи доли общей недвижимости. От грамотного составления уведомления во многом зависит дальнейшая судьба сделки.

Закон предполагает два возможных способа отчуждения части квартиры или дома в пользу третьих лиц:

• Если сособственники не выразили согласие на предложение приобрести имущество. В этом случае сделку можно проводить через 30 дней с момента получения ими уведомления.
• Если сособственники отказались от приобретения. В этом случае месячный срок выжидать не обязательно.

Отказ всех сособственников должен быть оформлен нотариально. Каждый отказ оформляется и оплачивается самостоятельно, что существенно увеличивает затраты на проведение сделки, особенно если сособственников много.

В уведомлении, направляемом участникам общей собственности, должны быть указаны все существенные условия, на которых производится отчуждение доли в объекте. К таким условиям относятся в обязательном порядке:

1. Цена.
2. Сведения, характеризующие объект недвижимости.
3. Размер доли.
4. Другие сведения, имеющие значение для конкретного реализуемого имущества.

• Скачать бланк уведомления сособственников о продаже доли квартиры
• Скачать образец уведомления сособственников о продаже доли квартиры

Важным моментом является способ направления уведомления. Простое направление письма совладельцу (даже заказного) не принимается нотариусами в качестве доказательства надлежащего уведомления.

Чтобы подтвердить выполнение обязанности по предложению доли остальным участникам общей собственности, можно отправить им телеграмму, в которой нужно указать все обязательные для уведомления моменты. В данном случае важным является то, что телеграмма должна быть вручена непосредственно тому лицу, которому она адресована. Если телеграмму получат лица, совместно проживающие с адресатом, то направление уведомления нужно будет повторить.

Вторым способом направления уведомления, является направление заказного письма самим нотариусом. В этом случае текст письма составляется нотариусом и даже если адресат откажется от его получения, он будет считаться уведомленным надлежащим образом. Надо отметить, что этот путь наиболее удобен для всех.

Как найти покупателя?

Самым распространенным (и самым быстрым и выгодным) вариантом продажи доли недвижимого имущества является ее отчуждение одному из совладельцев.

Если же среди остальных участников не нашлось желающих приобрести отчуждаемую часть, можно заняться поиском потенциального покупателя, обратившись в специальное агентство (или к частному риелтору) или разместив самостоятельно объявление на порталах, специализирующихся на сделках с недвижимым имуществом. Если стоимость на долю является адекватной, то она обязательно найдет своего покупателя.

Подготовка документов

Чтобы сделка состоялась, необходимо подготовить пакет документов, характеризующих недвижимость и стороны сделки. К ним относятся:

• документ, подтверждающий право собственности;
• технический паспорт на объект недвижимости;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги или иной документ, подтверждающий регистрацию лиц в объекте недвижимости;
• документы, подтверждающие направление сособственникам предложения о покупке и доказательства его получения, либо их нотариальный отказ от приобретения;
• документы, удостоверяющие личность всех сторон сделки;
• согласие супругов на совершение сделки (при наличии заключенного брака).

Заключение ДКП и удостоверение у нотариуса

Оформление договора купли-продажи доли практически аналогично обычному договору купли-продажи недвижимости, правила заключения которого предусмотрены параграфом 7 главы 30 ГК РФ. Дополнительно к общим положениям при отчуждении доли указываются следующие моменты:

1. Сведения о соблюдении права преимущественной покупки.
2. Сведения об объекте недвижимости, в котором находится доля.
3. Сведения о лицах, имеющих право собственности и право пользования объектом недвижимости.

• Скачать бланк договора купли-продажи доли недвижимого имущества
• Скачать образец договора купли-продажи доли недвижимости

Регистрация перехода прав

Процесс регистрации права собственности на часть в праве на недвижимости не отличается от регистрации права на объект в целом. Порядок регистрации предусмотрен ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществляется органами Федеральной регистрационной службы России.

Документы можно сдать в МФЦ и там же получить документ, подтверждающий переход прав. Если все документы в порядке, то проблем и сложностей с государственной регистрацией не возникнет.

Получение оплаты

Купля-продажа недвижимости является возмездной сделкой, порядок и условия ее оплаты определяются в договоре по соглашению сторон. Оплата может быть осуществлена как в наличной, так и в безналичной форме.

Как быть, если один из сособственников против?

На отчуждение имущества, находящегося в собственности, не может повлиять мнение третьего лица, даже если оно является владельцем части этого же объекта. Иными словами, если собственник решил продать долю в общем имуществе, то мнение остальных совладельцев значение не имеет, важно лишь соблюсти их право на преимущественную покупку.

Когда преимущественное право не работает?

Извещать сособственников о продаже не требуется в случаях:

• Если доля в помещении реализуется на торгах (например, вследствие обращения на нее взыскания в рамках исполнительного производства).
• Если доли в недвижимости отчуждаются всеми собственниками одновременно.
• Если доля продается одному из совладельцев.

Альтернативы сделке

Предварительного извещения требуют возмездные договоры, т.е. требующие оплаты. Способов, позволяющих избежать длительного предварительного оформления продажи доли, несколько:

• Долю можно подарить. Однако при возникновении у нотариуса сомнений в действительности сделки, он может оказать в ее удостоверении.
• Передача в качестве отступного.
• Можно заключить договор займа с обеспечением в виде залога доли, затем передав ее в собственность кредитора в качестве оплаты по договору займа.

Нюансы продажи одновременно всеми собственниками

Ситуация, в которой доли продаются всеми собственниками одновременно, является идеальной и для продавцов, и для покупателя.

Продавцы в этом случае получают возможность реализовать квартиру или дом по наиболее привлекательной цене, избегая обязательности уведомления друг друга о преимущественном праве выкупа. Покупатель же приобретает объект целиком и регистрирует право собственности на единый объект. Правда, такая сделка все равно требует нотариального удостоверения.

Порядок покупки квартиры в долях

Приобретение квартиры в долевую собственность в принципе мало отличается от обычных сделок с недвижимостью. В том случае, если сделка совершается с использованием материнского (семейного) капитала, необходимо нотариальное ее удостоверение.

Как оформить приобретаемое имущество в ДКП?

Собственность на недвижимость в данном случае определяется в дробном выражении по отношению к остальной части недвижимости. При этом количество собственников, как и размер их долей, может быть абсолютно любым.

• Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости в долевую собственность
• Скачать образец договора купли-продажи недвижимости в долевую собственность

Госрегистрация

При государственной регистрации перехода прав собственность каждого лица оформляется отдельно по личному заявлению и подтверждается выпиской из ЕГРП.

Когда нужно и как признать договор состоявшимся?

Как и в любых сделках с недвижимостью, право собственности на помещение, а также на его часть, возникает с момента государственной регистрации.

Подводные камни и узкие места

Если процедура купли-продажи доли проведена в соответствии с законом, то в дальнейшем проблем у сторон сделки не возникнет.

• Внимательно нужно отнестись к вопросу уведомления сособственников, поскольку нарушение это правила влечет возможность требования недовольным сособственником перевода на него прав покупателя (для этого установлен трехмесячный срок).
• Особенно осторожным надо быть с отчуждением недвижимости, приобретенной в браке. Иногда возникают ситуации, когда доля в помещении продается одним из супругов после расторжения брака. В этом случае бывший супруг, если он был не в курсе совершенной сделки, вправе потребовать признания ее недействительности.
  Чтобы обезопасить себя от такого поворота событий, необходимо сопоставлять периоды нахождения продавца в браке со временем приобретения права собственности на недвижимость.
• Также пристального внимания требует купля-продажа с участием несовершеннолетних детей. К таким сделкам необходимо привлекать органы опеки и попечительства.

Таким образом, если следовать букве закона, тщательно готовиться к сделке и соблюдать все нюансы ее совершения, то продажа доли в объекте недвижимости или же ее приобретение обязательно окажется успешным.

Полезное видео

Консультация юриста на тему продажи доли в квартире: