Правила и порядок покупки недвижимости. Особенности оформления сделки

Покупка недвижимости считается надежным вложением средств. Однако без достаточного опыта и понимания, как устроен этот рынок, покупатель рискует понести значительные убытки и даже потерять все вложенные средства. В этой статье мы подробно разберем процесс покупки недвижимости, рассмотрим типичные ошибки и способы их избежать.

Показать содержание

• Правила
• Где выгодно покупать в России?
• Какое недвижимое имущество можно приобрести?
• Когда лучше совершать сделку?
• Порядок приобретения
Поиск     Задаток и соглашение о намерении     Торг     Проверка документов     ПДКП     Сбор документации для оформления сделки     Заключение ДКП и защита своих интересов     Расчет с продавцом     Государственная регистрация    
• Особенности других способов
В кредит      В рассрочку     На аукционе    
• Расходы
• Чек-лист для покупателя: что нужно знать?
• Типичные ошибки

Правила

Можно ли покупать недвижимые объекты? Определенно, да, но перед покупкой недвижимости следует ясно понимать:

• Что собой представляет объект и какие у него перспективы в ближайшие десятилетия. Например, при покупке жилья в высотном доме эконом-класса в новом микрорайоне без полноценной инфраструктуры велика вероятность, что через 10–20 лет этот микрорайон превратится в гетто с высокой преступностью и безработицей. Соответственно, стоимость такого жилья со временем будет скорее падать, чем расти.
• Кто продавец и можно ли ему можно доверять. Мошенничество на рынке недвижимости весьма распространено. Права собственности могут быть оформлены незаконно, а продавец просто исчезнет с вашими деньгами. Покупка нового объекта — не гарантия от будущих проблем, так как строительство могло вестись с нарушениями.
• Стоит ли объект своих денег и сколько времени он будет окупаться. Важно учитывать макроэкономическую ситуацию: не перегрет ли рынок или, наоборот, он находится на старте долгосрочного роста.
• Сможете ли вы потом продать объект, как быстро и по какой цене. Например, покупая объект коммерческой недвижимости, важно понимать, будет ли он востребован или вскоре выяснится, что данный магазин/склад/офис никому не нужен.

Где выгодно покупать в России?

Выбирая место покупки недвижимости, следует учитывать:

1. Будет ли район развиваться в ближайшие десятилетия. Если это центр города, то следует оценить, будет ли расти экономика города и страны в целом, что увеличит число зажиточных горожан, которые смогут себе позволить проживание в центре.
2. Доступность транспорта и уровень инфраструктуры. Например, строительство метро рядом с объектом значительно увеличивает его стоимость.
3. Что расположено по соседству. Наличие промышленных объектов, железнодорожных линий и шумных шоссе уменьшает стоимость жилых объектов, а вот парки и места проведения досуга, наоборот, увеличивают.

Какое недвижимое имущество можно приобрести?

На рынке представлено множество видов недвижимости:

• Жилая недвижимость (дома, квартиры, комнаты). Самый распространенный тип недвижимости, достаточно надежный, но его окупаемость, как правило, не велика.
• Коммерческие объекты (магазины, офисы, складские помещения). При хорошем понимании рынка можно получить высокую прибыль, в противном случае убытки тоже могут быть весьма велики.
• Объекты промышленного назначения. Учитывая процесс деиндустриализации и множество административных ограничений, рынок объектов промышленного назначения находится в депрессивном состоянии. В то же время такая недвижимость может таить в себе большой потенциал, если она удачно расположена и существует возможность переоформить документы для использования объекта в коммерческих целях или для перестройки под жилые лофты.
• Участки земли. Могут иметь разное назначение с определенными ограничениями на строительство и ведение деятельности.

Когда лучше совершать сделку?

Рынок недвижимости подвержен взлетам и падениям. Как правило, цены на жилье коррелируют с экономическим развитием данной территории и страны в целом. Так, например, купив жилье в конце 90х — начале 2000х, можно было окупить свои вложения менее чем за десятилетие. А вот покупать недвижимость в начале кризиса — плохая идея, особенно если кризис грозит быть затяжным.

Кроме того, рынок недвижимости меняется вместе с временами года:

• В Январе после праздников рынок замирает и начинает оживать только в Феврале, предложений не так много, и лучше дождаться весны.
• Весной рынок активизируется, при этом наибольшим спросом пользуются помещения без отделки: покупатели рассчитывают самостоятельно провести ремонт в течение лета.
• Частные дома и загородные участки лучше покупать в теплое время года, когда можно оценить все эстетические достоинства (и недостатки) выбранного места.
• Осень — это время, когда на рынок недвижимости выставляется наибольшее количество разнообразных объектов, что снижает цены и позволяет покупателю найти подходящий вариант в короткие сроки.

Порядок приобретения

Поиск

Объявления о продаже недвижимости можно искать на тематических сайтах, в газетах, с помощью друзей и знакомых, а также можно воспользоваться услугами риэлторов. В последнем случае придется заплатить 3 — 10 процентов комиссии, но процесс поиска подходящих вариантов и оформление всех необходимых документов будут намного проще.

Задаток и соглашение о намерении

Если вам требуется время на сбор необходимых средств, проверку и оформление документов, но вы опасаетесь, что объект может быть продан другому покупателю, можно выплатить задаток с составлением соответствующего соглашения о намерении (часто оформляется в форме ПДКВ).

При выплате средств составляется расписка, с указанием суммы, даты и реквизитов сторон. К оформлению документов рекомендуется привлечь нотариуса.

Торг

В некоторых случаях может быть уместен торг. В основном это касается объектов на вторичном рынке, где состояние недвижимости может быть оценено по-разному.

Лучше позвать на переговоры опытного человека, который сможет выявить изъяны и проблемные области, например, оценить изношенность коммунальных систем, обнаружить трещины и подтеки на стенах, заметить проблемных соседей. Опираясь на подобные недостатки, можно существенно снизить цену.

Проверка документов

После того, как вы нашли подходящий вариант следует проверить документы:

• В Росреесте (ЕГРН) запросить выписку о собственниках недвижимости.
• Проверить наличие долгов за коммунальные услуги (В ТСЖ).
• Проверить удостоверение личности собственника на недействительность, что можно сделать на сайте: сервисы.гувм.мвд.рф.
• Получить кадастровую справку об отсутствии ареста и обременения залогом.

ПДКП

ПДКП — это соглашение о намерении купить недвижимость за определенную цену (или за цену в установленных пределах) в течение установленного срока. ПДКП используется в основном в трех случаях:

1. С помощью ПДКП застройщики собирают средства на строительство объекта. Соглашаясь на это, покупатель рискует потерять вложения в случае нечестности продавца.
2. Для ипотечной сделки. Требуется банком-кредитором как формальное обоснование выдачи кредита.
3. ПДКП в качестве соглашения об авансе (задатке).

Сбор документации для оформления сделки

Для оформления сделки купли-продажи недвижимости необходим следующий пакет документов:

• Удостоверения личности участников сделки.
• Документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, долевого участия в строительстве, документы о приватизации, о переводе жилого помещения в нежилое, свидетельство о праве собственности и так далее).
• Кадастровый паспорт объекта (Выдается в Росреестре).
• Технический план объекта (Получается в БТИ).
• Выписка об отсутствии долгов по ЖКХ (Получается в ТСЖ).
• Кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.
• Нотариально заверенное согласие совладельцев долевой собственности (если таковые имеются).
• Выписка из домой книги об отсутствии прописанных лиц (для жилой недвижимости).

При наличии у продавца семьи:

• Согласие на продажу или отказ от претензий супруга продавца (Заверяется нотариально).
• Письменное согласие от органов опеки и попечительства, если имеются несовершеннолетние дети.

Все документы приведенные в списке должны быть в оригиналах.

Заключение ДКП и защита своих интересов

Договор купли-продажи недвижимости не обязательно заверять у нотариуса (кроме некоторых случаев). Но все же рекомендуется обратится к нотариусу для проверки законности сделки и составления договора с учетом всех прав и интересов сторон. Если возникнут споры и конфликтные ситуации, правильно составленный и нотариально заверенный ДКП облегчит их решение.

Составьте акт приема-передачи. Если недвижимость передается с дополнительным имуществом (мебель, оборудование и т.д.), зафиксируете передачу каждого объекта.

Расчет с продавцом

При передаче средств продавцу следует составить расписку. Деньги можно передавать наличными, но лучше использовать безналичный платеж: это облегчит защиту своих интересов в случае конфликтной ситуации.

Существуют и более безопасные способы передачи средств:

1. Банки предоставляют услуги по переводу средств от покупателя к продавцу при предъявлении документов о регистрации сделки. Это может быть аккредитив или открытие банковской ячейки. И в том и другом случае составляется соглашение, регулирующее условия доступа к ячейке продавца и покупателя.
2. Нотариальные конторы предлагают услугу принятия средств на депозит на время оформления и регистрации сделки.

Государственная регистрация

Сделки купли-продажи недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации, иначе они считаются недействительными. Регистрация производится в отделениях Росреестра и в МФЦ.

Документы:

• Заявление на регистрацию.
• Удостоверения личности.
• Договор купли-продажи в 3 экземплярах.
• Документ, подтверждающий право собственности.
• Разрешение супруга на сделку (при необходимости).
• Дополнительные документы в зависимости от типа недвижимости и юридического статуса сторон.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Сроки рассмотрения: 7 — 10 дней. В случае положительного решения от Росреестра стороны сделки получают свои экземпляры ДКП с официальной печатью.

После регистрации следует обратиться в БТИ для изменения собственника в кадастровом паспорте. После чего БТИ оповестит налоговую инспекцию смене собственника.

Особенности других способов

В кредит

1. Заключается ПДКП с внесением задатка, как правило, в размере первоначального взноса.
2. Собрав все необходимые документы, покупатель подает заявку в банк.
3. Если заявитель удовлетворяет критериям банка, то выдается кредит.
4. После регистрации ДКП в Росреестре покупатель становится собственником недвижимости.

Покупка недвижимости в ипотеку предполагает внесение первоначального взноса, обычно от 0 до 15%, в некоторых случаях 40 — 50 %.

Покупатель должен предоставить банку доказательства своей платежеспособности: стабильная работа и определенный трудовой стаж, достаточный размер зарплаты, хорошая кредитная история. Возможно привлечение созаемщиков и поручителей

В рассрочку

Покупка в рассрочку предполагает, что продавец получает не все сумму сразу, а платежами в течение некоторого времени. Условия рассрочки устанавливаются договором купли-продажи.

На аукционе

Покупка недвижимости на аукционе отпугивает своей сложностью, однако, разобравшись в этой процедуре, можно неплохо сэкономить.

Обычно на торги выставляется муниципальная собственность, имущество разорившихся компаний и квартиры, которые банк получил в качестве залога по не выплаченному кредиту.

1. Торги происходят на электронных площадках. Для регистрации необходимо получить электронную цифровую подпись и предоставить требуемые документы.
2. Чтобы принять участие в конкретном аукционе нужно отправить заявку и внести задаток.
3. Победителем признается тот, кто предложил наибольшую цену. Он обязан заключить договор купли продажи и оплатить стоимость объекта в установленный срок, в противном случае задаток не возвращается.

Расходы

Дополнительные расходы:

• Справка БТИ: от 1000 рублей.
• Выписка ЕГРН: 350 — 750 рублей.

Размер госпошлины на регистрацию ДКП:

• Для физических лиц: 2 000 рублей.
• Для юридических лиц: 22 000 рублей.

Услуги нотариуса:

• Удостоверение сделок отчуждения недвижимого имущества облагаются государственной пошлиной (величина зависит от ряда условий). Помимо этого оплачивается и сама работа нотариуса. В сумме получается от 10 000 рублей.
• Заверение согласия супруга на сделку, нотариальная доверенность и прочее: от 500 рублей за документ.

Оплата аккредитива, аренды банковской ячейки или депозита в нотариальной конторе: от нескольких тысяч рублей.

Чек-лист для покупателя: что нужно знать?

1. Проанализируйте экономическую ситуацию в выбранном городе и регионе: существует и ли потенциал для развития и роста.
2. Найдите подходящие объекты недвижимости. Оцените перспективность будущей покупки, посчитайте сроки окупаемости.
3. Оцените состояние недвижимости, постарайтесь узнать больше о владельцах и соседях.
4. Если объект вам подходит, обсудите с продавцом порядок его продажи. При необходимости заключите соглашение о намерениях, внесите задаток.
5. Соберите справки о выбранной недвижимости, проверьте все документы.
6. Заключите договор купли-продажи и рассчитайтесь с продавцом. Составьте акт приема-передачи. При необходимости воспользуйтесь услугами нотариуса.
7. Зарегистрируйте сделку в Росреестре и БТИ.

Типичные ошибки

• Прописка. Перед покупкой жилой недвижимости следует удостовериться, что в ней никто не прописан. В противном случае могут возникнуть сложности с «выпиской» предыдущего жильца. При определенных обстоятельствах прописанный в недвижимости гражданин может впоследствии оспорить сделку купли-продажи.
• Невнимание к инфраструктуре. Следует критически относиться к утверждениям продавца, что вскоре проложат дороги / построят метро / разобьют парки и общественные пространства.
• Заниженная цена. Как правило, заниженная без видимых причин цена указывает на скрытые проблемы с правом владения, физическую изношенность объекта, проблемных соседей и т.д. К таким объектам следует относиться с особым вниманием и не экономить на услугах юриста.
• История сделок. Если в какой-то момент недвижимость была продана с нарушением закона, то все последующие сделки могут быть признаны недействительными. Следует внимательно изучить историю сделок, желательно вместе с опытным юристом.

Покупка недвижимости — это инвестиция, которая может быть выгодной или убыточной. Чтобы успешно вложить деньги в недвижимость, необходимо знать ряд нюансов и хорошо понимать, как устроен этот рынок. В противном случае, инвестор несет убытки и вынужден тратить много времени и сил на проблемы, которых можно было избежать.