Главная » Недвижимость » Сделки с недвижимостью » Купля-продажа недвижимости

Особенности купли-продажи недвижимости между близкими родственниками

Купля-продажа недвижимости

Сделки с недвижимостью между посторонними людьми проводят на основании договора купли-продажи. Если покупатель и продавец – родственники, а объект передаётся на безвозмездной основе, обычно используют договор дарения. При этом вариант заключения сделки купли-продажи также не запрещён.

Показать содержание

Можно ли продать?

Законом определено, кто может считаться близкими родственниками. Согласно Семейному кодексу РФ (ст.14) к ним относятся:

  • родители и дети;
  • дедушка, бабушка и внуки;
  • братья и сёстры.
Важно! Никаких ограничений по работе с имуществом между родственниками законом не предусмотрено. Недвижимость можно передать, заключив договор купли-продажи. Документ оформляется по стандартной форме, вне зависимости от того, кем приходятся друг другу продавец и покупатель.

Особые правила действуют, если участником сделки является несовершеннолетний. Продажа недвижимости запрещена между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками (ст. 37 ГК РФ). Получается, что объект, принадлежащий ребёнку младше 18 лет, не может быть продан близким родственникам матери, если она его законный представитель.

Может ли супруг продать супруге?

Супруги, как и другие близкие родственники, могут продавать друг другу недвижимость. Тем не менее заключение сделок между ними невозможно, если продаётся совместно нажитое имущество. Любой объект недвижимости, приобретённый в период брака, считается общей собственностью. При этом не имеет значения, на кого она оформлена.

Если же имущество было приобретено до брака, оно беспрепятственно может быть продано супругу.

Сделка купли-продажи объектов, приобретённых в период брака, возможна, если:

  • Недвижимость перешла одному из супругов по наследству.
  • Объект был передан в дар.

В обоих случаях имущество не будет рассматриваться как общее, а значит его продажа между супругами возможна без ограничений.

Схема действий, как совершить сделку

Продажа недвижимости между родственниками проводится по обычной схеме:

  1. Заключается договор-купли продажи.
  2. Сделка регистрируется в Росреестре.

Документы

Собирают 2 типа документов:

  1. Для проверки юридической чистоты сделки.
  2. Для регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Обычно первый пакет документов гораздо шире. Покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемое имущество юридически чистое. В первую очередь это касается жилых объектов (квартир, домов). Они проверяются на:

  • наличие обременений;
  • неузаконенных перепланировок и т.п.

Но контроля требует и нежилая недвижимость. Так, на предмет ареста и наличия права требования третьих лиц на объект, необходимо проверять и земельные участки.

Во второй перечень входят только бумаги, необходимые при регистрации сделки в Росреестре.

Внимание! Сделка купли-продажи между родственниками удобна тем, что дополнительная проверка продаваемого объекта обычно не нужна.

Требуется подготовить документы, которые будут переданы в Росреестр:

  • Договор купли-продажи.
  • Документ, на основании которого осуществляется право собственности на объект (договор купли-продажи или дарения, документ о приватизации).

Оформление договора

Договор купли-продажи между родственниками не требует особой структуры и не содержит специфических пунктов. Если участниками сделки не являются несовершеннолетние, документ можно оформить в простой письменной форме.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, любой договор должен включать в себя информацию о существенных условиях. Иначе говоря – пункты, без которых документ будет признан недействительным. К ним относятся:

  1. Наименование документа.
  2. Стороны договора (продавец и покупатель, с указанием ФИО и паспортных данных).
  3. Предмет договора – то, что продаётся (квартира, дача, земельный участок).
  4. Суть договора (указывается действие, осуществляемое с недвижимостью – продажа).
  5. Цена договора (указывается сумма, которая будет уплачена за продажу недвижимости).

В случае со сделкой между родственниками главный интерес представляет пункт о цене договора. Дело в том, что сумма, полученная с продажи недвижимости, считается доходом (ст. 217.1 НК РФ). В таком случае продавцу придётся заплатить налог в размере 13% от прибыли.

Важно! Обычно родственники-участники сделки намеренно занижают цену имущества. Однако такая схема чревата штрафными санкциями от налоговых органов. Они имеют права проверить сделку. Если выяснится, что цена по договору сильно ниже рыночной стоимости объекта, придётся оплатить налог с начисленными пени.

Помимо существенных условий договора указываются также дополнительные. Как правило, там прописывают:

  • Процедуру передачи имущества покупателю (как и когда).
  • Схему расчётов между участниками сделки (в какой форме они будут производиться, до или после регистрации сделки и т.д.).
  • Подробное описание состояния продаваемого объекта на момент сделки.
  • Заявление Продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на недвижимость.
  • Подтверждение Продавца об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (если продаётся квартира).
  • Порядок разрешения споров и распределения ответственности.

В случае со сделкой между родственниками эти пункты могут быть упущены, т. к. процедура упрощённая, а продажа, по сути, фиктивная.

Сделка и регистрация

Регистрация договора у нотариуса не требуется (за исключением случаев, где одна из сторон – несовершеннолетний). Документ подписывается обеими сторонами и передаётся на регистрацию в Росреестр. В регистрирующий орган потребуется предоставить:

  • Паспорта участников сделки.
  • Договор купли-продажи.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.
  • 2 Заявления на регистрацию (о переходе права – от продавца и регистрации нового права – от покупателя).

В отдельных случаях могут понадобиться:

  • Согласие супруга/супруги (если объект является совместной собственностью).
  • Отказ совладельцев от права преимущественной покупки (если продается доля в общей долевой собственности на объект).

Налогообложение

Любой доход с продажи имущества является прибылью и облагается налогом на доходы физических лиц (Гл. 23 НК РФ). При передаче недвижимости родственнику через договор-купли продажи продавцу придётся заплатить налог в 13% от суммы прибыли (ст. 217.1 НК РФ).

Получится ли освободиться от уплаты налогов, в каких случаях?

Законодательством РФ предусмотрены случаи, когда продавец может быть освобождён от уплаты налогов. Платить налог не нужно:

  1. Если проданная недвижимость находилась в собственности более 5 лет (или 3 лет, если была получена в дар или по наследству) — ст 2, пп. 10 и 11 ФЗ-382 от 29.11.2014. При этом не имеет значения, жилая она или нет. Нежилой объект в таком случае не должен использоваться в коммерческих целях.
  2. Если стоимость проданного объекта не превышает 1 млн рублей — для жилых объектов, садовых домов и земельных участков (ст.217 НК РФ).
  3. Если стоимость объекта не превышает 250 тыс рублей — для нежилой недвижимости.
  4. Размер стоимости, указанной в договоре, соответствует стоимости, по которой недвижимость была приобретена ранее.

Вычет при покупке

Налоговый вычет предусмотрен на строительство и покупку жилой недвижимости и земельных участков. Налогоплательщик имеет право на получение возврата в размере 13% от суммы понесённых на покупку расходов (Ст. 220 НК РФ). При этом максимальная сумма, с которой выплачивается вычет, составляет 2 млн рублей. То есть получить можно не более 260 тысяч рублей. Например, если объект стоит 1500000 руб., сумма возврата составит 195000.

При стоимости недвижимости в 5000000 руб. получить 13% от всей суммы не получится. Покупателю выплатят лишь 260 тысяч (а не 650000).

Сколько раз предоставляется?

Ранее действовало правило, по которому получить имущественный вычет можно было только 1 раз в жизни. Для тех, кто приобрёл недвижимость после 1 января 2014 года, это ограничение отменено (ст. 220 пп. 2 п. 1 НК РФ).

Внимание! Получить возврат можно с любого количества объектов. Ограничена лишь сумма, подлежащая вычету. Она составляет 2 млн рублей.

Например, в 2015 году куплен объект за 200 тысяч, в 2017 – за 400 000, в 2019 – за 700 000. Общая сумма покупок – 1 300 000. С каждого объекта можно получить вычет в размере 13% от стоимости. При этом у покупателя остаётся право на получение возврата с оставшейся суммы – в 700 тысяч рублей, если он в будущем будет приобретать недвижимость.

Стоит иметь в виду, что речь в данном случае идёт только о жилой недвижимости.

Ограничения и нюансы, связанные со льготами

При оформлении купли-продажи недвижимости между родственниками существуют ограничения по получению имущественного вычета. Налоговый кодекс не предусматривает льготы, если сделка заключена между взаимозависимыми лицами (ст. 220 НК РФ). К ним относятся:

  • супруги;
  • родители;
  • дети;
  • братья и сёстры.

Другими словами, при покупке недвижимых объектов у ближайших родственников получить имущественный вычет не получится. Но это правило не распространяется на дальнюю родню. Например, если земельный участок или любой другой объект покупает племянник у своей тёти, он имеет право на возврат 13%.

Отличия от дарственной, завещания

Важно! Передать недвижимость родственнику можно и через другие юридические процедуры – дарения и завещания. Для этого составляются, соответственно, договор дарения или завещание.

Особенность завещания – получить имущество можно только после смерти наследователя, пройдя процедуру вступления в права наследства.

Договор дарения – наиболее удобная форма передачи недвижимости между близкими родственниками. Дарителю не придётся платить налог на отданное имущество. Если одаряемый состоит в браке, то полученная по дарственной недвижимость не будет считаться совместно нажитой собственностью (Ст. 36 СК РФ).

Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов

  1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
  2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
  3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

Плюсы и минусы ДКП

Плюсы сделки купли-продажи:

  1. Её сложнее оспорить, чем процедуру дарения.
  2. Возможность получить имущественный вычет, если покупатель и продавец – не ближайшие родственники.

Минусы:

  1. Продавцу придётся заплатить налог с продажи (дарение близкому родственнику налогом не облагается).
  2. Если покупатель состоит в браке, полученная недвижимость будет считаться совместной собственностью.

Сложности и подводные камни

Фиктивная цена

Основная проблема при проведении сделки между родственниками – в определении стоимости объекта в договоре. Если указана реальная цена – сумма налога для продавца может оказаться чересчур высокой. Если же сумму существенно занизить, сделка может быть признана фиктивной. В таком случае право собственности или вовсе не будет зарегистрировано Росреестром, или будет аннулировано впоследствии.

Внимание! Чтобы избежать негативных последствий, следует зафиксировать факт передачи денег от продавца покупателю. Сделать это можно, оформив расписку.

Серьёзность процедуры

Следует помнить, что договор купли-продажи – юридический документ. Именно на его основе регистрируется право собственности. Даже если договор заключается между близкими родственниками, следует быть предельно внимательным ко всем пунктам.

После регистрации права собственности в Росреестре, оспорить его можно только в судебном порядке. Если речь идёт о сделке не с самыми близкими родственниками, подойти к оформлению договора нужно предельно серьёзно и прописать все нюансы сделки.

Договор купли-продажи недвижимости между родственниками – альтернатива процедуре дарения. На его структуру и процесс регистрации никак не влияет родственный статус участников сделки. Если они рассматривают этот вариант наиболее приемлемым, то могут приступать к оформлению, опираясь на классическую схему купли-продажи имущества. Главное, о чём нужно помнить – такой договор обязывает продавца оплатить налог на доходы.

Добавить комментарий

© 2024 Юрист.Эксперт